ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2013 года Дело N А43-21624/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года.
постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Карат +» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.04.2013 по делу № А43-21624/2012, принятое судьей Кабакиной Е.Е., по иску общества с ограниченной ответственностью «Карат +» (ИНН 5239007646, ОГРН 1045206582134), г. Шахунья, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН 5262133455, ОГРН 1045207492494), г. Нижний Новгород, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Шахунского района Нижегородской области, г.Шахунья, администрации Туманинского сельсовета Шахунского района Нижегородской области, Шахунский район, д. Туманино, сельскохозяйственного производственного кооператива «Туманино» Шахунского района Нижегородской области, о государственной регистрации перехода права собственности.
В судебном заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью «Карат +» - не явился, извещен;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - не явился, извещен;
от администрации Шахунского района Нижегородской области - не явился, извещен;
от администрации Туманинского сельсовета Шахунского района Нижегородской области - не явился, извещен;
от сельскохозяйственного производственного кооператива «Туманино» Шахунского района Нижегородской области - не явился, извещен.
Общество с ограниченной ответственностью «Карат +» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о государственной регистрации перехода права собственности от колхоза «Авангард» к ООО «Карат+» на объекты недвижимости: здание гаража (Нижегородская область, д. Туманино, ул. Новая, 1), здание пилорамы (Нижегородская область, д. Туманино, ул. Центральная, д.39) на основании договора купли-продажи от 25.01.2010 №1.
решением от 26.04.2013 Арбитражный суд Нижегородской области отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Карат +» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель указал, что в данном случае следует исходить из приоритета защиты прав участников гражданского оборота, несмотря на отсутствие материальных правоотношений между истцом и ответчиком. Поскольку законодательством не предусмотрено, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, истец своей волей избрал исковой порядок защиты нарушенного права. решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства (постановление Президиума Вас от 01.09.2009 №1395/09).
При этом заявитель пояснил, что при сохранении за правообладателем возникшего до 31.01.1998 права в неизменном виде оно признается без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация последующего права собственности приобретателя. На момент обращения истца с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорные объекты продавец был ликвидирован, соответственно, не могла быть осуществлена регистрация возникшего права у колхоза «Авангард» до введения в действие Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ. Наряду с этим заявитель отметил, что продажа спорного имущества осуществлена в процессе конкурсного производства на открытых торгах в форме аукциона. На данный момент результаты торгов от 30.12.2009 не оспорены. Спорное имущество передано истцу по акту приема-передачи от 30.12.2009 на основании протокола о результатах торгов от 30.12.2009 и оплачено последним в полном объеме.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Предметом настоящего спора явилось требование о государственной регистрации перехода права собственности от колхоза «Авангард» к ООО «Карат+» на объекты недвижимости: здание гаража (Нижегородская область, д. Туманино, ул. Новая, 1) и здание пилорамы (Нижегородская область, д. Туманино, ул. Центральная, д.39) на основании договора купли-продажи от 25.01.2010 №1.
Упомянутое здание гаража и здание пилорамы возведены колхозом «Авангард» хозяйственным способом для удовлетворения своих уставных задач.
Как видно из материалов дела, согласно пунктам 12, 13 Устава колхоза «Авангард», утвержденного общим собранием колхозников колхоза «Авангард» от 24.02.1993, все имущество колхоза, в том числе движимое и недвижимое, денежные средства и иное имущество является его собственностью.
Согласно распоряжению администрации Шахунского района Нижегородской области от 17.11.1994 № 730 колхозу «Авангард» в постоянное бессрочное пользование передана земля площадью 745,0 га.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.11.2007 по делу № А43-8796/2007 колхоз «Авангард» признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Пахаренко В.В.
По результатам открытых торгов в форме аукциона по продаже имущественного комплекса должника (колхоза «Авангард»), проведенных конкурсным управляющим, победителем признано общество с ограниченной ответственностью «Карат +» (протокол от 30.12.2009).
На основании указанного протокола 25.01.2010 между колхозом «Авангард» и ООО «Карат+» заключен договор купли-продажи имущества №1, по условиям которого колхоз передал в собственность ООО «Карат+» имущество, в том числе здание гаража, 1978 года ввода в эксплуатацию и здание пилорамы, 1991 года ввода в эксплуатацию.
Предмет купли-продажи оплачен истцом в полном объеме, о чем свидетельствует платежное поручение от 29.01.2010 №10. Имущество колхоза, в том числе спорное, передано ООО «Карат+» по акту приема-передачи.
определение м Арбитражного суда Нижегородской области от 16.09.2010 по делу № А43-8796/2007 конкурсное производство в отношении колхоза «Авангард» завершено. 27.09.2010 колхоз «Авангард» прекратил свою деятельность.
ООО «Карат+» обратилось в Шахунский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением от 27.07.2011 о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты (здание гаража, расположенное по адресу: Нижегородская область, д. Туманино, ул. Новая, 1, здание пилорамы, расположенное по адресу: Нижегородская область, д. Туманино, ул. Центральная, д.39).
24.08.2011 обществу направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации права, и представлением документов, по форме и содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства.
