• по
Более 57000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 

от 29 января 2013 года Дело N 33-552/13
 

г.Ставрополь 29 января 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

судей Медведевой Д.С., Дубинина А.И.,

секретаря судебного заседания Фатневой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации г.Пятигорска» в лице полномочного представителя Гончаровой А.Г.

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 31 октября 2012 года,

по гражданскому делу по иску Карповой Л.А. к администрации г.Пятигорска и Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации г.Пятигорска» о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма,

заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,

УСТАНОВИЛА:

Карпова Л.А. обратилась в суд с иском к администрации г.Пятигорска и Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации г.Пятигорска» о признании права пользования жилым помещением - квартирой № …(бывшая квартира № …) в доме …г.Пятигорска на условиях договора социального найма.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что она проживает и зарегистрирована в квартире № …, расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, …. Она регулярно оплачивает коммунальные услуги, задолженности не имеет. Иного места для проживания она также не имеет. В 2010 году между ней и ООО «ЖКК», по настоянию руководителя, был заключен договор коммерческого найма. Ранее дом № …имел статус общежития, хотя фактически она проживает в отдельной квартире, однако, воспользоваться правом на проживание в доме муниципального фонда на условия договора социального найма она не имеет возможности, т.к. администрация г. Пятигорска отказывается заключить этот договор в нарушение постановления № 4451 от 20.09.2010 года. После передачи указанного дома в муниципальную собственность на основании распоряжения Правительства Ставропольского края от 17.03.2010 года № 82-рп «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «ЖКК», из государственной собственности в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск» указанное общежитие приобрело статус жилого дома. Истец полагает, что к возникшим правоотношениям применимы требования, содержащиеся в ст. 7 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 года № 189, однако Администрация г. Пятигорска по существу не исполняет свое постановление, отказала в предоставлении квартиры, которую она занимает, на условиях договора социального найма. Поэтому она вынуждена обратиться в суд за восстановлением нарушенного по вине ответчика жилищного права, в связи с чем Карпова Л.А. просила удовлетворить заявленные ею требования в полном объеме.

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда от 31 октября 2012 года исковые требования Карповой Л.А. удовлетворены. Суд признал за Карповой Л.А. право пользования жилым помещением квартирой № …, расположенной по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, …на условиях договора социального найма.

В апелляционной жалобе полномочный представитель МУ «Управления имущественных отношений администрации г.Пятигорска» Гончарова А.Г. просит решение суда отменить полностью и принять новое решение. Мотивирует тем, что суд не оценив относимость, допустимость доказательств, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, вынес незаконное решение, допустив неправильное толкование норм материального права. Не соглашается с выводами суда о том, что в нарушение действующего жилищного и гражданского законодательства администрацией г.Пятигорска принято решение об определении использования квартиры истца на условиях коммерческого использования, поскольку суду не представлено надлежащих доказательств в подтверждение этому. Жилые помещения в д. № …в г. Пятигорске, в рамках разграничения полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления, переданы из государственной собственности Ставропольского края в собственность муниципального образования города-курорта Пятигорска. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК 10.07.2010 года. Переданные из государственной собственности Ставропольского края в собственность муниципального образования города-курорта Пятигорска жилые помещения, расположенные по указанному выше адресу, обременены договорами коммерческого найма и использовались ООО «ЖКК» как жилищный фонд коммерческого использования. Ссылаясь на положения ст.684 ГК РФ указывает, что с момента передачи жилых помещений в д. …города Пятигорска в муниципальную собственность за истцом сохраняется право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма от 01.01.2010 года, а наймодателем по данному договору является Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска». В ходе судебного разбирательства установлено, что истец проживала и проживает на условиях коммерческого найма. Доводы Карповой Л.А. опровергаются представленными письменными доказательствами и пояснениями сторон, а представленные истцом договоры соответствуют условиям предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. Истец ранее никогда не оспаривала условия заключенных с ней договоров и была согласна с требованиями указанными в заключенных договорах. На момент вселения и проживания истца в жилом помещении, Карпова Л.А. не состояла ни в трудовых, ни в служебных отношениях с прежним собственником и не использовала жилое помещение по договору специализированного жилого помещения. Кроме того, жилые помещения в д. …в г. Пятигорске использовались ООО «ЖКК» как жилищный фонд коммерческого использования, что свидетельствует о том, что применить в данном случае положения ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", не представляется возможным. При этом, договоры социального найма могут быть заключены только с теми гражданами, которые состояли в трудовых или служебных отношениях с прежним собственником общежития. У остальных граждан, проживающих по договорам коммерческого найма, сохраняется право проживания на условиях ранее заключенных договоров. Заявитель жалобы также указывает, что в данном случае применить требования ст. ст. 49, 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые указывают, что жилые помещения муниципального жилищного фонда могут быть предоставлены по договору социального найма только малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, состоящим на учете в общегородской очереди, также не представляется возможным, поскольку предоставление жилых помещений по договору социального найма, производится исходя из времени принятия граждан на учет, т.е. в порядке очередности. В настоящее время общегородская очередь нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма насчитывает около пяти тысяч человек, которые состоят в очереди с 1962 года.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Карпова Л.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу МУ «Управления имущественных отношений администрации г.Пятигорска» без удовлетворения, считая ее доводы несостоятельными.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав представителя ответчиков Прибыткова М.С., обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Судом установлено, что объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: г. Пятигорск., …(ранее …) возведен в 1964 году, находился на балансе треста «Кавминкурортстрой», являлся объектом государственной собственности Ставропольского края, что подтверждается письменными материалами инвентарного и гражданского дела, и стороны данное обстоятельство не оспаривают.

