АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 2 апреля 2021 года Дело N А40-266061/2018

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 02 апреля 2021 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прохоровой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФРЕГАТА" (ОГРН: 1057747685720, ИНН: 7701610060)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 1037739510423; ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии:

от истца - Гладких А.В. по дов. от 05.02.2021 Nб/н, Груздев И.А. ген. директор по приказу от 18.10.2016 N 2-к

от ответчика - Соболь Л.Я. по дов. от 09.12.2020 N 33-Д-1247/20

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фрегата" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, пер. Потаповский, д. 5, стр. 1, общей площадью 271, 1 кв.м. с кадастровыми номерами:

77:01:0001031:2499 (площадь 13, 2 кв.м.: этаж 1, пом. I, комн. 6);

77:01:0001031:2528 (площадь 26, 6 кв.м.: этаж 1, пом. I, комн. 5, 5а);

77:01:0001031:2497 (площадь 23, 9 кв.м.: этаж 1, пом. I, комн. А, а; этаж 2, комн. А);

77:01:0001031:2500 (площадь 13, 7 кв.м.: этаж 1, пом. I, комн. 7);

77:01:0001031:2501 (площадь 32, 3 кв.м.: этаж 1, пом. I, 2 комн.8, 9);

77:01:0001031:2502 (площадь 30, 4 кв.м.: этаж 2, пом. 1, комн. 1, 14, 14а);

77:01:0001031:2503 (площадь 54, 4 кв.м.: этаж 2, пом. I, комн. 3, 3а, 4);

77:01:0001031:2504 (площадь 3, 2кв.м.: этаж 2, пом. 1, комн. 22);

77:01:0001031:2516 (площадь 43, 6 кв.м.: этаж 2, пом. I, комн. 2, 2а, 26, 2в); 10)

77:01:0001031:2527 (площадь 29, 8 кв.м: подвал, пом. 1, комн. 1, А),

Установить стоимость объектов в размере 27 728 165 руб. в соответствии заключением эксперта от 20.11.2020 N 5457.

Установить, что оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не 462 136 руб. 08 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (с учетом уточнения исковых требований, принятых протокольным определением суда от 25.02.2021 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в представленном отзыве, указав, что ответчиком для подписания истцу был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости с учетом проведенного ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" на основании запроса ответчика в соответствии с ч. 5 ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту также - Закон N 135-ФЗ) исследования. Ответчик полагает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, при этом доказательств того, что отчет ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" от 03.08.2018 N 258/43-4-18 не соответствует Закону N 135-ФЗ или Федеральным стандартам оценки истцом суду не представлено.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании позицию полномочного представителя истца и ответчика, которые полностью изложили и поддержали свою позицию по делу, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодателем) и ООО "Фрегата" (арендатором) заключён договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 16.10.2003 N 01-00979/03.

В соответствии с п.1.1. договора истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 289, 20 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Потаповский пер., д. 5, стр. 1, к. 103 (подвал пом. I, к.1. л/кл. А, 1-ый этаж пом. Iк. 5-9, л/кл. А, 2-ой этаж, пом. I, к.1-4, 14, 14а, 15, 15а, 22, л/кл. А.

Истец включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, дата внесения 01.08.2016.

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

23.05.2017 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Потаповский пер., д. 5, стр. 1.

Департамент направил истцу проект договора купли-продажи, согласно п. 3.1 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), предложенного Департаментом, цена объекта составила 41 730 000 руб. 00 коп.

Истец, не согласившись с предлагаемой в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, передал ответчику протокол разногласий с предложением цены объекта - 23 277 938 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.09.2018 N 0004174-09.2018, выполненного ООО "Фэлкон".

Департамент протокол разногласий отклонил (письмо от 11.10.2018 N 33-5-74913/17-(0)-16), в связи с чем истец передал разногласия на разрешение суда.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п. 5 ст. 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу ч.5 ст.10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ООО "Фэлкон" от 26.09.2018 N 0004174-09.2018является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, определением суда от 16.04.2019 по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "БК-Пифагор" Берзиной Е.Б.

Согласно заключению эксперта ООО "БК-Пифагор" Берзиной Е.Б. от 02.10.2019 N 23-09019/01-3 рыночная стоимость вышеуказанных нежилых помещений по состоянию на 23.05.2017 в общей сумме составляет 22 087 911 руб., а в частности:

N

Кадастровый номер

Площадь, кв.м

Номер на поэтажном плане

Рыночная стоимость, руб.

1

77:01:0001031:2499

13, 2

этаж 1, пом. I, комн. 6

1 382 223

2

77:01:0001031:2528

26, 6

этаж 1, пом. I, комн. 5, 5а

2 785 390

3

77:01:0001031:2497

23, 9

этаж 1, пом. I, комн. А, а; этаж 2, комн. А

874 530

4

77:01:0001031:2500

13, 7

этаж 1, пом. I, комн. 7

1 434 580

5

77:01:0001031:2501

32, 3

этаж 1, пом. I, 2 комн.8, 9

3 382 259

6

77:01:0001031:2502

30, 4

этаж 2, пом. 1, комн. 1, 14, 14а

2 673 974