ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2013 года Дело N А48-4637/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 июля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бартеневой Ю.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Абашидзе Марии Степановны: Абашидзе М.В., Бондаревой Т.В., представителя по доверенности б/н от 12.07.2013;
от индивидуального предпринимателя Изотова Виктора Ивановича: Изотова В.И., Аксенова Н.В., представителя по устному заявлению, ордер адвоката №843933 от 12.07.2013;
от администрации Кромского района Орловской области: представитель не явился, извещена надлежащим образом;
от муниципального образования поселок Кромы в лице администрации поселка Кромы Кромского района Орловской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абашидзе Марии Степановны на решение Арбитражного суда Орловской области от 30.04.2013 по делу № А48-4637/2012 (судья Зенова С.В.), по иску индивидуального предпринимателя Абашидзе Марии Степановны (ОГРНИП 307574104300071) к индивидуальному предпринимателю Изотову Виктору Ивановичу (ОГРНИП 304463314700026), администрации Кромского района Орловской области (ОГРН 1025701258120) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 3 от 11.02.2010 в части, применении последствий недействительности сделки; при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального образования поселок Кромы в лице Администрации поселка Кромы Кромского района Орловской области (ОГРН 1025701256426),
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Абашидзе Мария Степановна (ИП Абашидзе М.С., истец) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском (с учетом уточнения) к индивидуальному предпринимателю Изотову Виктору Ивановичу (ИП Изотов В.И., ответчик), администрации Кромского района Орловской области (ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи (купчая) земельного участка №3 от 11.02.2010 в части включения участка, граничащего с земельным участком истца и занимающего территорию площади 25 лет Октября; о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи (купчая) земельного участка №3 от 11.02.2010 в части исключения из общей площади участка (1832 кв.м.) необоснованно включенной территории (части участка), имеющей следующие идентификационные признаки (параметры): размер (площадь) - 942 кв.м., на которой расположен объект недвижимости (сооружение) - асфальтовая площадка «Площадь» 1954 года постройки, с инвентарным номером 54:225:002:011077230, адрес: ул. 25 Октября (согласно границ, установленных межевыми планами от 17.09.2009, подготовленными кадастровым инженером ОГУП ОЦ «Недвижимость» Кромской филиал, и данным технического паспорта, изготовленного ОГУП ОЦ «Недвижимость» от 15.09.2009).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование поселок Кромы в лице администрации поселка Кромы Кромского района Орловской области (третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 30.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Абашидзе М.С. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции муниципальное образование поселок Кромы в лице администрации поселка Кромы Кромского района Орловской области не явилось.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
ИП Абашидзе М.С. и ее представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
ИП Изотов В.И. и его представитель возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просили решение Арбитражного суда Орловской области от 30.04.2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, решением администрации п. Кромы от 01.04.1993 № 93 Кромскому Райпо в постоянное (бессрочное) пользование был предоставлен земельный участок площадью 5 878,6 кв.м. для организации столовой, административного здания общепита и складских помещений в п. Кромы по ул. 25 Октября.
24.06.2004 постановлением администрации п. Кромы № 82 «Об утверждении проекта границ земельного участка, занятого объектом недвижимости - зданием столовой по адресу: п. Кромы, ул. 25 Октября, д.18» утвержден проект границ земельного участка площадью 1 832 кв.м. по адресу: п. Кромы, ул.25 Октября, д.18.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 01.08.2006 серии 57АА № 418687 право собственности на здание столовой общей площадью 374,40 кв.м., инв. № 5:225:002:010147090, лит.А, расположенное по адресу: Орловская область, Кромской р-н, пгт. Кромы, ул.25 Октября, д.18 зарегистрировано за Изотовым В.И. В качестве документов-оснований в свидетельстве указан договор №1 купли-продажи здания бывшей центральной столовой от 24.04.2003, зарегистрированный регистрационным управлением Орловской области 08.06.2003 за № 57-01/11-4/2003-247.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 15.07.2009 по делу № А48-2241/2009, вступившим в законную силу, признаны незаконными действия администрации Кромского района Орловской области, выразившиеся в отказе ИП Изотову В.И. в продаже земельного участка площадью 1 832 кв.м., с кадастровым номером 57:09:003 01 09:0032, находящегося под принадлежащим ИП Изотову В.И. на праве собственности зданием столовой, общей площадью 374,40 кв.м., расположенного по адресу: Орловская область, пгт. Кромы, ул.25 Октября, д.18. Указанным решением суд возложил на администрацию Кромского района Орловской области в месячный срок со дня вступления решения в законную силу изготовить и направить ИП Изотову В.И. проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка.
28.01.2010 администрацией Кромского района Орловской области принято постановление № 49 «О продаже земельного участка по адресу: Орловская область, Кромской район, п. Кромы, ул. 25 Октября, д.18 индивидуальному предпринимателю Изотову В.И.».
11.02.2010 между администрацией Кромского района Орловской области и Изотовым Виктором Ивановичем заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка № 3, в соответствии с пунктом 1.1. которого администрация Кромского района Орловской области (продавец) продает, а Изотов Виктор Иванович (покупатель) покупает земельный участок с кадастровым номером 57:09:0030109:32 площадью 1 832,00 кв.м. в границах плана (чертежа), прилагаемого к договору, находящегося по адресу: обл. Орловская, р-н Кромской, пгт. Кромы, ул. 25 Октября, дом 18, разрешенное использование: для размещения столовой, категория земель - земли населенных пунктов.
Согласно пункту 2.1. договора от 11.02.2010 на участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий Изотову В.И. на праве собственности: здание столовой (свидетельство о государственной регистрации права 57 АА 418687).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.03.2010 серия 57 АА 946393, право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения здания столовой, общая площадь 1 832 кв.м., адрес объекта: Орловская область, Кромской р-н, пгт. Кромы, ул. 25 Октября, д.18, кадастровый (или условный) номер: 57:09:003 01 09:0032 зарегистрировано за Изотовым В.И.
Ссылаясь на то, что сделка, совершенная между администрацией Кромского района Орловской области и Изотовым В.И. в части продажи земельного участка непосредственно граничащего с объектом недвижимости (торговый центр), принадлежащего на праве собственности ИП Абашидзе М.С., является незаконной, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
По смыслу указанной нормы названные способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее заключения (статья 167 ГК РФ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ), территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель: общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).
Довод истца о том, что при заключении оспариваемого договора были нарушены приведенные выше требования федеральных законов о приватизации мест общего пользования арбитражный суд области правомерно отклонил, как безосновательный, поскольку в материалы дела не представлено достаточных доказательств, подтверждающих, что в данном случае приватизирована земля общего пользования.
Имеющийся в материалах дела технический паспорт, составленный по состоянию на 15.09.2009 на «площадь» 1954 года постройки с площадью твердого покрытия 942 кв.м., с инвентарным номером 54:225:002:011077230, расположенную по ул. 25 Октября с реестровым номером земельного участка 57.14.01.АпК.01.01/7, не позволяет достоверно и однозначно определить, что указанная в техническом паспорте площадь расположена на земельном участке, приобретенном ИП Изотовым В.И. по оспариваемому истцом договору. В материалы дела не представлено доказательств, позволяющих определить точное место расположения земельного участка с реестровым номером 57.14.01.АпК.01.01/7, который указан в техническом паспорте.
Не позволяет определить земельный участок, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества с наименованием «площадь», и кадастровый паспорт от 22.04.2013, поскольку в пункте 1.7 данного кадастрового паспорта не указан кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества.
Из представленных договора № 1 безвозмездной передачи недвижимого муниципального имущества от 16.09.2008, акта приема-передачи недвижимого муниципального имущества № 2 от 16.09.2008, а также реестра муниципального имущества поселка Кромы Кромского района Орловской области невозможно определить точное расположение на местности площади по адресу: ул. 25 Октября.
В то же время в возражениях на исковое заявление администрация Кромского района сообщает, что в акте передачи не указаны конкретные ориентиры, но в собственность п. Кромы передана площадь, расположенная рядом с автостанцией п. Кромы (ул. 25 Октября), где находится воинское захоронение.
Как следует из сопроводительного письма Управления Росреестра по Орловской области от 02.12.2009 № 31/1137 и сообщения об отказе в государственной регистрации от 27.11.2009 № 13/011/2009-013 администрации поселка Кромы было отказано в государственной регистрации права собственности поселка Кромы Кромского района Орловской области на объект недвижимого имущества: площадь, расположенная по адресу: Орловская область, Кромской р-н, пгт. Кромы, ул.25 Октября, лит. I, в том числе, и по причине того, что представленные на регистрацию документы не позволяли идентифицировать объект недвижимого имущества.
Из содержания письма администрации Кромского района Орловской области № Ко-2116 от 28.07.2008 в котором указано, что площадь земельного участка с разрешенным использованием - «размещение столовой» включает как землю непосредственно под зданием столовой, так и заасфальтированную площадку, занимающую значительную часть территории по ул. 25Октября, которая используется жителями поселка для прохода и подъезда автотранспорта, следует, что эта часть участка «фактически» является землями общего пользования, что недостаточно для признания ее таковой в правовом смысле.
Согласно письма администрации Кромского района Орловской области от 05.06.2009 № 657 о направлении схемы (топографической съемки) с указанием красных линий в п. Кромы, ул. 25 Октября в районе здания столовой (дом 18), схема (топографическая съемка), как приложение к данному письму, не была представлена.
Поскольку в материалах дела имеются кадастровый паспорт земельного участка от 24.07.2008 и выписка из государственного кадастра недвижимости от 21.03.2013 № 57/13-29579, согласно которой право собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:09:0030109:32, общей площадью 1 832 кв.м. с разрешенным использованием: для размещения здания столовой, зарегистрировано за Изотовым В.И., то суд области пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок как объект недвижимости сформирован и предназначен для указанных целей.
В то же время в материалах дела не имеется доказательств, что для объекта недвижимости «площадь» формировался земельный участок какой-либо площадью, который прошел кадастровый учет в установленном законом порядке.
Ссылки истца на постановление главы администрации поселка Кромы от 04.08.2009 № 108 и межевой план безосновательны, так как в материалах дела имеется постановление администрации поселка Кромы от 30.11.2009 № 150 «Об отмене постановления главы администрации п. Кромы от 04.08.2009 № 108», которым постановление № 108 от 04.08.2009 отменено.
Гражданский кодекс Российской Федерации допускает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
ИП Абашидзе М.С. не является стороной оспариваемой сделки, следовательно, для удовлетворения заявленного иска необходимо доказать, что сделкой нарушены принадлежащие ей права.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.
Из материалов дела не следует, что истец является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.
Ссылка истца на то, что оспариваемой сделкой нарушены его права как собственника здания и земельного участка, расположенных на прилегающем земельном участке, в связи с чем, истец лишен возможности осуществлять предпринимательскую деятельность без использования части земельного участка, переданного ИП Изотову В.И. в собственность, а также нарушены права истца на безопасную эксплуатацию здания в случае установки забора или иных ограждений, что противоречит требованиям статей 11 и 30 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», несостоятельна.
Суд первой инстанции правомерно указал, что возможное наличие (или отсутствие) нарушений требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» относительно проектирования или строительства здания, приобретенного ИП Изотовым В.И. до вступления в законную силу указанного Федерального закона не может являться основанием для оспаривания договора купли-продажи земельного участка, на стадии формирования которого, должны соблюдаться соответствующие требования иных норм и регламентов.
То обстоятельство, что областное государственное унитарное предприятие Орловский центр «Недвижимость» в справке от 29.10.2009 № 133 сообщило, что разница в общей площади земельного участка по адресу: Орловская область, Кромской район, пгт. Кромы, ул.25 Октября, д.18 (столовая) выявлена кадастровая ошибка в предыдущих замерах, в связи с тем, часть земельного участка площадью 10 кв.м. попадает на территорию автодороги «Москва-Харьков» (государственная собственность), общая площадь после изъятия земельного участка составляет 1 822 кв.м., не влияет на правильность вынесенного судебного акта, так как сведений об исправлении кадастровой ошибки в установленном порядке в материалах дела не имеется. Кроме того, истец не указывает, каким образом интересы истца защищаются или восстанавливаются при оспаривании сделки по указанному обстоятельству, каким образом интересы истца могут быть нарушены указанной кадастровой ошибкой.
