• по
Более 58000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 28 апреля 2011 года Дело N А33-15244/2010

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21 апреля 2011 года. В окончательной форме решение изготовлено 28 апреля 2011 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Р.В. Лескова, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Таюрского Евгения Викторовича (ИНН 245207720100, ОГРН 304245226100065, г. Железногорск),

к Администрации ЗАТО Железногорск Красноярского края (ИНН 2452012069, ОГРН 1022401419590, г. Железногорск),

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

-общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр», г. Железногорск,

-Романченко Екатерины Владимировны, г. Железногорск,

-Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края

о принятии редакции пунктов 2.1., 3.3. договора с установлением в указанных пунктах договора цену, равную его рыночной стоимости и определенную в ходе рассмотрения спора в судебном порядке,

в присутствии в судебном заседании:

от истца: Судаковой Я.А., представителя по доверенности от 16.11.2010, Таюрского Е.В., по паспорту,

от ответчика: Прочанкиной Е.В., представителя по доверенности от 19.04.2011,

от третьего лица (Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края): Прочанкиной Е.В., представителя по доверенности от 11.03.2011 N 9,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.С. Куликовой,

установил: Таюрский Евгений Викторович Арбитражный суд Красноярского края с иском к Романченко Екатерине Владимировне, к Администрации ЗАТО Железногорск Красноярского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО Железногорск с требованиями:

1.о признании недостоверным отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости N 219/07/10 от 11.07.2010, выполненного оценщиком Романченко Е.В.;

2.о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика Романченко Е.В. N 219/07/10 от 11.07.2010;

3.об обязании Администрации ЗАТО Железногорск Красноярского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО Железногорск заключить договор купли - продажи нежилого помещения N 54 общей площадью 87,8 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, ул. Маяковского, 1 с индивидуальным предпринимателем Таюрским Евгением Викторовичем по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном порядке, путем изменения редакции пункта 2.1. договора купли-продажи нежилого помещения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11.11.2010 возбуждено производство по делу, для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр».Предварительное судебное заседание назначено на 30.11.2010.

В предварительном судебном заседании 30.11.2010 судом принято заявление истца об уточнении предмета требований, в соответствии с которым, истец просит суд принять редакцию пунктов 2.1., 3.3. договора купли-продажи муниципального имущества (с учетом протокола согласования разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества от 14.09.2010) - нежилого помещения N 54 расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, ул. Маяковского, д.1, между Администрацией ЗАТО Железногорск, с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Таюрским Виктором Викторовичем, с другой стороны, в части цены объекта, установив в указанных пунктах договора цену, равную его рыночной стоимости и определенную в ходе рассмотрения спора в судебном порядке.

Судом также приняты отказы истца от исковых требований в части требований о признании недостоверным отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости N 219/07/10 от 11.07.2010, выполненного оценщиком Романченко Е.В., а так же в части признания недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика Романченко Е.В. N 219/07/10 от 11.07.2010 и от исковых требований к Романченко Екатерине Владимировне в полном объеме. О прекращении производства по требованиям, от которых истец отказался, судом вынесено отдельное определение от 30.11.2010. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом к участию в дело определением суда от 30.11.2010 привлечены - Романченко Екатерина Владимировна, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края

Судом в предварительном судебном заседании 30.11.2010 удовлетворено ходатайство истца о замене ответчика по делу, в соответствии с которым ответчиком по делу определено считать - администрацию ЗАТО г. Железногорск Красноярского края

Определением от 22.12.2010 производство по делу по ходатайству истца приостановлено до 30.01.2011 в связи с назначением судом экспертизы.

Определением от 31.01.2011 производство по делу возобновлено.

Истец представил заявление об уточнении предмета иска, согласно которому просит: принять пункты 2.1., 3.3. договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 54, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, д.1, между Администрацией ЗАТО г. Железногорск, с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Таюрским Евгением Викторовичем, с другой стороны, с другой стороны, в редакции истца, а именно:

Пункт 2.1. договора: «Цена договора (объекта) составляет 1 071 176 (один миллион семьдесят одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 27 копеек и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости объекта) - 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек».

Пункт 3.3. Договора: Покупатели-Залогодатели и Продавец-Залогодержатель на момент подписания настоящего Договора оценили Объект как предмет ипотеки в 1 067 176 (один миллион шестьдесят семь тысяч сто семьдесят шесть) рублей 27 копеек».

Определением от 25.03.2011 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения предмета иска принято судом.

Представители общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр», Романченко Екатерины Владимировны в судебное заседание 21.04.2011 не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому:

-администрация считает, что оснований для понуждения к заключению договора купли-продажи не имеется. В действиях администрации отсутствует факт уклонения от заключения договора. Следовательно, понуждение Администрации к заключению договора не допустимо;

-отчет N 1145/10 «Об оценке рыночной стоимости помещения расположенного по адресу: г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 1, пом. 54», представленный истцом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, и следовательно, имеет место нарушение Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

-требования истца направлены на необоснованное уменьшение цены приобретаемого им объекта недвижимости, принадлежащего ЗАТО Железногорск.

Ответчиком представлены объяснения по иску от 25.03.2011, 06.04.2011, согласно которым:

-последний протокол согласования разногласий истцом подписан не был, следовательно, в случае принятия судом решения в пределах требований истца, возникнет неопределенность редакции договора, подлежащей применению к отношениям сторон, несколько пунктов окажутся несогласованными;

-у администрации отсутствует реализация как объект обложения НДС, следовательно стоимость приобретаемого истцом имущества должна определяться без НДС;

-истцом заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов (расходов по оплате услуг представителя и расходов по оплате государственной пошлины); сумма оплаты в соответствии с представленным договором 5 000 руб. за каждое судебное заседание, за два судебных заседания сумма должна составлять 10 000 руб., истцом же заявлено требование о возмещении 15 000 руб.;

-требование о взыскании с Администрации ЗАТО Железногорск Красноярского края государственной пошлины удовлетворению не подлежит (пункт 1, 2 статьи 333.17, пункт 1, 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

От эксперта Лукина А.А. поступили возражения на замечание к отчету N 3-2011. Возражения приобщены к материалам дела.

Истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика 25 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

От ответчика поступили объяснения по исковому заявлению, согласно которым ответчик настаивает на достоверности отчета об оценке рыночной стоимости N 219/07/10 от 11.07.2010 и необходимости его применения при урегулировании разногласий между истцом и ответчиком.

Судом в судебном заседании 21.04.2011 заслушан в качестве эксперта Лукин Александр Александрович.

От ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы. Истец возражал. Судом ходатайство отклонено.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр», Романченко Екатерины Владимировны по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и истцом (арендатор) 27.05.2004 подписан договор аренды муниципального имущества N 2900, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) муниципальное имущество часть нежилого помещения подвального этажа здания ж/дома - площадью 66,6 кв.м для использования в качестве торгового, расположенное (находящееся) по адресу: Красноярский край, ЗАТО г. Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, 1, границы которого указаны в схеме размещения арендатора (приложение N 3).

Срок договора установлен пунктом 2.2 договора с 01.07.2004 по 31.05.2005.

08.06.2010 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 87,8 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, ЗАТО г. Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, 1, пом. 54.

Согласно отчету от 11.07.2010 N 219/07/10, составленному Романченко Екатериной Владимировной на основании договора от 01.07.2010 N 20-67/31, подписанному с ответчиком, рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 1, пом. 54, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составит 1 400 000 руб. (без НДС).

Администрацией ЗАТО г. Железногорск принято постановление от 30.07.2010 N 1169 «Об условиях приватизации нежилого помещения N 54, расположенного по адресу: ул. Маяковского, д. 1».

Письмом от 04.08.2010 N 20-36/762 ответчик уведомил истца о принятии решения об условиях приватизации нежилого помещения N 54, расположенного по адресу: г. Железногорск, ул. Маяковского, 1, направил в адрес истца проект договора купли-продажи указанного муниципального имущества.

Согласно направленному ответчиком истцу проекту договора купли-продажи муниципального имущества продавец (ответчик) продает (т.е. передает в собственность), а покупатель (истец) покупает (т.е. принимает в собственность и оплачивает) муниципальное имущество - нежилое помещение N 54, расположенное по адресу: Красноярский край, ЗАТО г. Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, 1, именуемое в дальнейшем - «объект» (пункт 1.1 проекта договора). Общая площадь объекта составляет 87,8 кв.м (пункт 1.3 проекта договора).