23.09.2011 Управление Росреестра по Нижегородской области сообщило об отказе в государственной регистрации прав собственности на указанные объекты в связи с отсутствием в договоре купли-продажи от 25.01.2010 сведений, позволяющих идентифицировать объекты недвижимости, являющиеся предметом купли-продажи, а также кадастрового паспорта на объекты недвижимости, представленные технические паспорта на здания датированы 03.03.2010 и отсутствием документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объекты за колхозом «Авангард» (сообщения № 23/023/2011-226, 23/023/2011-227).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 20.04.2012 по делу № А43-40403/2011 ООО «Карат+» отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Управления в государственной регистрации права собственности на спорные строения.
27.10.2011 ООО «Карат+» обратилось в ФБУ «Кадастровая палата» по Нижегородской области за постановкой на кадастровый учет указанных объектов, однако 02.11.2011 было вынесено решение об отказе в осуществлении государственного технического учета в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на объект учета.
Общество за свой счет осуществило действия по постановке на технический учет нежилых зданий.
Из технических паспортов на спорные объекты по состоянию на 03.03.2010 видно, что здание гаража, литера А, расположенное по адресу: Нижегородская область, Шахунский район, д.Туманино, ул.Новая, д.1, инвентарный номер 000008516, имеет общую площадь равную 1683,7 кв.м; здание пилорамы, литеры А, А1, расположенное по адресу: Нижегородская область, Шахунский район, д.Туманино, ул.Центральная, д.39, инвентарный номер 000008517, - общую площадь 587,4 кв.м.
Спорные объекты в реестрах федеральной, муниципальной собственности, государственной собственности Нижегородской области не числятся.
Указывая на невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество в связи с отсутствием правоустанавливающих документов и ликвидацией продавца, ООО «Карат+» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что уставленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 20.04.2012 по делу № А43-40403/2011 обстоятельства в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются преюдициальными для рассмотрения настоящего спора.
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам по настоящему спору.
В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Статьей 551 Кодекса предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. Порядок государственной регистрации договора и перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны до подачи заявления о регистрации указанным Законом не предусмотрен. Поэтому в случае ликвидации продавца по сделке до подачи заявления о государственной регистрации покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности либо о государственной регистрации права собственности (в этой ситуации предмет доказывания по названным требованиям одинаков, так как государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда, который должен сделать вывод о том, является ли договор соответствующим законодательству и возможен ли переход права собственности к покупателю). Другой способ защиты прав у покупателя отсутствует.
Рассматривая такой иск, суду необходимо установить существование права на объект недвижимости у продавца (до его ликвидации) и дать правовую оценку договору, представленному приобретателем. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца (статья 6 Закона о государственной регистрации прав), регистрации самой сделки в случае доказанности возникновения и существования этого права не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из преюдиции, установленной в решении Арбитражного суда Нижегородской области от 20.04.2012 по делу № А43-40403/2011 об отказе в признании незаконным отказа Управления в государственной регистрации права собственности на спорные строения, указав также на несоответствие договора от 25.01.2010 №1 правилам статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор купли-продажи недвижимости должен содержать признаки, позволяющие определенно установить объект недвижимости, и отсутствие правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие ранее возникшего права.
Однако судом не учтено следующее: вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до исполнения сделки. При передаче во исполнение договора имущества и отсутствии между сторонами спора относительно объекта купли-продажи, основания для признания договора незаключенным отсутствуют.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Сторонами оспариваемой сделки являлись колхоз «Авангард» и ООО «Карат+», у которых отсутствовали претензии по поводу условий данного договора и его исполнения. Из материалов дела следует, что спорное недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи и оплачено истцом. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 20.04.2012 по делу № А43-40403/2011.
В связи с этим выводы суда о незаключенности договора купли-продажи не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Отклоняя исковые требования суд первой инстанции также указал на отсутствие в материалах дела доказательств наличия у продавца до его ликвидации права собственности на спорное имущество.
Указанные выводы недостаточно обоснованны и также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Из материалов дела видно, что спорные объекты возведены в 1978 году (здание гаража) и 1991 году (здание пилорамы) колхозом «Авангард» хозяйственным способом для удовлетворения своих уставных задач. Согласно Уставу колхоза «Авангард», утвержденному общим собранием колхозников колхоза «Авангард» от 24.02.1993, указанное имущество являлось собственностью колхоза и находились на его балансовом учете, в реестрах федеральной, муниципальной собственности и государственной собственности Нижегородской области не числится.
Согласно техническим характеристикам, отраженным в технических паспортах, здания гаража и пилорамы имеют все признаки объектов недвижимости.
До введения в действие части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть до 01.01.1995 (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ), понятие "самовольная постройка" не распространялось на нежилые здания, строения, сооружения.
Таким образом, построенные до 01.01.1995 спорные объекты в силу закона не являются самовольными постройками.
Притязания иных лиц на спорное имущество в материалах дела отсутствуют.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.
Покупатель - ООО «Карат+» реализовал свое право на обращение в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на спорные объекты и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обжаловал отказ государственного регистратора в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую или иную экономическую деятельность.
На настоящий момент истец не имеет ни юридической, ни фактической возможности представить правоустанавливающие документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на спорные объекты за колхозом «Авангард». Само по себе отсутствие необходимых документов не должно влиять на законное право истца зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, приобретенный по исполненному договору купли-продажи.
