АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
РЕШЕНИЕ
от 2 апреля 2021 года Дело N А40-186438/2020
Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2021 года.
Решение изготовлено в полном объеме 2 апреля 2021 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
Судьи Позднякова В.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой В.А.
с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по заявлению ООО "СОСНОВЫЙ БОР-М" (107076, МОСКВА ГОРОД, ПЛОЩАДЬ ПРЕОБРАЖЕНСКАЯ, 5/7, 1, 5, ОГРН: 1027739789395, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2002, ИНН: 7718135166)
к Управлению Росреестра по Москве (115191, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, 15, ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745)
Третьи лица:
1) Тарвердиева Сиясат Гасан Кызы (ОГРНИП: 319774600674014, ИНН: 771596126608)
2) Чичеурова Наталья Михайловна (ОГРНИП: 319774600579244, ИНН: 771609951368)
3) Департамент городского имущества г. Москвы (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)
об оспаривании уведомления 04.07.2020 N 77/009/279/2020-164 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Преображенская, д. 5/7, кадастровый номер N 77:03:0003014:6360.
при участии:
от заявителя - Черноскутов Ю.Н. дов .от 21.01.2019 (диплом)
от ответчика - Ефимова А.Н. дов .от 30.12.2019 N Д-26/2019 (диплом)
от третьих лиц - не явились, извещены
УСТАНОВИЛ:
ООО "СОСНОВЫЙ БОР-М" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации, выраженное в уведомлении от 04.07.2020 N 77/009/279/2020-164.
В обоснование заявленных требований общество ссылается на то, что обществом были предоставлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права.
Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление, согласно доводам которого возражает против удовлетворения заявленных требований в связи с тем, что обществом не были устранены обстоятельства, препятствующие осуществлению регистрационных действий, ему было отказано в государственной регистрации перехода права.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.
Тарвердиева Сиясат Гасан Кызы, Чичеурова Наталья Михайловна, Департамент городского имущества г. Москвы, извещенные надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ч. 5 ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого решения заявителем не пропущен.
Как следует из материалов дела, 03.02.2020 ООО "СОСНОВЫЙ БОР-М" обратилось через МФЦ в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании Соглашения в отношении объекта недвижимости с кадастровым N 77:03:0003014:6360, расположенного по адресу: Преображенская площадь, 5/7. Государственная регистрация перехода права была приостановлена, о чем заявителю направлено Уведомление от 18.02.2020 г.
В связи с тем, что ООО "СОСНОВЫЙ БОР-М" не были устранены обстоятельства, препятствующие осуществлению регистрационных действий, ему было отказано в государственной регистрации перехода права, о чем 04.07.2020 было вынесено уведомление по заявлению N 77/009/279/2020-164.
Не согласившись с уведомлением об отказе в осуществлении регистрационных действий N 77/009/279/2020-164, Общество обратилось с требованиями в Арбитражный суд города Москвы об обязании Управления зарегистрировать переход права в отношении объекта недвижимости, указанного выше.
На основании п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 18 Закона регистрация недвижимости прав на объекты недвижимого имущества осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя и иных лиц, в случае прямого указания закона и прилагаемых к нему документов, необходимых для ее проведения, в том числе и документов о правах на недвижимое имущество (правоустанавливающие), перечень которых установлен ст. 14 Закона и также отвечающих требованиям ст. 21 Закона о недвижимости.
В качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, представлен Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 18.06.2018 г. N 59-5342 от 26.12.2019 (с поручительством).
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК).
Как установлено п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 с. 555 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК).
В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу данной статьи стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").
Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно материалам дела ООО "Сосновый Бор-М" является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003014:636, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Преображенская, д.5/7, на основании договора купли-продажи недвижимости от 18.06.2018 N 59-5342, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы.
В этой связи в ЕГРН сделаны записи о государственной регистрации права собственности N 77:03:0003014:6360-77/003/2018-1, а также о залоге в силу закона - запись N 77:03:0003014:6350-77/003/2018-2. Данные обстоятельства подтверждаются представленной копией договора купли продажи с отметками Росреестра по г. Москве. На момент принятия ответчиком решения об отказе в регистрации истец уже более 2 лет являлся собственником объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Таким образом, собственник имеет право на распоряжение своим имуществом и был вправе совершить сделку по отчуждению своего имущества третьим лицам. Довод Росреестра о нарушении порядка отчуждения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, несостоятелен ввиду следующего.
Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Как следует из статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, на которую сослался государственный регистратор в обоснование оспариваемого решения, предметом ее регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества.
Между тем объект недвижимости в отношении которого истец просит осуществить регистрационные действия не является государственной или муниципальной собственностью, арендные отношения прекратились 18.07.2018 - в момент возникновения права собственности истца на данный объект недвижимости.
Таким образом, последующее заключение договора купли-продажи в отношении приватизированного имущества, ранее находившегося в собственности г. Москвы, не является формой уступки "преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", запрет на которую установлен ч. 7 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ.
Следовательно, положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ к договору, представленному истцом в Управление Росреестра по г. Москве не применяются.
Вопреки позиции Управление Росреестра по г. Москве, после состоявшегося отчуждения имущества из государственной собственности его бывшему арендатору, публичный интерес обеспечивается с использованием иного механизма, а именно, за счет установления залога на это имущества в обеспечение оплаты стоимости отчужденного имущества.
При этом в соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.
В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").
Согласно п. 2 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Таким образом, последующее отчуждение приватизированного имущества не влечет утрату его статуса как находящегося в залоге, чем продолжает обеспечиваться публичный интерес, состоящий в полной уплате цены имущества государству. При этом требуется согласие на отчуждение имущества со стороны органа, представляющие интересы бывшего публичного собственника.
В данном случае письмом от 24.01.2020 г. N ДГИ-1-114970/19-1 Департамент городского имущества города Москвы согласовал ООО "Сосновый Бор-М" переход права собственности на вышеуказанный Объект недвижимости по Договору передачи прав и обязанностей по Договору от 26.12.2019 г. передачи договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 18.06.2018 N 59-5342 (с поручительством).
При отказе в регистрации государственный регистратор прав сослался на то, что пунктом 7 ст. 4 159-ФЗ напрямую установлен запрет на уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ввиду чего третье лицо не может выступать покупателем по Договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 18.06.2018 N 59-5342, заключенному в порядке, установленном 159-ФЗ, устанавливающему специальный субъектный состав сторон такой сделки.
Однако, заключая Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 18.06.2018 N 59-5342, ООО "СОСНОВЫЙ БОР-М" приобрело арендуемое имущество, тем самым уже реализовало преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, предоставленного Законом N 159-ФЗ, и стало собственником данного Объекта, вследствие чего вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, за исключением ограничений, предусмотренных договором купли-продажи недвижимости от 18.06.2018 N 59-5342.
При этом пунктом 2.5 Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 18.06.2018 N 59-5342 за Истцом закреплено право по продаже и иному способу отчуждения Объекта с одновременной передачей приобретателю прав и обязанностей по договору.
Таким образом заключение с ИП Тарвердиевой С.Г. кызы и ИП Чичеуровой Н.М. договора передачи договора купли-продажи недвижимости от 18.06.2018 г. N 59-5342 от 26.12.2019 не является реализацией Истцом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.
Соответственно, заключение договора передачи договора купли-продажи недвижимости от 18.06.2018 г. N 59-5342 от 26.12.2019, представленного с заявлением от 26.12.2020, не нарушает порядок, предусмотренный законом о приватизации государственного и муниципального имущества.
Кроме того, на общем собрании участников Общества 26.12.2019 присутствовали участник Тарвердиева Сиясат Гасан кызы, размер доли Общества у которой составляет 47, 65% и участник Чичеурова Наталья Михайловна размер доли Общества у которой составляет 47,65%.
Однако, государственный регистратор прав мотивируя отказ в регистрации указал в Уведомлении, что "в соответствии с п. 10.6 Устава ООО "СОСНОВЫЙ БОР-М" к компетенции общего собрания относятся решение о согласии на совершение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность. Согласно протоколу N 5 ООО "СОСНОВЫЙ БОР-М" от 26.12.2019, решение о согласовании сделки по переходу права собственности принято только двумя участниками общества, в связи с чем данное решение противоречит п. 10.6 Устава".
Согласно п. 10.8. Устава Обществ "Решение по вопросам, указанным в пп. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 14, 15, 16, 17 п. 10.6 настоящего Устава, а также решения по иным вопросам, для которых в соответствии с настоящим Уставом и действующим законодательством Российской Федерации предусмотрен порядок принятия большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников Общества, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников Общества".
