АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 июля 2010 года Дело N А56-9450/2010

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2010 года. Полный текст решения изготовлен 22 июля 2010 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Ракчеевой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ворониной С.К.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ЮЛА» (далее - Общество) к Администрации муниципального образования Назиевское городское поселение муниципального образования Кировский район Ленинградской области (далее - Администрация)

об обязании заключить договор купли-продажи встроенного нежилого помещения и признании проекта договора неподлежащим подписанию сторонами, при участии от истца: генеральный директор Вавилов А.С., решение от 06.04.2009; от Администрации: представитель Зеленая Т.Ф., доверенность от 30.06.2010, Даниленко Г.В., доверенность от 13.01.2010;

установил:

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации о признании проекта договора N 1/10 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ненадлежащим к применению и неподлежащим подписанию сторонами; обязании Администрации заключить с Обществом договор купли-продажи встроенного нежилого помещения в соответствии с действующим законодательством РФ и уменьшением стоимости объекта до реальной; обязании Администрацию заключить с Обществом договор залога встроенного нежилого помещения.

При этом Общество указало, что письмом от 11.01.2010 Администрация направила Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения, Общество дало согласие на приобретение помещения, однако выразило возражения по поводу предложенной цены и оплаты услуг независимого оценщика.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лаир» (далее - ООО «Лаир»).

В отзыве на иск Администрация просит отказать в удовлетворении заявленных требований, так как цена объекта определена на основании отчета об оценке, Общество не выразило намерение приобрести объект недвижимости в рассрочку.

С согласия представителей истца и ответчика и в отсутствие возражений ООО «Лаир» суд перешел к рассмотрению спора по существу.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, сообщил, что протокол разногласий и проект договора в адрес Администрации не направлял, какая цена объекта соответствует рыночной, не знает. Представитель Администрации просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Общество является арендатором нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кировский район, п. Назия, ул. Есенина, д. 5, на основании договора аренды от 14.12.2004 N 177/2004.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе встроенного нежилого помещения по преимущественному праву приобретения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ).

Постановлением Администрации от 11.01.2010 N 03 Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого встроенного помещения, площадью 102,4 кв. м, расположенного на первом этаже здания (номер на поэтажном плане 1-8) по адресу: Ленинградская область, Кировский район, г.п. Назия, ул. Есенина, д. 5; стоимость имущества, указанного в пункте 1, определяется на основании отчета независимой оценочной организации.

Письмом от 15.01.2010 N 20 Администрация направила Обществу постановление от 11.01.2010 и проект договора купли-продажи, а также просила сообщить в письменной форме о согласии или несогласии реализовать преимущественное право приобретения и сообщала, что представленный проект не учитывает продажу помещения в рассрочку, так как такого волеизъявления со стороны Общества не было.

Письмом от 02.02.2010 Общество сообщило Администрации о том, что несогласно с оценочной стоимостью объекта, поэтому не может подписать представленный вариант договора N 1/10, а также указало, что просит считать Общество согласным на приобретение объекта после устранения изложенных недостатков; протокол разногласий к предложенному проекту не представляет, так как проект не подписан.

Письмом от 18.02.2010 Администрация повторно направила для рассмотрения подписанный Администрацией проект договора купли-продажи с изменениями в части предоставления рассрочки платежей на три года и предложила явиться для подписания договора.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 4 этой же статьи Кодекса установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Истцом не оспаривается, что протокол разногласий к проекту договора купли-продажи N 1/10, подписанному Администрацией и направленному Обществу 18.02.2010, Обществом не составлялся. Согласно письму от 02.02.2010 Общество также не составляло протокол разногласий к первоначально представленному проекту договора купли-продажи.

Истцом самостоятельно оценка рыночной стоимости объекта не проводилась, проект договора купли-продажи с указанием цены, по которой Общество согласно приобрести спорное помещение, в адрес Администрации не направлялся.

В силу пункта 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Учитывая, что Обществом проект договоров купли-продажи, содержащего все существенные условия договора (цена имущества), и залога в адрес Администрации не направлялись, требование об обязании Администрации заключить с Обществом договор купли-продажи в соответствии с действующим законодательством и уменьшением стоимости объекта до реальной, а также договор залога должно быть оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку истец не направлял Администрации протокол разногласий с указанием реальной рыночной стоимости объекта, оснований рассмотреть настоящее дело как преддоговорный спор, связанный с определением цены приобретаемого имущества, у суда не имеется.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Учитывая, что в постановлении от 11.01.2010 N 03 цена объекта не указана, вопрос о достоверности оценки может быть рассмотрен в порядке рассмотрения преддоговорного спора.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены способы защиты гражданских прав. Поскольку проект договора является офертой, с которой Общество могло согласиться или выразить возражения по условиям, изложенным в оферте, путем направления протокола разногласий, требование о признании проекта ненадлежащим и неподлежащим подписанию не может быть признано надлежащим способом защиты права, направленным на восстановление прав Общества.

Также истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при определении цены оценщиком нарушены требования действующего законодательства.

При таких обстоятельствах в удовлетворении указанного требования должно быть отказано.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

требование об обязании заключить договор купли-продажи и залога оставить без рассмотрения.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЮЛА» из федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка