АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 28 апреля 2011 года Дело N А33-15244/2010

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21 апреля 2011 года. В окончательной форме решение изготовлено 28 апреля 2011 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Р.В. Лескова, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Таюрского Евгения Викторовича (ИНН 245207720100, ОГРН 304245226100065, г. Железногорск),

к Администрации ЗАТО Железногорск Красноярского края (ИНН 2452012069, ОГРН 1022401419590, г. Железногорск),

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

-общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр», г. Железногорск,

-Романченко Екатерины Владимировны, г. Железногорск,

-Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края

о принятии редакции пунктов 2.1., 3.3. договора с установлением в указанных пунктах договора цену, равную его рыночной стоимости и определенную в ходе рассмотрения спора в судебном порядке,

в присутствии в судебном заседании:

от истца: Судаковой Я.А., представителя по доверенности от 16.11.2010, Таюрского Е.В., по паспорту,

от ответчика: Прочанкиной Е.В., представителя по доверенности от 19.04.2011,

от третьего лица (Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края): Прочанкиной Е.В., представителя по доверенности от 11.03.2011 N 9,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.С. Куликовой,

установил: Таюрский Евгений Викторович Арбитражный суд Красноярского края с иском к Романченко Екатерине Владимировне, к Администрации ЗАТО Железногорск Красноярского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО Железногорск с требованиями:

1.о признании недостоверным отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости N 219/07/10 от 11.07.2010, выполненного оценщиком Романченко Е.В.;

2.о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика Романченко Е.В. N 219/07/10 от 11.07.2010;

3.об обязании Администрации ЗАТО Железногорск Красноярского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО Железногорск заключить договор купли - продажи нежилого помещения N 54 общей площадью 87,8 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, ул. Маяковского, 1 с индивидуальным предпринимателем Таюрским Евгением Викторовичем по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном порядке, путем изменения редакции пункта 2.1. договора купли-продажи нежилого помещения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11.11.2010 возбуждено производство по делу, для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр».Предварительное судебное заседание назначено на 30.11.2010.

В предварительном судебном заседании 30.11.2010 судом принято заявление истца об уточнении предмета требований, в соответствии с которым, истец просит суд принять редакцию пунктов 2.1., 3.3. договора купли-продажи муниципального имущества (с учетом протокола согласования разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества от 14.09.2010) - нежилого помещения N 54 расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, ул. Маяковского, д.1, между Администрацией ЗАТО Железногорск, с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Таюрским Виктором Викторовичем, с другой стороны, в части цены объекта, установив в указанных пунктах договора цену, равную его рыночной стоимости и определенную в ходе рассмотрения спора в судебном порядке.

Судом также приняты отказы истца от исковых требований в части требований о признании недостоверным отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости N 219/07/10 от 11.07.2010, выполненного оценщиком Романченко Е.В., а так же в части признания недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика Романченко Е.В. N 219/07/10 от 11.07.2010 и от исковых требований к Романченко Екатерине Владимировне в полном объеме. О прекращении производства по требованиям, от которых истец отказался, судом вынесено отдельное определение от 30.11.2010. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом к участию в дело определением суда от 30.11.2010 привлечены - Романченко Екатерина Владимировна, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края

Судом в предварительном судебном заседании 30.11.2010 удовлетворено ходатайство истца о замене ответчика по делу, в соответствии с которым ответчиком по делу определено считать - администрацию ЗАТО г. Железногорск Красноярского края

Определением от 22.12.2010 производство по делу по ходатайству истца приостановлено до 30.01.2011 в связи с назначением судом экспертизы.

Определением от 31.01.2011 производство по делу возобновлено.

Истец представил заявление об уточнении предмета иска, согласно которому просит: принять пункты 2.1., 3.3. договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 54, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, д.1, между Администрацией ЗАТО г. Железногорск, с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Таюрским Евгением Викторовичем, с другой стороны, с другой стороны, в редакции истца, а именно:

Пункт 2.1. договора: «Цена договора (объекта) составляет 1 071 176 (один миллион семьдесят одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 27 копеек и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости объекта) - 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек».

Пункт 3.3. Договора: Покупатели-Залогодатели и Продавец-Залогодержатель на момент подписания настоящего Договора оценили Объект как предмет ипотеки в 1 067 176 (один миллион шестьдесят семь тысяч сто семьдесят шесть) рублей 27 копеек».

Определением от 25.03.2011 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения предмета иска принято судом.

Представители общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр», Романченко Екатерины Владимировны в судебное заседание 21.04.2011 не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому:

-администрация считает, что оснований для понуждения к заключению договора купли-продажи не имеется. В действиях администрации отсутствует факт уклонения от заключения договора. Следовательно, понуждение Администрации к заключению договора не допустимо;

-отчет N 1145/10 «Об оценке рыночной стоимости помещения расположенного по адресу: г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 1, пом. 54», представленный истцом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, и следовательно, имеет место нарушение Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

-требования истца направлены на необоснованное уменьшение цены приобретаемого им объекта недвижимости, принадлежащего ЗАТО Железногорск.

Ответчиком представлены объяснения по иску от 25.03.2011, 06.04.2011, согласно которым:

-последний протокол согласования разногласий истцом подписан не был, следовательно, в случае принятия судом решения в пределах требований истца, возникнет неопределенность редакции договора, подлежащей применению к отношениям сторон, несколько пунктов окажутся несогласованными;

-у администрации отсутствует реализация как объект обложения НДС, следовательно стоимость приобретаемого истцом имущества должна определяться без НДС;

-истцом заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов (расходов по оплате услуг представителя и расходов по оплате государственной пошлины); сумма оплаты в соответствии с представленным договором 5 000 руб. за каждое судебное заседание, за два судебных заседания сумма должна составлять 10 000 руб., истцом же заявлено требование о возмещении 15 000 руб.;

-требование о взыскании с Администрации ЗАТО Железногорск Красноярского края государственной пошлины удовлетворению не подлежит (пункт 1, 2 статьи 333.17, пункт 1, 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

От эксперта Лукина А.А. поступили возражения на замечание к отчету N 3-2011. Возражения приобщены к материалам дела.

Истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика 25 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

От ответчика поступили объяснения по исковому заявлению, согласно которым ответчик настаивает на достоверности отчета об оценке рыночной стоимости N 219/07/10 от 11.07.2010 и необходимости его применения при урегулировании разногласий между истцом и ответчиком.

Судом в судебном заседании 21.04.2011 заслушан в качестве эксперта Лукин Александр Александрович.

От ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы. Истец возражал. Судом ходатайство отклонено.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр», Романченко Екатерины Владимировны по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и истцом (арендатор) 27.05.2004 подписан договор аренды муниципального имущества N 2900, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) муниципальное имущество часть нежилого помещения подвального этажа здания ж/дома - площадью 66,6 кв.м для использования в качестве торгового, расположенное (находящееся) по адресу: Красноярский край, ЗАТО г. Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, 1, границы которого указаны в схеме размещения арендатора (приложение N 3).

Срок договора установлен пунктом 2.2 договора с 01.07.2004 по 31.05.2005.

08.06.2010 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 87,8 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, ЗАТО г. Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, 1, пом. 54.

Согласно отчету от 11.07.2010 N 219/07/10, составленному Романченко Екатериной Владимировной на основании договора от 01.07.2010 N 20-67/31, подписанному с ответчиком, рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 1, пом. 54, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составит 1 400 000 руб. (без НДС).

Администрацией ЗАТО г. Железногорск принято постановление от 30.07.2010 N 1169 «Об условиях приватизации нежилого помещения N 54, расположенного по адресу: ул. Маяковского, д. 1».

Письмом от 04.08.2010 N 20-36/762 ответчик уведомил истца о принятии решения об условиях приватизации нежилого помещения N 54, расположенного по адресу: г. Железногорск, ул. Маяковского, 1, направил в адрес истца проект договора купли-продажи указанного муниципального имущества.

Согласно направленному ответчиком истцу проекту договора купли-продажи муниципального имущества продавец (ответчик) продает (т.е. передает в собственность), а покупатель (истец) покупает (т.е. принимает в собственность и оплачивает) муниципальное имущество - нежилое помещение N 54, расположенное по адресу: Красноярский край, ЗАТО г. Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, 1, именуемое в дальнейшем - «объект» (пункт 1.1 проекта договора). Общая площадь объекта составляет 87,8 кв.м (пункт 1.3 проекта договора).

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена договора (объекта) составляет 1 404 000 руб. (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость объекта составляет 5 010 000 руб. и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости объекта) - 5 000 руб. Оплата рыночной стоимости объекта по договору осуществляется в рассрочку, в течение 5 лет. Покупатель обязан возместить отдельно от стоимости приобретаемого муниципального имущества расходы по приватизации продавца в сумме 5 000 руб. (пункт 2.2 проекта договора).

В соответствии с пунктом 3.3 проекта договора покупатель-залогодатель и продавец-залогодержатель на момент подписания договора оценили объект, как предмет ипотеки в 1 404 000 руб.

Истец подписал данный договор с протоколом разногласий от 10.08.2010 N 1, согласно которым: цена договора (объекта) составляет 1 081 000 руб. (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость объекта составляет 1 077 000 руб. и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости объекта) - 4 000 руб. (пункт 2.1 договора). Оплата рыночной стоимости объекта по договору осуществляется в рассрочку, в течение 5 лет. Покупатель обязан возместить отдельно от стоимости приобретаемого муниципального имущества расходы по приватизации продавца в сумме 4 000 руб. (пункт 2.2 проекта договора). Покупатель-залогодатель и продавец-залогодержатель на момент подписания договора оценили объект, как предмет ипотеки в 1 077 000 руб. (пункт 3.3 проекта договора).

Согласно отчету от 17.08.2010 N 1145/10, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг центр» на основании договора от 09.08.2010 N 1145/10, подписанному с истцом, рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 1, пом. 54, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составит 1 077 000 руб. (без НДС), рыночная стоимость помещения с учетом НДС составит 1 270 860 руб.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 26.08.2010 N 492 с приложением проекта договора купли-продажи и протокола разногласий к нему.

Письмом от 15.09.2010 N 01-19/2135 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий от 14.09.2010 и сообщил о необходимости в тридцатидневный срок с момента получения письма известить ответчика о результатах его рассмотрения.

Согласно протоколу согласования разногласий от 14.09.2010: цена договора (объекта) составляет 1 404 000 руб. (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость объекта составляет 1 400 000 руб. и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости объекта) - 4 000 руб. (пункт 2.1 договора). Оплата рыночной стоимости объекта по договору осуществляется в рассрочку, в течение 5 лет. Покупатель обязан возместить отдельно от стоимости приобретаемого муниципального имущества расходы по приватизации продавца в сумме 4 000 руб. (пункт 2.2 проекта договора). Покупатель-залогодатель и продавец-залогодержатель на момент подписания договора оценили объект, как предмет ипотеки в 1 404 000 руб. (пункт 3.3 проекта договора).

В соответствии с замечаниями истца к отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 11.07.2010 N 219/07/10 оценщик не произвел достаточного осмотра помещения и недостоверно определил техническое состояние конструктивных элементов объекта; нецелесообразно применен метод дисконтирования; неправомерно не принята во внимание отделка помещения в качестве единицы для сравнения; размер корректировок, используемый оценщиком при сравнении, существенно занижен и не отражает реальных показателей рынка; информация о затратах на содержание объекта оценки не соответствует действительности.

По результатам назначенной судом экспертизы составлено заключение эксперта N 1-2011, согласно которому отчет N 219/07/10 не соответствует действующему законодательству и стандартам в области оценочной деятельности; стоимость помещения N 54 по адресу: ЗАТО г. Железногорск, г. Железногорск, ул. Маяковского, д. 1, составляет 1 259 268 руб., включая НДС.

Ссылаясь на необходимость урегулирования разногласий по преддоговорному спору и установление условий , касающихся цены выкупаемого имущества, по которым стороны не достигли соглашения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы представителей истца арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона от 24.07.2007 N209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации», основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:

1) развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

2) обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

3) обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;

4) оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

5) увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

6) обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

7) увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

8) увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Статьей 18 данного Федерального закона определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.