• по
Более 58000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 

от 29 января 2013 года Дело N 11-513/2013
 

29 января 2013 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Секериной СП.,

судейСтельмах О.Ю., Калугиной Л.В.,

при секретареБулавинцеве СИ.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Сагайдак М.А. на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 06 сентября 2012 года по иску Сагайдак М.А. к Бровкиной Т.А., Бровкину А.В. о признании договора купли-продажи недействительным.

Заслушав доклад судьи Секериной СП. об обстоятельствах дела, объяснения ответчиков Бровкиной Т.А. и Бровкина А.В., их представителя Еремина A.M., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сагайдак М.А. обратилась в суд с иском к Бровкиной Т.А. и Бровкину А.В., в котором просила признать недействительными договор купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. ***, дом 8-а, заключенный с Бровкиным А.В.; договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, заключенный с Рогожниковой Н.Г.; аннулировать свидетельство о государственной регистрации права Рогожниковой Н.Г., зарегистрированного 30.01.2012 г. (л.д. 4-8).

В обоснование своих требований истица указала на то, что является сестрой П.А.Е.., умершего *** г., и наследником по завещанию от 21.09.1995 г. После смерти брата ей стало известно, что 01.08.2011 г. Бровкина Т.А., действуя на основании доверенности, выданной П.А.Е. 19.04.2010 г., продала своему сыну Бровкину А.В. принадлежащие наследодателю нежилое здание-бар и земельный участок, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. ***, дом 8-а. При этом в доверенности не были оговорены полномочия Бровкиной Т.А. по распоряжению имуществом П.А.Е.. путем его отчуждения. Согласно тексту доверенности воля обладателя права П.А.Е.. была направлена на оформление имущества в собственность, а не на прекращение прав на недвижимость. Также в доверенности отсутствует указание на спорное недвижимое имущество. Кроме того, регистрация оспариваемой сделки была произведена по истечении более двух месяцев со дня смерти П.А.Е.. -13.12.2011 г., то есть на момент регистрации оспариваемой сделки действие

2

доверенности было прекращено вследствие смерти П.А.Е.. Через непродолжительное время после совершения сделки с Бровкиным А.В. семья Бровкиных продала спорное имущество Рогожниковой Н.Г., однако фактически продолжает пользоваться им на основании договора аренды. Деньги за проданное недвижимое имущество Пыров А.Е. не получал. Указала, что, так как доказательств прямого одобрения оспариваемой сделки от 01.08.2011 г. П.А.Е. не имеется, данная сделка является недействительной.

В дальнейшем (л.д. 28-32, 82) Сагайдак М.А. уточняла исковые требования, окончательно просила суд признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. ***, дом 8-а, заключенный 01.08.2011 г. между Бровкиной Т.А., действовавшей по доверенности за П.А.Е.., и Бровкиным А.В. также и по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда постановлено в иске Сагайдак М.А. к Бровкиной Т.А., Бровкину А.В. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. ***, дом 8-а, заключенного 01 августа 2011 года между Бровкиной Т.А., действующей по доверенности за Пырова А.Н., и Бровкиным А.В., отказать.

В апелляционной жалобе Сагайдак М.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств имеющих значение для дела. Указывает, что доверенности, выданные П.А.Е. на имя Бровиной Т.А., не содержали условий о продаже недвижимости, в связи с чем у последней отсутствовали полномочия на отчуждение спорных объектов. Считает, что суд не оценил доводы истца о недоказанности факта передачи денежных средств во исполнение оспариваемого договора, а также воли доверителя на отчуждение имущества.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, и проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными считаются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

3

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, должна быть предусмотрена цена этого имущества.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела следует, что 01.08.2011 г. между П.А.Е. в лице Бровкиной Т.А. действующей по доверенности от 19.04.2010 г. и Бровкиным А.В. был заключен договор купли-продажи нежилого здания - бара общей площадью 241,9 кв.м. и земельного участка площадью 102 кв.м., расположенных по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. ***, дом 8-а (л.д. 15-16), за *** руб., в том числе земельный участок продан за *** руб. Согласно условий договора расчет между покупателем и представителем истца произведен до подписания договора, вне помещения Златоустовского отдела Управления Росреестра (п.п. 1, 3 договора). Нежилое здание-бар принадлежало Пырову А.Е. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 69 от 06.07.2007 г., выданного Управлением архитектуры и градостроительства администрации Златоустовского городского округа, земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей (для размещения производственной базы)) - на основании договора купли-продажи от 03.12.2004 г. (п. 2 договора).

Из акта передачи от 27.10.2011 г. следует, что Бровкиной Т.А., действующей по доверенности за П.А.Е.. было передано нежилое здание-бар и земельный участок по указанному договору купли-продажи Бровкину А.В., расчет по договору произведен полностью, претензий не имеется (л.д. 17).

Судом установлено, что П.А.Е. умер *** года в г.Москве (л.д. 11).

Государственная регистрация указанной выше сделки была приостановлена, ее участникам 21.11.2011 года направлены уведомления, поскольку в указанной в договоре и представленной на регистрацию доверенности от 19.04.2010 года, выданной П.А.Е. на имя Бровкиной Т.А., отсутствуют полномочия по отчуждению имущества.

Из пояснений ведущего специалиста-эксперта Управления Росреестра по Челябинской области Кустиковой Т.Н. следует, что регистрация сделки была приостановлена П.А.Е. в г.Москву было направлено уведомление, которое было возвращено без указания причины невручения адресату (л.д.76 оборот).

09.12.2011 года Бровкиной Т.А. была представлена доверенность выданная П.А.Е. на ее имя 13.06.2010 года, удостоверенная нотариусом г.Москвы Юдаевой И.Г.

13.12.2011 г. была произведена государственная регистрация перехода права собственности Бровкина А.В. на объекты недвижимости (записи регистрации №*** и № ***).

Бровкину А.В. выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок (категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: для общественно деловых целей (для размещения производственной базы), площадь: 102 кв.м., кадастровый номер: ***) и здание-бар (назначение: общественное питание, общая площадь 241,9 кв.м., инвентарный номер: ***) (л.д. 18-19).

Согласно материалам дела 10.01.2012 г. Бровкин А.В. продал земельный участок и расположенный на нем здание - бар Рогожниковой Н.Г. (л.д. 12, 108-109), а она, в свою очередь, 14.03.2012 г. продала указанное недвижимое имущество Бровкиной Т.А. (л.д. 40-46, 50-54).

Материалами дела подтверждается, что 21.09.1995 г. П.А.Е. составлено завещание, которым он завещал все свое имущество, какое ко дню его смерти окажется ему принадлежащим в чем бы такое не заключалось и где оно не находилось, своей сестре Сагайдак М.А. (л.д. 21-23).

24.10.2011 г. на основании поданного истицей Сагайдак М.А. заявления заведено наследственное дело № 63021/72/2011 на имущество умершего *** г. П.А.Е.., проживавшего по адресу: г. Москва, проспект ***, дом 85, квартира 18. Сагайдак М.А. является единственным наследником, обратившимся к нотариусу (л.д. 24).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходил из того, что истцом не представлено доказательств, совершения сделки в противоречие действующему законодательству, поскольку при заключении оспариваемого договора сторонами в письменной форме было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, обязательства по договору сторонами исполнены в полном объеме, отсутствие же государственной регистрации перехода права собственности до смерти П.А.Е.., не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора.

5

С указанными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они противоречат представленным доказательствам по делу и свидетельствуют о неправильном установлении юридически значимых обстоятельств по делу, неправильном применении норм материального и процессуального права.

В силу ч. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с ч. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Из материалов дела следует, что оспариваемый договор купли-продажи, заключен от имени П.А.Е.., действующей по доверенности от 19.04.2010 года, Бровкиной Т.А., второй стороной договора, то есть покупателем является сын поверенной Бровкиной Т.А. - Бровкин А.В.

При этом из представленной в материалы дела доверенности от 19.04.2010 года, а также последующей доверенности от 13.06.2010 года на имя Бровкиной Т.А. от имени П.А.Е.. не усматривается, того, что последний возложил на Бровкину Т.А. полномочия по продаже здания - бара общей площадью 241,9 кв.м. и земельного участка площадью 102 кв.м., расположенных по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. ***, дом 8-а.

Так по доверенности от 19.04.2010 года П.А.Е. уполномочивает Бровкину Т.А. лишь быть представителем в компетентных органах с правом получения свидетельств о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, уплачивать налоги, сборы, пошлины. То есть данная доверенность не давала Бровкиной Т.А. права на заключение от имени П.А.Е.. договора продажи от 01.08.2011 года спорного имущества.

Представленная на регистрацию сделки доверенность от 30.06.2010 года давала Бровкиной Т.А. право представлять интересы П.А.Е.. в компетентных органах по вопросам разделения, преобразования, покупки, продажи нежилых зданий и земельных участков, в том числе спорного имущества и оформления прав собственности на это имущество. При этом в

6

доверенности отсутствует право на определение продажной цены имущества, на получение за него денежных средств.

Проанализировав содержание имеющихся в материалах дела доверенностей, судебная коллегия приходит к выводу о том, что все действия поверенного указанные в них охватывают полномочия по реализации прав доверителя направленных на оформление вышеуказанного имущества в собственность П.А.Е.., а не распоряжение имуществом путем его отчуждения.

Из пояснений Бровкиной Т.А. в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции видно, что фактически указанную выше сделку она заключала в своих интересах, поскольку длительное время арендовала за плату у П.А.Е.. спорное недвижимое имущество, имела намерение выкупить его у собственника. Денежные средства в сумме *** руб. за это имущество ей, как доверенному лицу П.А.Е.., ее сын Бровкин А.В. не передавал, поскольку не имел такой суммы. Указанную выше оплату за имущество она передавала П.А.Е. за счет заемных средств, полученных ею у Рогожниковой Н.Г., через своего сына Бровкина А.В., который в июне-июле 2011 года ездил в командировку в г. Ярославль, откуда заезжал в г. Москву, где в кафе встречался с П.А.Е., которому передал денежные средства без составления письменного документа (л.д.64-65, 151-152).

В силу п.1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. ***, дом 8-а, заключенный 01.08.2011 г. между Бровкиной Т.А., действовавшей по доверенности за П.А.Е.., и Бровкиным А.В. не заключался уполномоченным лицом и не одобрен впоследствии доверителем.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что на момент предоставления оспариваемого договора купли-продажи от 01.08.2011 года для регистрации перехода права собственности от Пырова Е.А. к Боровкину А.В., в регистрационную палату П.А.Е.умер, то есть доверенность прекратила свое действие.

С выводом суда о том, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на момент смерти П.А.Е.., в силу п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости от 01.08.2011 года, суд апелляционной инстанции, согласиться не может.

j/у

7

В рассматриваемом случае в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии у доверителя П.А.Е.., на момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи намерений на продажу имущества.

Выданные П.А.Е. доверенности, как уже сказано выше, не подтверждают его волеизъявление на продажу спорных объектов, поскольку не включают в себя обязательств поверенного на распоряжение имуществом. В доверенности от 19.04.2010 года, вообще отсутствует указание на спорное недвижимое имущество.

Каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о намерении П.А.Е.. на заключение договора купли продажи в отношении объекта недвижимости и земельного участка, а также доказательств подтверждающих его последующее одобрение заключенной от его имени сделки, в материалах дела нет. Фактически Бровкина Т.А. при заключении сделки действовала не в интересах доверителя П.А.Е.., а действовала в своих личных интересах и оформила переход права собственности на своего близкого родственника -сына Бровкина А.В.

При таких обстоятельствах учитывая, что регистрация сделки была произведена по истечении более двух месяцев со дня смерти доверителя П.А.Е.., то есть на момент регистрации перехода права собственности доверенность прекратила свое действие, принимая во внимание, отсутствие доказательств подтверждающих волеизъявления П.А.Е.. на момент заключения договора от его имени продать спорное имущество, а также доказательств, подтверждающих исполнение договора сторонами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данную сделку нельзя считать действительной, равно как последующие договора купли-продажи указанного имущества и переход права собственности сначала от Бровкина А.В. - Рогожниковой Н.Г., а в последствии от Рогожниковой Н.Г. - Бровкиной Т.А.

Кроме того, то обстоятельство, П.А.Е. не знал о совершенном от его имени договоре купли-продажи, свидетельствует и наличие договора аренды на данное имущество, заключенном между П.А.Е. и Бровкиной Т.А., а также заключение между ними дополнительного соглашения от 01.12.2010 года о продлении срока действия договора аренды до 31.10.2011 года. Данные обязательства исполнялись Бровкиной Т.А., пусть и не надлежащим образом, с просрочками арендных платежей, однако, каких-либо попыток расторгнуть договор аренды, либо изменить его условия, Бровкиной Т.А. предпринято не было.

Вместе с тем, следует отметить, что второй стороной договора, то есть покупателем недвижимого имущества является сын поверенной Бровкиной Т.А. - Бровкин А.В.

8

В силу п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Между тем из пояснений сторон усматривается, что Бровкина Т.А., имела намерение приобрести указанное имущество, что свидетельствует о том, что в нарушение вышеуказанной нормы, она выступала в своих интересах.

Доказательств, того, что покупатель по договору её сын Бровкин А.В., имел денежные средства для оплаты приобретаемого им имущества, а также передавал их за данный объект и земельный участок продавцу, в материалах дела также не имеется.

При таких данных судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы Сагайдак М.А. заслуживают внимания, а обжалуемое решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с принятием нового решения.

В соответствии с п. 1,2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить полученное в натуре (том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорное имущество выбыло из владения П.А.Е.. помимо его воли и после его смерти, то договор купли-продажи от 01.08.2011 года заключенный между Бровкиной Т.А. действующей в интересах П.А.Е.. и Бровкиным А.В. нежилого здания - бара общей площадью 241,9 кв.м. и земельного участка площадью 102 кв.м., расположенных по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. ***, дом 8-а является недействительным.

В качестве последствий недействительности указанной выше сделки являются недействительными и последующие сделки: договор купли-продажи нежилого здания-бара общей площадью 241,9 кв.м и земельного участка, кадастровый номер ***, площадью 102 кв.м, находящихся по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, ул.***, дом 8 «а», заключенный 10.01.2012 года между Бровкиным А.В. и Рогожниковой Н.Г., зарегистрированный 30.01.2012 года; договор купли-продажи указанного выше имущества заключенный 14.03.2012 года между Рогожниковой Н.Г. и Бровкиной Т.А., зарегистрированный 04.04.2012 года.

9

Указанное имущество подлежит включению в наследственную массу после смерти П.А.Е., умершего *** года в г.Москве.

Руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 06 сентября 2012 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать договор купли-продажи нежилого здания-бара общей площадью 241,9 кв.м и земельного участка, кадастровый номер ***, площадью 102 кв.м, находящихся по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, ул. ***, дом 8 «а», заключенный 01 августа 2011 года между Бровкиной Т.А., действующей за П.А.Е. и Бровкиным А.В., зарегистрированный 13 декабря 2011 года, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи нежилого здания-бара общей площадью 241,9 кв.м и земельного участка, кадастровый номер ***, площадью 102 кв.м, находящихся по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, ул.***, дом 8 «а», заключенного 10 января 2012 года между Бровкиным А.В. и Рогожниковой Н.Г., зарегистрированного 30 января 2012 года.

Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи нежилого здания-бара общей площадью 241,9 кв.м и земельного участка, кадастровый номер ***, площадью 102 кв.м, находящихся по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, ул.***, дом 8 «а», заключенного 14 марта 2012 года между Рогожниковой Н.Г. и Бровкиной Т.А., зарегистрированного 04 апреля 2012 года.

Включить указанное имущество в наследственную массу после смерти П.А.Е., умершего *** года в г. Москве.

Председательствующий

Судьи




Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: 11-513/2013
Дата принятия: 29 января 2013

Поиск в тексте