АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 19 июня 2008 года Дело N А33-4987/2008

г. Красноярск

Судья Арбитражного суда Красноярского края Петроченко Г.Г.

рассмотрел в судебном заседании дело по ис

ку

департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска

к обществу с ограниченной ответственностью «Экосервисклуб», г. Красноярск,

об обязании возвратить нежилое помещение.

В судебном заседании участвовали:

от истца: Никифорова С.Б.- представитель по доверенности от 22.04.2008 г. N 27,

от ответчика: Артемова Г.В. - представитель по доверенности от 16.05.2008 г. N 0801/02.

Протокол настоящего судебного заседания вел судья Петроченко Г.Г.

Резолютивная часть решения была объявлена в судебном заседании 17 июня 2008 года. В полном объеме решение изготовлено 19 июня 2008 года.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью «Экосервисклуб», г. Красноярск (далее - «Общество») об обязании возвратить нежилое помещение, общей площадью 237 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 10 «а», в связи с тем, что срок договора аренды истек, ответчик предупрежден заранее о прекращении договорных отношений, согласно условий договора, но занимаемые помещения не освободил.

Ответчик исковые требования не признал, свое мнение изложил в отзыве на исковое заявление, в котором указал, что:

1) считает, что доводы истца, подтверждающие намерения прекратить договорные отношения являются несостоятельными, так как истец на передачу предмета аренды в означенный им срок не явился, не востребовал имущество и по истечении трехмесячного срока с даты уведомления, но направил в апреле письмо об утверждении новой базовой ставки по арендной плате, которая подлежит применению в 2008 г., принимал арендную плату по май 2008 г. включительно. Данные обстоятельства по мнению ответчика, означают, что истец, подтвердил свое намерение продлить договорные отношения на неопределенный срок, так как направление письма об утверждении новой базовой ставки по арендной плате и принятие платежей следует рассматривать как оферту, а использование имущества ответчиком является акцептом. Вследствие чего, заявленные требования истца по указанному им основанию, что по истечении срока договора арендные отношения прекращаются, удовлетворению не подлежат.

2) истец не довел до сведения суда об изменении существенных условий договора, поскольку площадь помещения по договору - 237 кв.м., но после проведенной ответчиком реконструкции и капитального ремонта были увеличены до 321,9 кв.м. Работы по реконструкции и капитальному ремонту производились ответчиком по согласованию с истцом и под условием продления договора на более длительный срок. Однако истец не исполнил обязанности, указанные в пункте 4.1.1, в период действия договора не передал вновь созданные помещения по акту. На настоящий момент ответчику неизвестно осуществил ли истец надлежащий ввод вновь созданного имущества в эксплуатацию, внес ли площади в реестр муниципального имущества и какой правовой статус у этих площадей.

При рассмотрении настоящего дела установлены следующие обстоятельства: Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (ранее - Комитет по управлению муниципальным имуществом) и обществом с ограниченной ответственностью «Экосервисклуб» был заключен договор аренды от 28 декабря 1998 года N 4361 (далее - «Договор»). В дальнейшем срок действия договора неоднократно продлялся, окончательный срок установлен 01.12.2007 г. (дополнением N 9 от 18.12.2006 г.).

Согласно пункта 1.1 Договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение нежилое помещение 237 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 10-а.

Арендодатель (истец) свои обязанность перед арендатором (ответчиком) по передаче помещения выполнил, о чем составлен акт приема-передачи нежилого помещения от 01.01.1999 г.

Пунктом 4.1.3 Договора установлено, что арендодатель взял на себя обязательство в случае принятия решения о прекращении договорных отношений письменно за 30 дней предупредить арендатора об освобождении арендуемых помещений. Такое уведомление было направлено ответчику письмом от 25.09.2007 года N 29750, которое, согласно отметки на уведомлении о получении, получено им 01.10.2007 года.

Указанным уведомлением истец предложил ответчику в срок до 12.12.2007 г. произвести передачу помещений.

Ответчик утверждает, что данное уведомление не получал, предоставил в материалы дела другое уведомление истца от 30.11.2007 г. N 39533, в котором указано, что прием-передача нежилого помещения состоится 12.12.2007 г. в 11-00 час.