Согласно Уставу строительно-монтажного треста «Кавминкурорстрой» утвержденному 11.02.1988 г. начальником Главставропольстроя, трест организован в соответствии с приказом Главставропольстроя от 4.05.87г. №112, является государственным и осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом СССР «О государственном предприятии», имеет в своем составе производственное объединение и структурные единицы, в т.ч. согласно перечню, являющемуся приложением к Уставу, Жилищно-коммунальную контору, созданную на основании приказа Минпромстроя СССР 7.06.1968г. №135.

Исходя из положений ст.94 ГК РСФСР, действовавшей на тот период, государственное имущество, закрепленное за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом, которые являются вторичны и производны от права собственности государства.

Распоряжением исполкома г.Пятигорска №10-1 от 29.03.91г. на основании решения, принятого учредительной конференцией треста «Кавминкурортстрой» от 21.03.91г. о создании проектно-строительно-монтажного объединения «Кавминкурортстрой», строительно-монтажный трест «Кавминкурортстрой» ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО «Кавминкурортстрой», учредителями которого согласно перечню (приложение №1 к протоколу конференции) являлись в т.ч. и арендное предприятие жилищно-коммунальная контора в г.Пятигорске.

Согласно протокола заседания Совета руководителей проектно-строительно-монтажного объединения «Кавминкурортстрой» от 10.01.92г., соучредителем создаваемого АОЗТ «Кавминкурортстрой» явился краевой комитет по управлению имуществом, находящегося на балансе объединения «Кавминкурортстрой»(разд.2.). Учредительным договором участников АОЗТ «Кавминкурортстрой», заключенным решением собрания участников от 23.01.92г., доля Комитета по управлением госимущества складывается в уставном капитале Общества из стоимости государственной собственности, переданной в пользование участникам Общества (ст.10), и Общество вправе от имени Комитета наделять этим имуществом свои дочерние общества и филиалы, передавая его им в пользование с правом выкупа. Условия передачи госимущества дочерним обществам и порядок его выкупа определяется учредительными договорами дочерних Обществ (ст.11).

Переход имущества в виде спорного жилого дома в частную собственность в порядке выкупа не был произведен, т.к. вплоть до Распоряжения Правительства СК №82-рп от 17.03.10г. «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск» жилые помещения жилого дома лит. «…, расположенные на 3-м этаже №№…, на 4-м этаже №№ …, на 5-м этаже №№… являлись государственной собственностью и собственником назначение и пределы его использования не изменялись.

Распоряжением главы администрации г.Пятигорска №1465-р от 23.03.92г. ПСМО «Кавминкурортстрой» преобразовано в АОЗТ «Кавминкурортстрой», а распоряжением главы администрации г.Пятигорска №6646р от 30.12.92г. произведена перерегистрация АОЗТ «Кавминкурортстрой» в АООТ «Кавминкурортстрой».

