АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 24 мая 2007 года Дело N А56-15499/2006


[Суд удовлетворил иск КУГИ о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на объекты недвижимости, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого зарегистрировано право собственности истца, признан судом ничтожной сделкой на основании ст.ст.168, 209, 218, 222 ГК РФ]

___________________________________________________________________
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 октября 2007 года данное решение отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

___________________________________________________________________

Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2007 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец - КУГИ; ответчики: 1. ООО "СПб-Марс", 2. ООО "Праз Лтд.", 3. Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, третье лицо - ООО "Праз", об оспаривании зарегистрированного права, установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СПБ-Марс" (далее - ООО "СПБ-Марс"), обществу с ограниченной ответственностью "Праз-Лтд" (далее - ООО "Праз-Лтд") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС) о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "СПБ-Марс" на объекты, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Аптекарская набережная, дом 8, литера А с кадастровым номером 78:3120:1003:7 и литера Б с кадастровым номером 78:3120:1003:6.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Праз" (далее - ООО "Праз").

В судебном заседании представитель КУГИ, ссылаясь на ничтожность сделки, поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель УФРС возражал против удовлетворения исковых требований КУГИ по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель ООО "СПБ-Марс" также высказался против удовлетворения исковых требований КУГИ, считая, что регистрация осуществлена на основании вступившего в законную силу решения суда.

По известным суду адресам ООО "Праз Лтд" и ООО "Праз" направлены уведомления о месте и времени проведения судебного заседания, которые органом связи возвращены с отметками: "Возвращается за истечением срока хранения и неявкой адресата за получением" и "Отсутствует адресат".

Согласно статьям 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ООО "Праз Лтд" и ООО "Праз".

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, суд установил, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2005 по делу N А56-6761/2005 признано право собственности ООО "Праз-Лтд" на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Аптекарская набережная, дом 8, литера А, кадастровый номер 78:3120:1003:7 и литера Б, кадастровый номер 78:3120:1003:6.

29.03.2005 между ООО "ПразЛтд" и ООО "СПБ-Марс" заключены договор купли-продажи указанных объектов недвижимости и дополнительное соглашение к нему.

26.04.2005 на основании решения суда зарегистрировано право собственности ООО "Праз Лтд" на спорные объекты.

27.04.2005 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2005 и дополнительного соглашения к нему от 29.03.2005, заключенного между ООО "Праз Лтд" и ООО "СПБ-Марс" осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "СПБ-Марс" в отношении спорных объектов недвижимости.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.08.2005 по делу N А56-6716/2005 решение арбитражного суда от 25.02.2005 по делу N А56-6716/2005 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2006 по делу N А56-6716/2005 в удовлетворении исковых требований ООО "Праз Лтд" о признании за ним права собственности на спорные объекты отказано.

КУГИ, считая договор купли-продажи от 29.03.2005 недействительной ничтожной сделкой, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 17, 18, 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество может выступать только та сделка, которая по своей форме и содержанию соответствует требованиям законодательства, действующим на момент ее совершения в месте расположения объектов недвижимости.

С учетом изложенных норм договор купли-продажи объектов недвижимости, заключаемый в 2005 году на территории Российской Федерации, должен соответствовать требованиям статей 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым только собственник вправе распорядиться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом, в том числе передать его по сделке об отчуждении в собственность иного лица.

ООО "Праз Лтд" вправе было передать спорные объекты по договору купли-продажи ООО "СПб-МАРС" лишь в том случае, если оно являлось собственником данных объектов и его право собственности возникло из оснований, предусмотренных законом либо не противоречащих ему.

Право собственности на спорные строения как на вновь созданное ответчиком недвижимое имущество могло возникнуть у него только при соблюдении требований пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть при осуществлении строительства на земельном участке, специально отведенном для этих целей в установленном порядке, при наличии необходимых разрешений и при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем, ООО "Праз Лтд.", осуществившим строительство зданий по указанному адресу, нарушены названные положения закона, в связи с чем застройщик не приобрел права собственности на данное имущество и, соответственно, не мог им распорядиться.

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2005 по делу N А56-6716/2005 отменено постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.08.2005, направившим дело на новое рассмотрение суда первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражным судом установлено, что находящийся в государственной собственности земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Аптекарская набережная, дом 8, литеры А и Б, ООО "Праз Лтд" и ООО "Праз" под капитальное строительство не предоставлялся, что позволило суду сделать вывод о самовольности возведения спорных строений.

Принимая во внимание изложенное, а также отсутствие предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, при наличии которых право собственности на самовольные постройки может быть признано за застройщиком, суд своим решением от 06.02.2006 в иске ООО "Праз Лтд." отказал.

Таким образом, на основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Праз Лтд" как лицо, осуществившее самовольное строительство и не ставшее собственником возведенных им построек, было не вправе совершать с ними какие-либо сделки.

При таких условиях, договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2005 и дополнительное соглашение к нему от 29.03.2005, заключенные между ООО "Праз Лтд" и ООО "СПб-МАРС", как сделки, совершенные в нарушение положений статей 209, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожны.

Согласно статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация права - это акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество является только та сделка, которая по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства (статьи 17,18, 20 Закона о регистрации).

Следовательно, недействительность сделки-основания для государственной регистрации в силу ее ничтожности влечет недействительность акта государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Кроме того, заключение договора купли-продажи спорных зданий между ООО "Праз Лтд" и ООО "СПб-МАРС" и последующая государственная регистрация перехода права собственности на основании данной сделки нарушают права и законные интересы КУГИ, осуществляющего полномочия собственника в отношении государственного имущества с учетом того, что земельный участок, на котором расположены спорные строения, находится в государственной собственности и не предоставлялся собственником иным лицам для целей капитального строительства.

При таких обстоятельствах, исковые требования КУГИ подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью "СПб-Марс" на объекты, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Аптекарская набережная, дом 8, литера А, кадастровый номер 78:3120:1003:7 и литера Б, кадастровый номер 78:3120:1003:6.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Электронный текст документа