Согласно акту приема-передачи N 1984 от 12.12.2007 г., предоставленного суду истцом, комиссия в составе трех представителей истца прибыла в арендуемое ответчиком помещение с целью принять помещение по акту в связи с прекращением срока действия договора. Комиссией установлено, что помещение закрыто, представители арендатора на передачу помещения не явились, самостоятельного доступа в помещение нет. Последующими действиями в сложившейся ситуации названа передача материалов для проверки в отдел аренды и в юридический отдел для дальнейшей работы.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что представители истца в означенное время не явились, равно как и по истечении трех месячного срока с даты уведомления, полученного ответчиком N 39533 от 30.11.2007 г., что подтверждается актами, составленным администрацией ответчика с участием представителя общественности, но акты в материалы дела не представил.

Письмом от 03.04.2008 г. N 11563 истец известил ответчика о том, что размер арендной платы изменился.

Ответчик предоставил в материалы дела квитанции об оплате за период с января по май 2008 года, документы о согласовании реконструкции (увеличении) им арендуемый помещений и технический паспорт на нежилое помещение, в котором отражены изменения (увеличения) площади помещения после реконструкции.

Пунктом 4.2.11 Договора стороны установили, что в 3-дневный срок после окончания договорных отношений произвести сдачу арендуемых помещений по передаточному акту. Но эти обязательства ответчиком не выполнены, равно как и в указанную истцом дату - 12.12.2007 г.: помещения истцу до настоящего момента ответчиком не возвращены.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и сделок.

Отношения сторон возникли из договора аренды от 28 декабря 1998 года N 4361 и регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 606-701).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Материалами дела подтверждается выполнение обязанности истцом передать имущество в аренду (акт приема-передачи нежилого помещения от 01.01.1999 г.).

При этом по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тп., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства. Статья 309 Гражданского кодекса устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Как следует из статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Срок действия договора аренды истек 01.12.2007 г., арендодатель (истец) исполнил свое обязательство, предусмотренное пунктом 4.1.3 Договора, и предупредил ответчика письменно за 30 дней о принятии решения о прекращении договорных отношений и об освобождении арендуемых помещений (уведомление от 25.09.2007 года N 29750, получено ответчиком 01.10.2007 года).

Из сказанного следует, что у истца в связи с указанными выше обстоятельствами появилось право требовать от ответчика возврата помещения и обязанность последнего возвратить помещение истцу.

Поскольку ответчик не предоставил доказательств возвращения помещения, суд находит обоснованным требования истца.

Судом не принимаются доводы ответчика о том, что если арендодатель 12.12.07 г. не подтвердил свое намерение прекратить договорные отношения (не принял имущество), принимал арендную плату в 2008 году, не возражал по поводу продолжения пользования арендованным помещением, то Договор следует считать продленным на неопределенный срок по правилам статьи 621 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы не принимаются в связи со следующим: возражения против продолжения с ответчиком договорных отношений истец однозначно выразил тем, что направил ответчику два уведомления о прекращении договорных отношений и о дате принятия имущества (от 25.09.2007 года N 29750 и от 30.11.2007 г. N 39533). Так же в назначенное время истец попытался принять имущество от ответчика, но ответчик не явился для составления акта и возврата имущества.

При этом, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что возврат помещения является обязанностью арендатора. То есть ответчик, в случае добросовестного поведения, должен был принять все действия по возврату помещения в установленные для него сроки: созвать комиссию, возможно, доставить представителей истца в помещение для составления акта либо составить акт самостоятельно, подписав его со своей стороны, и направить для подписания арендодателю, или направить письмо о том, что он готов возвратить помещение, освободить само помещение и т.д. Однако ответчик не предпринял таких действий и продолжает пользоваться помещением, или действия (составление акта с участием представителя общественности, о котором упоминает ответчик в отзыве, но не представил в материалы дела) были недостаточными для того, чтобы истец посчитал, что помещение возвращено, а суд нашел достаточно убедительными для того, чтобы признать обязанность ответчика по возврату помещения исполненной. Таким образом, действия ответчика по уклонению от возврата имущества, дальнейшее использование помещения, являются нарушением условий договора и не являются подтверждением продолжения договорных отношений на неопределенный срок.

Помимо того, сам ответчик, указав, что он составил 12.12.07 г. акт с участием представителя общественности, подтвердил, что считает правомерным требования истца о прекращении договорных отношений 01.12.2007 г., а значит его дальнейшее поведение, выражающееся в невозврате помещения, является неправомерным.

