А33-3489/2008 от 17 июня 2008

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 17 июня 2008 года Дело N А33-3489/2008

г. Красноярск

Судья Арбитражного суда Красноярского края И.В. Шишкина,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края, г. Красноя

рск,

к предпринимателю Шавкунову Герману Георгиевичу, г. Красноярск,

третье лицо:

Служба по контролю в области градостроительной деятельности администрации Красноярского края, г. Красноярск,

о взыскании долга и пени,

В судебном заседании участвовали:

От истца: Зинович Н.А. - по доверенности от 29.01.2008,

от ответчика: Суязова Т.С. - представитель по доверенности от 07.04.2008,

Протокол настоящего судебного заседания ведет судья Шишкина И.В.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.06.2008, в полном объеме решение изготовлено 17.06.2008.

установил:

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Шавкунову Герману Георгиевичу о взыскании 251 589,90 руб. долга по арендной плате и 83 315,27 руб. пени по договору аренды N 8221 от 31.01.2006.

Определением от 23.04.2008 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, назначено предварительное судебное заседание на 13.05.2008.

Определением от 13.05.2008 назначено судебное разбирательство на 05.06.2008, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Служба по контролю в области градостроительной деятельности администрации Красноярского края.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 час. 00 мин. 11.06.2008.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором иск не признал, мотивируя следующим: в нарушение требования статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчику по договору аренды не было предоставлено право пользования земельным участком, на котором находится объект; в ходе проведения исследования объекта были обнаружены значительные скрытые недостатки, при которых эксплуатация объекта на ранее согласованных условиях была бы невозможной, так как фактически зданию требуется проведения ремонта в большем объеме, нежели это было согласовано сторонами ранее (письмо от 10.06.2008); согласование от дельного входа на объект, предусмотренного планом ремонтно-реставрационных работ было произведено надлежащим образом всеми ответственными органами до заключения договора аренды; учитывая что договор аренды предусматривал приспособление объекта под целевое использование, что предполагало пользование прилегающим земельным участком, истец не выполнил своей главной обязанности по передаче предмета аренды в пользование арендатору; впоследствии истец лицо отказало в выдаче разрешения на производство ремонтных работ, что является недопустимым и незаконным, так как ответчик со своей стороны не нарушил ни одного из требований законодательства в сфере пользования культурными объектами; на этапе получения разрешения на производство ремонтно-реставрационных работ объекта Служба по охране объектов культурного наследия администрации края направила ответчику письмо N 5-403об от 23.05.2007 о временном приостановлении выдачи разрешения на производство предусмотренных договором аренды работ; 10.07.2007 истец направил ответчику письмо с пояснением, что выдача разрешения на производство работ связана с устным разъяснением федерального органа охраны объектов культурного наследия о допущенном нарушении требований законодательства при выдаче задания на разработку научно-проектной документации для реставрации объекта; 26.07.2007 ситец направил ответчику письмо, в котором пояснил, что задание на проектирование ремонтно-реставрационных работ, выданное Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края, было выдано неправомерно, а именно: проектное решение, предполагающее разборку части кирпичной кладки парапета с оборудованием одного из звеньев стационарной ограды калитки нарушает законодательство об охране памятников культуры; однако указание на данное нарушение не было основано на фактических обстоятельствах дела: согласно пункта 10 положительного заключения N 0074-07/ГГЭ-0946-01/05 в процессе рассмотрения рабочего проекта замечания по поводу устройства калитки и мощения прохода вдоль южного фасада с ограждением территории музея металлическим забором были устранены, а из проектной документации были исключены соответствующие положения; таким образом, истец отказался зачесть затраты на капитальный ремонт объекта в счет арендной платы (письмо N 05-6684 от 19.07.2007 в нарушение дополнительного соглашения N 1 и статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; по той причине, что объект был передан в ненадлежащем состоянии и без одновременной передачи права пользования прилегающей территорией, ответчик за все время действия договора аренды не смог пользоваться объектом по назначению, кроме того, понес значительные расходы в связи с многочисленными необоснованными действиями со стороны арендодателя; с размерами и сроками внесенных платежей указанных в расчете иска, ответчик согласен.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель), Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края (Госорган охраны памятников) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 8221 от 31.01.2006, по условиям которого арендодатель при участии Госоргана охраны памятников передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое одноэтажное здание - памятник истории и культуры - «Усадьба Гадаловой В.Н. Привратницкая» площадью 20,8 кв.м. краевой собственности, расположенное по адресу г. Красноярск, ул. К.Маркса/Парижской Коммуны, N 36/20, стр. N 1 для использования под художественный салон-магазин. Вид деятельности арендатора - торговля антикварными предметами (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора устанавливается с 01.02.2006 по 25.01.2007 (пункт 1.2 договора).

За аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 4 122,98 руб. за 1 кв.м. в год, данная ставка будет изменена арендодателем с 01.01.07 в случае продления в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора (пункт 2.1 договора).

Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца (пункт 2.3 договора).

Арендную плату за февраль-март 2006 г. арендатор вносит в срок до 10.02.2006 (пункт 2.4 договора).

Госорган охраны памятников обязуется в трехдневный срок подготовить и представить арендатору для подписания проект охранного обязательства на объект аренды (пункт 3.1.1 договора).

Арендодатель обязуется предоставить арендатору помещения по передаточному акту (приложение N 2), в котором отражается техническое состояние помещения на момент сдачи его в пользование (пункт 3.2.1 договора).

Порядок, условия и сроки проведения капитального ремонта арендуемого помещения, а также порядок расчета за выполненные работы устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору (пункт 3.3.6 договора).

За неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора).

Условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления Арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора (пункт 5.2. договора).

Согласно прилагаемого к договору расчета, арендная плата в месяц составляет 7 146,50 руб. без НДС.

По акту приема-передачи от 01.02.2006 помещение передано арендатору в техническом состоянии, которое отражено в акте технического состояния от 22.12.2005 N 1, являющемся приложением к охранному обязательству от 22.12.2005 N 291. В акте отражено, что в остальном по поводу технического состояния передаваемых помещений арендатор претензий не имеет.

К договору прилагается план - схема арендуемого помещения с экспликацией.

По акту приема-передачи помещений от 01.01.2008 арендуемый объект возвращен арендодателю.

Между ответчиком (пользователь) и Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края (госорган) заключено охранное обязательство N 291 от 22.12.2005 на памятник истории и культуры «Усадьба Гадаловой В.Н. Привратницкая», ул. К. Маркса36/ул. Парижской коммуны 20 в г. Красноярске, в котором ответчик принял на себя обязательство использовать памятник для размещения художественного салона-магазина (пункт 1).

Пользователь обязуется проводить реставрационные, консервационные работы, текущие и капитальные ремонты памятника в сроки, предусмотренные актом технического состояния памятника, по предварительному разрешению Госоргана. Акт технического состояния памятника фиксирует состояние памятника в момент выдачи охранного обязательства и предусматривает план ремонтно-реставрационных работ (пункт 11).

Пользователь обязуется обеспечивать указанные в п. 11 работы за свой счет научно-проектной и технической документацией (обмерами, проектами и научными исследованиями памятника), которую после разработки предоставлять Госоргану на рассмотрение и утверждение (пункт 14).

Пользователь обязуется проводить ремонтно-реставрационные работы в точном соответствии с проектной документацией (пункт 15).

Согласно акту N 1 от 11.12.2005 технического состояния памятника (приложение к охранному обязательству) памятник представляет собой одноэтажное здание, кирпичное, вместе с главным зданием формирует угол квартала (ул. К.Маркса/ул. Парижской Коммуны) в историческом центре. Состояние архитектурно-конструктивных элементов памятника: общее состояние: требуется ремонт; фундамент - бутовый, ленточный, цоколь кирпичный, отмостка брусчатая, наблюдается провисание отмостки со стороны главного фасада; стены кирпичные, оштукатуренные. местами наблюдается отслоение штукатурки, мелкие трещины; крыша металлическая. крашенная, имеет протечки, водостоки и водосточные трубы исправны; архитектурно-конструктивным и декоративным элементам требуется ремонт; перекрытия не обследовались; полы дощатые без покрытия; стены кирпичные оштукатуренные, на потолках следу протечек; дверное заполнение состояние неудовлетворительное, оконная рама состояние удовлетворительное; усадьба имеет внутренний двор, огороженный металлической оградой на кирпичном основании.

В акте определен план ремонтно-реставрационных работ: подготовить и представить на согласование в госорган проект приспособления помещений привратницкой под художественный салон-магазин, ремонт кровли и фасада до 01.03.2006; производство работ по приспособлению привратницкой под новые функции, выполнить ремонт кровли и фасадов до 01.11.2006; производить текущий ремонт здания - 1 раз в 3 года с момента составления акта.

Между истцом, ответчиком и Госорганом охраны памятников заключено дополнительное соглашение N 1 от 17.04.2006 к договору аренды N 8221 от 31.01.2006, по условиям которого арендатор в соответствии с охранным обязательством N 291 от 22.12.2005 проводит ремонт фасадов, кровли, здания, работы по приспособлению здания под художественный салон-магазин в срок до 01.11.2006 (пункт 1).

Арендатор в срок до 01.06.2006 обязуется предоставить арендодателю утвержденную Госорганом охраны памятников проектно-сметную документацию на ремонтно-реставрационные работы с заключением Управления Главгосэкспертизы России по Красноярскому краю (пункт 2).

Для подтверждения затрат на ремонтно-реставрационные работы не позднее 30-ти дней с даты окончания работ арендатор обязуется предоставить арендодателю следующую исполнительную документацию:

- договор подряда на виды работ, предусмотренные проектно-сметной документацией с копией лицензии подрядчика на осуществление данного вида деятельности;

- акты о приемке выполненных работ (форма N КС-2) в соответствии с договором подряда;

- платежные документы, подтверждающих оплату арендатором работ, принятых по актам о приемке выполненных работ (пункт 3).

При условии своевременного предоставления арендатором перечисленных в пунктах 2, 3 настоящего соглашения документов арендодатель на основании решения комиссии, в соответствии с постановлением Совета администрации Красноярского края от 15.03.2000 N 17-п (в ред. от 26.02.2003 N 51-п) обязуется зачесть затраты на ремонтно-реставрационные работы в счет арендной платы по договору (пункт 4).

С 01.04.2006 до полного погашения зачтенных в счет арендной платы сумму по договору устанавливается минимальная ставка арендной платы в размере 410 руб. за 1 кв.м. в год (приложение N 1) (пункт 5).

В случае срыва указанных в настоящем соглашении сроков проведения ремонтно-реставрационных работ и предоставления документации по объективным причинам, сроки продлеваются дополнительным соглашение на основании заявления арендатора, согласованного Госорганом охраны памятников (пункт 6).

При несоблюдении арендатором условий настоящего соглашения зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы не осуществляется, арендная плата вносится арендатором в порядке, установленном договором аренды (пункт 7).

Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению, арендная плата в связи с проведением капитального ремонта составляет 710,67 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением N 2 от 10.11.2006 стороны пришли к соглашению установить срок действия договора с 26.01.2007 по 20.01.2008, продлить срок выполнения ремонтно-реставрационных работ до 01.07.2007.

Письмом от 29.03.2007 N 05-3071 истец уведомил ответчика об изменении ставки арендной платы с 01.01.2007 в сумме 9 648 руб. за 1 кв.м. в год или 16 723,29 руб. в месяц.

Уведомление получено ответчиком 06.04.2007 согласно заказному уведомлению.

Письмом от 19.07.2007 N 05-6684 истец уведомил ответчика об отказе от зачета затрат на капитальный ремонт в связи с требованиями статьи 32 Бюджетного кодекса Российской Федерации (принцип полноты отражения доходов и расходов бюджетов), согласно которому все доходы и расходы бюджетов, включая арендную плату за использование имущества государственной собственности. подлежат отражению в бюджете в обязательном порядке в полном объеме; направление платы по договорам аренды на финансирование капитального ремонта не допускается.

В дополнение к указанному письму истец сообщил ответчику письмом от 26.07.2007 N 05-6870/7969,10447 о том, что задание на проектирование ремонтно-реставрационных работ объекта культурного наследия выдано Госорганом охраны памятников неправомерно, выданное проектное решение нарушает законодательство в области охраны памятников. В письме содержится предложение досрочно расторгнуть договор аренды и возвратить помещение арендодателю.

Письмом от 29.10.2007 ответчик сообщил истцу о согласии на досрочное расторжение договора аренды, предлагает не производить перерасчет арендной платы ввиду сложившихся обстоятельств.

В ответ на данное письмо истец письмом от 06.11.2007 N 05-9664/15171 сообщил истцу, что перерасчет арендной платы связан с отказом Агентства от зачета в счет арендной платы затрат на капитальный ремонт арендуемого объекта.

Ссылаясь на то, что ответчик не произвел капитального ремонта в установленные договором сроки, в связи с чем утратил право на зачет затрат по ремонту, истец обратился с иском в арбитражный суд, в котором просит взыскать с ответчика 251 589,90 руб. арендной платы за период с апреля 2006 года по декабрь 2007 года и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.04.2006 по 10.03.2008 в сумме 83 315,27 руб.

Оценив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на иск, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Заключенный между сторонами договор N 8221 от 31.01.2006 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

К договору сторонами согласован расчет арендной платы (приложение N 1), согласно которому размер ежемесячной арендной платы составляет 7 146,50 руб. в месяц.

Уведомление получено ответчиком 06.04.2007.

Согласно расчету истца за период 03.04.2006 по 31.12.2007 исходя из вышеуказанных ставок арендной платы истец начислил ответчику арендную плату в сумме 264 996,90 руб.

В оплату долга истец засчитал ответчику платежи на общую сумму 13 407 руб.

Поскольку доказательств оплаты остальной части долга ответчиком не представлено, требования о взыскании долга в сумме 251 589,90 руб. подлежат удовлетворению.