А33-5715/2012 от 22 октября 2012

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2012 года Дело N А33-5715/2012

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 октября 2012 года. В полном объёме решение изготовлено 22 октября 2012 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Ермаковой И.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Форт-Нокс» (ИНН 2460027862, ОГРН 1022401794898, г.Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью «М2» (ИНН 2221119657, ОГРН 1062221055830, Республика Алтай, г.Горно-Алтайск, дата регистрации 27.07.2006)

об обязании освободить и возвратить объекты недвижимого имущества,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Главного управления МЧС России по Красноярскому краю,

в присутствии в судебном заседании:

от истца: Подлевской Е.В. - представителя по доверенности от 28.06.2012,

от ответчика: Судаковой Ю.В. - представителя по доверенности от 20.01.2011,

от третьего лица: Муравьева А.А. - представителя по доверенности N 13-5-686 от 23.01.2012,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лапиным А.Г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Форт-Нокс» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «М2» об обязании освободить и возвратить нежилое здание, назначение: нежилое, 2-х этажное, общая площадь 2062,9 кв.м., инв. N 27035, лит. В, В1, В2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, ул. Взлетная, зд. 55а; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 11542 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 55а, стр. 1, кадастровый номер 24:50:0400130:73 (ранее N 24:50:04130:0073).

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 28.04.2012 возбуждено производство по делу.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 25.07.2012 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «М2» об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края.

В судебном заседании 18.09.2012 представитель истца представил в материалы дела письменное уточнение исковых требований, просит обязать ответчика освободить и возвратить нежилое здание, назначение: нежилое, 2-х этажное, общая площадь 2062,9 кв.м., инв. N 27035, лит. В, В1, В2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, ул. Взлетная, зд. 55а, а также земельный участок кадастровый номер ранее N 24:50:04 130:0073.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Спор рассматривается с учетом уточнения исковых требований.

Определением от 18.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ГУ МЧС Росси по Красноярскому краю.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора в материалы дела отзыв на иск не представило.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на иск, в котором с исковыми требованиями не согласен, по следующим основаниям:

- как усматривается из предписания, выявленные проверкой нарушения пожарной безопасности должны быть устранены в срок до 01.02.2013. Предписание не содержит запрета эксплуатации объекта или указания расторгнуть договора аренды.

- таким образом, предписанием установлена обязанность арендодателя выполнить ремонтные работы для устранения выявленных нарушений.

- истец, ссылаясь на необходимость проведения капитального ремонта, требования различных СанПин, регламентов, норм о пожарной безопасности считает невозможным использование арендуемого здания в соответствии с целевым назначением.

- объект, неограниченный в обороте не смотря на указание цели в договоре может использоваться и для иных целей если эти цели не нарушают закон и законные интересы арендодателя.

- выявленные нарушения могут быть устранены в срок не более чем 3 месяца в нерабочее время в отсутствии покупателей.

- в договоре стороны не согласовывали возможность досрочного расторжения договора аренды помещения в связи необходимостью капитального ремонта или в связи с вынесением органа пожарного надзора предписания об устранении выявленных нарушений.

- указанные истцом обстоятельства о нарушении арендатором условий договора в уточненном исковом заявлении о виновных действиях арендатора, неисполнении условий договора, проведении самовольной реконструкции объекта аренды повлекшие приведение здания в ненадлежащее состояние и вынесение предписания органом пожарного надзора не соответствует действительности, фактическим обстоятельствам и не подтверждается материалами дела.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ООО «Меркурий» (арендодатель) и ООО «Торговая Сеть «КАРАВАЙ» (арендатор) подписан договор аренды здания от 18.06.2008, согласно пункт 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование отдельно стоящее двухэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 55 «А», общей площадью 2062,9 кв.м.

Между сторонами подписан акт приема-передачи здания в аренды от 19.06.2008.

Договор аренды здания от 18.06.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 25.06.2008.

25.12.2008 между ООО «Меркурий» (арендодатель), «Торговая Сеть «КАРАВАЙ» (арендатор) и ООО «М2» (новый арендатор) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания от 18.06.2008, согласно которому арендатор передает новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды здания от 18.06.2008 в полном объеме и на условиях, существующих на момент заключения соглашения.

Соглашение от 25.12.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания от 18.06.2008 зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 16.01.2009.

06.07.2012 между ООО «Меркурий» (продавец) и ООО «Форт-Нокс» (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком.

ООО «Форт-Нокс» на праве собственности принадлежит нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2062,9 кв.м., инв. N 27035, лит. В,В1, В2, расположенного по объекту: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, зд.55 «А» (свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010 серии 24ЕИ N 758872).

ООО «Форт-Нокс» на праве общей долевой собственности (21/25 доли) принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий, общей площадью 11 542 кв.м., расположенного по объекту: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 55 «А», ул. Взлетная, 55 «А», строение 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010 серии 24ЕИ N 758873).

В материалы дела представлено распоряжение (приказ) Отдела надзорной деятельности по г. Красноярску Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Красноярскому краю N 2162 от 26.12.2011 о проведении внеплановой выездной проверки в отношении ООО «Форт-Нокс», с целью пресечения нарушений требований пожарной безопасности, создающих угрозу причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде в помещениях магазина «Практика», расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 55 «А», ул. Взлетная, 55 «А»,строение 1.

ООО «Форт-Нокс» выдано предписание N 2162/1/1-11 по устранению нарушений требований пожарной безопасности, со сроком устранения 01.02.2013.

01.02.2012 Отделом надзорной деятельности по г. Красноярску Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Красноярскому краю в отношении ООО «Форт-Нокс» составлен акт проверки N 2162.

ООО «Форт-Нокс» уведомило ООО «М2» о прекращении договора аренды с 01.02.2012, в связи с необходимостью проведения реконструкции здания и последующего капитального ремонта, для подписания акта приема-передачи представитель ООО «М2» не явился (акт об отказе в подписании акта приема-передачи здания от 20.03.2012).

На основании изложенного, общество с ограниченной ответственностью «Форт-Нокс» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском, просит обязать ответчика освободить и возвратить нежилое здание, назначение: нежилое, 2-х этажное, общая площадь 2062,9 кв.м., инв. N 27035, лит. В, В1, В2, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, ул. Взлетная, зд. 55а, а также земельный участок кадастровый номер ранее N 24:50:04 130:0073.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Проанализировав условия договора аренды здания от 18.06.2008 и соглашения от 25.12.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания от 18.06.2008, учитывая согласование сторонами при их заключении существенных условий и факт государственной регистрации договора аренды и соглашения, суд пршел к выводу о соответствии последних требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании их заключенными.

Договор может быть расторгнут при его существенном нарушении другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Часть первая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации определены последствия изменения или расторжения договора, на основании указанной статьи при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из материалов дела следует, что ООО «Форт-Нокс» и общество с ограниченной ответственностью ООО «М2» соглашение о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания от 18.06.2008 не подписывали, акт возвращения помещения из аренды не оформляли.

Односторонний отказ от договора по инициативе одной из сторон без уважительных причин возможен только в случае, когда возможность такого беспричинного отказа предусмотрена законом.

Статьями 619 и 620 ГК РФ прямо предусмотрено право сторон установить в договоре аренды иные основания, при которых возможно досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Такие основания могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Истцом не представлены доказательства наличия оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.