АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 февраля 2007 года Дело N А56-10847/2006

Резолютивная часть решение объявлена 07 февраля 2007 г. Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2007 г.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Кожемякиной Е.В., при ведении протокола судьей Кожемякиной Е.В.,

по иску ООО «Верея-1»

к ОАО «Соломон»

КУГИ Санкт-Петербурга

3-е лицо: КУГИ Санкт-Петербурга о признании договора аренды недействительным при участии в заседании: от истца: представитель Раков С.С. (дов. N б/н от 09.12.2005)

от ответчика: 1. - представитель Образцов А.Е. (дов. N 548 от 31.03.2006)

2. - юрисконсульт Баженова Ю.С. (дов. N 9628-42 от 28.12.2006)

от третьих лиц: юрисконсульт Баженова Ю.С. (дов. N 9628-42 от 28.12.2006)

установил: истец обратился с исковыми требованиями, в которых просит признать договор аренды земельного участка N 02/ЗКИ-05908 от 08.07.2005 недействительной ничтожной сделкой с момента ее заключения.

Определением от 16.02.2006 было принято исковое заявление к производству и назначено предварительное судебное заседание.

В заседании от 12.04.2006 ответчиком было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с обжалованием Постановления Правительства Санкт-Петербурга.

Учитывая, что в заседании отсутствовало третье лицо, данное ходатайство было оставлено в стадии рассмотрения, что в свою очередь повлекло за собой отложение судебного заседания.

В судебном заседании от 28.04.2006 ответчиком повторно заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по иску о признании недействительным Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 744 от 24.05.2005 «О проведении изыскательских работ на земельном участке, расположенном по адресу: Выборгский район, ул. Шостаковича, участок 1 (юго-западнее дома N 154, литера Б, по пр. Энгельса)».

Заслушав мнение истца, ответчика и третьего лица, поддержавшего заявленное ходатайство, исследовав представленные документы, суд посчитал, что представитель ответчика правомерно заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в силу решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-56410/05, которое будет иметь преюдициальное значение для настоящего спора и которое подпадает под действие п/п 1 п. 1 ст. 143 АПК РФ.

Оспариваемый истцом договор заключен во исполнение обжалуемого Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 744 от 24.05.2005 и без проверки правомерности издания данного Постановления невозможно установить правомерность заключения оспариваемого договора, так как это является одним из факторов обжалования заключенного договора N 02/ЗКИ-05908 от 08.07.2005.

В ходе судебного заседания представителем КУГИ Санкт-Петербурга обоснованно было сделано заявление о правильном указании третьего лица, так как Управление (агентство) недвижимого имущества Выборгского района не может являться надлежащим третьим лицом, в силу того, что оно может выступать только от имени КУГИ Санкт-Петербурга на основании доверенности.

В связи с удовлетворением ходатайства ответчика, производство по делу было приостановлено.

Обоснованность и законность приостановления производства по делу подтверждена постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2006.

В сентябре 2006 года, в связи с поступлением заявления ответчика о возобновлении производства по делу в связи с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2006 по делу N А56-56410/2005 о признании недействительным Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 744 от 24.05.2005 «О проведении изыскательских работ на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербурга, Выборгский район, ул. Шостаковича, участок 1 (юго-западнее дома 154, литера Б, по пр. Энгельса)», производство по делу было возобновлено и судебное заседание назначено на 08.11.2006.

В связи с болезнью судьи, судебное заседание было отложено.

В заседании от 24.01.2007 представителем КУГИ Санкт-Петербурга в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство о привлечении его в качестве ответчика, как сторону по оспариваемому договору.

При отсутствии возражения со стороны истца, КУГИ Санкт-Петербурга было привлечено в качестве второго ответчика.

Учитывая достаточность собранных по делу доказательств, судом было назначено судебное разбирательство.

В настоящем заседании от 07.02.2007 стороны высказали свои окончательные правовые позиции по заявленным исковым требованиям.

Как считает истец и данное основание поддержано им в судебном заседании, заключение договора аренды N 02/ЗКИ-05908 от 08.07.2005 между КУГИ Санкт-Петербурга и ОАО «Соломон» является ничтожной сделкой, так как на этот же земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шостаковича, участок 1 (юго-западнее д. 154, литер Б по ул. Энгельса), площадью 5.992 кв.м. сроком до 27.01.2007 заключен договор аренды N 02/ЗК-05401 от 13.07.2004 между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО «Верея-1» для использования под открытую автостоянку.

Как полагает истец, нарушено вещное право истца - арендатора, которое подлежит восстановлению путем признания оспариваемого договора недействительным.

Договор не соответствует обязательным для сторон правилам (императивным нормам), т.е. после заключения оспариваемого договора сторонами не была осуществлена передача и принятие земельного участка (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), что влечет за собой ничтожность заключенного договора.

Так же истец полагает, что согласно пункта 1 статьи 432 и пункта 2 статьи 433, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемый договор не может считаться заключенным, так как при его заключении сторонами договора был проигнорирован предмет договора аренды - передача земельного участка в пользование, являющийся существенным условием договора. Как указывает истец, предмет договора сторонами был завуалирован терминами, не присущими договору аренды как-то «закрепили», «прикрепили», «наложили» и т.п.

Исходя из того, что при заключении оспариваемого договора сторонами не были соблюдены требования распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 20.05.2002 за N 792-ра «О проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для проведения изыскательских работ», Положения «О порядке проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для проведения изыскательских работ», утвержденного распоряжением Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга 30.05.2002 за N 05.5-4/02, а именно: не были проведены торги в форме открытого аукциона, истец также считает, что нарушено его право на участие в торгах, что также влечет за собой ничтожность договора.

Также истец указывает, что из содержания оспариваемого договора (пункты 7.1. и 7.2.) следует, что истца незаконно лишают преимущественного права (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) на продление данного договора после окончания его срока действия и возникновение угрозы досрочного расторжения договора аренды с истцом, так как после проведения изыскательских работ у ответчика возникает право заключения инвестиционного договора для строительства, что подтверждается и изданием Правительством Санкт-Петербурга постановления N 860 от 11.07.2006 о проектировании и строительстве паркинга.

Истец возражает против ссылки ответчиков на пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, как на основание заключения договора, так как пункт 7 данной статьи определяет цель передачи земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Данный пункт не регулирует основание и порядок передачи земельного участка в аренду, в том числе и изъятие участка.

Также истец полагает, что КУГИ Выборгского района Санкт-Петербурга превысило свои полномочия, предусмотренные законом: право поднайма, перенаем, что в силу статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет за собой недействительность договора.

Ответчик - ОАО «Соломон», возражая против заявленных исковых требований, считает, что у истца и ответчика различаются предметы договоров аренды. Так, предметом заключенного договора между истцом и КУГИ Санкт-Петербурга является предоставление арендатору земельного участка общей площадью 5.992 кв.м. для использования под открытую автостоянку, в то время, как предметом договора аренды между КУГИ Санкт-Петербурга и ОАО «Соломон» является земельный участок по тому же адресу, но больший - общей площадью 6.935 кв.м. и предоставленный для проведения изыскательских работ, проводимых с целью технико-экономического обоснования выбора района и конкретного места строительства, комплексного изучения природных условий района, возможностей использования местных строительных материалов, источников водоснабжения, транспортного сообщения, прокладки коммуникаций и т.д.

Как указывает ОАО «Соломон», инженерные изыскания - это предпосылка строительства, определенный норматив, содержащий требования технического, технологического и экономического характера и позволяющий дать качественную характеристику планируемого строительного объекта.

Проведение изыскательских работ никоим образом не препятствует истцу осуществлять принадлежащее ему право аренды земельного участка.

Ответчик - КУГИ Санкт-Петербурга полагает, что исковые требования подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу пункта 2 распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 03.12.2001 N 1264-ра, пункта 2.1. распоряжения КУГИ от 16.04.2002 N 684-р договоры аренды земельных участков для целей проведения изыскательских работ заключаются по форме, утвержденной распоряжением КУГИ от 16.04.2002 N 684-р, которая предусматривает, в частности:

-случаи, когда земельный участок, предоставляемый для проведения изыскательских работ «накладывается» на земельный участок, предоставленный в аренду иным лицам;

- и регламентирует механизм взаимоотношений сторон в связи с таким «наложением» участков.

КУГИ Санкт-Петербурга также, как и ОАО «Соломон», полагает, что судебными актами по делу N А56-56410/2005 признана правомерность постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24.05.2005 N 744, на основании которого был заключен с ОАО «Соломон» договор аренды земельного участка, предоставляемого для проведения изыскательских работ, в связи с чем договор соответствует нормам действующего законодательства..

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

Сделка является одним из важнейших юридических фактов и оснований возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которая отвечает требованиям закона и приводит к тем правовым последствиям, на достижение которых была направлена воля ее участников. Недействительная же сделка, которая не соответствует требованиям закона, не может являться сделкой по своей правовой природе, так как не соответствуя требованиям закона или иных правовых актов, сделка ничтожна и ее недействительность вытекает из самого факта совершения.

Исходя из правовой природы недействительных сделок, усматривается, что недействительные сделки характеризуются тем, что действия, лежащие в их основе, не дозволены законом и поэтому не приводят к тем правовым последствиям, на которые они были направлены. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Закон не требует непременного признания такой сделки недействительной только по суду, так как ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее судом такой, из чего следует, что, чтобы считать такую сделку недействительной, не требуется обращения в суд (см. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.10.97 N 6427/95).

Таким образом, истец, считая сделку ничтожной, вынужден обратиться в суд о признании недействительной ничтожной сделки, так как противная сторона по делу не считает ее таковой, что соответствует и нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, которым не исключается возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки (см. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.05.2005 N 744 «О проведении изыскательских работ на земельном участке, расположенном по адресу: Выборгский район, ул. Шостаковича, участок 1 (юго-западнее дома N 154, литера Б, по пр. Энгельса)», ОАО «Соломон» разрешено проведение изыскательских работ на указанном участке в целях определения возможности проектирования и строительства многоэтажной автостоянки, в связи с чем КУГИ Санкт-Петербурга обязано заключить с ОАО «Соломон» договор аренды земельного участка для проведения изыскательских работ сроком на 11 месяцев.

Как установлено судебными актами по делу N А56-56410/2005, возможность предоставления земельных участков для проведения изыскательских работ предусмотрена нормами федерального законодательства, в частности пунктом 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Процедура принятия указанного постановления предусмотрена Положением о порядке принятия решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1592.

Распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 05.07.2005 N 235р утверждена примерная форма инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства объекта недвижимости, и договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Решением суда первой инстанции по делу N А56-56410/2005, оставленным в силе постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2006, дан анализ заключенного договора аренды, из которого следует, что договор аренды земельного участка для проведения изыскательских работ заключается для целей проведения исследований относительно возможности осуществлять строительство на той или иной территории, в отличие от инвестиционного договора, который «санкционирует» инвестиционную деятельность застройщика.

Также данным решением подтвержден и тот факт, что предоставление земельного участка для проведения изыскательских работ не предусматривает изъятие земельного участка.

В силу статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации и СниП П-02-06 инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации. Основная цель инженерных изысканий - это исследование топографических, инженерно-геологических, экологических, метеорологических и климатических условий в целях определения возможности осуществления предполагаемой деятельности. Таким образом, изыскательские работы - это научно-исследовательские работы, анализ имеющейся документации и информации в отношении земельного участка, имеющейся в отраслевых органах Санкт-Петербурга.

Таким образом, проведение изыскательских работ не препятствует истцу осуществлять принадлежащие ему права аренды земельного участка. Доказательств, свидетельствующих об обратном, истцом не представлено.

Как следует из договора, заключенного между КУГИ Санкт-Петербурга и ОАО «Соломон», сторонами сделана особая оговорка, из которой следует, что права и обязанности сторон по договору в отношении обремененной части земельного участка всегда возникают исключительно после прекращения обязательств из тех договоров аренды, которые были заключены до подписания договора об изысканиях.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда также дана оценка всем доводам, высказанным в обоснование своих исковых требований истцом по настоящему спору, а именно: как указано судом апелляционной инстанции, земельным кодексом Российской Федерации специально не регламентирован порядок предоставления в аренду земельных участков для проведения изыскательских работ и не содержит положений, предписывающих обязательное проведение торгов на право заключения договоров для этих целей.

Также судом апелляционной инстанции отмечено, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета двух и более договоров аренды в отношении одного и того же земельного участка, так как в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, владеющее земельным участком на основании договора аренды имеет право на защиту своего владения, в том числе против собственника.

Однако, как правомерно указано, в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Как следует из договора аренды N 02/ЗК-05401 от 13.07.2004, спорный земельный участок предоставлен заявителю в аренду для использования под открытую автостоянку.

Как установлено в судебном заседании, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что предоставление земельного участка ОАО «Соломон» для производства изыскательских работ препятствовало осуществлению истца прав арендатора по целевому назначению вплоть до окончания срока, согласованного сторонами при его заключении.

Доводы истца о превышении полномочий лица, подписавшего оспариваемый договор, судом не принимаются, так как это является самостоятельным основанием для подачи иска. В рассматриваемом же случае данное основание заявлено не было.

При указанных обстоятельствах, исковые требования истца подлежат отклонению.

Принимая во внимание вышеуказанное, расходы по госпошлине остаются на истце.

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Текст документа сверен по:

файл-рассылка