ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 года Дело N А73-3856/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.
судей Сапрыкиной Е.И., Харьковской Е.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Морозовой К.П.
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Смолика Михаила Юрьевича: Мельника В.С., представителя по доверенности от 29.07.2013;
от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: Сухановой О.Ю., представителя по доверенности от 09.01.2013 № 6;
от общества с ограниченной ответственностью «Приморские коммунальные системы»: Мельника В.С., представителя по доверенности от 29.07.2013;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Смолика Михаила Юрьевича
на решение от 29 мая 2013 года
по делу № А73-3856/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Луговой И.М.
по заявлению индивидуального предпринимателя Смолика Михаила Юрьевича
к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю
о признании незаконным решения
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Приморские коммунальные системы»
установил:
Индивидуальный предприниматель Смолик Михаил Юрьевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с уточненным заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - управление Росреестра, регистрационный орган) о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости (склады металлические, гараж, здания клуб-восток), расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Суворова, д.1, выраженных в решениях от 28.02.2013 №№ 01/015/2013-85, 01/015/2013-90, 01/015/2013-78, № 01/015/2013-87, 01/015/2013-76, 01/015/2013-61, и обязании устранить допущенное нарушение права путем проведения государственной регистрации.
В обоснование требований заявитель указывает, что договор купли-продажи от 23.11.2012 № 1, подтверждающий переход права собственности от продавца - ООО «Приморские коммунальные системы» к ИП Смолику М.Ю., подписан сторонами, исполнен и не признан недействительным. В связи с чем, считает, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации.
Возражая, управление Росреестра считает, что представленный договор не содержит сведения о расположении отчуждаемых объектов на соответствующем земельном участке, следовательно, согласно статье 554 ГК РФ данный договор сторонами не согласован, заявителю обоснованно сначала приостановлена регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, а затем отказано в такой регистрации.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «Приморские коммунальные системы» (продавец) требования заявителя поддержало.
решение м арбитражного суда от 29 мая 2013 года заявителю в удовлетворении требований отказано. Суд согласился с доводами регистрирующего органа о том, что договор не содержит данных о расположении объектов недвижимости на определенном земельном участке, о площади земельного участка, а также информации о правах продавца на земельный участок, в связи с чем, признал договор незаключенным.
Не согласившись с решение м арбитражного суда, ИП Смолик М.Ю. обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, требования удовлетворить.
В апелляционной жалобе заявитель считает, что представленные документы отражают информацию, необходимую для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Обязанности представления на государственную регистрацию документов, подтверждающих права на земельный участок, действующим законодательством не установлено. Принятое решение суда нарушает единообразие судебной практики по аналогичному спору.
В судебном заседании представитель ИП Смолика М.Ю. и ООО «Приморские коммунальные системы» настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы предпринимателя, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель управления Росреестра в письменном отзыве и в судебном заседании выразил согласие с принятым судебным актом, в удовлетворении апелляционной жалобы заявителю просил отказать.
Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ применение судом норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, спорными объектами недвижимого имущества являются нежилые помещения - гараж общей площадью 235,40 кв.м., 1-этажный, литер Д; металлический склад, общей площадью 136,50 кв.м., литер В; здание клуб-восток, общей площадью 15,30 кв.м., литер Е; здание клуб-восток, общей площадью 15,40 кв.м., литер Ж; металлический склад, общей площадью 627,30 кв.м., литер А; металлический склад, общей площадью 811,50 кв.м., литер Б, расположенные по адресу: Хабаровский край, Хабаровск, ул. Суворова, д.1.
Права на указанное имущество зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.05.2012 прежним собственником ООО «Приморские коммунальные системы», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации.
Смолик М.Ю. как новый собственник по договору купли-продажи от 23.11.2012 № 1, заключенному с ООО «Приморские коммунальные системы», 20.02.2013 вместе с представителем организации-продавца Могилевым А.Ф. обратился в управление Росреестра с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. К заявлениям, в том числе приложены: договор купли-продажи от 23.11.2012 № 1 и акт приема-передачи имущества от 23.11.2012.
По условиям договора покупатель приобрел спорное недвижимое имущество по цене 3 000 000 руб. (пункты 1.5, 2.1).
В соответствии с пунктом 4.1 договора передача продавцом помещений осуществляется на основании акта приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.
Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимися в нем помещениями, возникают у продавца в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ (пункт 1.4).
По акту приема-передачи от 23.11.2012 ООО «Приморские коммунальные системы» передало ИП Смолику М.Ю. помещения, находящиеся по адресу: Хабаровский край, Хабаровск, ул. Суворова, д.1.
По результатам правовой экспертизы представленных документов управление Росреестра на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) приостановило государственную регистрацию на один месяц, о чем письменно уведомило заявителя (письма от 28.02.2012 №№ 01/015/2013-90, 01/015/2013-85, 01/015/2013-78, 01/015/2013-87, 01/015/2013-76, 01/015/2013-61).
Основанием для такого решения послужили выводы государственного регистратора о том, что при подаче заявления на государственную регистрацию заявителем не соблюдены положения пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации, поскольку в договоре купли-продажи от 23.11.2012 № 1 отсутствуют сведения о земельном участке, расположенном под объектами недвижимости, что не соответствует статье 554 ГК РФ.
Как пояснил в суде первой инстанции представитель регистрирующего органа, в договоре не указана площадь земельного участка и сведения о том, на каком праве данный земельный участок принадлежит продавцу, а, следовательно, договор сторонами не согласован. В связи с тем, что заявителем документы, устраняющие препятствия для регистрации, не были представлены, 08.04.2013 принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации.
Однако, по мнению предпринимателя, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации, поскольку представленные документы позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее регистрации, договор купли-продажи от 23.11.2012 № 1 подписан сторонами, исполнен и не признан недействительным. Требование регистрирующего органа о подтверждении прав на земельный участок при регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости не основано на нормах права.
С доводами заявителя апелляционной жалобы следует согласиться.
По правилам статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество и переход этого права подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (статья 16 Закона о государственной регистрации).
Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации прав основаниями для государственной регистрации прав, являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, а также документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.
Согласно абзацам 3, 4 пункта 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.
Статьей 18 указанного Закона установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации (пункт 1).
На основании части 1 статьи 19 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
По правилам статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных условий является условие о предмете договора.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса РФ).
В рассматриваемом случае государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации прав ввиду того, что представленный договор купли-продажи от 23.11.2012 № 1 не содержит сведения о земельном участке, на котором расположены объекты, следовательно, согласно статье 554 ГК РФ данный договор не считается заключенным.
Вместе с тем, представленный заявителем в регистрационный орган договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям гражданского законодательства, так как в этом договоре сторонами согласованы существенные его условия, цена отчуждаемого имущества, а также указаны данные, позволяющие точно определить недвижимое имущество, переданное покупателю по договору.
Так, договор от 23.11.2012 содержит наименование каждого объекта, инвентаризационный номер, литеры, адрес месторасположения - г. Хабаровск, ул. Суворова, 1, стоимость и кадастровый (условный) номер каждого объекта.
Каких-либо разногласий по поводу передаваемых объектов недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, сделка фактически сторонами исполнена (по акту приема-передачи от 23.11.2012 объекты переданы покупателю). Упомянутый договор в установленном порядке недействительным не признан. Доказательств того, что в городе Хабаровске по тому же адресу имеются иные объекты с назначением гараж, здание клуб-восток, металлический склад, в материалы дела регистрирующим органом не представлено.
В этой связи с учетом положений пункта 1 статьи 432, статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и в отсутствие сомнений у сторон договора в отношении идентичности объектов, указанных в договоре, и объектов, указанных в заявлении о регистрации права собственности, апелляционный суд пришел к выводу, что содержание договора купли-продажи от 26.03.2012 соответствует требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит сведения, необходимые для индивидуализации имущества.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).
В материалах регистрационного дела уже имелись сведения о спорных объектах недвижимости с указанием кадастровых (или условных) номеров, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности на эти объекты ООО «Приморские коммунальные системы».
Указание в договоре кадастровых номеров объектов, ссылка на свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на указанное имущество позволяют определенно установить передаваемое покупателю имущество.
Таким образом, довод регистрирующего органа о том, что предмет договора не согласован, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Кроме того, сделка фактически сторонами исполнена, договор не оспорен и недействительным не признан, кроме того, представлен акт приема-передачи к договору, в котором поименованы спорные помещения, возникновение права собственности заявителя подтверждено.
Непредставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов о правах продавца на земельный участок не является в силу статьи 20 Федерального Закона о государственной регистрации прав основанием для отказа в государственной регистрации.
Таким образом, при наличии заключенного и исполненного договора купли-продажи от 23.11.2013 у регистрирующего органа отсутствовали основания сначала для приостановления регистрации права по указанному основанию по заявлениям продавца и покупателя, а затем для отказа в такой регистрации.
Невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности, представляющей собой государственную регистрацию возникновения права собственности у покупателя, свидетельствует о нарушении прав и интересов заявителя оспариваемым действием регистрирующего органа.
У суда первой инстанции при таких обстоятельствах, отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований предпринимателя.
В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на спорное недвижимое имущество.
решение суда подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявленные требования удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29 мая 2013 года по делу № А73-3856/2013 отменить.
Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю по приостановлению государственной регистрации от 28.02.2013 №№ 01/015/2013-90, 01/015/2013-85, 01/015/2013-78, 01/015/2013-87, 01/015/2013-76, 01/015/2013-61.
