• по
Более 59000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 октября 2006 года Дело N А56-48954/2005

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2006 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Слобожанина В.Б. судей Медведева И.Г., Черемошкина В.В.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Казарян К.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7530/2006) Заместителя прокурора Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2006г. по делу NА56-48954/2005 (судья М.В.Захарова), принятое

по иску Заместителя прокурора Санкт-Петербурга в интересах КУГИ Санкт-Петербурга, ФГУП "Ленинградский Северный завод"

к 1) Северо-Западному межрегиональному отделению Специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд Федерального имущества",

2) ООО" СтройНедвижимость-Траст"

3-и лица: 1) Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу,

2) ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области,

3) ООО "Агентство по Экспертизе недвижимости"

о признании недействительными торгов, договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии: от истца: помощник Прокурора Раздобреева Н.Г.

от КУГИ Санкт-Петербурга: Крутицкий Н.А.- дов. N10005-42 от 26.12.2005г.

от ФГУП «ЛСЗ»: Комарова Ю.В. - дов. N44/28 от 19.12.2005г.

от ответчиков: 1) Сафронова Н.Н. - дов. 78 ВЕ N467926 от 05.07.2006г.

2) Ахназаров А.Э, - дов. от 02.02.2006г.; Питаева У.В. - дов. от 20.12.2005г.

от 3-их лиц: 1) не явился (уведомление N71077)

2) Титов П.А. - дов. N133 от 30.12.2005г.

3) не явился (телеграмма N803)

установил:

Заместитель Прокурора Санкт-Петербурга (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с требованиями в интересах Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Федерального государственного унитарного предприятия «Ленинградский Северный завод» (далее - Завод):

- о признании недействительными торгов, проведенных 08.10.2004г. Северо-западным Межрегиональным отделением Специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ «Российский Фонд Федерального имущества», по реализации объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Достоевского, д.5;

- о признании недействительным имеющим силу договора протокола от 08.10.2004г. N3/1 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, подписанного специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский Фонд федерального имущества» и ООО «СтройНедвижимость - Траст»;

- обязать ООО «СтройНедвижимость-Траст» возвратить Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации «Российский Фонд федерального имущества» объекты недвижимости по адресу: Ленинградская область. г.Всеволожск, ул.Достоевского, д. 5:

1. одноэтажное здание спального корпуса (лит.А) общей площадью 357,1 кв.м., площадью застройки 425,7 кв.м.;

2 одноэтажное здание спального корпуса (лит.Б) общей площадью 208 кв.м., площадью застройки 451,7 кв.м.;

3. одноэтажное здание спального корпуса (лит.В) общей площадью 183,6 кв.м., площадью застройки - 214 кв.м.;

4. одноэтажное здание бани (лит.Д) общей площадью 84,7 кв.м., площадью застройки - 111,8 кв.м.;

5. здание сушилки (лит.Е) общей площадью 80,7, площадью застройки - 89,2кв.м.;

6. одноэтажное здание клуба (лит.Ж) общей площадью 495,5 кв.м., площадью застройки - 549,5 кв.м.;

7. одноэтажное здание изолятора (лит.3) общей площадью 88 кв.м., площадью застройки 99,1 кв.м.;

8. двухэтажное здание спального корпуса (лит.И) общей площадью 466,9 кв.м., площадью застройки - 256,6 кв.м.;

9. двухэтажное здание общежития для персонала (лит. К) общей площадью 216 кв.м., площадью застройки - 315,9 кв.м.;

10. одноэтажное здание беседки (лит.Л) площадью застройки 42 кв.м.;

11. одноэтажное здание беседки (лит.М) общей площадью 32.3, площадью застройки - 34,7 кв.м.;

12. одноэтажное здание кондитерского цеха (лит.О) общей площадью 11, 9 кв.м., площадью застройки - 19,8 кв.м.;

13. одноэтажное здание столовой (лит.П) общей площадью 343,6 кв.м., площадью застройки - 439 кв.м.;

14. двухэтажное основное строение (лит.Р), общей площадью 161,1 кв.м,, площадью застройки - 274,2 кв.м.;

15. одноэтажное основное строение (лит.С), общей площадью 195,2 кв.м., площадью застройки - 228,6 кв.м. ;

16. одноэтажное основное строение (лит.Т) общей площадью 97,3 кв.м., площадью застройки -118,5 кв.м. ;

17. баскетбольная площадка (лит.У) площадью застройки 465 кв.м., а также строения Г26, Г 27, Г 28, Г29.

