ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2010 года Дело N А55-22609/2009
г. Самара
Резолютивная часть постановления объявлена 6 июля 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 июля 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Морозова В.А.,
судей Терентьева Е.А., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сауниной Ю.Н.,
с участием:
от истца - Голенцов Е.А., представитель (доверенность от 24.08.2009 г.);
от ответчика - Вадченко А.В., гл. специалист отдела правового взаимодействия правового департамента (доверенность N 5780/1 от 28.12.2009 г.) (до объявления перерыва), Рассказчикова А.Ю., гл. специалист отдела правового взаимодействия правового департамента (доверенность N 5775/1 от 28.12.2009 г.) (после окончания перерыва);
от ЗАО «Гилея» - Голенцов Е.А., представитель (доверенность от 13.01.2010 г.);
в отсутствие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 июня - 6 июля 2010 года в зале N 3 помещения суда апелляционные жалобы Мэрии городского округа Тольятти и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 февраля 2010 года по делу NА55-22609/2009 (судья Каленникова О.Н.)
по иску общества с ограниченной ответственностью «Предприятие КВАРЦ», Самарская область, г. Тольятти,
к Мэрии городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,
третьи лица:
- Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, г. Самара,
- закрытое акционерное общество «Гилея», Самарская область, г. Тольятти,
о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Предприятие КВАРЦ» (далее - ООО «Предприятие КВАРЦ», истец), руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Мэрии городского округа Тольятти (далее - Мэрия, ответчик) о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - здание/помещение, литера А3, готовностью 83%, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, 22.
Определением суда от 22.01.2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне ответчика - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области (далее - ТУ Росимущества по Самарской области), на стороне истца - закрытое акционерное общество «Гилея» (далее - ЗАО «Гилея»).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.02.2010 г. исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал за ООО «Предприятие КВАРЦ» право собственности незавершенный строительством объект недвижимости - здание/помещение, литера А3, готовностью 83%, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, 22.
Мэрия с решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права.
Мэрия считает, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, расположен внутри дворов многоквартирных домов NN 2, 4, 6 по ул.Свердлова в г. Тольятти и отнесен к территориальной зоне Ж-4. Строительство гостиниц в данной территориальной зоне является условно разрешенным видом использования земельных участков, и предоставление разрешения на указанный вид использования земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то есть с обязательным обсуждением данного вопроса на публичных слушаниях.
Однако истцом при возведении самовольной постройки разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка получено не было, в результате чего были нарушены права и законные интересы правообладателей смежных земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе граждан, проживающих в вышеуказанных многоквартирных домах, что в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку.
Кроме того, по мнению Мэрии, требования о соответствии (несоответствии) целевого назначения земельного участка и его разрешенного вида использования, а также требования о соответствии постройки градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным нормам и правилам обязательны, в том числе и для объектов незавершенных строительством.
ТУ Росимущества по Самарской области также не согласилось с решением суда первой инстанции от 24.02.2010 г. и подало апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы третье лицо ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушение норм материального и процессуального права. Считает, что истцом не представлены документы по строительству и проектированию здания, а также заключения экспертных организаций, подтверждающие, что самовольная постройка не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Мэрия и ТУ Росимущества по Самарской области отзывы на апелляционные жалобы друг друга не представили.
В судебном заседании представители Мэрии доводы, изложенные в апелляционных жалобах, поддержали и просили их удовлетворить.
ТУ Росимущества по Самарской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
Истец и ЗАО «Гилея» отзывы на апелляционные жалобы не представили. В судебном заседании представитель истца и ЗАО «Гилея» с доводами жалоб не согласился и просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ТУ Росимущества по Самарской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
В связи с отпуском судьи Балашевой В.Т., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело до отложения судебного разбирательства, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена ее замена на судью Терентьева Е.А., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании 29.06.2010 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 15 час. 50 мин. 06.07.2010 г. Сведения о времени и месте продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционных жалобах Мэрии и ТУ Росимущества по Самарской области, заслушав выступления присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра города Тольятти N 2588-1/10-00 от 02.10.2000 г. ООО «Предприятие КВАРЦ» принадлежит 18816/50905 доли в праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком общей площадью 6483 кв. м (в том числе: 1999 кв. м - под зданиями; 4484 кв. м - для санитарного содержания), предоставленным для дальнейшей эксплуатации части здания АТС-36, расположенным по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Свердлова, 22 (т. 1, л.д. 48, 49; т. 2, л.д. 3).
Согласно техническому паспорту здания/помещения АТС-36 в т.ч. литера А3 - незавершенное строительство, расположенного по адресу: Самарская область, Автозаводский район, г. Тольятти, ул. Свердлова, N 22 (составленному 14.04.2009 г. муниципальным предприятием городского округа Тольятти «Инвентаризатор»), здание имеет поэтажную площадь 10335,2 кв. м, площадь застройки 2261,1 кв. м, состоит из следующих частей: литера А (1991 года постройки, число этажей - 5); литера А1 (1991 года постройки, число этажей - 2); литера А2 (1991 года постройки, число этажей - 2); литера А3 (год постройки не указан, число этажей - 5, степень готовности - 83%); литера Г (навес); литера а (тамбур); литера а1 (тамбур) (т. 1, л.д. 9-28).
Как указало ЗАО «Гилея», возведенный истцом объект представляет собой пристрой гостиницы к нежилому помещению - ресторану «Эффект» (литеры А, А1, А2; 1 этаж: 6а, 7а, 7Б; 2 этаж: комнаты NN 37-67) площадью 573,20 кв. м, расположенному по адресу: Самарская область, Автозаводский район, ул. Свердлова, д. 22, который принадлежит на праве собственности ЗАО «Гилея» (т. 2, л.д. 20, 57).
Как следует из заключения, выданного ООО «Стройпроект», строительство незавершенного строительством объекта (инв. N 866, литера А3) начато в 2003 году.
На данном этапе выполнены следующие виды работ: несущий каркас, наружное стеновое ограждение, лестничные марши, перекрытия всех этажей, основной объем внутренних перегородок, покрытие и кровля, оконные блоки; фундаментная плита, фундамент, колонны, перекрытия и покрытия, выполнены в монолитном варианте, что в целом представляют собой жесткий монолитный диск; общий объем выполненных строительно-монтажных работ составляет ориентировочно 83-85%; незавершенный строительством объект находится в работоспособном состоянии (п. 8.4. ТСН 13-10-2001- Самарской обл.) и какого-либо влияния на жизнь и здоровье граждан не оказывает.
Для сдачи объекта в эксплуатацию необходимо выполнить следующие виды работ: частично внутренние перегородки, полы, дверные блоки, ограждение лестничных маршей, частично штукатурные работы, отделка помещений, оформление подоконников, главный вход, оформление цокольного этажа, благоустройство территории и внутреннего инженерного обеспечения (инженерные сети) (т. 1, л.д. 29-47).
Таким образом, из технического паспорта, заключения ООО «Стройпроект», других материалов дела следует, что истец за свой счет осуществил строительство части здания/помещения АТС-36, обозначенной литерой А3, общей площадью по внутреннему обмеру 2964, 9 кв. м, количеством этажей - 5, степенью готовности - 83%, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, 22.
Полагая, что возведенный объект является самовольной постройкой и в настоящее время не представляется возможным произвести государственную регистрацию права собственности на данный объект недвижимости во внесудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.
Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Из указанных правовых норм следует, что для осуществления строительства спорного объекта недвижимости истец должен был получить разрешение на строительство в установленном законом порядке.
Между тем строительство спорного объекта недвижимости произведено истцом без получения разрешения на строительство.
Согласно пункту 2 статьи 260, пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков.
Как следует из материалов дела и не опровергнуто истцом, земельный участок предоставлен истцу для дальнейшей эксплуатации части здания АТС-36, то есть для целей, не связанных со строительством.
Постановление мэра города Тольятти N 2588-1/10-00 от 02.10.2000 г. не предусматривает предоставление земельного участка под строительство спорного объекта недвижимости.
Таким образом, решение о предоставлении истцу земельного участка под строительство спорного объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченным органом не принималось.
Из материалов дела также усматривается, что видом разрешенного использования земельного участка, на котором истцом осуществлено строительство спорного объекта недвижимости, является эксплуатация части здания АТС-36 по ул. Свердлова, 22, в квартале 10 Автозаводского района.
При этом доказательств принятия главой местной администрации решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» истцом не представлено.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что истец предпринимал меры по выполнению инженерных изысканий, подготовке и согласованию проектной документации со всеми заинтересованными организациями, получению положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в порядке, предусмотренном статьями 47-49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что спорный объект недвижимости создан истцом на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и без получения на это необходимых разрешений, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации данный объект является самовольной постройкой.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (третий абзац пункта 3 названной статьи).
