ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2006 года Дело N А56-48954/2005
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2006 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Слобожанина В.Б. судей Медведева И.Г., Черемошкина В.В.
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Казарян К.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7530/2006) Заместителя прокурора Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2006г. по делу NА56-48954/2005 (судья М.В.Захарова), принятое
по иску Заместителя прокурора Санкт-Петербурга в интересах КУГИ Санкт-Петербурга, ФГУП "Ленинградский Северный завод"
к 1) Северо-Западному межрегиональному отделению Специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд Федерального имущества",
2) ООО" СтройНедвижимость-Траст"
3-и лица: 1) Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу,
2) ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области,
3) ООО "Агентство по Экспертизе недвижимости"
о признании недействительными торгов, договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки
при участии: от истца: помощник Прокурора Раздобреева Н.Г.
от КУГИ Санкт-Петербурга: Крутицкий Н.А.- дов. N10005-42 от 26.12.2005г.
от ФГУП «ЛСЗ»: Комарова Ю.В. - дов. N44/28 от 19.12.2005г.
от ответчиков: 1) Сафронова Н.Н. - дов. 78 ВЕ N467926 от 05.07.2006г.
2) Ахназаров А.Э, - дов. от 02.02.2006г.; Питаева У.В. - дов. от 20.12.2005г.
от 3-их лиц: 1) не явился (уведомление N71077)
2) Титов П.А. - дов. N133 от 30.12.2005г.
3) не явился (телеграмма N803)
установил:
Заместитель Прокурора Санкт-Петербурга (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с требованиями в интересах Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Федерального государственного унитарного предприятия «Ленинградский Северный завод» (далее - Завод):
- о признании недействительными торгов, проведенных 08.10.2004г. Северо-западным Межрегиональным отделением Специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ «Российский Фонд Федерального имущества», по реализации объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Достоевского, д.5;
- о признании недействительным имеющим силу договора протокола от 08.10.2004г. N3/1 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, подписанного специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский Фонд федерального имущества» и ООО «СтройНедвижимость - Траст»;
- обязать ООО «СтройНедвижимость-Траст» возвратить Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации «Российский Фонд федерального имущества» объекты недвижимости по адресу: Ленинградская область. г.Всеволожск, ул.Достоевского, д. 5:
1. одноэтажное здание спального корпуса (лит.А) общей площадью 357,1 кв.м., площадью застройки 425,7 кв.м.;
2 одноэтажное здание спального корпуса (лит.Б) общей площадью 208 кв.м., площадью застройки 451,7 кв.м.;
3. одноэтажное здание спального корпуса (лит.В) общей площадью 183,6 кв.м., площадью застройки - 214 кв.м.;
4. одноэтажное здание бани (лит.Д) общей площадью 84,7 кв.м., площадью застройки - 111,8 кв.м.;
5. здание сушилки (лит.Е) общей площадью 80,7, площадью застройки - 89,2кв.м.;
6. одноэтажное здание клуба (лит.Ж) общей площадью 495,5 кв.м., площадью застройки - 549,5 кв.м.;
7. одноэтажное здание изолятора (лит.3) общей площадью 88 кв.м., площадью застройки 99,1 кв.м.;
8. двухэтажное здание спального корпуса (лит.И) общей площадью 466,9 кв.м., площадью застройки - 256,6 кв.м.;
9. двухэтажное здание общежития для персонала (лит. К) общей площадью 216 кв.м., площадью застройки - 315,9 кв.м.;
10. одноэтажное здание беседки (лит.Л) площадью застройки 42 кв.м.;
11. одноэтажное здание беседки (лит.М) общей площадью 32.3, площадью застройки - 34,7 кв.м.;
12. одноэтажное здание кондитерского цеха (лит.О) общей площадью 11, 9 кв.м., площадью застройки - 19,8 кв.м.;
13. одноэтажное здание столовой (лит.П) общей площадью 343,6 кв.м., площадью застройки - 439 кв.м.;
14. двухэтажное основное строение (лит.Р), общей площадью 161,1 кв.м,, площадью застройки - 274,2 кв.м.;
15. одноэтажное основное строение (лит.С), общей площадью 195,2 кв.м., площадью застройки - 228,6 кв.м. ;
16. одноэтажное основное строение (лит.Т) общей площадью 97,3 кв.м., площадью застройки -118,5 кв.м. ;
17. баскетбольная площадка (лит.У) площадью застройки 465 кв.м., а также строения Г26, Г 27, Г 28, Г29.
В качестве ответчиков привлечены Северо-Западное межрегиональное отделение Специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» (далее - фонд); общество с ограниченной ответственностью «СтройНедвижимость-Траст» (далее -Общество).
В качестве третьих лиц - Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу (далее - ФССП); Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее -Росрегистрация).
Определением от 29.08.2006г. (л.д.5455, т.1) произведена замена ФАУФИ на КУГИ Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска к участию в деле привлечено ООО «Агентство по экспертизе недвижимости» (далее - Агентство).
Решением от 05..06.2006г. (судья Захарова М.В.) в удовлетворении требований отказано.
Прокурор, обжаловав в апелляционном порядке решение суда, просит его отменить ввиду неправильного применения норм материального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, удовлетворить исковые требования.
КУГИ поддержал доводы подателя апелляционной жалобы по основаниями, изложенным в письменных объяснениях по апелляционной жалобе в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Завод оставил решение вопроса о законности обжалуемого решения на усмотрение апелляционного суда.
Фонд и Общество просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу Прокурора - без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных объяснениях.
Третье лицо - Росрегистрация также считает решение суда законным и обоснованным.
ФССП и Агентство, о месте о времени судебного заседания извещенные надлежащим образом, представителей в апелляционный суд не направили, что не является в соответствии с пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 08.10.2004г. в рамках сводного исполнительного производства N8237-С11/03, возбужденного 23.04.2003г. судебным приставом-исполнителем Приморского подразделения Службы судебных приставов Сычевым А.П., Северо-Западным межрегиональным отделением Специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский Фонд федерального имущества» были проведены торги по продаже арестованных судебным приставом 17 объектов недвижимости по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул.Достоевского, д.5, принадлежащих ФГУП «Ленинградский Северный завод» на праве хозяйственного ведения.
Победителем торгов было признано ООО «СтройНедвижимость-Траст».
08.10.2004г. Фондом имущества и победителем торгов подписан Протокол N3/1 о результатах торгов по продаже арестованного имущества. Указанному протоколу стороны придали силу договора купли-продажи недвижимого имущества, определив в нем подлежащие продаже объекты и согласовав существенные условия их продажи.
По мнению Прокурора, проведенные Фондом имущества торги и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи являются недействительными, так как не соответствуют требованиям действующего законодательства в связи со следующим:
В соответствии со статьями 62, 63 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» от 21.07.1997г. N119-ФЗ реализация арестованного недвижимого имущества осуществляется специализированной организацией на торгах, порядок проведения которых регулируется статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ извещение о предстоящем проведении торгов должно быть сделано организатором торгов не менее, чем за 30 дней до их проведения.
Между тем, как указывает Прокурор, извещение о проведении торгов было опубликовано в периодическом издании «Петербургский телевик» N38 за 13-19 сентября 2004г., т.е. менее чем за 30 дней до проведения торгов (08.10.2004г).
Поскольку торги проводились в рамках исполнительного производства, процедура их проведения должна соответствовать нормам законодательства об исполнительном производстве.
В соответствии со статьей 52 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» арестованное судебным приставом имущество подлежит обязательной оценке.
Арестованные судебным приставом 17 объектов по указанному выше адресу были предметом оценки не в полном объеме, что является обязательным в силу пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, а лишь в части, что привело к их недостоверной оценке, неправильному определению начальной цены реализуемых объектов, а затем к отчуждению имущества, не подвергавшегося аресту и оценке в процессе исполнительного производства.
Наряду с 17 объектами недвижимости, перечисленными в пункте 1.1. Протокола N3/1 от 08.10.2004г., имеющего силу договора купли-продажи, победителю торгов - ООО СтройНедвижимость-Траст», был передан земельный участок под данными объектами. Указанные 17 объектов недвижимости были оценены ООО «Агентство по экспертизе недвижимости», имеющим лицензию N000239 от 22.08.2001г. на право осуществления оценочной деятельности, о чем был составлен отчет по определению их рыночной стоимости.
В силу статьи 135 Гражданского кодекса РФ земельные участки под объектами недвижимости следуют судьбе таких объектов недвижимости, и соотносятся как главная вещь и принадлежность.
Статьей 552 Гражданского кодекса РФ установлено, что одновременно с переходом прав собственности на здания, сооружения и другие объекты недвижимости к покупателю переходит право пользования частью земельного участка, занятого такой недвижимостью и необходимого для использования объекта недвижимости.
Статьями 1 частью 1 пункт 5 и 36 Земельного кодекса РФ также установлено, что земельный участок следует судьбе находящегося на нем объекта недвижимости.
При составлении указанного выше отчета о рыночной стоимости 17 объектов недвижимости организацией-оценщиком не была учтена стоимость прав на земельный участок, занятый продаваемыми объектами недвижимости и необходимый для их использования.
Нарушение законных прав и интересов государства Прокурор усматривает в нарушении интересов ФГУП «Ленинградский Северный завод», которому проданные объекты принадлежали на праве хозяйственного ведения, а также государства, представителем которого в силу статьи 125 Гражданского кодекса РФ является ФАУФИ, и в силу части 1 статьи 448 Гражданского кодекса РФ являются основанием для признания торгов недействительными.
В соответствии с частью 2 указанной выше статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора с победителем торгов.
Кроме того, нарушения статей 135, 552 Гражданского кодекса РФ, статей 1, 36 Земельного кодекса РФ являются в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ самостоятельными основаниями для признания недействительным в силу его ничтожности протокола N3/1 от 08.10.2004г. (имеющего силу договора купли-продажи) о результатах торгов по продаже арестованного имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ ООО «СтройНедвижимость-Траст» обязано возвратить Фонду имущества объекты недвижимости, определенные в пункте 1.1 протокола N3/1 от 08.10.2004г. (имеющего силу договора купли-продажи) о результатах торгов по продаже арестованного имущества.
КУГИ согласился с требованиями Прокурора по основаниям, изложенным в отзыве (л.д.42-45, т.2).
Завод по существу исковых требований сообщил (л.д.37, т.1), что земельный участок, на котором расположены 17 объектов недвижимости, принадлежит Заводу на праве хозяйственного ведения на праве постоянного пользования под оздоровительный лагерь «Искра», в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г. N137-ФЗ права на земельный участок Заводом не переоформлялись, границы земельного участка не устанавливались.
Фонд и Общество оспорили требования Прокурора по основаниям, изложенным в отзывах (л.д.2-5, т.2, л.д.63-66, т.1).
Агентство в суд первой инстанции представителей не направило, дело рассмотрено в отсутствие представителей указанного третьего лица.
Судом не установлено нарушений законодательства при проведении торгов арестованного имущества, поскольку сообщение о проведении торгов опубликовано не менее, чем за 30 дней до их проведения, нарушение требований пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ не выявлено.
В данном случае оценка арестованного имущества судебным приставом-исполнителем проводилась. Из содержания отчета об оценке спорных объектов следует, что при оценке использовались «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. N519. По цене, указанной в отчете, арестованные объекты были переданы на торги. Победителем торгов признан участник, предложивший наибольшую цену.
Доводы о недостоверной оценке проданных на торгах объектов, поскольку не было оценено право пользования земельным участком, занимаемым реализованными объектами недвижимости, не могут рассматриваться как нарушающие правила проведения торгов.
Таким образом, возможные нарушения при оценке имущества судебным приставом-исполнителем не являются основанием для признания торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ.