В качестве ответчиков привлечены Северо-Западное межрегиональное отделение Специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» (далее - фонд); общество с ограниченной ответственностью «СтройНедвижимость-Траст» (далее -Общество).

В качестве третьих лиц - Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу (далее - ФССП); Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее -Росрегистрация).

Определением от 29.08.2006г. (л.д.5455, т.1) произведена замена ФАУФИ на КУГИ Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска к участию в деле привлечено ООО «Агентство по экспертизе недвижимости» (далее - Агентство).

Решением от 05..06.2006г. (судья Захарова М.В.) в удовлетворении требований отказано.

Прокурор, обжаловав в апелляционном порядке решение суда, просит его отменить ввиду неправильного применения норм материального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, удовлетворить исковые требования.

КУГИ поддержал доводы подателя апелляционной жалобы по основаниями, изложенным в письменных объяснениях по апелляционной жалобе в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Завод оставил решение вопроса о законности обжалуемого решения на усмотрение апелляционного суда.

Фонд и Общество просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу Прокурора - без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных объяснениях.

Третье лицо - Росрегистрация также считает решение суда законным и обоснованным.

ФССП и Агентство, о месте о времени судебного заседания извещенные надлежащим образом, представителей в апелляционный суд не направили, что не является в соответствии с пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 08.10.2004г. в рамках сводного исполнительного производства N8237-С11/03, возбужденного 23.04.2003г. судебным приставом-исполнителем Приморского подразделения Службы судебных приставов Сычевым А.П., Северо-Западным межрегиональным отделением Специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский Фонд федерального имущества» были проведены торги по продаже арестованных судебным приставом 17 объектов недвижимости по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул.Достоевского, д.5, принадлежащих ФГУП «Ленинградский Северный завод» на праве хозяйственного ведения.

Победителем торгов было признано ООО «СтройНедвижимость-Траст».

08.10.2004г. Фондом имущества и победителем торгов подписан Протокол N3/1 о результатах торгов по продаже арестованного имущества. Указанному протоколу стороны придали силу договора купли-продажи недвижимого имущества, определив в нем подлежащие продаже объекты и согласовав существенные условия их продажи.

По мнению Прокурора, проведенные Фондом имущества торги и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи являются недействительными, так как не соответствуют требованиям действующего законодательства в связи со следующим:

В соответствии со статьями 62, 63 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» от 21.07.1997г. N119-ФЗ реализация арестованного недвижимого имущества осуществляется специализированной организацией на торгах, порядок проведения которых регулируется статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ извещение о предстоящем проведении торгов должно быть сделано организатором торгов не менее, чем за 30 дней до их проведения.

Между тем, как указывает Прокурор, извещение о проведении торгов было опубликовано в периодическом издании «Петербургский телевик» N38 за 13-19 сентября 2004г., т.е. менее чем за 30 дней до проведения торгов (08.10.2004г).

Поскольку торги проводились в рамках исполнительного производства, процедура их проведения должна соответствовать нормам законодательства об исполнительном производстве.

В соответствии со статьей 52 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» арестованное судебным приставом имущество подлежит обязательной оценке.

Арестованные судебным приставом 17 объектов по указанному выше адресу были предметом оценки не в полном объеме, что является обязательным в силу пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, а лишь в части, что привело к их недостоверной оценке, неправильному определению начальной цены реализуемых объектов, а затем к отчуждению имущества, не подвергавшегося аресту и оценке в процессе исполнительного производства.

Наряду с 17 объектами недвижимости, перечисленными в пункте 1.1. Протокола N3/1 от 08.10.2004г., имеющего силу договора купли-продажи, победителю торгов - ООО СтройНедвижимость-Траст», был передан земельный участок под данными объектами. Указанные 17 объектов недвижимости были оценены ООО «Агентство по экспертизе недвижимости», имеющим лицензию N000239 от 22.08.2001г. на право осуществления оценочной деятельности, о чем был составлен отчет по определению их рыночной стоимости.

В силу статьи 135 Гражданского кодекса РФ земельные участки под объектами недвижимости следуют судьбе таких объектов недвижимости, и соотносятся как главная вещь и принадлежность.

Статьей 552 Гражданского кодекса РФ установлено, что одновременно с переходом прав собственности на здания, сооружения и другие объекты недвижимости к покупателю переходит право пользования частью земельного участка, занятого такой недвижимостью и необходимого для использования объекта недвижимости.

Статьями 1 частью 1 пункт 5 и 36 Земельного кодекса РФ также установлено, что земельный участок следует судьбе находящегося на нем объекта недвижимости.

При составлении указанного выше отчета о рыночной стоимости 17 объектов недвижимости организацией-оценщиком не была учтена стоимость прав на земельный участок, занятый продаваемыми объектами недвижимости и необходимый для их использования.

Нарушение законных прав и интересов государства Прокурор усматривает в нарушении интересов ФГУП «Ленинградский Северный завод», которому проданные объекты принадлежали на праве хозяйственного ведения, а также государства, представителем которого в силу статьи 125 Гражданского кодекса РФ является ФАУФИ, и в силу части 1 статьи 448 Гражданского кодекса РФ являются основанием для признания торгов недействительными.

В соответствии с частью 2 указанной выше статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора с победителем торгов.

Кроме того, нарушения статей 135, 552 Гражданского кодекса РФ, статей 1, 36 Земельного кодекса РФ являются в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ самостоятельными основаниями для признания недействительным в силу его ничтожности протокола N3/1 от 08.10.2004г. (имеющего силу договора купли-продажи) о результатах торгов по продаже арестованного имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ ООО «СтройНедвижимость-Траст» обязано возвратить Фонду имущества объекты недвижимости, определенные в пункте 1.1 протокола N3/1 от 08.10.2004г. (имеющего силу договора купли-продажи) о результатах торгов по продаже арестованного имущества.

КУГИ согласился с требованиями Прокурора по основаниям, изложенным в отзыве (л.д.42-45, т.2).

Завод по существу исковых требований сообщил (л.д.37, т.1), что земельный участок, на котором расположены 17 объектов недвижимости, принадлежит Заводу на праве хозяйственного ведения на праве постоянного пользования под оздоровительный лагерь «Искра», в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г. N137-ФЗ права на земельный участок Заводом не переоформлялись, границы земельного участка не устанавливались.

Фонд и Общество оспорили требования Прокурора по основаниям, изложенным в отзывах (л.д.2-5, т.2, л.д.63-66, т.1).

Агентство в суд первой инстанции представителей не направило, дело рассмотрено в отсутствие представителей указанного третьего лица.

Судом не установлено нарушений законодательства при проведении торгов арестованного имущества, поскольку сообщение о проведении торгов опубликовано не менее, чем за 30 дней до их проведения, нарушение требований пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ не выявлено.

В данном случае оценка арестованного имущества судебным приставом-исполнителем проводилась. Из содержания отчета об оценке спорных объектов следует, что при оценке использовались «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. N519. По цене, указанной в отчете, арестованные объекты были переданы на торги. Победителем торгов признан участник, предложивший наибольшую цену.

Доводы о недостоверной оценке проданных на торгах объектов, поскольку не было оценено право пользования земельным участком, занимаемым реализованными объектами недвижимости, не могут рассматриваться как нарушающие правила проведения торгов.

Таким образом, возможные нарушения при оценке имущества судебным приставом-исполнителем не являются основанием для признания торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ.

Такая позиция изложена в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005г. N101. Оснований для признания торгов недействительными не имеется.

При этом суд указал на отсутствие формирования в установленном законом порядке земельного участка, который необходим для использования спорных объектов недвижимости.

Выводы суд о том, что недостоверность оценки, проведенной ООО «Агентство по экспертизе недвижимости», не влияет на результаты торгов и на недействительность сделки оспорены Прокурором, которым заявлено о неправомерности и недостоверности данной оценки в соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума РФ от 30.05.2005г. N92.

Как указывает податель апелляционной жалобы, в рамках произведенной оценки предметом оценки являлся не имущественный комплекс детского санатория, включающий здания, коммуникации, а также имущественные права на земельный участок, а лишь отдельные здания санатория, что существенно снижало стоимость реализуемого объекта.

