СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 мая 2012 года Дело N 33-2431/2012

от21 сентября 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Синяковой Т.П.,

судей Миркиной Е.И., Кребеля М.В.

при секретаре Жернаковой Е.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску Козлова С. Ю. к Понкратову И. Б. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

по апелляционной жалобе представителя ОАО «МТС-Банк» Горошко М.Ю. на заочное решение Кировского районного суда г. Томска от 24 мая 2012 года.

Заслушав доклад судьи Миркиной Е.И., пояснения представителя истца Козлова С.Ю. Глушко Л.А., представителя ответчика Панкратова И.Б. Даниленко К.Г., представителя ОАО «МТС-Банк» Горошко М.Ю., судебная коллегия

установила:

Козлов С.Ю. обратился в суд с иском к Понкратову И.Б. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указав, что 07.07.2009 между ним и ответчиком был заключен договор продажи недвижимого имущества №1, на основании которого Понкратов И.Б. обязался передать в собственность Козлову С.Ю. нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 2093-2094, расположенные на втором этаже в здании по адресу: /__/. Право собственности на указанные помещения принадлежит ответчику на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 05.03.2008 серии 70АБ № 193008. В этот же день сторонами был подписан передаточный акт, в соответствии с которым ответчик передал истцу данные нежилые помещения. Однако, несмотря на полное выполнение обязательств со стороны Козлова С.Ю., Понкратов И.Б. от исполнения встречных обязательств по договору, в частности, от государственной регистрации перехода права собственности, уклоняется. Просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м № 2093-20904 на поэтажном плане, расположенные по адресу: /__/, с Понкратова И. Б. на Козлова С. Ю..

В судебном заседании истец и его представитель Глушко Л.А. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске.

Дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания ответчика в порядке заочного производства.

Обжалуемым заочным решением иск Козлова С.Ю. удовлетворен. Суд постановил: произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, №№ 2093-2094 на поэтажном плане, расположенные по адресу: /__/, от Понкратова И.Б. на Козлова С.Ю. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2009 без заявления Понкратова И.Б.

В апелляционной жалобе представитель ОАО «МТС-Банк» Горошко М.Ю. просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что решение суда нарушает права и законные интересы ОАО «МТС-Банк», поскольку спорное имущество находится в залоге у ОАО «МТС-Банк», и последний не был привлечен к участию в деле, в связи с чем не имел возможности реализовать конституционное право на судебную защиту. До настоящего времени задолженность перед кредитором не погашена, ипотека нежилых помещений не прекращена. Отчуждение нежилых помещений произошло без соблюдения требований закона, условий договора, что непосредственно затрагивает законные интересы банка, поскольку согласия на отчуждение нежилых помещений банк не предоставлял. Полагает, что приведение обжалуемого решения суда в исполнение повлечет необоснованное нарушение права банка на исполнение решения суда о взыскании долга и обращении взыскания на залог в разумный срок. Ссылается на неприменение закона, подлежащего применению, а именно: ст. 37, 39 102-ФЗ, п. 2 ст. 346 ГК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены принятого решения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 549, ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пп. 1, 3 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 6 ст. 131 ГК РФ также установлено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что истцом Козловым С.Ю. и ответчиком Понкратовым И.Б. подписан договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью /__/ кв.м, №№ 2093-2094 на поэтажном плане, расположенных по адресу: /__/.

Истцу Козлову С.Ю. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (Управлением Росреестра по Томской области) сообщением от 13.01.2012 отказано в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты по указанной сделке, в связи с чем истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Исходя из приведенных выше положений закона суд, вынося решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ, должен был установить факт уклонения продавца от регистрации перехода права собственности к покупателю на основании указанной сделки, а также проверить, соответствует ли данная сделка закону, в том числе закону о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако этого судом первой инстанции сделано не было.

Так, в деле отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие факт уклонения Понкратова И.Б. от регистрации перехода права на спорные объекты недвижимости к Козлову С.Ю. В сообщении и уведомлении Управления Росреестра по Томской области от 13.02.2012, от 13.01.2012 лишь указано на отсутствие заявления Понкратова И.Б. о регистрации перехода права. Доказательств того, что Козлов С.Ю. обращался к ответчику с требованием произвести регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, и последний уклонился от такой регистрации, истцом в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Кроме того, пунктом 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Из материалов дела, в частности, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.04.2012, сообщения, уведомления Управления Росреестра по Томской области от 13.02.2012, от 13.01.2012 следует, что спорные объекты недвижимости - нежилые помещения по адресу: /__/, регистрация перехода права собственности на которые произведена оспариваемым решением, являются предметом ипотеки, залогодержателем выступает ОАО «МТС-Банк» (ранее - ОАО Акционерный Коммерческий Банк «Моковский Банк Реконструкции и Развития» согласно Уставу Общества от 2011 года с изменениями от 20.01.2012, свидетельству о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 27.01.2012).

Помимо этого, в соответствии с абз. 2 п. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Следовательно, наличие в отношении спорного имущества таких обременений как запрет регистрирующему органу совершать регистрацию перехода права и запрет Понкратову И.Б. совершать сделки по переходу права собственности на данное имущество, также является обстоятельством, не позволяющим производить регистрацию перехода права по представленной истцом сделке купли-продажи.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии законных оснований для регистрации перехода права собственности на нежилые помещения по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, №№ 2093-2094 на поэтажном плане от Понкратова И.Б. к Козлову С.Ю. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2009.

Также является обоснованным довод жалобы о том, что ОАО «МТС-Банк» в нарушение ст. 43 ГПК РФ не был привлечен к участию в деле, в то время как решение, вынесенное по делу, затрагивает права данного лица.

В связи с этим заочное решение Кировского районного суда г. Томска от 24 мая 2012 года об удовлетворении требований истца подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права с принятием нового решения об отказе Козлову С.Ю. в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу представителя ОАО «МТС-Банк» Горошко М.Ю. удовлетворить, заочное решение Кировского районного суда г. Томска от 24 мая 2012 года отменить, принять новое решение, которым отказать Козлову С. Ю. в удовлетворении его исковых требований к Понкратову И. Б. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, №№2093-2094 на поэтажном плане.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от21 сентября 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

по апелляционной жалобе представителя ОАО «МТС-Банк» Горошко М.Ю. на заочное решение Кировского районного суда г. Томска от 24 мая 2012 года.

Козлов С.Ю. обратился в суд с иском к Понкратову И.Б. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указав, что 07.07.2009 между ним и ответчиком был заключен договор продажи недвижимого имущества №1, на основании которого Понкратов И.Б. обязался передать в собственность Козлову С.Ю. нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 2093-2094, расположенные на втором этаже в здании по адресу: /__/. Право собственности на указанные помещения принадлежит ответчику на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 05.03.2008 серии 70АБ № 193008. В этот же день сторонами был подписан передаточный акт, в соответствии с которым ответчик передал истцу данные нежилые помещения. Однако, несмотря на полное выполнение обязательств со стороны Козлова С.Ю., Понкратов И.Б. от исполнения встречных обязательств по договору, в частности, от государственной регистрации перехода права собственности, уклоняется. Просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м № 2093-20904 на поэтажном плане, расположенные по адресу: /__/, с Понкратова И. Б. на Козлова С. Ю..

В судебном заседании истец и его представитель Глушко Л.А. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске.

Дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания ответчика в порядке заочного производства.

Обжалуемым заочным решением иск Козлова С.Ю. удовлетворен. Суд постановил: произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, №№ 2093-2094 на поэтажном плане, расположенные по адресу: /__/, от Понкратова И.Б. на Козлова С.Ю. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2009 без заявления Понкратова И.Б.

В апелляционной жалобе представитель ОАО «МТС-Банк» Горошко М.Ю. просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что решение суда нарушает права и законные интересы ОАО «МТС-Банк», поскольку спорное имущество находится в залоге у ОАО «МТС-Банк», и последний не был привлечен к участию в деле, в связи с чем не имел возможности реализовать конституционное право на судебную защиту. До настоящего времени задолженность перед кредитором не погашена, ипотека нежилых помещений не прекращена. Отчуждение нежилых помещений произошло без соблюдения требований закона, условий договора, что непосредственно затрагивает законные интересы банка, поскольку согласия на отчуждение нежилых помещений банк не предоставлял. Полагает, что приведение обжалуемого решения суда в исполнение повлечет необоснованное нарушение права банка на исполнение решения суда о взыскании долга и обращении взыскания на залог в разумный срок. Ссылается на неприменение закона, подлежащего применению, а именно: ст. 37, 39 102-ФЗ, п. 2 ст. 346 ГК РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с материалами дела, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости рассмотрения дела в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции по следующим основаниям.

На основании ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч.4 ст.330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ таким основанием является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В соответствии с ч.5 ст.330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Судебной коллегией установлено, что ОАО «МТС-Банк» в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции к рассмотрению дела привлечен не был.

При этом из материалов дела, в частности, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.04.2012, сообщения из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области от 13.02.2012 следует, что спорные объекты недвижимости - нежилые помещения по адресу: /__/, регистрация перехода права собственности на которые произведена оспариваемым решением, являются предметом ипотеки, залогодержателем выступает ОАО «МТС-Банк» (ранее - ОАО Акционерный Коммерческий Банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» согласно Уставу Общества от 2011 года с изменениями от 20.01.2012, свидетельству о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 27.01.2012).

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с ч. 1 ст. 43 ГПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда.

С учетом изложенного оспариваемое решение затрагивает права и законные интересы ОАО «МТС-Банк», в связи с чем данное лицо следовало привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора.