АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 19 июля 2010 года Дело N А56-48184/2009

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2010 года. Полный текст решения изготовлен 19 июля 2010 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Рагузиной П.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ковалевой А.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ТСЖ «Разъезжая 33»

ответчик: КУГИ

третьи лица:

1. УФРС

2. ОАО «Специализированное ремонтное управление N 2» о признании права общей долевой собственности

при участии от истца: Петрушина А.В. (доверенность от 12.05.2010) от ответчика: не явился (извещен) от третьих лиц: 1. не явился (извещен под роспись представителя в протоколе судебного заседания от 31.05.2010), 2. не явился (извещен)

установил:

Товарищество собственников жилья «Разъезжая 33» (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании права общей долевой собственности собственников помещений жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Разъезжая, дом 33, лит. А, на помещение 4-Н, 5-Н в указанном доме (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС) и открытое акционерное общество «Специализированное ремонтное управление N 2» (далее - Общество).

В отзыве и письменных пояснениях на исковое заявление КУГИ просил отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на следующее: право собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение возникло в соответствии с пунктом 1 приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, внесение нежилых помещений 4-Н, 5-Н в реестр собственности Санкт-Петербурга подтверждается распоряжением КУГИ от 22.06.1998 N 839-р; отнесение помещения к общему имуществу многоквартирного дома законодатель не связывает с его нахождением на том или ином этаже, а с назначением этого помещения; решение вопроса о том, является ли спорное помещение общим имуществом дома, зависит не только от наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности его использования в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению, которое заключается в обслуживании других помещений жилого дома и характеризуется отсутствием возможности самостоятельного использования такого имущества; между тем помещение 4-Н, 5-Н сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости с присвоением кадастрового номера как вторичному объекту недвижимости, которое имеет элементы благоустройства; в соответствии с карточкой на домовладение, экспликацией помещений их целевое назначение определено как конторское, согласно справке ПИБ Центрального района спорное помещение длительное время использовалось под иные цели, чем обслуживание многоквартирного дома, то есть использовалось в целях, не связанных с эксплуатацией дома; согласно той же справке технологических помещений, обслуживающих дом в целом, в помещении нет; из представленных в материалы дела документов технической инвентаризации следует, что спорное помещение 4-Н, 5-Н расположено не в техническом, а в цокольном этаже; кроме того, согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав; в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном доме; таким образом, в процессе создания товарищества собственников жилья к последнему не переходят имущественные права собственников помещений; следовательно, Товарищество не является надлежащим истцом по указанному делу.

Кроме того, КУГИ заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Определением от 21.12.2009 производство по делу было приостановлено в связи с назначением арбитражным судом по ходатайству истца строительно-технической экспертизы.

После того как в арбитражный суд поступило экспертное заключение Государственного учреждения Министерства юстиции Российской Федерации «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы» от 23.03.2010 N 41/12-3 определением от 05.04.2010 производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании 31.05.2010 представитель Товарищества поддерживал иск, а представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель УФРС оставил вопрос на усмотрение суда.

В связи с необходимостью истребования дополнительных документов у Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и администрации Центрального района Санкт-Петербурга рассмотрение дела было отложено на 12.07.2010.

В судебное заседание 12.07.2010 явился только представитель Товарищества.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обозрев подлинники документов в обоснование доводов и возражений, а также заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Товарищество создано в соответствии с решением от 06.12.2005 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по улице Разъезжая, дом 33 (протокол N 1), зарегистрировано 01.08.2006 как объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Разъезжая, дом 33, лит. А, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в названном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, реализации собственниками жилых и нежилых помещений права владения, пользования и распоряжения в установленных законодательством пределах общим имуществом в многоквартирном доме.

Помещение 4-Н, 5-Н, расположенное в жилом доме 33 по улице Разъезжая в Санкт-Петербурге, включено в Реестр собственности Санкт-Петербурга.

По сведениям УФРС, в отношении помещения 4-Н, 5-Н площадью 187,9 кв.м зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга (т. 1, л.д. 23).

Товарищество, считая, что помещение 4-Н, 5-Н предназначено для обслуживания других помещений дома, относится к общему имуществу дома, в связи с чем не может находиться в собственности Санкт-Петербурга, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

До вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации понятие общего имущества содержалось в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», согласно статьям 1, 7 которого общим имуществом являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Исходя из данных положений законов, к общему имуществу дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное назначение. Наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, не является достаточным основанием для признания помещения, в котором это оборудование находится, общим имуществом дома.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила). Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Согласно пункту 4 Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.

По данным филиала Санкт-Петербургкого государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - проектно-инвентаризационного бюро Центрального района Санкт-Петербурга (далее - ПИБ Центрального района) нежилые помещения 4-Н площадью 97,11 кв.м и 5-Н площадью 90,76 кв.м, расположенные в подвале дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Разъезжая, дом 33, лит. А, зафиксированы в учетной документации с 1977 года на площади ранее числившихся квартир N 9 и 11 в связи с использованием их под контору РСУ N 35, в последующем общая площадь помещения 4-Н стала составлять 97,2 кв.м, а общая площадь помещения 5-Н - 90,7 кв.м; назначение помещения 4-Н - конторское; в августе 2000 году вторичный объект недвижимости - помещение 4-Н, 5-Н общей площадью 187,9 кв.м прошел кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:1698:0:9:5; в 2002 году учетный номер был подтвержден; согласно данным учетной документации технологических помещений (венткамер, водомеров, щитовых, лифтовых и т.д.), обслуживающих дом в целом, в помещении 4-Н, 5-Н не числится, сведений о наличии механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования в помещении нет (т. 1, л.д. 56, 69).

Согласно экспертному заключению от 23.03.2010 N 41/12-3 в подвальных помещениях 4-Н, 5-Н имеются санитарно-технические передаточные устройства (инженерные коммуникации, оборудование), обеспечивающие более одного помещения в жилом доме; с точки зрения действующих строительных норм и правил помещение 4-Н, 5-Н является частью технического этажа для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций и располагается в нижней части здания - в техническом подполье.

Однако согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

По аналогии данная правовая позиция распространяется и на технические этажи.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего.

Проведенная строительно-техническая экспертиза ответила лишь на вопросы о наличии подобных коммуникаций и оборудования в помещении, что само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из представленных в материалы дела справок ПИБ Центрального района от 28.08.2009 N 2700/01-35, от 14.10.2009 N 10800, от 29.06.2010 N 9136, нежилое помещение 4-Н, 5-Н еще по состоянию на 1977 год использовалось под контору, то есть в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, с назначением помещения - «конторское», что подтверждается также карточкой на домовладение, экспликацией помещений и свидетельствует о том, что помещение длительное время использовалось в иных целях, чем обслуживание многоквартирного дома.

Помимо того, что с 1977 года помещение использовалось как конторское, в отношении данного помещения заключались договоры аренды с различными юридическими лицами.

Поскольку к началу реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», спорное помещение было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и доказательств использования его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами истец суду не представил, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Кроме того, суд признает пропущенным истцом, не владеющий этим имуществом, трехгодичный срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.

В связи с отказом в удовлетворении иска по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Однако, поскольку в процессе рассмотрения дела выяснилось, что помещения 4-Н, 5-Н в настоящее время составляют единое помещение, истцу надлежит возвратить из федерального бюджета 2000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В иске отказать.

Возвратить товариществу собственников жилья «Разъезжая 33» из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 19.06.2009 N 52.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка