• по
Более 54000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 

от 26 октября 2012 года Дело N 33-2724/2012
 

г. Томск 26 октября 2012 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Радикевич М.А.,

судей Емельяновой Ю.С.,Залевской Е.А.,

при секретаре Травковой Е.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Крамера А. В., Крамер Е. А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей З., К., к Разумовскому Ю. П. о прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок

по апелляционной жалобе Разумовского Ю. П. на решение Александровского районного суда Томской области от 21 июня 2012 года.

Заслушав доклад судьи Залевской Е.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Крамер А.В. и Крамер Е.А. в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей З. и К. (далее по тексту - истцы) обратились с иском к Разумовскому Ю.П. (далее по тексту - ответчик, апеллянт), просили суд:

- прекратить право собственности ответчика на земельный участок, расположенный по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м;

-признать право общей долевой собственности на указанный земельный участок по 1/4 доли в данном праве за каждым из истцов;

-обязать Стрежевской отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области внести запись о переходе права собственности на земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-взыскать с ответчика в их пользу 1444, 84 рубля в возврат уплаченной государственной пошлины и /__/ рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя.

В обоснование исковых требований в письменном заявлении, в пояснениях суду первой инстанции указали, что 01.06.2005 они приобрели у ответчика по договору купли-продажи трехкомнатную квартиру по /__/, находящуюся в двухквартирном доме, который расположен на земельном участке с отведенной придомовой территорией. При покупке квартиры с Разумовским Ю.П. оговаривалось, что вместе с квартирой к ним переходит и право собственности на земельный участок. Стоимость квартиры в /__/ рублей была определена сторонами сделки с учетом стоимости земельного участка. Свои обязательства по договору купли-продажи они выполнили в полном объеме, ими была оплачена указанная сумма за квартиру с учетом стоимости земельного участка.

В момент заключения договора купли-продажи на дом ответчик не мог заключить договор купли-продажи на земельный участок, поскольку документы на него им не были оформлены. До настоящего времени земельный участок обременен.

На момент заключения договора купли-продажи квартиры действовало решение Малого Совета Александровского сельского Совета народных депутатов № 20 от 21.05.1993, установившее предельный размер земельного участка, бесплатно передаваемого для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в /__/ - /__/ га. В настоящий момент предельные размеры таких земельных участков установлены Положением о предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам, утвержденным решением № 57 от 06.08.2008 Совета Александровского сельского поселения, их минимальный размер составляет /__/ кв. м.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка его площадь составляет /__/ кв. м, то есть земельный участок, на котором расположена квартира, более чем в два раза меньше минимального размера земельного участка, установленного на настоящий момент, и более чем в три раза меньше установленной нормы на момент совершения сделки.

Таким образом, земельный участок по адресу: /__/ должен безусловно перейти в их (истцов) собственность как земельный участок, на котором расположено здание, и необходимый для его использования.

Ответчик Разумовский Ю.П. исковые требования не признал.

Пояснил суду, что при покупке квартиры истцы устно обязались приобрести у него земельный участок, однако до настоящего времени данный участок не купили, денежные средства в счёт его оплаты не внесли. Полагал, что истцам может принадлежать право собственности на земельный участок только под приобретенной квартирой, но не весь земельный участок. Он предлагал истцам как имеющим преимущественное право на приобретение участка в собственность купить участок за /__/ рублей, однако они не согласились.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Силаева Е.В. в письменном отзыве указала, что 02.05.2005 Разумовский Ю.П. и Крамеры подали заявление о регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру по адресу: /__/. 17.06.2005 на основании договора купли-продажи квартиры от 01.06.2005 сделка купли-продажи и переход права собственности по ней к истцам были зарегистрированы. Сделка между Крамерами и Разумовским Ю.П. состоялась только в отношении квартиры, заявлений о переходе прав на земельный участок от Разумовского Ю.П. в Стрежевской отдел указанной службы не поступало. Вместе с тем действовавшее на момент заключения договора от 01.06.2005 законодательство не допускало отчуждение недвижимости без передачи земельного участка, на котором она расположена. Такой же принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости действует и в настоящее время (листы дела 38-39).

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Решением Александровского районного суда Томской области от 21.06.2012 на основании части 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 3 статьи 3, пункта 3 статьи 33, пунктов 1, 2 статьи 35, статьи 44 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2 статьи 209, пункта 2 статьи 218, пункта 1 статьи 273, пунктов 1, 2 статьи 552, пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иск Крамера А.В. и Крамер Е.А, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей З. и К., удовлетворен полностью.

В апелляционной жалобе ответчик Разумовский Ю.П. просит решение Александровского районного суда Томской области от 21.06.2012 отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение.

В обоснование ее доводов указывает, что по договору от 01.06.2005 он продал истцам за /__/ рублей квартиру, стоимость которой была определена в размере /__/ рублей. Денежные средства за квартиру выплачены ему полностью. О том, что вместе с квартирой продается и земельный участок, он с истцами не договаривался, в связи с отсутствием у Крамеров денежных средств решил оформить договор купли-продажи земельного участка отдельно.

Документы на земельный участок у него оформлены были, в случае продажи истцам вместе с квартирой и земельного участка об этом было бы указано в договоре. Факт обременения участка правами его родственников не мог являться препятствием к заключению сделки в отношении земельного участка.

Исследуя доказательства в подтверждение расчёта Крамеров за купленную квартиру, суд проигнорировал тот факт, что в обеих расписках о передаче ему истцами денежных средств указано, что они передаются в счет стоимости квартиры, земельный участок в расписках не упомянут, он его не продавал.

Считает, что суд необоснованно решил, что договоренность о судьбе участка между ним и истцами отсутствовала. В действительности, данная договоренность заключалась в том, что истцы на протяжении 7 лет после покупки квартиры не обращались к нему за оформлением права собственности на земельный участок, не пытались установить право на земельный участок в судебном порядке, не оплачивали налог на землю. Суд не принял во внимание данные обстоятельства, также как и то, что он обращался к Крамерам с предложением приобрести у него земельный участок.

Ссылка суда на правило статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации в обоснование размера подлежащего передаче в собственность истцов земельного участка неправомерна, поскольку указанная норма предусмотрена применительно к случаю передачи земельных участков, находящихся в государственной, а не в частной собственности. Документов, подтверждающих необходимый для использования здания размер участка, истцами представлено не было. Кроме того, он как собственник земельного участка не обязан передавать его кому-либо бесплатно.

Также судом нарушены его конституционные права на защиту в суде в виде необоснованного отказа в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания на три дня по причине выезда его представителя за пределы населённого пункта.

Считает незаконным решение суда и в части взыскания с него в пользу истцов /__/ рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя, так как суд при определении данной суммы возмещения судебных расходов не учел все обстоятельства по делу в соответствии с положениями статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В возражениях на апелляционную жалобу Крамер А.В. и Крамер Е.А., действующая в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей З. и К., просят решение Александровского районного суда Томской области от 21.06.2012 оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, апелляционную жалобу Разумовского Ю.П. - без удовлетворения.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещённые надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, судебная коллегия нашла возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсудив и изучив материалы дела, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается участвующими в нём лицами, что Разумовский Ю.П. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: /__/, и земельного участка площадью /__/ кв. м по тому же адресу с разрешённым видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства» с кадастровым номером /__/.

01.06.2005 он заключил с истцами договор купли -продажи недвижимости, предметом которого являлась указанная квартира. Право собственности истцов на квартиру зарегистрировано в установленном статьями 131,551,558 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке 17.06.2005.

Суд, удовлетворяя иск Крамеров и признавая за истцами право собственности на земельный участок, исходил из того, что в силу статей 260, 273, частей 1,2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35, статьи 44 Земельного кодекса Российской Федерации истцы, приобретя у Разумовского Ю.П. квартиру в собственность, вправе были также получить в собственность и земельный участок, сформированный для её эксплуатации, а ответчик одновременно с передачей квартиры истцам должен был передать им и права на земельный участок, занятый квартирой и необходимый для её эксплуатации.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом.

Действительно, в силу положений статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Данная норма содержит общее правило, регламентирующее отношения, в которых лицо, являющееся одновременно собственником земельного участка и объекта недвижимости на нем, производит отчуждение этой недвижимости.

На момент заключения сторонами сделки купли-продажи квартиры действовала иная редакция указанной нормы, предусматривающая, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Таким образом, действующая редакция статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации не дает возможности сторонам договариваться о правовой судьбе земельного участка при отчуждении объекта недвижимости на нем, как это было прежде. Таким образом, если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона.

Следовательно, в настоящее время исключаются практически любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними, если собственником земельного участка и объекта недвижимости является одно лицо.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, введённого в действие в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" провозглашен принцип единого правового режима земельного участка и объекта недвижимости на нем, согласно которому раздельное отчуждение земельных участков и зданий, строений, сооружений, находящихся на них и принадлежащих одному лицу, не допускается, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Далее этот принцип уточняется в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в пункте 4 которой закреплено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. В то же время не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Однако содержание приведённых правовых норм указывает на то, что общее правило о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание не может быть распространено на случай, когда отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что Крамеры приобрели у Разумовского Ю.П. недвижимость как объект жилищных прав - квартиру в многоквартирном жилом доме по адресу: /__/, не могут являться собственниками части многоквартирного жилого здания, расположенного по указанному адресу (статьи 15,16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истцы не приобрели в собственность по сделке с Разумовским Ю.П. от 01.06.2005 объект недвижимости, перечисленный в положениях статей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 4 статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, спорный земельный участок, как следует из кадастрового паспорта на него, сформирован в целях ведения на нём личного подсобного хозяйства, что не соответствует его фактическому использованию с учётом расположения на нём части многоквартирного жилого дома. Доказательств того, что жилой дом по адресу: /__/ является одноквартирным жилым домом блокированной застройки ( пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации ) суду не представлено.

Следовательно, в рассматриваемом случае имеет место такое отчуждение объекта недвижимости, которое не могло в силу ранее действовавшего законодательства и не может в настоящее время повлечь в обязательном порядке безусловный переход права собственности на спорный земельный участок к покупателям недвижимости, поскольку отдельно стоящий объект недвижимости, указанный в статьях 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, полностью расположенный на земельном участке, предназначенном для его эксплуатации, отсутствует.

Часть указанного многоквартирного жилого дома не может быть выделена в натуре, поскольку в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (квартир) в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом общее имущество в многоквартирном доме согласно действующему законодательству не подлежит разделу.

Таким образом, выделение квартиры истцов в натуре вместе с частью многоквартирного жилого дома в целях расположения данной части здания на спорном земельном участке исключено. Такой объект недвижимости, как квартира, не может быть расположен на земельном участке, поскольку в приведённых нормах не перечислен.

Ссылка суда в обоснование вынесенного решения на правило пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации также ошибочна, так как данная норма регулирует отношения при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, что в рассматриваемом случае места не имело, так как Разумовский Ю.П. на момент продажи квартиры являлся и собственником земельного участка, сформированного по адресу: /__/.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, также сослался на правила пунктов 1,2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения сделки купли-продажи 01.06.2005.

Судебная коллегия полагает, что данная норма неправильно применена судом.

Согласно пунктам 1, 2 в соответствующей редакции по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Абзацем 2 части 2 статьи было предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Федеральным законом № 118-ФЗ от 26.06.2007 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" в данную норму внесены изменения, согласно которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Абзац 2 пункта 2 статьи исключён.

Таким образом, регулируя вопросы передачи прав на земельный участок, в случае продажи расположенного на нём объекта недвижимости, данная норма как в ранее действовавшей, так и в ныне действующей редакции лишь конкретизирует обязанности продавца определить вид права на земельный участок, передаваемый покупателю, расположенных на нём здания, строения, сооружения и последствия невыполнения такой обязанности.

Однако данная норма не регулирует последствия несоблюдения продавцом требований об одновременном отчуждении здания и земельного участка, на котором оно расположено, так как предусматривает только случаи передачи права на земельный участок, а, значит и заключения в целях такой передачи сделки с земельным участком.

В силу статей 434 (пункт 2), 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации факт совершения сделки с земельным участком как объектом недвижимости может подтверждаться только письменным доказательством в виде документа, подписанного сторонами сделки. При этом в силу статей 161,162, части 2 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации даже в случае доказанности факта заключения такой сделки иными письменными доказательствами такой договор купли-продажи недвижимости является недействительным в силу ничтожности (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Материалами дела факт заключения какой - либо сделки со спорным земельным участком, как на то правильно указывает апеллянт, не подтверждён. Предметом договора купли-продажи от 01.06.2005 являлась согласно письменному документу исключительно квартира, спорный земельный участок в указанном договоре не упомянут, что не позволяет применить к рассматриваемым правоотношениям правило статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от редакции, действовавшей ранее или в настоящее время.

Изложенное указывает на то, что правовые основания для признания за истцами права собственности на земельный участок по адресу: /__/, предусмотренные материальным законом, в том числе и законом, на который ссылались Крамеры, отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции при разрешении настоящего спора применил закон, не подлежащий применению, что в силу пункта 2 части 2, пункта 4 части1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного решения независимо от остальных доводов апелляционной жалобы Разумовского Ю.П.

Принимая в порядке пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации новое решение по делу, судебная коллегия на основании вышеизложенного полагает, что иск Крамеров удовлетворению не подлежит.

В силу статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесённые истцами судебные расходы в связи с отказом в удовлетворении иска возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Александровского районного суда Томской области от 21 июня 2012 года отменить.

Принять новое решение.

Крамеру А.В., Крамер Е.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей З., К., к Разумовскому Ю. П. о прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: /__/, отказать.

Председательствующий

Судьи:



Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: 33-2724/2012
Принявший орган: Томский областной суд
Дата принятия: 26 октября 2012

Поиск в тексте