АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 28 июня 2010 года Дело N А51-3492/2010

Резолютивная часть решения объявлена 25.06.2010. Полный текст решения изготовлен 28.06.2010 г.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кузнецовой Л.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Подолян Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа к ООО Константа о взыскании 1932779 рублей 45 копеек, встречный иск ООО «Константа» к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа о признании помещения непригодным для использования,

при участии от истца - Тимохова Л.Н. по доверенности N 11/03-15 от 10.02.2010 (сроком действия до 31.12.2010), удостоверение N 29 от 24.02.2010; от ответчика - Тимофеева С.В. по доверенности б/н от 26.03.2010 (сроком действия один год), удостоверение N 1121 от 01.04.2004; установил: Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Константа» о взыскании 1 932 779 рублей 45 копеек, в том числе 1256835 рублей 25 копеек задолженности по договору аренды объекта нежилого фонда N 010/04 от 08.09.2004 года и 675 944 рублей 20 копеек пени по за период с 01.02.2007 по 31.10.2007 год.

В судебном заседании 06.05.2010 г. ООО «Константа» обратилось со встречным иском к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа о признании непригодным для целевого использования под административно-торговый центр в период с 01.09.2004 г. по 01.01.2005 г. переданное ООО «Константа» по договору аренды N 010/04 от 08.09.2004 г. нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2020,50 кв.м. (Лит. А), находящееся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, переулок Крупской, 6 и с 01.01.2008 г. по 01.01.2008 г. часть нежилого двухэтажного здания, общей площадью 1212,10 кв. м. (Лит. А), находящееся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, переулок Крупской, 6.

В судебном заседании 24.06.2010 г. в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 25.06.2010 г. до 13 часов 30 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем судебном составе с участием прежних представителей сторон.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, настаивает на их удовлетворении. Вместе с тем просит отказать в удовлетворении встречных исковых требований в силу их незаконности и необоснованности.

В свою очередь, ответчик с предъявленными исковыми требованиями не согласен, считает их не подлежащими удовлетворению. На встречных исковых требованиях настаивает в полном объеме, просит их удовлетворить.

Судом установлено, что 08.09.2004 г. между Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее по тексту - УИО администрации Уссурийского ГО) (арендодатель) и ООО «Константа» (арендатор) заключен договор N 010/04 на аренду объекта нежилого фонда (далее по тексту - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил во временное пользование нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2020,50 кв. м. (Лит. А), находящееся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, переулок Крупской, 6 для использования под административно-торговый центр. Срок аренды установлен с 01.09.2004 г. по 31.08.2014 г.

Согласно п. 3.1 договора за пользование объектом арендатор своевременно оплачивает арендную плату в общей сумме: 710707 рублей 07 копеек в год (с учетом НДС), согласно прилагаемого расчета. В случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3 % задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 2.2.2 договора аренды обязанностью арендодателя является проведение капитального ремонта арендуемого объекта в соответствии с нормами СНИП, связанный с общим капитальным ремонтом дома.

Пунктом 5.2 договора аренды стороны предусмотрели, что расходы арендатора, понесенные на капитальный ремонт арендуемого объекта, засчитываются в счет арендной платы при условии согласования проведения ремонта с главой муниципального образования и предоставления документов определенных решением Думы от 28.02.2001г. N 127.

Арендуемое здание было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений от 08.09.2004 г., в котором содержалось описание состояния передаваемого объекта, в том числе установлено, что: отопление находится в нерабочем состоянии, отсутствуют трубы и радиаторы отопления; системы водопровода и канализации находятся в нерабочем состоянии, отсутствуют трубы и сантехническое оборудование; система электроосвещения неисправна, силовое электрооборудование отсутствует; оконные блоки - состояние удовлетворительное, внутренние рамы отсутствуют, окна не остеклены, не зарешечены; дверные проемы - состояние ветхое, двери наружные - ветхие, межкомнатные двери отсутствуют; потолок и стены - окрашены, местами разрушены, на втором этаже имеются следы затекания, в бытовых помещениях кафель на стенах местами разрушен; пол бетонный, покрытие - оргалит, находится в ветхом состоянии; в бытовых помещениях пол покрыт метлахской плиткой, которая местами разрушена; бетонные площадки перед входными дверями местами разрушены; кровля - покрытие рулонное, имеются дутыши, местами разрушена цементная стяжка.

Дополнительными соглашениями к договору аренды от 01.04.2006 г., от 03.09.2007 г. стороны вносили изменения в договор аренды, в том числе изменяли размер годовой арендной платы: 1436179 рублей 26 копеек по соглашению от 01.04.2006 г. и 1936574 рублей 36 копеек по соглашению от 03.09.2007 г.

Используя арендованное помещение, ответчик произвел капитальный ремонт арендуемого имущества на общую сумму 2000000 рублей, которая в соответствии с постановлением N 187 от 20.06.2005 г. Комитета по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа была принята к зачету в счет арендной платы по договору аренды.

Вместе с тем, в результате использования арендованного имущества у ООО «Константа» образовалась задолженность по арендной плате в размере 1256835 рублей 25 копеек, которая не была погашена в добровольном порядке. Данное обстоятельство послужило основанием для начисления ответчику пени и обращении с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

В то же время, ООО «Константа» полагая, что переданное по договору аренды имущество было непригодным для эксплуатации по целевому назначению - административно-торговый центр в период осуществления капитального ремонта с 01.09.2004 г. по 01.01.2005 г., а также его части в последующий период действия договора аренды с 01.01.2005 г. по 01.01.2008 г., обратилось со встречным иском в Арбитражный суд Приморского края.

Изучив и исследовав материалы дела, заслушав доводы, пояснения и возражения сторон по иску и встречному иску, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда». В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи помещений от 08.09.2004 г. следует, что стороны договора аренды оговорили недостатки передаваемого в аренду здания, при этом данное обстоятельство при заключении договора аренды было учтено при согласовании сторонами размера арендной платы подлежащей оплате арендатором. Статьей 612 ГК РФ предусмотрена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества , которые не были оговорены и обнаружены сторонами при заключении договора аренды, однако поскольку ответчик знал о состоянии передаваемого имущества в момент заключения договора аренды и, не смотря на это, заключил договор аренды с истцом, то у суда отсутствуют правовые основания для признания того обстоятельства, что переданное в аренду имущество, по своим техническим свойствам не отвечало целевому назначению, указанному в договоре аренды. Факт проведения капитального ремонта ответчиком в переданном в аренду здании не отрицается истцом и размер понесенных арендатором затрат согласован арендодателем в сумме 2000000 рублей, что подтверждается постановлением Комитета по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа от 20.06.2005 г. N 187. Указанные затраты ответчика были зачтены при расчете арендной платы за пользование имуществом в порядке п. 5.2 договора аренды.

При этом, поскольку стороны не предусмотрели в договоре аренды, а также не пришли к обоюдному согласию при согласовании зачета понесенных затрат на капитальный ремонт здания в счет арендной платы, вопроса о порядке внесения арендных платежей в период проведения капитального ремонта, то оснований для не взыскания арендной платы за период пользования спорным зданием во время проведения капитального ремонта не имеется.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования ООО «Константа» о признании непригодным для целевого использования под административно-торговый центр в период с 01.09.2004 г. по 01.01.2005 г. переданное ООО «Константа» по договору аренды N 010/04 от 08.09.2004 г. нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2020,50 кв.м. (Лит. А), находящееся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, переулок Крупской, 6 и с 01.01.2008 г. по 01.01.2008 г. часть нежилого двухэтажного здания, общей площадью 1212,10 кв. м. (Лит. А), находящееся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, переулок Крупской, 6, не подлежат удовлетворению. Вместе с тем, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1256835 рублей 25 копеек, начисленной за период с 01.02.2007 г. по 01.12.2007 г., по следующим основаниям.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт использования переданного в аренду здания в спорный период подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 08.09.2004 г. Доказательств возврата переданного в аренду имущества в период с 01.02.2007 г. по 01.12.2007 г. суду не предоставлено, следовательно, истец правомерно выставлял счета для внесения ответчиком арендной платы по договору аренды в этот период.