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена договора (объекта) составляет 1 404 000 руб. (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость объекта составляет 5 010 000 руб. и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости объекта) - 5 000 руб. Оплата рыночной стоимости объекта по договору осуществляется в рассрочку, в течение 5 лет. Покупатель обязан возместить отдельно от стоимости приобретаемого муниципального имущества расходы по приватизации продавца в сумме 5 000 руб. (пункт 2.2 проекта договора).

В соответствии с пунктом 3.3 проекта договора покупатель-залогодатель и продавец-залогодержатель на момент подписания договора оценили объект, как предмет ипотеки в 1 404 000 руб.

Истец подписал данный договор с протоколом разногласий от 10.08.2010 N 1, согласно которым: цена договора (объекта) составляет 1 081 000 руб. (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость объекта составляет 1 077 000 руб. и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости объекта) - 4 000 руб. (пункт 2.1 договора). Оплата рыночной стоимости объекта по договору осуществляется в рассрочку, в течение 5 лет. Покупатель обязан возместить отдельно от стоимости приобретаемого муниципального имущества расходы по приватизации продавца в сумме 4 000 руб. (пункт 2.2 проекта договора). Покупатель-залогодатель и продавец-залогодержатель на момент подписания договора оценили объект, как предмет ипотеки в 1 077 000 руб. (пункт 3.3 проекта договора).

Согласно отчету от 17.08.2010 N 1145/10, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр» на основании договора от 09.08.2010 N 1145/10, подписанному с истцом, рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 1, пом. 54, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составит 1 077 000 руб. (без НДС), рыночная стоимость помещения с учетом НДС составит 1 270 860 руб.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 26.08.2010 N 492 с приложением проекта договора купли-продажи и протокола разногласий к нему.

Письмом от 15.09.2010 N 01-19/2135 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий от 14.09.2010 и сообщил о необходимости в тридцатидневный срок с момента получения письма известить ответчика о результатах его рассмотрения.

Согласно протоколу согласования разногласий от 14.09.2010: цена договора (объекта) составляет 1 404 000 руб. (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость объекта составляет 1 400 000 руб. и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости объекта) - 4 000 руб. (пункт 2.1 договора). Оплата рыночной стоимости объекта по договору осуществляется в рассрочку, в течение 5 лет. Покупатель обязан возместить отдельно от стоимости приобретаемого муниципального имущества расходы по приватизации продавца в сумме 4 000 руб. (пункт 2.2 проекта договора). Покупатель-залогодатель и продавец-залогодержатель на момент подписания договора оценили объект, как предмет ипотеки в 1 404 000 руб. (пункт 3.3 проекта договора).

В соответствии с замечаниями истца к отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 11.07.2010 N 219/07/10 оценщик не произвел достаточного осмотра помещения и недостоверно определил техническое состояние конструктивных элементов объекта; нецелесообразно применен метод дисконтирования; неправомерно не принята во внимание отделка помещения в качестве единицы для сравнения; размер корректировок, используемый оценщиком при сравнении, существенно занижен и не отражает реальных показателей рынка; информация о затратах на содержание объекта оценки не соответствует действительности.

По результатам назначенной судом экспертизы составлено заключение эксперта N 1-2011, согласно которому отчет N 219/07/10 не соответствует действующему законодательству и стандартам в области оценочной деятельности; стоимость помещения N 54 по адресу: ЗАТО г. Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 1, составляет 1 259 268 руб., включая НДС.

Ссылаясь на необходимость урегулирования разногласий по преддоговорному спору и установление условий , касающихся цены выкупаемого имущества, по которым стороны не достигли соглашения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы представителей истца арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона от 24.07.2007 N209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации», основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:

1) развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

2) обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

3) обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;

4) оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

5) увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

6) обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

7) увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

8) увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Статьей 18 данного Федерального закона определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон).

В соответствии со ст.2 Федерального закона государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В статье 3 Федерального закона определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Факт аренды истцом имущества подтвержден представленным в дело договором аренды муниципального имущества от 27.05.2004г. N2900, в соответствии с которым (пункт 1.1) арендатору (истец) на праве аренды было передано муниципальное имущество в виде части нежилого помещения подвального этажа здания ж/дома - площадью 66,6 кв.м в целях использования в качестве торгового помещения, расположенное (находящееся) по адресу: Красноярский край, ЗАТО г. Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, 1, границы которого указаны в схеме размещения арендатора (приложение N 3).

Фактически спорные отношения между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Федерального закона четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно - реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст.4 Федерального закона определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производиться в следующем порядке:

- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

- в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

С учетом указанной нормы, а также положений ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что направление ответчиком в адрес истца сопроводительного письма от 04.08.2010г. исх.N20-36/762 с проектом договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора

Как уже указано судом, положения ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон) прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит и следовательно, истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Истец подписал данный договор с протоколом разногласий от 10.08.2010 N 1, согласно которым: цена договора (объекта) составляет 1 081 000 руб. (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость объекта составляет 1 077 000 руб. и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости объекта) - 4 000 руб. (пункт 2.1 договора). Оплата рыночной стоимости объекта по договору осуществляется в рассрочку, в течение 5 лет. Покупатель обязан возместить отдельно от стоимости приобретаемого муниципального имущества расходы по приватизации продавца в сумме 4 000 руб. (пункт 2.2 проекта договора). Покупатель-залогодатель и продавец-залогодержатель на момент подписания договора оценили объект, как предмет ипотеки в 1 077 000 руб. (пункт 3.3 проекта договора).

В обосновании стоимости объекта продажи истцом произведена оценка рыночной стоимости имущества. Согласно отчету от 17.08.2010 N 1145/10, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр» на основании договора от 09.08.2010 N 1145/10, подписанному с истцом, рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 1, пом. 54, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составит 1 077 000 руб. (без НДС), рыночная стоимость помещения с учетом НДС составит 1 270 860 руб.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 26.08.2010 N 492 с приложением проекта договора купли-продажи и протокола разногласий к нему.

Письмом от 15.09.2010 N 01-19/2135 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий от 14.09.2010 и сообщил о необходимости в тридцатидневный срок с момента получения письма известить ответчика о результатах его рассмотрения.

Согласно протоколу согласования разногласий от 14.09.2010: цена договора (объекта) составляет 1 404 000 руб. (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость объекта составляет 1 400 000 руб. и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости объекта) - 4 000 руб. (пункт 2.1 договора). Оплата рыночной стоимости объекта по договору осуществляется в рассрочку, в течение 5 лет. Покупатель обязан возместить отдельно от стоимости приобретаемого муниципального имущества расходы по приватизации продавца в сумме 4 000 руб. (пункт 2.2 проекта договора). Покупатель-залогодатель и продавец-залогодержатель на момент подписания договора оценили объект, как предмет ипотеки в 1 404 000 руб. (пункт 3.3 проекта договора).

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По результатам назначенной судом и проведенной в рамках настоящего дела экспертизы составлено заключение эксперта (ООО «Траст-Аудит» эксперт Лукин А.А.) N 1-2011, согласно которому отчет N 219/07/10 не соответствует действующему законодательству и стандартам в области оценочной деятельности; а рыночная стоимость помещения N 54 по адресу: ЗАТО г. Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 1, составляет 1 259 268 руб., включая НДС.

Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 9 Закона N135-ФЗ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукиным А.А. - генеральным директором ООО «Траст-Аудит», эксперт имеет диплом о профессиональной переподготовке ПП N252984 выданный 31.05.2001г. Красноярской государственной академией цветных металлов и золота по программе «Оценка предприятия «бизнеса)», сертификат Саморегулируемой Межрегиональной Ассоциации Оценщиков N0056 от 12.12.2006г., полис страхования ответственности оценщиков N472/10/25/241 выданный ОСАО «Россия», в связи с заключением договора страхования ответственности оценщиков от 30.06.2010г. Само общество с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» является членом Некоммерческого партнерства «Сообщество оценочных компаний «СМАО» (выписка из реестра членов Некоммерческого партнерства «Сообщество оценочных компаний «СМАО» от 13.08.2010), имеет страховой полис страхования ответственности оценщиков от 19.11.2009 N472/09/43/241. Основания не доверять заключению эксперта у суда отсутствуют.

Судом, в судебном заседании был заслушан эксперт Лукин А.А., в связи с имеющимися у ответчика вопросами, в т.ч. по процедуре проведения экспертизы.

С учетом пояснений предоставленных экспертом, суд считает, что замечания ответчика на заключение эксперта носят несущественный, формальный характер и не влияют на правильность сделанных экспертом выводов, изложенных в заключении.

Таким образом, судом при рассмотрении дела была определена рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, определенного в качестве предмета купли-продажи. Данная стоимость предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, и по мнению суда данное требование является правомерным т.к. соответствует положениям ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

С учетом данного вывода редакции п.2.1. и п.3.3 договора купли-продажи принимаются судом в редакции истца.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

С учетом вышеизложенного требования истца подлежат удовлетворению, а возражения ответчика отклонению по основаниям, приведенным в настоящем решении.

Истцом к взысканию с ответчика предъявлены также судебные расходы:

- по оплате государственной пошлины в сумме 4000 руб.;

- по оплате услуг представителя в сумме 25 000 руб.

- по возмещению расходов по проведению экспертизы в сумме 35 000 руб.

Согласно ст.101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Как следует из ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со ст.107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом. Стоимость, проведенной в рамках настоящего дела, экспертизы была определена судом по согласованию между экспертом, и сторонами по делу, что нашло отражение в определении суда от 22.12.2010. Данная стоимость составила 35 000 руб. и была внесена истцом по делу на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края платежным поручением N151 от 21.12.2010г.

Согласно ст.108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, .денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

В соответствии с правилами, определенными в ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Факт оплаты предъявленной к взысканию с ответчика суммы в виде оплаты услуг представителя (25 000 руб.) подтвержден представленными суду платежными документами (платежные поручения N40 от 05.04.2011,N41 от 05.04.2011,N51 от 20.04.2011,N52 от 20.04.2011, N28 от 23.03.2011,N29 от 23.03.2011, N141 от 08.12.2010,, N145 от 15.12.2010, N28 от 23.03.2011, N29 от 23.03.2011. В качестве согласования суммы вознаграждения представителя (Судаковой Я.А.) суду представлен договор поручения N3 от 16.11.2010г., в котором определен размер вознаграждения, который с учетом сложности дела, срока его рассмотрения, количества проведенных заседаний, по мнению суда, является разумным.

Таким образом, судом, на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предъявленные истцом к возмещению судебные расходы по оплате государственной пошлины, проведение экспертизы и оплате услуг представителя относятся на ответчика по делу.

Учитывая также факт оплаты истцом государственной пошлины в размере 8000 руб.(подлинники чек-ордеров Восточно-Сибирского СБ Российской Федерации от 02.11.2010г и от 11.10.2010г.) суд возвращает истцу излишне оплаченную сумму в размере 4000 руб. из средств федерального бюджета.

Иных подлинных документов об оплате истцом других сумм в счет государственной пошлины суду не представлено, в связи с чем, у суда нет правовых оснований для возврата истцу из средств федерального бюджета каких-либо дополнительных сумм.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия возникшие в ходе заключения договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N54, находящегося по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, ул.Маяковского, дом 1, между ответчиком - администрацией ЗАТО г.Железногорск (продавец), с одной стороны и истцом - индивидуальным предпринимателем Таюрским Евгением Викторовичем (покупатель), с другой стороны, следующим образом:

Пункт 2.1. договора принять в редакции истца, а именно

«Цена договора (Объекта) составляет 1 071 176 руб. (один миллион семьдесят одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 27 копеек (без учета НДС), в т.ч. рыночная стоимость объекта 1 067 176 руб. (один миллион шестьдесят семь тысяч сто семьдесят шесть) рублей 27 копеек и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости Объекта) - 4 000 рублей. 00 коп.»

Пункт 3.3. договора купли-продажи муниципального имущества нежилого помещения N54, расположенного по адресу: г.Красноярский край, ЗАТО Железногорск, ул.Маяковского, дом 1 принять в редакции истца, а именно

«Покупатели-Залогодатели и Продавец-Залогодержатель на момент подписания настоящего договора оценили Объект, как предмет ипотеки в 1 067 176 (один миллион шестьдесят семь тысяч сто семьдесят шесть) рублей 27 копеек.»

Требование истца о возложении на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с Администрации ЗАТО г.Железногорск в пользу индивидуального предпринимателя Татарского Евгения Викторовича судебные расходы в сумме:

25 000 расходов по оплате услуг представителя;

35 000 расходов по проведению экспертизы;

4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Излишне оплаченную индивидуальным предпринимателем Таюрским Евгением Викторовичем сумму по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб. возвратить ему из средств федерального бюджета.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

     Судья


Р.В.Лесков

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А33-15244/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Красноярского края
Дата принятия: 28 апреля 2011

Поиск в тексте