ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 03 декабря 2007 года Дело N А56-1111/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2007 года Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2007 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего М.М. Герасимовой, судей Н.В. Аносовой, Л.Н. Марченко

при ведении протокола судебного заседания И.В. Сотовым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9610/2007) ИП Покровского В.Н.

на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области

от 14.06.2007 г. по делу N А56-1111/2007 (судья Савинова Е.В.), принятое по иску Индивидуального предпринимателя Покровского Владислава Николаевича

к ООО "АВИР"

3-е лицо: ООО "Нескучный сад"

о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения при участии: от истца: представитель С.Н. Хоренкова по доверенности от 14.02.07 г. от ответчика: представитель Л.С. Михалевич по доверенности от 15.10.07 г.

от 3-го лица: не явился, уведомление N 42452

установил:

Индивидуальный предприниматель Покровский Владислав Николаевич обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авир» об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды нежилого помещения 26-Н, расположенного на 1-2 этажах по адресу: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 107, литера А, кадастровый номер 78:1700:1:1:18, на условиях представленного проекта договора.

Ответчик обратился в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями о расторжении договора от 26.01.2006 г. аренды указанного нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Нескучный сад».

Решением от 14.06.07 г. встречный иск удовлетворен на основании пункта 3 статьи 615 и статьи 619 Гражданского кодекса РФ со ссылкой на нарушение арендатором (ИП Покровский В.Н.) условий договора аренды в части сдачи имущества в субаренду и допущенную более двух раз просрочку в оплате арендной платы, в связи с расторжением договора в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. С ИП Покровского В.Н. в пользу ООО «Авир» также взыскано 2 000 руб. государственной пошлины.

В апелляционной жалобе ИП Покровский В.Н. просит решение от 14.06.07 г. отменить, удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречного иска, мотивируя жалобу доводами, заявленными в суде первой инстанции, а именно:

- Подписанное сторонами дополнительное соглашение N 1 от 29.01.06 г. к договору аренды от 26.01.06 г. является предварительным договором, в котором согласованы все существенные условия договора, и которое в силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ является основанием для заключения основного договора аренды сроком до 2010 г., а сам договор от 26.01.06 г. с учетом дополнительного соглашения к нему является смешанным договором, сочетающим признаки договора аренды и предварительного договора;

- На момент обращения ООО «Авир» в суд со встречными исковыми требованиями срок действия договора от 26.01.06 г. между сторонами истек, а кроме того, в нарушение пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ ООО «Авир» в досудебном порядке не обращался к ИП Покровскому В.Н. о расторжении договора;

- В нарушение пункта 3.3 договора ООО «Авир» изменил размер арендной платы без привлечения независимой экспертной организации для оценки рыночной стоимости объекта, и более того ИП Покровский В.Н. представил документы, свидетельствующие об уплате арендной платы;

- Суд не дал оценки ранее заключенному договору от 25.02.05 г., предусматривающему право сдавать арендуемые помещения в субаренду, а также цель аренды по договору от 26.01.06 г. - использование под кафе и игровые автоматы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ИП Покровского В.Н. поддержал доводы жалобы, ООО «Авир» в заседании в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражало.

Третье лицо в заседание не явилось, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещено, а поэтому жалоба в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрена без его участия. В отзыве на жалобу ООО "Нескучный сад" полагает решение подлежащим оставлению в силе.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 268-270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд пришел к следующему:

Как следует из материалов дела, 26.01.2006 г. между ООО «Авир» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Покровским В.Н. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 107, литера А, помещения 26-Н, 1-2 этаж, кадастровый номер 78:1700:1:1:18.

Срок договора установлен с 26.01.2006 по 26.12.2006 г.

29.01.2006 г. между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору, согласно которому стороны договорились, что арендодатель обязуется по окончании срока договора заключить с арендатором долгосрочный договор сроком до 15.11.2010 г. Считая указанное дополнительное соглашение предварительным соглашением (договором) о заключении нового договора аренды на период до 15.11.2010 г., ИП Покровский В.Н. 04.12.2006 г. направил в адрес ООО «Авир» проект договора аренды на спорное нежилое помещение с предложением подписать его и в связи с отсутствием действий со стороны ООО «Авир» по заключению нового договора, обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика заключить долгосрочный договор аренды на условия предварительного договора.

ООО «Авир» в свою очередь обратился со встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды от 26.01.2006 г.

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовав материалы дела, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора и об отказе в связи с этим в удовлетворении первоначального иска об обязании заключить новый договор на условиях предварительного соглашения.

ООО «Авир» при рассмотрении апелляционной жалобы представлено уведомление в адрес ИП Покровского В.Н. с предложением о расторжении договора аренды от 26.01.2006 г., и как следует из ответа ИП Покровского В.Н. на это уведомление, последнее получено арендатором 05.12.2006 г. (в период действия договора). Данные документы, хотя и не были представлены в материалы дела при рассмотрении в суде первой инстанции, приняты апелляционным судом в качестве доказательств в соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Основанием для расторжения договора в названном уведомлении указано на уклонение ИП Покровского В.Н. от оплаты аренды в размере, установленном в уведомлении ООО «Авир» от 28.07.06 г., и сдача арендатором помещения в субаренду без согласия арендодателя.

Данные обстоятельства согласно статье 619 и пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ являются основаниями для расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, при том, что претензионный (досудебный) порядок расторжения договора в силу наличия указанного выше уведомления арендодателем был соблюден.

Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении ИП Покровским В.Н. условий договора, им не опровергнуты.

В частности, пунктом 3.3 договора от 26.01.2006 г. предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы до 15 числа отчетного месяца, а ИП Покровским В.Н. не представлены доказательства оплаты аренды в каком-либо размере за ноябрь и декабрь 2006 г.

Также 28.07.2006 г. ООО «Авир» в адрес ИП Покровского В.Н. направлено уведомление об изменении ставки арендной платы и установлении ее в размере 100 долларов США за 1 кв.м., и уведомление, как следует из ответа на него, получено арендатором (л.д. 79-80 т. 1). Действия арендодателя по одностороннему изменению арендной платы соответствуют пункту 3.3. договора между сторонами, а ИП Покровским В.Н. не доказано, что установленная ООО «Авир» арендная ставка превышает рыночную. О проведение же предусмотренной указанным пунктом договора экспертизы для оценки рыночной стоимости арендной платы стороны при этом не заявляли. В связи с указанным с сентября 2006 г. ИП Покровский В.Н. должен был платить арендную плату в увеличенном размере, что им также сделано не было.

Кроме того, истец неправомерно - в нарушение пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и условий договора - сдавал арендуемые помещения в субаренду без согласия арендодателя, что ИП Покровским В.Н. не отрицается и подтверждается представленными им в апелляционном суде платежными поручениями об оплате третьим лицом - ООО "Нескучный сад" - ИП Покровскому В.Н. платы по договору субаренды. При этом апелляционный суд отклоняет ссылки подателя жалобы на предусмотренное ранее действующим договором аренды между сторонами право арендатора сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя, поскольку на тот момент отношения сторон условиями ранее действующего договора не регулировались.

Апелляционный суд отклоняет довод ИП Покровского В.Н. о том, то договор аренды прекратил свое действие с истечением срока, на который был заключен, в связи с чем требование о расторжении договора не подлежало удовлетворению, как беспредметное.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Уведомление с предложением расторгнуть договор было направлено ИП Покровскому В.Н. до истечения срока, на который договор был заключен (получено ИП Покровским В.Н. 05.12.06 г.). Соглашение о расторжении договора сторонами достигнуто не было, и до подачи встречного иска арендодатель не реализовал свое право на расторжение договора в судебном порядке. В связи с указанным, а также учитывая, что арендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений арендодателя, оформленных с учетом положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, и после 26.12.06 г. (окончания срока договора), следует признать, что договор аренды между сторонами был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку ИП Покровский В.Н. после получения уведомления арендодателя допущенных нарушений условий договора не устранил, последний правомерно потребовал расторжения договора в судебном порядке.

Довод ИП Покровского В.Н. о том, что после 26.12.06 г. он помещения не занимает, является голословным ввиду отсутствия акта передачи помещений ООО «Авир», и кроме того, опровергается объяснениями представителя ИП Покровского В.Н. в арбитражном суде о том, что в арендуемых помещениях до настоящего времени осуществляет свою хозяйственную деятельность субарендатор - ООО "Нескучный сад".

При таких обстоятельствах, требования ООО «Авир» о расторжении договора носили обоснованный характер, и правомерно удовлетворены судом. В связи с указанным требования ИП Покровского В.Н. о заключении нового договора не подлежат удовлетворению, поскольку эти требования основаны на дополнительном соглашении к договору, а обязательства, вытекающие из дополнительного соглашения, прекращаются как и все обязательства по договору в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ.

Также следует отметить, что в соответствии с диспозицией пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ преимущественное право на заключение нового договора аренды по истечении срока договора имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, а надлежащее исполнение ИП Покровским В.Н. условий договора аренды от 26.01.2006 г. опровергается указанными выше обстоятельствами.

На основании изложенного апелляционный суд признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 267-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2007 г. по делу N А56-1111/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Покровского В.Н. - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка