• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 05 августа 2013 года Дело N А43-1327/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2013 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Росич» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.05.2013 по делу № А43-1327/2013, принятое судьей Игнатьевой О.В.,

по иску Комитета имущественных отношений г.Арзамаса Нижегородской области, ОГРН 1045206597754, ИНН 5243000019, к обществу с ограниченной ответственностью «Росич», г.Арзамас Нижегородской области, ОГРН 1055207001145, ИНН 524302141, с участием третьих лиц: Межрайонной инспекции ФНС России №1 по Нижегородской области, г.Арзамас Нижегородской области, открытого акционерного общества «Национальный банк «ТРАСТ», г.Н.Новгород,

о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

при участии представителей: от истца - Комитета имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области - Гущиной Е.А. по доверенности от 16.01.2013 сроком действия по 31.12.2013;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Росич» - не явился, извещен;

от третьих лиц - Межрайонной инспекции ФНС России №1 по Нижегородской области - не явился, извещен;

открытого акционерного общества «Национальный банк «ТРАСТ» - не явился, извещен (почтовое уведомление №20426),

установил .

Комитет имущественных отношений г.Арзамаса обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Росич» о признании недействительным договора купли-продажи №10 от 23.05.2011, заключенного между сторонами, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Росич» возвратить в собственность муниципального образования городского округа г.Арзамас путем передачи Комитету имущественных отношений г.Арзамаса нежилое здание - физкультурно-оздоровительный комплекс площадью 989,8 кв.м, этажность 1, назначение здания - здравоохранение, физическая культура и социальное обеспечение, расположенное по адресу: г.Арзамас, ул.Чехова, строение 33, земельный участок, на котором расположено здание, общей площадью 2481 кв.м, кадастровый номер 52:40:0101018:0018, находящийся по адресу: г.Арзамас, ул.Чехова, строение 33.

решением от 06.05.2013 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил в полном объеме, а также взыскал с Комитета имущественных отношений г.Арзамаса Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Росич» 3 984 629 руб.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «Росич» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Заявитель указывает, что объект недвижимости был передан истцом в состоянии, непригодном для его использования по назначению.

Пояснил, что общая полезная площадь возведенного ООО «Жилстройтранс» физкультурно-оздоровительного комплекса по обмерам БТИ, произведенным в 2005 году, составила 1633,20 кв.м, всего на создание данного комплекса было потрачено около 40000000 руб.

Считает, что со стороны истца имеет место злоупотребление своими правами.

Представитель Комитета имущественных отношений г.Арзамаса в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Межрайонная инспекция ФНС России №1 по Нижегородской области, ОАО «Национальный банк «ТРАСТ» отзывов на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции были рассмотрены ходатайства заявителя о вызове свидетеля Фролова А.В., о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (письма от 09.08.2005, постановления от 04.04.2011 №431, технического паспорта).

В удовлетворении указанных ходатайств отказано (протокол судебного заседания от 29.07.2013).

Заявитель, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя, третьих лиц по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.11.2004 Комитет (арендодатель) и ООО «Жилстройтранс» (арендатор) заключили договор №10310 аренды нежилого здания общей площадью 1109,10 кв.м, находящегося по адресу: Нижегородская область, г.Арзамас, ул. Чехова, строение №33, литер А.

Указанное здание находилось в муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 52-АА №439853 от 14.11.2002.

Срок договора определен с 27.10.2004 по 26.10.2007.

Данный договор в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 29.03.2005, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 20.01.2009.

21.11.2006 ООО «Жилстройтранс» и ООО «Росич» оформили соглашение о передаче прав по договору аренды №10310 от 09.11.2004.

Данное соглашение согласовано председателем Комитета Кечиным В.А.

Письмом №02-14-1160 от 14.07.2010 Комитет отказался от договора аренды №10310 от 09.11.2004 и потребовал от ООО «Жилстройтранс» в срок до 23.08.2010 освободить занимаемый объект аренды и передать его арендодателю.

