СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 06 марта 2012 года Дело N 33-832/2012

Город Ставрополь 06 марта 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Мясникова А.А.,

судей Шетогубовой О.П., Свечниковой Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Павловой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе председателя ТСЖ «Орион» Кубрак В.И., представителя ТСЖ «Орион»-Фениной Т.М. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 21 декабря 2011 года,

заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,

УСТАНОВИЛА:

Барков И.В. обратился с иском к ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование своих требований истец указал следующее. 07.08.2006г. он заключил договор инвестирования № (…) с ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия» на строительство 96-ти квартирного жилого дома по адресу г. Ставрополь,(…). Согласно условиям данного договора, «Застройщиком» вышеуказанного дома является ТСЖ «Орион», а «Заказчиком» строительства ООО КПК «Славия». В соответствии с п. 1.2 договора «Застройщик» обязуется передать, а «Инвестор», т.е. истец, принять и оплатить торговые площади в количестве 185, 1 кв.м. на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Ставрополь, (…), с рассрочкой платежа до 20.11.2007г. Цена торговых площадей была определена сторонами договора инвестирования в сумме (…) рублей. В соответствии с п.3.1.1. «Застройщик» обязался передать Баркову И.В. указанную торговую площадь не позднее 4 квартала 2007г..

Предусмотренный договором порядок уплаты денежных сумм на строительство торгового помещения «Инвестором» Барковым И.В., был впоследствии изменен заключенным 16.11.2007г. между истцом, ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия» дополнительным соглашением №1 к договору инвестирования № (…) от 07.08.2006г.

Истец надлежащим образом, в соответствии с условиями договора инвестирования № (…) и условиями дополнительного соглашения №1 к нему, выполнил обязанности по оплате торговой площади в количестве 185, 1 кв.м. на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Ставрополь, (…), что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам и кассовыми чеками. Однако до настоящего времени данный многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, торговые помещения по акту приёма-передачи истцу не переданы. В связи с тем, что сторонами договора инвестирования № (…) не подписан акт приёма-передачи торговой площади, обязанность по оплате Барковым И.В. ООО КПК «Славия» денежной суммы в размере (…) рублей, подлежащей по условиям дополнительного соглашения № 1 оплате в течение 5 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи, не наступила.

«Заказчик» строительства - ООО КПК «Славия» подало заявление в Арбитражный суд Ставропольского края о признании должника банкротом. В отношении ООО КПК «Славия» введена процедура наблюдения. Данные обстоятельства могут повлиять на сроки строительства многоквартирного дома, а также на сдачу жилого дома в эксплуатацию и на передачу в собственность истцу торгового помещения, что существенно нарушит его права.

Поскольку Барков И.В. считает, что исполнил свои обязательства по внесению денежных средств, предусмотренные договором инвестирования № (…), то он имеет право требовать передачи ему в собственность доли объекта незавершённого строительства, равной торговому помещению площадью 185, 1 кв.м. в указанном многоквартирном доме. При этом его обязанность по оплате денежной суммы в размере (…) рублей в течение 5 календарных дней с момента подписания сторонами акта приёма-передачи торгового помещения сохранится, и будет им исполнена при совершении соответствующих действий со стороны ответчиков.

В последующем истец Барков В.И. уточнил свои требования, указав, что при проведении технической инвентаризации ГУП СК «Крайтехинвентаризация» спорных нежилых помещений, их площадь изменилась и составляет не 185, 1 кв.м., а 181, 7 кв.м., при этом нежилое помещение ( офис № 1 согласно приложения к договору инвестирования № (…) от 07.08.2006г.) на поэтажном плане состоит из помещений №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,11, 12. Оплата истцом по договору инвестирования произведена в кассу ООО КПК «Славия» в общей сумме (…) рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру. Согласно п. 2.1 договора инвестирования №(…), стоимость одного квадратного метра помещения составляет (…) рублей. Общая сумма договора в размере (…) рублей посчитана, исходя из площади помещения 185, 1 кв.м. Поскольку после проведения технической инвентаризации, площадь спорного помещения составляет 181, 7 кв.м., то его стоимость составляет (…) рублей. Пунктом 2.1 договора инвестирования № (…) предусмотрено, что цена помещения подлежит изменению в случае расхождения торговой площади, определяемой по результатам технической инвентаризации и площадью указанной в договоре. Таким образом, истец должен доплатить за помещение денежную сумму в размере (…) рублей ( (…) рублей - (…) рублей = (…) рублей). Обязанность по оплате этой денежной суммы у истца Баркова И.В. не наступила, т.к. в свою очередь ООО КПК «Славия» и ТСЖ «Орион» не сдали дом в эксплуатацию. Кроме того, в связи с тем, что застройщиком ТСЖ «Орион» нарушены сроки сдачи данного жилого дома в эксплуатацию, он, в соответствии с ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должен уплатить неустойку в размере (…) рублей за просрочку исполнения обязательств застройщиком ТСЖ «Орион», составившую 1407 дней ( с 01.01.2008г. по 15.11.2011г.).