При этом действующим законодательством РФ не установлено, каким образом и в какой срок арендодатель должен выразить свое возражение против использования арендатором помещения после истечения срока договора, тем более, что, как было указано, арендодатель (истец) уже ясно выразил свою позицию - уведомил о прекращении отношений, после чего арендатор был обязан принять все меры к возврату помещения, но не сделал этого. В такой ситуации, арендатор праве в любое время после истечения срока действия договора в судебном порядке защитить свои права - потребовать возврата имущества. Арендодатель выразил свое возражение против дальнейшего использования арендатором имущества путем попытки возвратить свое имущество и составил акт, в котором указал, что арендатор не явился для передачи помещения, а последующими действиями в сложившейся ситуации назвал передачу материалов в юридический отдел для дальнейшей работы - предъявление иска. Наличие иска, который рассматривается по настоящему делу, является подтверждением дальнейшей работы по возражению против использования помещения ответчиком.

Таким образом, обязанность истца, как арендодателя, формулировать свои возражения каким-то иным, чем он это сделал, или особым способом специально не определена, а обязанность ответчика, как арендатора прямо установлена указанными выше нормами права.

Аргументы ответчика о том, что истец не возражал против продолжения арендных отношений, так как принимал арендную плату за период с января по май 2008 года, судом так же не принимаются, так как внесение арендатором арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества обусловлена пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что извещение об изменении арендной платы (письмо от 03.04.2008 г. N 11563) следует считать за оферту на продление срока действия договора на неопределенный срок, а соответственно фактическое пользование ответчиком имуществом - за акцепт, судом не принимаются в связи с тем, что по правилам статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Таким образом, законодательство устанавливает ряд требований, предъявляемых к оферте: предложение заключить договор признается офертой, если соблюдается одновременно ряд условий: а) предложение направлено конкретному лицу, б) содержит как минимум все те условия, которые признаются для данного договора существенными, в) выражает намерение заключить договор.

Поскольку указанным письмом от 03.04.2008 г. N 11563 арендодатель не выражает намерение заключить или продолжать договорные отношения, он лишь, пользуясь правом, предоставленным ему пунктом 2.2 Договора, изменяет в одностороннем порядке размер арендной платы, то считать его офертой на продление срока действия договора на неопределенный срок невозможно.

Таким образом, пользование ответчиком помещением не является продлением договорных отношений на неопределенный срок, здесь имеет место лишь нарушение арендодателем обязанностей по возврату имущества при прекращении срока действия договора. Следовательно, ссылка ответчика на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации его требование о том, что истец (арендодатель) должен предупредить ответчика (арендатора) об отказе от договора за три месяца неправомерно.

Возражение ответчика по поводу того, что договор должен был быть продлен, так как работы по реконструкции и капитальному ремонту производились ответчиком по согласованию с истцом и под условием продления договора на более длительный срок, судом не принимаются по следующим основаниям. Наличие обязанности у истца на заключение с ответчиком договора на более длительное время, в случае, если истец брал на себя такие обязательства, и, соответственно, права у ответчика на заключение договора аренды на таких условиях не означает существование самого договора, заключенного с учетом этих прав и обязанностей. Для реализации таких прав ответчик вправе заявить иск и потребовать заключение долгосрочного договора аренды на основании указанных им доводов при наличии достаточных оснований.

Также не исполнение истцом обязанности, указанной в пункте 4.1.1 договора (истец не передал ответчику вновь созданные помещения по акту), отсутствие надлежащего ввода в эксплуатацию вновь созданного имущества или невнесение истцом вновь созданных площадей в реестр муниципального имущества, не влияет ни на срок договора и не отменяет обязанности ответчика возвратить помещения по окончании срока действия договора.

Фактическое изменение у помещения с означенным адресом площади также не означает, что ответчик вправе поступать неправомерно и не исполнять условий договора. Договором предусмотрено, что ответчик арендует помещения площадью 237 кв.м., помещение этой же площадью истец просит востребовать у ответчика.

Как было указано ранее, суд находит эти требования обоснованными.

На основании выше изложенного и руководствуясь статьями 110, 167 - 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить, обязать общество с ограниченной ответственностью «Экосервисклуб» возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска полученное по договору аренды N 4361 от 28 декабря 1998 г. нежилое помещение площадью 237 кв.м., находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 10 а.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экосервисклуб» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска 2000 рублей судебных расходов по государственной пошлине.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка