ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 августа 2010 года Дело N А12-25180/09

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2010 года Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2010 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Жаткиной С. А., судей Грабко О.В., Камериловой В. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Евсигнеевой С.В.,

при участии в судебном заседании представителя ответчика - Пригарина Д.В. по доверенности N01-399юр от 12.03.2008,

рассмотрев апелляционные жалобы Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда, общества с ограниченной ответственностью «ЛОТУС» (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.04.2010 по делу N А12-25180/2009, (судья Суханова А.А.), по иску общества с ограниченной ответственностью «ЛОТУС» (г.Волгоград) к Департаменту муниципального имущества администрации г.Волгограда (г.Волгоград,)

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Строп» (г.Камышин Волгоградской области)

о признании недействительным в части договора купли-продажи объекта муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛОТУС» (далее ООО «Лотус») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда о признании недействительным в части определения рыночной стоимости в размере 7 704 000 руб. без учета НДС пункта 1.3. договора N123 купли -продажи объекта муниципального имущества от 13.08.2009г. и признании сделки заключенной по цене, определенной судом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Строп» (далее ООО «Агентство недвижимости «Строп»)

ООО «Лотус» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено об изменении исковых требований.

Заявление судом первой инстанции отклонено, поскольку истцом фактически заявлены новые требования.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.04.2010 первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда, ООО «Лотус», не согласившись с принятым судебным актом, обратились с апелляционными жалобами.

Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда не согласен с мотивировочной частью решения, просит ее изменить, исключив из нее вывод суда о недействительности договора купли-продажи объекта муниципального имущество от 13.08.2009 N 123в.

ООО «Лотус» просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить измененные исковые требования в полном объеме.

Представители ООО «Лотус», третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 3,5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочного представителя ответчика, апелляционный суд находит, что решение суда не подлежит отмене, апелляционные жалобы - удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Комиссией по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества принято решение о предоставлении истцу преимущественного права приобретения арендуемого встроенного нежилого помещения 1 этажа общей площадью 192,6 кв.м., расположенного по адресу г. Волгоград, Тракторозаводский район, ул. им Н. Отрады, 15 (договор аренды от 06.03.2006г. по 05.02.1011г. N«1/652-06). Решение оформлено протоколом N20 от 07.08.2009г.

Распоряжением N 616р от 11.08.2009г. утвержден план приватизации спорного нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в сумме 7 704 000 руб. (без учета НДС) - на основании отчета об оценке от 20.04.2009г. N140409/О-1, выполненного ООО «Агентство недвижимости «Строп» на основании договора N116 на оказание услуг по оценке муниципального имущества, заключенного с ответчиком 13.04.2009г. Установлен способ продажи - предоставление арендатору преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ.

Право истца на преимущественный выкуп спорного объекта недвижимости из муниципальной собственности ответчиком не оспаривалось.

В порядке реализации преимущественного права, ответчиком истцу для подписания направлен договор купли-продажи объекта муниципального имущества N1236 от 13.08.2009г. который истцом подписан без разногласий по цене спорного нежилого помещения. ( пункт 1.3. договора). Без разногласий подписаны истцом и акт приема-передачи к договору купли-продажи N1236 от 13.08.2009г., Приложение N3 к договору, определяющее график платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку объекта муниципального нежилого фонда.

24.08.2009г. истцом в Федеральной регистрационной службе Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости с обременением - ипотека в силу закона.

Впоследствии, по заказу истца, обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, являвшегося предметом договора N1236 от 13.08.2009. Согласно отчета N3838 от 27.11.2009 рыночная стоимость встроенного помещения общей площадью 192,6 кв.м. с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составляет 7 144 000,00 руб.

ООО «Лотус» полагая, что определенная ООО «Агентство недвижимости «Строп» цена спорного объекта недвижимости не является рыночной стоимостью и значительно завышена, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, принимая оспариваемое решение, пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи объекта муниципального имущества N1236 от 13.08.2009г., заключенного между ООО «Лотус» и Департаментом муниципального имущества Волгограда.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда правомерными по следующим основаниям.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и его цене. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как следует из материалов дела, по ходатайству истца назначена экспертиза на вопрос определения рыночной стоимости спорного имущества, производство которой поручено Некоммерческому партнерству «Волгоградская региональная коллегия оценщиков».

Согласно заключению эксперта N 10.02.16-3/НП-Р-П от 23.03.2010г., выполненный ООО «Агентство недвижимости «Строп» отчет об оценке спорного имущества не соответствует Федеральному закону N135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки. Выявленные в отчете несоответствия требованиям Федеральным стандартам оценки N3 п. 4,15,10, N1 п. 19 повлияли на результат определения рыночной стоимости встроенного нежилого помещения. Экспертом определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 13.08.2009г. в сумме 7 660 000 руб. ( с учетом НДС) и 6 491 525 руб. 42 коп. ( без учета НДС).

Результаты экспертизы сторонами не оспорены.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку цена спорного объекта недвижимости, указанная в пункте 1.3. договора купли-продажи N1236 от 13.08.2009г. не соответствует Федеральному закону N135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, следовательно, она не может быть применена в качестве рыночной цены в соответствии с требованиями статьи 3 Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Таким образом, условие о цене по договору N1236 от 13.08.2009 сторонами в установленном законом порядке не согласовано.

Статьёй 6 Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008г. предусмотрены последствия несоблюдения требований к порядку совершения сделок по возмездному отчуждению государственного или муниципального имущества. Такие сделки, совершённые с нарушением требований названного закона, ничтожны.

Данное требование закона соответствует и нормам статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ничтожность оспариваемой сделки в части определения её цены влечёт недействительность всей сделки, поскольку данная сделка не может быть совершена в отсутствие существенного условия договора купли-продажи недвижимости о цене договора.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности договора купли-продажи объекта муниципального имущества N1236 от 13.08.2009г., заключенного ООО «Лотус» и Департаментом муниципального имущества Волгограда.

При ничтожности оспариваемой сделки не могут быть удовлетворены требования истца о признании сделки заключенной по цене, определённой судом, поскольку данный вопрос подлежит разрешению при урегулировании преддоговорного спора.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований у суда отсутствовали.

С учетом вышеизложенного, апелляционный суд находит, что доводы, приведенные заявителями жалоб, не могут являться основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 апреля 2010 года по делу N А12-25180/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка