СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 июля 2013 года Дело N А71-14528/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Зелениной Т.Л., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,

при участии:

от истца  -  Ахмитшин Р.Р.,  доверенность от 01.11.2012,

от ответчиков: от муниципального образования «город Ижевск» в лице функционального органа Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска - Лекомцев К.В., доверенность от 19.12.2012,

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт»  - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков муниципального образования «город Ижевск» в лице Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска и  общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт»

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 07 мая 2013 года

по делу № А71-14528/2012,

вынесенное судьей Абуязидовой Г.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Зиннатуллина Альберта Ахнафовича  (ОГРНИП 304183505600011, ИНН 183400928032)

к муниципальному образованию «город Ижевск» в лице функционального органа Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска, обществу с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» (ОГРН 1091831005793, ИНН 1831137253)

о признании недостоверной оценки рыночной стоимости нежилого помещения, возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилых помещений,

установил:

индивидуальный предприниматель Зиннатуллин Альберт Ахнафович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском об обязании муниципального образования «город Ижевск» в лице Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска  (далее - Управление)  заключить с предпринимателем Зиннатуллиным А. А. договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 115,6 кв.м. (литер А, этаж: повал, номера: 10, 14-18, 22, согласно кадастровому паспорту помещения № 30153 от 20.03.2012), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. К.Маркса, 171, на условиях представленного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, исключив из текста договора пункты 4.2.2 и 4.2.3 с изменением нумерации последующих пунктов раздела 4, и приняв пункт 2.1.1 в следующей редакции: «2.1.1. Цена указанного в п.1.1. настоящего договора имущества составляет 5 112 000 (пять миллионов сто двенадцать тысяч) рублей, без НДС» (дело №А71-14528/2012).

Кроме того, предприниматель Зиннатуллин А. А. обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» (далее - ООО «Инком-Эксперт») о признании отчета об определении  рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Карла Маркса, 171, от 20.07.2012 №07/83-У-107, недостоверным (дело №А71- 728/2013).

Определением суда от 04.02.2013 дела №А71-14528/2012 и №А71- 728/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения в соответствии со ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, делу присвоен номер А71-14528/2012.

Определением суда от 04.03.2013 по ходатайству истца в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначена экспертиза с целью определения по состоянию на 26.09.2011 рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ижевск, ул. Карла Маркса, д. 171 (Литер А; этаж: подвал; номера: 10, 14-18, 22; согласно кадастровому паспорту помещения № 30153 от 20.03.2012) без налога на добавленную стоимость, с учетом и без учета стоимости тамбура. Проведение экспертизы поручено АНО «Автономная Судебная Экспертиза», эксперту Сандрову Виталию Валерьевичу, производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы (ст. 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 10.04.2013 производство по делу возобновлено ввиду устранения обстоятельств, вызвавших приостановление производства по делу - поступления в суд заключения экспертизы (ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 07.05.2013 суд признал недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Карла Маркса, 171, установленную отчетом ООО «Инком-Эксперт» от 20.07.2012 № 07/83-У-107 «Об оценке нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Карла Маркса, 171». Суд обязал Управление имущественных заключить с предпринимателем Зиннатуллиным А. А. договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения с тамбуром общей площадью 115,6 кв.м. (литер А, этаж: повал, номера: 10, 14-18, 22, согласно кадастровому паспорту помещения № 30153 от 20.03.2012), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. К.Маркса, 171, на условиях представленного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества. Пункт 2.1 договора  изложен в редакции: «Цена указанного в п.1.1. настоящего договора имущества составляет 6 085 000 руб. без НДС»;  пункт 4.2.2 договора изложен в редакции: «Застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее 2 месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 6 085 000 руб., от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением выгодоприобретателя - Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска».  В исключении из текста договора пунктов 4.2.2 и 4.2.3 с изменением нумерации последующих пунктов раздела 4 отказано.

Муниципальное образование  «город Ижевск» в лице  Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска с решением суда от 07.05.2013 не согласно, в апелляционной жалобе с учетом пояснений в суде апелляционной инстанции,  просит решение суда отменить в части установления в договоре  выкупной цены, в удовлетворении указанной части иска отказать. По мнению Управления, оснований для определения рыночной стоимости помещения в размере 6 085 000 руб.  по состоянию на дату подачи предпринимателем заявления от 26.11.2011  не имелось, поскольку указанное заявление не соответствовало требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159) и не рассматривалось Управлением в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона 22.07.2008 № 159. Управление считает, что суд не исследовал вопрос о соответствии истца по состоянию на 26.09.2011 предусмотренным ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ условиям возникновения и реализации обществом преимущественного права на приватизацию указанного имущества. Заявитель апелляционной жалобы считает, что цена выкупаемого истцом нежилого помещения должна быть определена на основании отчета ООО «Инком-Эксперт» от 20.07.2012 № 07/83-У-107 в размере 6 900 000 руб.

Управление в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержало.