В процессе рассмотрения дела Барков И.В. внес на депозит нотариуса сумму по договору в размере (…) рублей.

В связи с этим Барков И.В. просил суд признать за ним право собственности на объект незавершённого строительства - нежилое помещение (офис № 1 согласно приложения к договору инвестирования № (…) от 07.08.2006г.), номера согласно технического паспорта на поэтажном плане помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5. 6, 7, 8, 9, 10,11, 12, общей полезной площадью 181, 7 кв.м., инвентарный номер 10014, расположенное на первом этаже в 96-ти квартирном жилом доме литер «А», по ул. (…) г. Ставрополя; взыскать в его пользу с ТСЖ «Орион» неустойку в размере (…) рублей.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 21 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал за Барковым И.В. право собственности на указанное нежилое помещение. Взыскал с ТСЖ «Орион» в пользу Баркова И.В. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств в размере (…) рублей, государственную пошлину в размере (…) рублей. Этим же решением с ТСЖ «Орион» взыскана в доход государства госпошлина в размере (…) рублей.

Не согласившись с данным решением, председатель ТСЖ «Орион» Кубрак В.И. подал кассационную жалобу, в которой считает решение незаконным и необоснованным.

В обоснование доводов кассационной жалобы Кубрак В.И. указал на нарушение судом норм процессуального права. Кассатор считает, что суд в нарушение требований п. 2 ст. 92 ГПК РФ принял и рассмотрел уточненные исковые требования без дополнительной уплаты госпошлины. Также кассатор считает, что суд при вынесении решения неправомерно применил нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к договору инвестирования № (…), поскольку вытекающие из данного договора действия подпадают под понятие инвестиций, регулируемых Законом РСФСР от 26.06.1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В соответствии с названными законами, а также с учетом положений Гражданского кодекса РФ, для признания права собственности необходима полная оплата объекта инвестирования (нежилых помещений). Истцом не опровергается наличие задолженности за объект недвижимого имущества, приобретенного по договору инвестирования № (…). Вывод суда о том, что Барков И.В. выполнил свои обязательства по внесению денежных средств в счет оплаты нежилого помещения путем внесения денежных средств в депозит нотариуса в соответствии со ст. 327 ГК РФ, что является надлежащим исполнением обязанностей по оплате, сделан на неправильном применении норм материального права без учета материалов дела. Кассатор считает, что судом не дана оценка правомерности применения ответственности к ТСЖ «Орион», а также правильности расчета истцом договорной неустойки, не учтены возражения ответчика в отношении размера неустойки. Кассатор считает, что выводы суда противоречат обстоятельствам дела, и просит решение отменить по основаниям, указанным в жалобе.

Письменных возражений на кассационную жалобу не поступило.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, выслушав объяснения представителей ТСЖ «Орион» Грошиковой Э.В. и Фениной Т.М., просивших решение отменить, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения в части размера взысканной неустойки и об оставлении решения без изменения в остальной части по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Как следует из материалов дела, 07 ноября 2006г. между «Застройщиком» ТСЖ «Орион», «Заказчиком» ООО КПК «Славия» и «Инвестором» Барковым И.В. был заключен договор № (…) инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого жома по адресу: г. Ставрополь, ул.(…). Согласно данному договору, «Застройщик» обязуется передать торговые площади в количестве 185,1 кв.м. на первом этаже дома не позднее IV квартала 2007г с учетом своевременных расчетов и увеличением срока окончания строительства не более шести месяцев, а «Инвестор» принять и своевременно оплатить указанные торговые площади. Цена торговых площадей по настоящему договору на момент его подписания определена сторонами в размере (…) рублей из расчета стоимости одного квадратного метра торговой площади (…) рублей (л.д. 6-9).

Порядок и сроки расчетов «Инвестором» по договору инвестирования № (…) были впоследствии изменены дополнительным соглашением № 1 от 16.11.2007г., которое является неотъемлемой частью договора инвестирования № (…) (л.д. 10-11).

Согласно имеющемуся в деле свидетельству о государственной регистрации права (…)(л.д. 27), на основании договора аренды земельного участка № 4546 от 08.07.2005г, постановления главы г. Ставрополя № 2178 от 06.07.2005г., разрешения на строительство № 1/175 от 31.08.2005г., корректировки рабочего проекта от 16.08.2006г., за ТСЖ «Орион» 18.09.2006г. было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом литер «А», 14% готовности, расположенный в г. Ставрополе, ул.(…). Из указанного свидетельства следует, что строительство дома было начато. Однако, до настоящего времени указанный многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, торговые помещения истцу по акту приема-передачи не переданы. Следовательно, «застройщик» ТСЖ «Орион» нарушил условия договора инвестирования № (…), а также положения ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

Согласно Техническому паспорту на нежилые помещения от 02.09.2011г. (л.д.54-58) и справки № 2066 от 22.08.2011г. ГУП СК «Крайтехинвентаризация» (л.д. 59), площадь спорных нежилых помещений изменилась и составляет не 185,1 кв.м., а 181, 7 кв.м., при этом нежилое помещение (офис № 1 согласно приложения к договору инвестирования № 42 от 07.08.2006г.) на поэтажном плане состоит из помещений № 1, 2, 3, 4, 5, 6,7, 8, 9, 10. 11, 12. Пунктом 2.1 договора инвестирования № (…) предусмотрено изменение цены помещения в случае расхождения торговой площади, определяемой по результатам технической инвентаризации и площадью указанной в договоре. Следовательно, стоимость измененной площади торговых помещений истца изменилась, и составляет (…)рублей (181, 7 кв.м. х (…) руб.).

Имеющиеся в материалах дела копии квитанций свидетельствуют о том, что Барков И.В. в соответствии с условиями договора инвестирования № (…) и дополнительного соглашения № 1 внес в кассу ООО КПК «Славия» денежную сумму в размере (…) рублей. В связи с тем, что ООО КПК «Славия» решением Арбитражного суда СК от 13.10.2011г. признано банкротом (л.д.113-119), и в настоящее время отсутствует определённость по поводу того, кто является надлежащим кредитором по договору инвестирования № (…) - ТСЖ «Орион» или ООО КПК «Славия», с которым расторгнут договор о совместной деятельности на строительство многоквартирного дома, Барков И.В. внёс на депозит нотариуса оставшуюся денежную сумму в размере (…) рублей (…) в счёт исполнения своих обязательств по договору № (…), что подтверждается нотариальным свидетельством серия (…) (л.д. 165).Исполнение обязательства указанным образом соответствует положениям ст.327 ГК РФ.

Согласно ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Следовательно, в силу действующего законодательства, на объекты незавершенного строительства, являющиеся объектами гражданских прав, возможно признание права собственности (ст.ст.12, 128 ГК РФ).

На основании вышеизложенного судебная коллегия считает обоснованными выводы суда о том, что Барков И.В. исполнил свои обязанности по внесению денежных средств, предусмотренные договором инвестирования № (…) и дополнительным соглашением № 1, и при неисполнении ответчиком своих обязательств, Барков И.В. имеет право требовать передачи ему в собственность спорного объекта незавершённого строительства - нежилое помещение (офис № 1 согласно приложения к договору инвестирования № (…) от 07.08.2006г.), номера согласно техническому паспорту на поэтажном плане помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, общей полезной площадью 181,7 кв.м., инвентарный номер 10014, расположенное на первом этаже в 96-ти квартирном жилом доме литер «А» по ул. (…) в г. Ставрополе. Следовательно, и решение суда в части признания за Барковым И.В. права собственности на указанный объект незавершенного строительства является правомерным, и предусматривает последующую государственную регистрацию данного права собственности (ст.219 ГК РФ).

Доводы кассатора о том, что выводы суда о надлежащем исполнении Барковым И.В. своих обязанностей по внесению денежных средств в счет оплаты нежилого помещения путем внесения денежных средств в депозит нотариуса сделаны на неправильном применении норм материального права, судебная коллегия считает необоснованными, поскольку, учитывая сложившиеся по настоящему делу обстоятельства - банкротство ООО КПК «Славия», должник, в силу ст. 327 ГК РФ, вправе внести причитающиеся с него деньги на депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, и данное внесение денежных средств считается исполнением обязательства.

Также судебная коллегия считает необоснованными доводы кассатора о том, что суд неправомерно применил к договору инвестирования № (…) нормы ФЗ «Об участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ по следующим основаниям.

Согласно п.1 ч. 3 указанного Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно ч. 2 ст. 27 указанного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Указанный Закон впервые был опубликован в "Российской газете" 31.12.2004 года и вступил в силу 01.04.2005 года. ТСЖ «Орион» получило разрешение на строительство № 1/175 31 августа 2005г, разрешение на строительство № 1/482 - 10 августа 2006г.

Таким образом, этим Законом регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в РФ с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.

В соответствии с положениями данного Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, целью и результатом заключенного между сторонами договора является передача истцу в собственность результата инвестиционной деятельности - спорного объекта незавершенного строительства.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при вынесении решения по настоящему делу.

В соответствии с ч.2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" суд обоснованно взыскал с ТСЖ «Орион» в пользу Баркова И.В. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств, поскольку до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан, торговые помещения по акту приема-передачи истцу не переданы и срок исполнения ТСЖ «Орион» своих обязанностей по передаче истцу торгового помещения истек в 4 квартале 2007г. Однако, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части размера взысканной неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств в размере (…) рублей. Воспользовавшись правом, предусмотренным ст. 333 ГК РФ, судебная коллегия считает необходимым снизить размер неустойки до (…) рублей.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что суд в соответствии с положениями ст. 198 ГПК РФ проверил все доводы сторон, дал им надлежащую правовую оценку. Судебная коллегия считает, что суд вынес обоснованное решение об удовлетворении исковых требований. Однако, решение суда в части размера взысканной неустойки за нарушение сроков строительства подлежит изменению.

Предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в кассационном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 21 декабря 2011 года в части взыскания с ТСЖ «Орион» в пользу Баркова И.В. неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств в размере (…) рублей - изменить, снизить размер неустойки до (…) рублей.

Это же решение в остальной части оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка