АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 20 сентября 2006 года Дело N А56-2597/2006

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2006 года.

Полный текст решения изготовлен 20 сентября 2006 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Несмияна С.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой А.А. рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец ЗАО "Племенной завод "Ручьи" ответчик КУГИ третье лицо Комитет по градостроительству и архитектуре

о заключении дог-ра купли-продажи земель при участии

от истца рук. юр. отд А.С. Фомина по дов. от 01.09.06,

зам. ген. дир. Л.В. Афанасьевой по дов. от 01.09.06

от ответчика гл. спец.-юр/к Е.С. Филимоновой по дов. от 29.12.05 от третьих лиц нач. юр. упр. М.М. Попковой по дов. от 17.11.05

установил:

ЗАО "Племенной завод "Ручьи" просит обязать КУГИ СПб на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Племенной завод "Ручьи" на право собственности путем заключения договора купли-продажи земельного участка площадью 644 530 кв. метров, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия «Ручьи» участок 9, кадастровый номер 78:5606:68 на условиях проекта N 10, представленного истцом, по цене 168 103,99 руб. В заседании представители истца пояснили, что ЗАО "Племенной завод "Ручьи" согласно заключить договор по цене 647 365,93 руб. Дополнительно истец обосновал свои требования ссылкой на постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2006 года N 566 «Об использовании земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании закрытого акционерного общества «Племенной завод «Ручьи», пунктом 3 которого КУГИ СПб поручено заключить с ЗАО «Племенной завод «Ручьи» договоры купли-продажи земельных участков, указанных в приложении по цене земли, рассчитанной в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2004 года N 692-101 «Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге» и Законом Санкт-Петербурга от 16.11.2005 года N 611-86 «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на неисполнение истцом пунктов 1, 2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2006 года N 566 «Об использовании земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании закрытого акционерного общества «Племенной завод «Ручьи» в части подготовки документации по планировке территории и указал, что по виду использования цена земельного участка должна исчисляться не как для земель сельскохозяйственного использования - 647 365,93 руб., а как для прочих земель и цена в договоре должна составить 242 762 224,50 руб.

Третье лицо - Комитет по градостроительству и архитектуре представил выкопировку из Генерального плана, утвержденного Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 года N 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» в соответствии с которой участок 9, кадастровый номер 78:5606:68, отнесен к рекреационным зонам. Относительно расхождений с данными о виде использования спорного земельного участка, представленными Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, представитель Комитета по градостроительству и архитектуре пояснила их причину недостаточной координацией и отсутствием у Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга сведений о землях по виду использования.

Стороны в заседании единогласно признали дело готовым для принятия решения.

Из материалов дела и объяснений сторон видно, что в 1985 году Совхозу «Ручьи» выдан Государственный акт серии А-1 N 331136 на право бессрочного и бесплатного пользования земельным массивом площадью 5 078 гектаров, в том числе, на территории Красногвардейского района Санкт-Петербурга 1066 гектаров. ЗАО «Племенной завод «Ручьи» создано в 1993 года в результате реорганизации государственного предприятия - совхоза «Ручьи». К ЗАО «Племенной завод «Ручьи» в порядке правопреемства за реорганизованным совхозом «Ручьи» перешло право постоянного (бессрочного) пользования вышеназванным земельным участком.

В результате проведения землеустроительных работ и межевания для приобретения в собственность ЗАО «Племенной завод «Ручьи» был сформирован земельный участок площадью 644 530 кв. м, расположенный по адресу: СПб, территория предприятия «Ручьи», участок 9, кадастровый номер 78:5606:68.

Советом Директоров ЗАО «Племенной завод «Ручьи» было принято решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга путем приобретения их в собственность.

21 ноября 2005 года ЗАО «Племенной завод «Ручьи» обратилось в КУГИ СПб с ответствующей заявкой и пакетом необходимых правоустанавливающих и землеустроительных документов. Также истцом был направлен в адрес ответчика проект договора, разработанный на основе Типовой формы договора купли-продажи, утвержденной распоряжением КУГИ СПб от 19 августа 2003 года N 1195-р.

Заявка на заключение договора купли-продажи оставлена без удовлетворения на том основании, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие истцу, в связи с чем выкуп земельного участка невозможен.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ.

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусмотрено, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно п.2 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ лица, которым такое право предоставлено до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст.36 Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Предусмотренные пунктом 2 статьи 3 Закона специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 ЗК РФ (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости) свидетельствуют о том, что пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и ст.36 ЗК РФ регулируют разные способы приобретения заинтересованными лицами земли в частную собственность. В первом случае это переоформление существующего вещного права, а в другом - приобретение вещного права. Поэтому отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности. Первоначально КУГИ СПб требования Закона о введении в действие ЗК РФ не выполнялись без достаточных оснований.

Постановлением Правительства СПб от 16 мая 2006 года N 566 КУГИ СПб поручено заключить с ЗАО «Племенной завод «Ручьи» договоры купли-продажи земельных участков, указанных в приложении, в число которых входит и спорный земельный участок по цене земли, рассчитанной в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2004 года N 692-101 «Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге» и Законом Санкт-Петербурга от 16.11.2005 года N 611-86 «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах».

Статьей 1 Закона Санкт-Петербурга от 22.12.2004 года N 692-101 «Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге» установлена цена земли в Санкт-Петербурге за 1 кв. м. площади земельного участка в размере девятикратного размера ставки земельного налога на территории Санкт-Петербурга.

Статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 16.11.2005 года N 611-86 «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» налоговые ставки на территории Санкт-Петербурга установлены с 1 января 2006 года в следующих размерах:

1) 0,004 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

2) 0,042 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков:

занятых объектами жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), гаражами или предоставленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

3) 1,5 процента от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков.

Истец пояснил, что границы земельного участка утверждены распоряжением КЗРиЗ СПб от 11 ноября 2005 года N 3312-рк, при этом указана территориальная зона - зона сельскохозяйственного использования. В справке Управления землеустройства Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 15.09.2006 N 9156 указано, что участок N 9 относится к виду использования - для сельскохозяйственного использования, его кадастровая стоимость составляет 1 798 238 700 рублей, из расчета ставки налога 0,004 от кадастровой стоимости цена участка N 9 составляет 647 365,93 рубля.

Арбитражный суд, соглашаясь с наличием у истца права на оформление права собственности путем купли-продажи, считает необоснованной предлагаемую истцом цену земельного участка N 9, поскольку отсутствуют действующие акты органов власти Санкт-Петербурга об отнесении земельного участка N 9 к территориальной зоне сельскохозяйственного использования. Кадастровые планы и прочие документы, в которых спорный земельный участок указан относящимся к зоне сельскохозяйственного использования, не являются правоустанавливающим и выполняют техническую, учетную функцию.

Пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе рекреационным. Пунктом 9 статьи 85 и статьей 98 ЗК РФ установлено, что в состав рекреационных зон включаются в том числе земельные участки занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, пригородные зеленые зоны.

Пунктом 8 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен несколько иной вид акта, устанавливающего зонирование территорий - правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

В соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данном случае для исхода дела имеет значение не правовой режим земельного участка, а отнесение его к определенной территориальной зоне.

Отсутствие Правил землепользования и застройки и Градостроительного регламента не препятствует определению территориальной зоны в иных актах органов власти. В соответствии с пунктом 3 статьи 23 Градостроительного кодекса генеральные планы поселений включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капительного строительства и положения о территориальном планировании.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 9 Закона Санкт-Петербурга «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» (принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 17 декабря 2003 года с изменениями на 20 февраля 2006 года) установлено, что на картах (схемах), содержащихся в Генеральном плане Санкт-Петербурга, отображаются границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон.

Комитет по градостроительству и архитектуре представил сведения о том, что земельный участок N 9 находится в рекреационной зоне «Р2» (зеленых насаждений общего и ограниченного использования), что подтверждается выкопировкой из генерального плана, утвержденного Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга.

Согласно справке Управления землеустройства Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 24 марта 2006 года N 3008-9 цена земельного участка N 9 отнесенного к землям прочего вида использования составляет 242 762 224,50 рубля. Истец не согласен заключать договор на таких условиях. При таких обстоятельствах суд учитывает предусмотренный пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ запрет на понуждение к заключению договора вне добровольного принятого на себя обязательством и отказывает в удовлетворении иска. Отказ в удовлетворении иска не препятствует заключению договора на условиях, указанных в постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2006 года N 566 «Об использовании земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании закрытого акционерного общества «Племенной завод «Ручьи».

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 170, 173. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В иске об обязании КУГИ СПб заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора N 10 (лист дела 8) отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу

Текст документа сверен по:

файл-рассылка