Статьей 9 АПК РФ предусмотрено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств внесения арендной платы за пользование арендованным зданием по договору аренды в период с 01.02.2007 г. по 01.12.2007 г., в связи с чем исковые требования в части взыскания суммы основного долга заявлены правомерно и подлежат удовлетворению. При этом суд отклоняет ссылку ответчика на то, что Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа является ненадлежащим истцом по делу, в виду отсутствия доказательств того, что оно является правопреемником Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования г. Уссурийск и уссурийский район.

В соответствии с постановлением главы Уссурийского городского округа от 21.04.2003 г. N 731 в Положение о Комитете по управлению имуществом администрации муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район Приморского края были внесены изменения, согласно которым, по всему тексту Положения были заменены слова «муниципальное образование г. Уссурийск и Уссурийский район» на слова «Уссурийский городской округ».

В дальнейшем, в соответствии с Положением об Управлении имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа от 15.11.2007г. N 683-НПА, было предусмотрено, что Управление имущественных отношений является функциональным органом администрации Уссурийского городского округа, имеющим статус юридического лица и осуществляющим в пределах своих полномочий управление и регулирование в сфере управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Уссурийского городского округа.

На основании Положения о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются объекты муниципальной собственности Уссурийского городского округа, утвержденного решением Думы Уссурийского городского округа от 07.09.2006 г. N 460-НПА, полномочия арендодателя при сдаче объектов муниципальной собственности Уссурийского городского округа в аренду от имени Уссурийского городского округа осуществляет Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа и средства от сдачи в аренду муниципального имущества в полном объеме поступают в местный бюджет.

В соответствии с приказом Финансового управления администрации уссурийского городского округа от 04.12.2009 г. N 60-П и на основании Порядка осуществления бюджетных полномочий администраторов бюджета Уссурийского городского округа, утвержденного распоряжением Финансового управления администрации Уссурийского городского округа от 29.12.2007 г. N 73, Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа является администратором доходов и источников финансирования бюджета Уссурийского городского округа, находящегося в ведении главного администратора. Таким образом, суд приходит к выводу, что Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа является надлежащим истцом по делу.

Кроме того истец просит взыскать с ответчика пеню в размере 675944 рублей 20 копеек, начисленную в порядке п. 3.5 договора аренды, в связи с несвоевременным внесением ответчиком арендной платы.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

Поскольку договором аренды (п. 3.5 договора) стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени за просрочку внесения оплаты в размере 0,3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, то начисленная истцом неустойка на сумму основного долга в размере 675944 рублей 20 копеек рассчитана обоснованно.

Произведенный истцом расчет неустойки судом проверен и является верным, однако, учитывая конкретные обстоятельства дела, в том числе то, что истец на протяжении длительного срока не предпринимал мер по взысканию задолженности и не обращался за судебной защитой по ее взысканию, а также то, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства ответчиком, суд считает возможным применение в отношении неустойки, начисленной истцом, статьи 333 ГК РФ, и уменьшить ее размер до 30 % от заявленной суммы. Таким образом, размер пени подлежащей взысканию уменьшен судом до 202783 рублей 20 копеек.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Константа» в пользу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа 1459618 (один миллион четыреста пятьдесят девять тысяч шестьсот восемнадцать) рублей 45 копеек, из которых 1256835 (один миллион двести пятьдесят шесть тысяч восемьсот тридцать пять) рублей 25 копеек составляет сумма основного долга и 202783 (двести две тысячи семьсот восемьдесят три) рубля 20 копеек - пеня. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Константа» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 32327 (тридцать две тысячи триста двадцать семь) рублей 79 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его вынесения в порядке главы 34 АПК РФ и в Федеральный арбитражный суд в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в порядке главы 35 АПК РФ.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка