• по
Более 58000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2012 года Дело N А33-9438/2011

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2012 года.

В полном объеме решение изготовлено 31 января 2012 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Е.А. Ивановой, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «БОН» (ИНН 2460077045,ОГРН 1062460044283)

к администрации города Красноярска (ИНН 2451000840, ОГРН 1022402655758)

о признании недействительным пункта 2.1 распоряжения от 27.04.2011 N 1299-недв в части установления цены приватизируемого имущества в размере 6 717 000 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, общество с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель»,

при участии:

представителя заявителя: Р.В. Полищук по доверенности от 22.08.2011, Д.В. Кошкина по доверенности от 20.12.2010,

представителя ответчика: Е.Ю. Глебовой по доверенности от 27.12.2011,

представителя третьего лица (ООО ТПК «Старатель»): Е.В. Тимофеевой по доверенности от 11.01.2012, О.В. Симагиновой по доверенности от 11.01.2012,

представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска: Е.А. Обедниной по доверенности от 29.12.2011 N 145,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.Э. Сницкой,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БОН» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к администрации города Красноярска о признании недействительным пункта 2.1 распоряжения от 27.04.2011 N 1299-недв в части установления цены приватизируемого имущества в размере 6 717 000 руб.

Определением от 15.06.2011 заявление принято к производству арбитражного суда.

Заявитель поддержал заявленные требования.

Ответчик требования заявителя не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Третье лицо ООО ТПК «Старатель» считает требования заявителя необоснованными.

Третье лицо Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска считает заявителя необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ООО «БОН» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1022402655758.

Между предпринимателем О.Н. Бровченко и Департаментом недвижимости администрации г. Красноярска 01.11.2003 заключен договор аренды N 8110 нежилого помещения общей площадью 171 кв. м, в том числе подвального помещения площадью 171 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118, для использования под производство кондитерских изделий, 01.11.2003 составлен акт приема-передачи нежилого помещения.

Срок действия указанного договора установлен с 01.11.2003 по 28.09.2018 включительно. Согласно договору от 17.10.2006 уступки прав и обязанностей по договору аренды индивидуальный предприниматель О.Н. Бровченко уступила обществу «БОН» права и обязанности по аренде нежилых помещений NN 61, 62 общей площадью 257,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118, принадлежащие ей на основании договора аренды N 8110 от 01.11.2003.

Дополнением от 25.08.2006 N 6 к договору N 8110 от 01.11.2003 арендодатель Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и арендатор - общество "БОН" согласовали изменения в договор в части участников договора аренды.

21 апреля 2010 года заявитель обратился в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых подвальных помещений NN 61, 62 общей площадью 257,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118, арендуемых по договору N 8110 от 01.11.2003.

Указанные обстоятельства установлены Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу N А33-10162/2010.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу N А33-10162/2010 отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в реализации ООО «БОН» преимущественного права на приобретение муниципального имущества - нежилых помещений NN 61, 62 общей площадью 257,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118, признан недействительным.

Во исполнение постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу N А33-10162/2010 ответчиком издано распоряжение от 27.04.2011 N 1299-недв «О приватизации нежилых помещений N 61, 62 по пр-ту Мира, д. 118». Согласно данному распоряжению ООО «БОН» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений N 61 общей площадью 100,2 кв. м, N 62 общей площадью 157,4 кв. м, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. Мира, д. 118 по цене 6 717 000 руб., сложившейся из:

стоимости нежилого помещения N 61 согласно отчету об оценке в размере 2 639 000 рублей;

стоимости нежилого помещения N 62 согласно отчету об оценке в размере 4 078 000 рублей.

Распоряжение опубликовано в газете «Городские новости».

По мнению заявителя, цена помещений, указанная в распоряжении администрации г. Красноярска от 27.04.2011 N 1299-недв превышает их рыночную стоимость, в связи с чем заявитель считает указанное распоряжение в части пункта 2.1, устанавливающего цену приватизируемого имущества в размере 6 717 000 руб., незаконным и нарушающим его права и законные интересы.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Суд полагает, что оспариваемое распоряжение в части установления цены приватизируемого имущества в размере 6 717 000 руб. не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя на основании следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей установлены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 2).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ответчик, а также третьи лица - ООО ТПК «Старатель» и Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска ссылаются на то, что отчеты об оценке объектов недвижимости, на которых основано оспариваемое распоряжение, составлены в соответствии с требованиями статей 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно отчетам NN 01-054, 01-055 составленным ООО ТПК «Старатель» 05.04.2011 рыночная стоимость нежилого помещения N 61 составляет 2 639 000,00 руб., нежилого помещения N 62 - 4 078 000,00 руб. Общая стоимость помещений составила 6 717 000,00 руб.

ООО «БОН» считает, что отчеты ООО «ТПК «Старатель» об оценке помещений 61 и N 62 по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, д. 118 не соответствуют действующему законодательству Российской Федерации.

Для определения рыночной стоимости спорных помещений заявитель обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Региональный институт оценки и управления недвижимостью» (далее - ООО «РИОиУН»). В соответствии с отчетом N ОК1157 оценщика ООО «РИОиУН» А.Г. Козлова по состоянию на 15.05.2011 рыночная стоимость спорных помещений составила 4150500 руб. (помещение N 61 общей площадью 100,2 кв. м - 1614400 руб., помещение N 62 общей площадью 157,4 кв. м - 2536100 руб.

Учитывая значительную разницу в рыночной стоимости спорных помещений, указанной в отчетах об оценке, выполненных специалистами-оценщиками ООО ТПК «Старатель» и ООО «РИОиУН», судом по ходатайству заявителя определением от 14.11.2011 была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорных помещений.

В соответствии с определением от 14.11.2011, проведение экспертизы поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки «ЭКОсервис» В.А. Романовой. Перед экспертом были поставлены вопросы:

1) определить соответствие отчетов N 01-054, N 01-055 требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 N 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3), применяемым при определении рыночной стоимости недвижимых нежилых объектов;

2) определить рыночную стоимость помещений N 61 площадью 100,2 кв.м и N 62 площадью 157,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр-т. Мира, д. 118 по состоянию на 04 апреля 2011 года.

Согласно заключению эксперта В.А. Романовой от 02.12.2011 N 004, при ответе на 1 вопрос, эксперт указал на следующие недостатки отчетов об оценке NN 01-054, 01-055:

- в отчете отсутствует информация о текущем использовании объекта оценки, описание фактического состояния конструктивных элементов и инженерных коммуникаций, а также степень выполнения начатых отделочных работ (пункт 4);

- в отчете не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости (пункт 5);

- не обоснован выбор примененных оценщиком методов оценки в рамках сравнительного, доходного затратного подходов (пункты 7-9);

- в отчете в рамках затратного подхода не обоснован расчет прибыли предпринимателя (пункт 10);

- при реализации доходного подхода расчет ставки капитализации содержит расчет ставки для земельного участка, стоимость которого не определялась в рамках настоящей оценке, что не соответствует принципу достаточности (пункт 11);

- при расчете стоимости арендной платы в рамках доходного подхода не приведено описание объектов аналогов (не ясно текущее использование, содержит ли величина арендной платы НДС), что не удовлетворяет требования достаточности и достоверности (пункт 12);

- в доходном подходе не обоснован расчет переменных расходов (пункт 13);

- в рамках сравнительного подхода отсутствует описание объектов аналогов (не ясно текущее использование (назначение), содержит ли цена предложения НДС), что не удовлетворяет требования достаточности и достоверности (пункт 14);

- в расчете сравнительным подходом отсутствует обоснование корректировки на состояние (пункт 15);

- отсутствует анализ полученных результатов рыночным данным: результаты затратного подхода отличны от результатов иных подходов почти в 3 раза, и совершенно не соответствуют информации о рыночных реалиях, приведенных в разделе 5.2 отчета;

- отчет не содержит описания процедуры соответствующего согласования.

Кроме того экспертом установлены методические нарушения:

- в отчете на стр. 17 к расчету в рамках затратного подхода принят коэффициент пересчета цен 1969 года в цены 1984 г. - 1,2, при этом не указано для какой отрасли соответствует данное значение;

- при расчете затратным подходом учтен объем объекта оценки, не соответствующий данным технической документации, а именно техническому паспорту встроенного помещения от 23.03.2004;

- при расчете стоимости доходным подходом приведен неправильный расчет ставки капитализации: ошибочно не учтена компенсация за риск вложения в недвижимость;

- при определении рыночной стоимости сравнительным подходом оценщик вносит умозрительные поправки на такие показатели как удобство подъезда, наличие парковочных мест, состояние (внутреннюю отделку) без обоснования.

При этом рыночная стоимость спорных помещений определена экспертом в 4213000 руб. (нежилое помещение N 61 - 1639000 руб., нежилое помещение N 62 - 2574000 руб.).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с положениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оценка отчетов об оценке осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценив представленные доказательства в их совокупности в том числе отчеты об оценке NN 01-054, 01-055 составленные ООО ТПК «Старатель», отчет N ОК1157 оценщика ООО «РИОиУН» А.Г. Козлова, заключение эксперта от 02.12.2011 N 004, суд пришел к выводу о том, что цена помещений, указанная в оспариваемом распоряжении администрации г. Красноярска от 27.04.2011 N 1299-недв превышает их рыночную стоимость, в связи с чем суд считает, что указанное распоряжение в части пункта 2.1, устанавливающего цену приватизируемого имущества в размере 6 717 000 руб., незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя.

Суд также учитывает, что из технического заключения ООО Институт «Красноярскпромгражданпроект» от 24.05.2011 N 1-425/1 следует, что системы инженерного обеспечения (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации) на момент проведения обследованиям на объекте отсутствуют (разрушены, демонтированы) - физический износ систем инженерного обеспечения объекта обследования составляет 100 %. Функциональная пригодность систем инженерного обеспечения объекта обследования к эксплуатации оценена как 0 % (приложение N 3 к отчету N ОК1157, выполненному ООО «РИОиУН»).

Данные обстоятельства не отражены в отчетах NN 01-054, 01-055 составленных ООО ТПК «Старатель». Согласно описанию объекта оценки в отчетах NN 01-054, 01-055 (раздел 4) состояние помещений определено как удовлетворительное, на момент осмотра идет ремонт. Согласно приведенной таблице инженерное обеспечение помещений (водопровод, канализация, электроосвещение) имеются. Данные о состоянии объекта приняты в соответствии с техническим паспортом встроенных помещений, составленным по состоянию на 23.03.2004.

С учетом установленных обстоятельств по делу, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, в том числе связанные с уплатой государственной пошлины по делу, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом настоящего искового заявления составляют 2000 руб. (уплачены заявителем по платежному поручению от 24.05.2011 N 663) и подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Бон» удовлетворить.

Признать недействительным пункт 2.1 распоряжения администрации г. Красноярска от 27.04.2011 N 1299-недв в части установления цены приватизируемого имущества-нежилых помещений N 61, N 62 общей площадью 100,20 кв.м. и 157,40 кв.м. соответственно, расположенных по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, д. 118 в размере 6 717 000 рублей, сложившейся из рыночной стоимости нежилого помещения N 61 в размере 2 639 000 рублей, нежилого посещения N 62 -в размере 4 078 000 рублей.

Заявление проверено на соответствие Закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Закону «Об оценочной деятельности».

Обязать администрацию г. Красноярска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Бон», установив цену приватизируемого имущества по цене определенной на основании экспертизы, а именно: в размере 4 213 000 рублей, в том числе нежилое помещение N 61 в размере 1 639 000 рублей, нежилое помещение N 62 - 2 574 000 рублей.

В порядке распределения судебных расходов взыскать с администрации г. Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бон» 2000 рублей, уплаченных по платежному поручению от 24.05.2011 N 663.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный через Арбитражный суд Красноярского края.

     Судья
Е.А.Иванова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А33-9438/2011
Принявший орган: Арбитражный суд Красноярского края
Дата принятия: 31 января 2012

Поиск в тексте