АООТ «Кавминкурортстрой» (сокращенно АО «Кавминкурортстрой» ) учреждено в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992г.,утвержденной Постановлением ВСРФ от 11.06.92г. №2980-1 путем преобразования АОЗТ «Кавминкурортстрой». Учредителем образованного АО «Кавминкурортстрой» явился Ставропольский Комитет по управлению имуществом и др.организации (ст.1,2 Устава ). Согласно ст.5 Устава для обеспечения деятельности общества образован уставной фонд на базе государственной собственности, что является долей Комитета по управлению имуществом СК и подлежит приватизации согласно утвержденного проспекта эмиссии, а также за счет паевых взносов предприятий - учредителей. Доля Комитета по имуществу СК складывается из стоимости госсобственности, ранее переданной аппарату АО «Кавминкурортстрой».

В плане приватизации АО «Кавминкурортстрой», включающего в себя подразделения, в т.ч. и ЖКК в г.Пятигорске по …, предусмотрена передача Комитетом по договору в пользование АО «Кавминкурортстрой» (п.8). используемых акционерным обществом объектов социально-культурного и социально-бытового назначения ( в т.ч. имеющих самостоятельный баланс) и других объектов, не подлежащих приватизации.

Протоколом №37 заседания директоров АО «Кавминкуротстрой» от 2.08.93г. при рассмотрении вопроса о работе по приватизации госпредприятия было принято решение, что ЖКК (Жилищно-коммунальные конторы) не приватизируются и остаются госпредприятиями.

Распоряжением главы администрации г.Пятигорска №2376р от 29.03.93г. АО «Кавминкурортстрой» преобразовано в АО «Кавминкурортстрой-М», учредителем которого явился согласно утвержденному Уставу комитет по управлению имуществом СК, созданное в соответствии с государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992г. на базе государственной собственности СМУ-19,ПМК-132,УММ,УКК,аппарата АО «Кавминкурортстрой»..

17.12.1993г. Комитет по управлению госимуществом СК (Собственник) заключил с АО «Кавминкурортстрой-М» (Пользователь) в соответствии с планом приватизации госимущества, утвержденным решением комитета по управлению имуществом от 17.12.1993г. №2006/536, договор №161 сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально- культурного и коммунально - бытового назначения, в соответствии с которым Собственник на основании ст.5 Закона РСФСР «О собственности» закрепил за Пользователем на праве безвозмездного пользования государственное имущество, в частности, в числе объектов ЖККК г.Пятигорска- общежитие по ул.П.Лумумбы,10, предусмотрев п.4.2. возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении.

08.12.2000 года соглашением сторон (на стороне собственника выступало Министерство госимущества СК) в указанный договор № 161 от 17.12.1993 года были внесены изменения о том, что спорное общежитие передано на праве безвозмездного пользования ООО «Промжилстрой» с согласия его учредителя ОАО «Кавминкурортстрой-М».

В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 17.10.02г. №1453-р хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, утвержденным постановлением Правительства РФ от 7.03.95г. №235.

21.01.2003 года было заключено аналогичное соглашение к договору № 161 от 17.12.1993 года о передаче общежития по …г. Пятигорска на праве безвозмездного пользования ООО «ЖКК».

Из письма ОАО «Кавминкурортстрой-М» от 20.01.03г. в адрес Министерства имущественных отношений следует, что АО признавало, что по …находится общежитие, имеющее минимум коммунальных удобств, подлежащее приватизации, которое, несмотря на неоднократные обращения в органы местного самоуправления в связи с их отказом в муниципальную собственность не переданы.

Распоряжением Правительства СК № 82-пр от 17.03.2010 года «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорска жилые помещения по …г. Пятигорска на третьем этаже №№ …, на четвертом этаже №№ …, на пятом этаже №№.. .

10.07.2010 года на перечисленные выше жилые помещения зарегистрировано право муниципальной собственности, что подтверждается надлежащими записью регистрации № …и свидетельством о государственной регистрации права серии …от 10.07.2010 года.

Указанные обстоятельства подтверждены надлежащими письменными доказательствами по делу и не оспариваются сторонами.

Судебная коллегия полагает, что судом правильно, в условиях состязательного процесса, дана оценка представленным сторонами доказательствам, определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон. Материальный закон применен и истолкован верно. Существенных нарушений процессуальных норм не допущено.

При разрешении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Карпова Л.А. вселена в занимаемое ею жилое помещение в установленном законом порядке и приобрела право на проживание в нем, что не оспаривается ответчиком, так и не оспаривалось предыдущим собственником имущества, договор коммерческого найма являются ничтожными, полномочий у пользователя имущества по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наем не имелось, собственником не передавалось.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в спорном жилом помещении с 2008 года и по настоящее время проживает Карпова Л.А. Карпова Л.А. с с 29.07.2008 по 31.12.2008 г., с 18.12.2008 г. по 18.12.2009 г., с 17.12.2009 г. по 17.12.2010 г. была временно зарегистрирована в спорном жилом помещении, а с 25.03.2010 г. по настоящее время состоит на регистрационном учете по адресу: г.Пятигорск, …. В 2009, 2010 годах между ООО «Жилищно-Коммунальная контора» г.Пятигорска, с одной стороны (наймодатель) и Карповой Л.А. с другой стороны, (наниматель), заключались договоры коммерческого найма жилого помещения, в отношении квартиры № …( ранее - квартира № …) в жилом доме по …в г.Пятигорске, срок действия в договоре от 01.01.2009 г. указан - с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г., в договоре № 41 от 01.01.2010 г. - постоянно.

В материалах дела представлены квитанции об оплате за коммунальные услуги и пользование жилым помещением, которые так же подтверждают факт проживания истца по указанному адресу. Карпова Л.А. пользуется квартирой №.. .

Карповой Л.А. представлены суду доказательства, что она вселилась с согласия собственника (в данном случае законного пользователя ООО « Жилищно-Коммунальная контора) в лице руководителя Шапедько. Доказательств обратному ответчик суду не представил.

Кроме того, наличие регистрации по месту жительства у Карповой Л.А. по месту ее проживания свидетельствует о ее постоянном проживании по указанному адресу и исключает временный (срочный) характер ее вселения и проживания.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами гражданского дела, и стороны их не оспаривают и свидетельствуют о том, что ответчик фактически признает за Карповой Л.А. право пользования жилым помещением.

В ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке.

Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.

Указанный вывод суда первой инстанции полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ № 4-П от 11.04.2011 года "По делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой граждан А.С. Епанечникова и Е.Ю. Епанечниковой" и в Постановлении Конституционного Суда РФ № 8-П от 16 мая 2000г. "По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited".

Как видно из дела, жилые помещения в доме по ул. 1-ая Бульварная, 10 г. Пятигорска на момент их предоставления истцу относились к государственному жилищному фонду, в настоящее время переданы в муниципальную собственность, а сама истица пользуются занимаемой жилой площадью именно на условиях социального найма.

При этом, собственником занимаемого истцом помещения в спорном доме ни АО «Кавминкурортстрой», ни ООО « Промжилстрой», ни ООО «ЖКК» никогда не являлись, а лишь использовали их на праве безвозмездного пользования.

Судебная коллегия полностью соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда РСФСР» с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23.12.1992 года № 4199-1, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе, и права на приватизацию жилья.

Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

Согласно абз. 1 п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24.08.1993 года «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья.

Вышеназванными нормами, действующими с 23.12.1992 года и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию таких помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

При приватизации АОЗТ «Кавминкурортстрой» жилищный фонд, в том числе, дом, в котором проживает истца, не был включен в перечень приватизируемых объектов недвижимости, так как не подлежал приватизации в силу приведенных выше нормативных актов.

Спорное недвижимое имущество построено до приватизации и акционирования государственного предприятия на денежные средства, принадлежащие государству, осталось в государственной собственности, в полное хозяйственное ведение АО «Кавминкурортстрой», ООО «Промжилстрой», ООО «ЖКК» не передавалось, поэтому указанный жилищный фонд в силу указанных нормативных актов должен был быть передан в ведение органов местного самоуправление, что и было сделано собственником - Комитетом по управлению государственным имуществом СК на основании распоряжения Правительства СК № 82-пр. от 17.03.2010 года и дом передан в муниципальную собственность, что влечет для истцов возникновение права на приватизацию.