05.04.2011 Комитет и ООО «Жилстройтранс» оформили соглашение о внесении изменений в договор №10310 от 09.11.2004 относительно предмета аренды. В качестве последнего стороны указали физкультурно-оздоровительный комплекс площадью 989,8 кв.м.

Ежеквартальный размер арендной платы установлен в сумме 135 461 руб. 65 коп.

15.04.2011 ООО Жилстройтранс» и ООО «Росич» подписали соглашение к соглашению от 21.11.2006 указав, что ООО «Жилстройтранс» передает ООО «Росич» свои права и обязанности по договору аренды №10310 от 09.11.2004 в отношении здания общей площадью 989,8 кв.м.

Государственная регистрация соглашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоялась 15.04.2011.

23.05.2011 в соответствии с Федеральными законами «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 22.07.2008 №159-ФЗ, «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 №178-ФЗ Комитет по договору купли-продажи №10 продал ООО «Росич» объект недвижимого имущества - нежилое здание, физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью 989,8 кв.м, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Арзамас, ул. Чехова, стр.33, и земельный участок кадастровый номер 52:40:0101018:0018, на котором расположен объект, общей площадью 2481 кв.м по тому же адресу.

Продажная цена здания составила 4 800 тыс. руб., земельного участка - 1200 тыс. руб.

30.05.2011 Комитет и ООО «Росич» подписали соглашение о расторжении договора аренды №10310 от 09.11.2004, по акту от 30.05.2011 ООО «Росич» вернуло арендодателю физкультурно-оздоровительный комплекс.

30.05.2011 по акту приема-передачи Комитет на основании договора купли-продажи №10 от 23.05.201 передал в собственность ООО «Росич» нежилое здание физкультурно-оздоровительного комплекса общей площадью 989,8 кв.м и земельный участок площадью 2481 кв.м, находящийся по адресу: Нижегородская область, г.Арзамас, ул. Чехова, стр.33.

21.06.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО «Росич» на здание физкультурно-оздоровительного комплекса площадью 989,8 кв.м и земельный участок кадастровый номер 52:40:0101018:0018 площадью 2481 кв.м.

В настоящее время Комитет имущественных отношений г.Арзамаса обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи №10 от 23.05.2011 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Росич» возвратить в собственность муниципального образования городского округа г.Арзамас следующее недвижимое имущество: нежилое здание - физкультурно-оздоровительный комплекс площадью 989,8 кв.м, этажность 1, назначение здания - здравоохранение, физической культуры и социального обеспечения, расположенного по адресу: г.Арзамас, ул.Чехова, строение 33, земельный участок, на котором расположено здание общей площадью 2 481 кв.м., кадастровый номер 52:40:0101018:0018, находящегося по адресу: г.Арзамас, ул.Чехова, строение 33.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу части 1 статьи 3 указанного федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частями 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134) при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с пунктом 4, 11 информационного письма от 05.11.2009 N 134 договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

В силу пункта 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом.