В соответствии с выводами экспертного заключения N202-э/2006, выполненного 09.06.2006г. ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», о применении которого ходатайствовал податель апелляционной жалобы, оценка выполнена с многочисленными грубыми нарушениями действующего законодательства, поэтому отчет ООО «Агентство по экспертизе недвижимости» не может признаваться отчетом об оценке.

Вывод арбитражного суда о невозможности оценки земельного участка под объектами недвижимости в связи с тем, что земельный участок не сформирован, противоречит действующему законодательству.

Действующий Земельный кодекс РФ исходит из признания из ранее действующих прав на землю, которые впоследствии подлежат переоформлению,

Спорный земельный участок в установленном порядке предоставлялся ГП «Ленинградский Северный завод» до принятия Земельного кодекса РФ 2001г. На момент предоставления участка законодательство не предусматривало обязательного проведения его кадастрового учета.

Поскольку на момент предоставления границы земельного участка были в установленном порядке определены в плане участка, являвшегося составной частью NАО-2507-12-289-292-0171 о праве на землю, земельный участок мог быть идентифицирован, а потому могла быть определена стоимость имущественных прав на него.

По мнению подателя апелляционной жалобы, в соответствии с частью 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ продажа здания без одновременного отчуждения земельного участка, занятого данным зданием, необходимого для его использования, не допускается.

Собственность зданий и сооружений санатория и земельного участка является одно лицо - государство.

Как следует из пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля которых направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка, если здание и участок принадлежит одному лицу на праве собственности, являются ничтожными.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

Выводы суда об отсутствии оснований для признания торгов недействительными, необоснованности доводов Прокурора и КУГИ о неправильной оценке имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, апелляционный суд считает соответствующим пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005г. N101.

Ссылка на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения

Привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем. Действия последнего могут быть обжалованы стороной в исполнительном производстве в порядке, установленном статьей 90 Закона об исполнительном производстве.

Оценка имущества судебным приставом-исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ.

Вопрос о недостоверности оценки Прокурор и КУГИ связывает с отсутствием в предоставленном отчете об оценке оценки стоимости права пользования земельным участком, занимаемым реализованными зданиями.

Апелляционный суд считает обоснованными возражения Общества на апелляционную жалобу в части отсутствия в данном случае обращения взыскания на объекты недвижимости и земельный участок, принадлежащими одному лицу на праве собственности.

В данном случае взыскание было обращено не по обязательствам собственника земельного участка, каковым является государство, а по обязательствам предприятия, собственником участка не являвшегося.

Согласно пункту 13 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда и в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункта З статьи 551 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 25 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 36 Гражданского кодекса РФ у покупателя объекта недвижимости возникает исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду.

Согласно свидетельству Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (л.д.70, т.1), выданным 21.06.1996г. земельный участок принадлежит Заводу на праве постоянного пользования, тогда как правовой режим имущества, реализуется на торгах иной, на праве полного хозяйственного ведения.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

При этом необходимо отметить, что представленный в апелляционный суд Прокурором отчет ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», выполненный после вынесения обжалуемого решения, не может являться доказательством недостоверности отчета Агентства ввиду отсутствия у ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» полномочий на экспертизу отчета Агентства об оценке.

Ссылки Прокурора на необходимость предпочтения отчета ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», как некоммерческой организации не основаны на законодательстве, с учетом получения вознаграждения за услуги как Агентством, так и ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», что подтверждается заключением договора от 22.05.2006г. N202-э на проведение работ по экспертизе отчета между ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и ООО «Компания Фаст девелопмент» (л.д.60-61, т.2), платежным поручением от 25.05.2006г. N41 (л.д.62, т.2) о перечислении ООО «Компания Фаст девелопмент» указанному ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» 79.349 руб. по вышеуказанному договору.

При указанных обстоятельствах решение суда от 05.06.2006г. по делу NА56-48954/2005 является законным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2006г. по делу NА56-48954/2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме

     Председательствующий
В.Б. Слобожанина

Судьи
И.Г. Медведева
 В.В. Черемошкина

Текст документа сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А56-48954/2005
Принявший орган: Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 25 октября 2006

Поиск в тексте