Как указывалось выше, спорные жилые помещения, находящиеся в общежитии, по договору № 161 от 17 декабря 1993 года между Комитетом по управлению имуществом края (Собственником) и АО «Кавминкурортстрой-М» переданы последнему в безвозмездное пользование, а в последствии на основании дополнительных соглашений к указанному договору - ООО «Промжилстрой», далее ООО «ЖКК».

Карпова Л.А. вселилась в спорное жилое помещение общежития в соответствии со ст. 109 ЖК РФ и п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988г. № 328, действовавших на момент вселения.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.

Таким образом, утрата статуса общежития в силу закона и применение правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исключает возможность заключения с лицами, проживающими в таких помещениях, иных гражданско-правовых договоров, в том числе и коммерческого найма.

Поскольку на момент нахождения общежития в государственной собственности субъекта РФ собственник не отнес спорные жилые помещения к жилищному фонду коммерческого использования, не предоставил пользователям имущества прав по заключении договоров коммерческого найма этих жилых помещений, постольку правовых оснований у пользователей - юридических лиц распоряжаться имуществом путем заключения указанных договоров не имелось, соответственно ссылка заявителя жалобы на ст. 675 ГК РФ о том, что при переходе права собственности новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключенных договоров, являются несостоятельными.

Кроме того, Конституционный суд РФ в определении от 15 мая 2007 года № 379-О-П "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" указал на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены различные правовые последствия перехода права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и на жилое помещение, занимаемое по договору найма специализированного жилого помещения. Так, в соответствии с его статьей 64 переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Статьей 102 данного Кодекса, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (часть 2), поскольку в силу его статьи 19 специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.

Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.

Это, однако, не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в закрепленном статьей 40 Конституции Российской Федерации праве на жилище по сравнению с другими лицами: в силу статьи 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие данного Кодекса, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом в соответствии со статьей 675 ГК Российской Федерации, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что во всяком случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Согласно имеющимся в материалах дела документам, распоряжения Правительства СК от 17 марта 2010 года № 82-рп дом № …г. Пятигорска спорные помещения передавались в муниципальную собственность как жилые в многоквартирном доме, а не как общежитие, в установленном законом порядке не отнесены к специализированному жилищному фонду, в связи с чем, законных оснований рассматривать в настоящее время спорные жилые помещение как специализированный жилищный фонд у суда не имелось.

Проанализировав в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания того, что Карпова Л.А. занимает спорное жилое помещение на условиях коммерческого найма, поскольку никогда ООО «ЖКК» собственником жилых помещений в доме по …г. Пятигорска не являлось, полномочиями в отношении спорного жилья государственного жилищного фонда не обладало и, соответственно, было не вправе заключать с жильцами договоры коммерческого найма.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правильно констатировал ничтожность заключения ООО «ЖКК» договора найма и коммерческого найма спорного жилого помещения с Карповой Л.А. При этом в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания, суд вправе дать оценку недействительности ничтожной сделки и в том случае, когда истец на это не ссылается, поэтому доводы апелляционной жалобы в указанной части являются необоснованными.

Постановления администрации г. Пятигорска № 4451 от 20.09.2010 года и № 654 от 11.03.2011 года в части включения спорных жилых помещений в доме по …г. Пятигорска к жилищному фонду коммерческого использования, обоснованно не приняты судом во внимание, так как отнесение этих жилых помещений к жилищному фонду коммерческого использования основано на ничтожных договорах коммерческого найма, заключенных ООО «ЖКК», а потому признание данных постановлений недействительными в самостоятельном порядке не требовалось.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с правомерным выводом суда первой инстанции о том, что Карпова Л.А. приобрела право пользования жилым помещением - квартирой № …по адресу: г.Пятигорск, …на условиях договора социального найма.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Учитывая требования закона и установленные обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор.

По изложенным мотивам решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь ст.ст.327, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 31 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу МУ «Управления имущественных отношений администрации г.Пятигорска» в лице полномочного представителя Гончаровой А.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:




Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: 33-552/13
Дата принятия: 29 января 2013

Поиск в тексте