Приговором Арзамасского городского суда Нижегородской области от 28.12.2012 по делу №1-222/2012 установлено, что Кечин В.А., достоверно зная, что ООО «Росич» никогда не являлось арендатором здания, с целью придания видимости законности действий по продаже ООО «Росич» муниципального имущества, в январе-феврале 2011 года, т.е. в период, когда договор аренды №10130 был расторгнут письмом №02-14-1160 от 14.07.2010, подписал соглашение от 21.11.2006 о передаче от ООО «Жилстройтранс» ООО «Росич» и принятии последним прав и обязанностей по договору аренды №10310 от 09.11.2004. Согласно заключения эксперта дата, указанная в соглашении от 21.11.2006 не соответствует времени внесения рукописных реквизитов. Рукописные реквизиты внесены в документ не ранее января-февраля 2011 года, т.е. после расторжения договора 17.08.2010; Кечин В.А. достоверно знал об отсутствии до января-февраля 2011 года соглашения между ООО «Жилстройтранс» и ООО «Росич» от 21.11.2006, поскольку все обращения Комитета, в том числе иски, были адресованы ООО «Жилстройтранс»; письмо Комитета от 27.12.2010 об отзыве уведомления об отказе от договора согласно судебно-компьютерно-технической экспертизы было создано и распечатано в июне 2011 года; приказ заместителя главы администрации г.Арзамаса по имущественным отношениям, председателя Комитета Кечина В.А. от 20.04.2011 №33 об утверждении условий приватизации здания путем осуществления ООО «Росич» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подписан Кечиным В.А. с явным превышением предоставленных ему полномочий, что повлекло за собой существенное нарушение прав неопределенного круга лиц на участие в приватизации муниципального имущества; Кечин В.А., являясь единственным правомочным должностным лицом дал согласие на реконструкцию здания и по результатам якобы проведенной реконструкции подписал соглашение о внесении изменений в договор №10310 от 09.04.2004 об изменении площади арендуемого здания с 1109,10 кв.м до 989,8 кв.м. В то же время реконструкция здания не проводилась, площадь здания согласно заключения эксперта от 05.10.2011 составляет 2481 кв.м; Кечину В.А. было достоверно известно о наличии у ООО «Жилстройтранс» задолженности по уплате пени по договору аренды №10310, которая на момент заключения договора купли-продажи не была оплачена; Кечин В.А. подписал договор купли-продажи от 23.05.2011 с ООО «Росич» по цене 4 800 000 руб. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества без проведения торгов, в то время как реальная рыночная стоимость здания согласно заключения от 05.10.2011 составляет 22 430 000 руб. Общая стоимость здания и земельного участка судебной экспертизой определена в сумме 23 640 000 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества, если договором аренды не предусмотрен иной срок.

Пунктом 4.2 договора аренды установлен срок уведомления о прекращении действия договора равный одному месяцу.

Материалами настоящего дела, а также приговором суда установлено, что 14.07.2010 Комитет уведомил ООО «Жилстройтранс» об отказе от договора аренды №10310 от 09.11.2004, продленного на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку данное письмо получено арендатором 16.07.2010, то договор аренды №10310 от 09.11.2004 прекратил свое действие после 17.08.2010.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что после указанной даты стороны договора аренды, а также ООО «Росич» не вправе были оформлять дополнительные соглашения к договору аренды, прекратившему свое действие.

Оформленное ООО «Жилстройтранс» и ООО «Росич» соглашение от 21.11.2006, согласованное председателем Комитета Кечиным В.А., не может являться надлежащим доказательством замены арендатора по договору №10310 от 09.11.2004, поскольку приговором Арзамасского городского суда установлено, что оно подделано и подписано в январе-феврале 2011, т.е. после прекращения договора аренды.

Кроме того, фактическая площадь здания превышала площадь, установленную постановлением Правительства Российской Федерации №961 от 18.12.2008.

На основании изложенного, проанализировав имеющиеся в деле доказательства, учитывая приговор Арзамасского городского суда Нижегородской области от 28.12.2012 по делу №1-222/2012, суд обоснованно пришел к выводу о том, что ООО «Росич» не отвечало требованиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ и не имело преимущественного права на приобретение муниципального имущества без проведения торгов.

Следовательно, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от 23.05.2011 является недействительным (ничтожным).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд вправе применить последствие недействительной сделки по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор купли-продажи от 23.05.2011 признан недействительной сделкой, то применению подлежат последствия недействительности сделки в виде возврата ответчиком здания и земельного участка и выплаты Комитетом обществу «Росич» полученной по недействительному договору оплаты в сумме 3 984 629 руб.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя апелляционной жалобы о злоупотреблении истцом своими правами отклоняется судом апелляционной инстанции.

Доказательств злоупотребления истцом своими правами материалы дела не содержат.

Иные доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не влияющие на правильность принятого судебного акта и не имеющие отношения к настоящему предмету спора.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 06.05.2013 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.05.2013 по делу № А43-1327/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Росич» - без удовлетворения.

постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

постановлениеможет быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

     Председательствующий

     Е.Н. Наумова

     Судьи

     М.А. Максимова

     Л.В. Бухтоярова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: 01АП-3813/2013
А43-1327/2013
Принявший орган: Первый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 05 августа 2013

Поиск в тексте