ООО «Инком-Эксперт» также обжаловало решение суда, в апелляционной жалобе просит решение суда в части признания недостоверной величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, определенной ООО «Инком-Эксперт» отменить, в удовлетворении указанного требования отказать.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что разногласия истца и ответчиков относительно достоверности рыночной стоимости имущества сводились к определению даты проведения оценки имущества. Экспертиза для установления соответствия отчета ООО «Инком-Эксперт» 20.07.2012 № 07/83-У-107 требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки не проводилась. В материалах дела имеются три заключения по определению рыночной стоимости спорного объекта, выполненных по состоянию на разные даты. Доказательства недостоверности отчета ООО «Инком-Эксперт» по состоянию на 20.07.2012 не представлены. ООО «Инком-Эксперт» отчет по определению рыночной стоимости спорного объект на дату, указанную судом -  26.09.2011, не проводило. Указанные обстоятельства, по мнению заявителя, исключают предъявления самостоятельных исковых требований об оспаривании достоверности  величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете ООО «Инком-Эксперт».

Заявитель в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителей не направил.

Истец с доводами апелляционных жалоб не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, предприниматель Зиннатуллин А. А. являлся арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения площадью 115,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. К.Маркса, 171, для использования под магазин, в соответствии с договором на сдачу в аренду муниципального нежилого фонда от 01.07.2003 № 9754 (л.д. 95 т.1).

26.09.2011 на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предприниматель Зиннатуллин А. А. обратился в Управление с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. К.Маркса, 171 (л.д. 74 т.).

С целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между Управлением и ООО «Инком-Эксперт» был заключен договор от 20.07.2012 №07/83-У (л.д. 25 т.2).

20.07.2012 ООО «Инком-Эксперт» составило отчет №07/83-У-107 об определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, в соответствии с которым рыночная стоимость имущества по состоянию на 20.07.2012 с учетом НДС составляет 6 900 000 руб., в том числе тамбур 530 000 руб. (л.д. 116-161 т. 1).

Комиссией (решение от 03.09.2012) принято решение о предоставлении предпринимателю Зиннатуллину А. А. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. К.Маркса, 171 (л.д. 25 т. 1).

20.09.2012 Управление направило предпринимателю Зиннатуллину А. А. проект договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 24 т.1).

Согласно п. 2.1. указанного проекта договора цена объекта составляет 6 900 000 руб. без учета НДС.

В п. 4.2.2. проекта договора предусмотрено, что покупатель обязан застраховать имущество в пользу продавца на срок не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 6 900 000 руб.

Согласно п. 4.2.3. проекта договора покупатель обязан передать продавцу копию правил страхования, заверенную страховой компанией, копию договора страхования, заверенную подписью руководителя и печатью, подлинник или нотариально заверенную копию страхового полиса  в месячный срок с момента заключения договора страхования (л.д.19-20 т.1).

В протоколе разногласий к указанному договору истец предложил изложить п. 2.1. договора в редакции: «Цена указанного в п.1.1. настоящего договора имущества составляет 5 112 000  руб. без НДС». Предложил исключить из текса договора п. 4.2.2. и 4.2.3 (л.д.22 т. 1).

Управление отклонило предложенную истцом редакцию п. 2.1, и исключение п. 4.2.2. и 4.2.3 (л.д.23 т.1).

Истец не согласился с ценой помещения, указанной в проекте договора купли-продажи.

В соответствии с отчетом об оценке  №744, подготовленным ООО «Омега»

по заказу предпринимателя Зиннатуллина А. А., рыночная стоимость спорного помещения с тамбуром по состоянию на 08.10.2012 составила 6 160 000 рублей с учетом НДС (л.д.32-108 т.1 ).

Полагая, что рыночная стоимость арендуемого объекта в размере 6 900 000 руб. без НДС, указанная в отчете об оценке нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Карла Маркса, 171 от 20.07.2012 №07/83-У-107, выполненном ООО «Инком-Эксперт», определена неверно; а также, поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения Управлением не оспаривалось, и подтверждается совершением  Управлением действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе,  направлением проекта договора купли-продажи этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 446 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как правильно установлено судом первой инстанции, объект недвижимого имущества подлежит отчуждению истцу по рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании положений ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 по делу № А57-9149/2010.

Как следует из материалов дела, заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества было получено уполномоченным органом 26.09.2011.

Доводы Управления о том, что заявление предпринимателя от 26.09.2011 не соответствовало требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и не рассматривалось Управлением в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона 22.07.2008 № 159, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку опровергается материалами дела.

Как следует из содержания заявления  Зиннатуллина А. А. от 26.09.2011, предприниматель направил в  Управление указанное заявление с  комплектом документов, соответствующих Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые Управлением приняты, о чем свидетельствует оттиск печати ответчика от 26.09.2011, а также совершение Управлением действий по реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку надлежащее заявление подано предпринимателем 26.09.2011, рыночная стоимость имущества подлежала определению на указанную дату, а представленные сторонами отчеты по состоянию на иные даты не определяют  рыночную стоимость имущества, судом правильно на разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости имущества по состоянию на  26.09.2011.

Согласно заключению проведенной по делу экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости на эту дату составляет 6 085 000 руб. без НДС с учетом стоимости тамбура.

Учитывая изложенное условие договора о выкупной цене в размере 6 085 000 руб. без НДС определено судом правильно.

Апелляционная жалоба Управления является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Также между сторонами возник спор о признании недостоверной величины рыночной стоимости подлежащего выкупу недвижимого имущества, указанной в отчете ООО «Инком-Эксперт».

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.