А33-16273/2010 от 27 декабря 2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 27 декабря 2010 года Дело N А33-16273/2010

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21 декабря 2010 года.

В полном объёме решение изготовлено 27 декабря 2010 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Сазонцева С.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Профи», г. Зеленогорск,

к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Изумрудный город», г. Зеленогорск,

об оспаривании оценки имущества,

в присутствии:

от истца: Чебыкина И.К. - представителя по доверенности N 1от 13.05.2010;

от ответчика: Фурсеева А.Ю. - представителя по доверенности от 15.12.2010; Мулявко Н.С. - представителя по доверенности от 15.12.2010,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крицыной А.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Профи» (далее - истец или ООО «Профи») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Изумрудный город» (далее - ответчик или ООО АН «Изумрудный город») о признании недействительным отчета N 1-А/10 от 15.02.2010 об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, 10, произведенного обществом с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Изумрудный город»; о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. мира, 10, установленную отчетом N 1-А/10 от 15.02.2010.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 02.12.2010 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание и судебное разбирательство на 21.12.2010.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» в случае, если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства по делу по существу, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции при соблюдении требований части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в силу части 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», обязательны для арбитражных судов Российской Федерации.

Возражения сторон относительно возможности завершения предварительного судебного заседания и продолжения рассмотрения дела в судебном заседании отсутствуют.

После завершения предварительного судебного заседания, было продолжено в соответствии с определением от 02.12.2010 судебное заседание.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, заявил письменное ходатайство о проведении экспертизы отчета об оценки рыночной стоимости имущества N 1-А/10 от 15.02.2010 на соответствие федеральным законам и федеральным стандартам оценки. В качестве экспертной организации просит привлечь общество с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка».

Представитель ответчика исковые требования не признал, против проведения экспертизы возражал, полагая, что необходимость в проведении экспертизы отсутствует.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Судом ходатайство истца о проведении экспертизы отклонено, поскольку исходя из существа заявленных требований, не требуется получение дополнительных доказательств по делу.

Представитель истца заявил письменное ходатайство о проведении экспертизы отчета об оценки рыночной стоимости имущества N 1-А/10 от 15.02.2010 на соответствие федеральным законам и федеральным стандартам оценки. В качестве экспертной организации просит привлечь СРО НП «САМОс».

Представитель ответчика против проведения экспертизы возражал.

Судом отказано в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку исходя из существа заявленных требований, не требуется получение дополнительных доказательств по делу.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв с 10 час. 10 мин. до 13 час. 30 мин. 21 декабря 2010 года в целях ознакомления истца с документами, представленными ответчиком.

После перерыва заседание продолжено 21.12.2010 в 13 час. 30 мин. с участием тех же представителей сторон.

Стороны пояснили, что поддерживают доводы, заявленные до перерыва в судебном заседании.

Ответчик в письменном отзыве на иск указал следующее:

- 01.04.2010 между истцом и комитетом по управлению имуществом заключен договор N 16 купли-продажи арендуемого муниципального имущества на условиях и по цене, предложенных в проекте договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, то есть по цене 6 481 900 руб., равной рыночной стоимости имущества согласно отчету об оценке N 1-А/10;

- 04.05.2010 указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю;

- ответчик ссылается на часть 1 статьи 3, статьи 4, 12 и 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» от 30.05.2005 N 92;

- проверку (экспертизу) отчетов об оценке могут осуществлять только оценщики, оценочные организации, экспертные советы СРО оценщиков.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно Отчету ООО АН «Изумрудный город» N 1-А/10 от 15.02.2010 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, зд. 10», рыночная стоимость объекта составляет, с учетом НДС - 6 481 900 руб., в т.ч. НДС - 988 764 руб.

01.04.2010 между комитетом по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска (продавец) и ООО «Профи» (покупатель) заключен договор N 16 купли-продажи арендуемого муниципального имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение N 1, место нахождения: 663690, Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, 10, расположенное на первом и втором этажах кирпичного двухэтажного нежилого здания, общей площадью 220,40 кв.м. (далее - имущество), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную договором денежную сумму (пункты 1.1., 1.2., 1.3., 1.4.).

Имущество является муниципальной собственностью муниципального образования города Зеленогорска Красноярского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.02.2007 серии 24 ЕЗ N 559536, выданным Зеленогорским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (пункт 1.5. договора).

В пункте 2.1. договора указано, что передача продавцом имущества покупателю осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим договором не позднее, чем через тридцать дней со дня заключения договора.

Имущество считается переданным продавцом и принятым покупателем с момента подписания акта приема-передачи имущества полномочными представителями сторон (пункт 2.2. договора).

Пунктом 2.4. договора предусмотрено, что основанием государственной регистрации имущества является настоящий договор, а также акт приема-передачи имущества.

Согласно пункту 3.1. договора цена передаваемого в собственность покупателя имущества устанавливается в размере 6 481 900 руб., равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества от 15.02.2010 N 1-А/10 с учетом налога на добавленную стоимость. Сумма, подлежащая перечислению арендатором в местный бюджет, без учета НДС, составляет 5 493 136 руб. Сумма налога на добавленную стоимость оплачивается покупателем в бюджет в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 3.2. договора оплата приобретаемого покупателем имущества производится в рассрочку. Рассрочка предоставляется сроком на пять лет с момента заключения договора.

Указанный договор зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 04.05.2010 (N24-24-13/007/2010-099).

Истцом в материалы дела представлен Отчет ООО «Эксперт-Оценка» N 1062 от 12.07.2010 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 1, общей площадью 220,4 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, город Зеленогорск, ул. Мира, 10, кадастровый номер 24-24-13/001/2007-110, согласно которому рыночная стоимость указанного нежилого помещения по состоянию на дату оценки (04.03.2010) составляет 5 260 000 руб.

Истец, ссылаясь на несоответствие общим обязательным требованиям и обязательным требованиям к содержанию отчета об оценке, обратился в арбитражный суд с иском к ООО АН «Изумрудный город» о признании недействительным отчета N 1-А/10 от 15.02.2010 об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, 10, произведенного обществом с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Изумрудный город»; о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, 10, установленной отчетом N 1-А/10 от 15.02.2010.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Пунктом 26 Стандарта оценки установлено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона N 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

01.04.2010 между комитетом по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска (продавец) и ООО «Профи» (покупатель) заключен договор N 16 купли-продажи арендуемого муниципального имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, а покупатель обязался принять это имущество и уплатить за него определенную договором денежную сумму. Цена передаваемого в собственность покупателя имущества установлена в размере 6 481 900 руб., равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества от 15.02.2010 N 1-А/10 с учетом налога на добавленную стоимость (пункты 1.1., 3.1. договора).

Полагая, что стоимость приобретенного им имущества завышена, истец обратился в в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статьям 6, 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при их приватизации (статья 8 Закона Закона об оценочной деятельности).

По смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, носит рекомендательный характер.

В данном случае вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки носит рекомендательных характер и может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В соответствии с разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» от 30.05.2005 N 92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд дал оценку отчету ООО АН «Изумрудный город» N 1-А/10 от 15.02.2010 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, зд. 10» как составленному в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании указанного отчета комитет по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска (продавец) и ООО «Профи» (покупатель) согласовали стоимость объекта в договоре N 16 купли-продажи арендуемого муниципального имущества 01.04.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, поскольку договор N 16 купли-продажи арендуемого муниципального имущества 01.04.2010 сторонами подписан, условия договора, в том числе и условие о цене в сумме 6 481 900 руб. сторонами согласованы, указанный договор заключен.

Исходя из смысла пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.