А12-23468/09 от 13 августа 2010

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 августа 2010 года Дело N А12-23468/09

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2010 года. Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2010 года Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи В. Б. Шалкина, судей А.Н. Бирченко, В.А. Камериловой при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.Г. Успановой, при участия в заседании:

от истца ООО «Эталон» - Казаков Е.А., по доверенности от 12.12.2008 г.,

от ответчика департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда - Водопьянова Н.Н., по доверенности N 01-1376 юр, от 24.08.07 г.,

иные лица, участвующие в деле - извещены, не явились, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы:

- Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда

- Департамента финансов администрации г.Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 8 июня 2010 года по делу N А12-23468/2009, (судья Загоруйко Т.А.)

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Эталон» к Департаменту муниципального имущества администрации г.Волгограда, третьи лица: Департамент финансов администрации г.Волгограда; Администрация г.Волгограда, Закрытое акционерное общество «Отечество»,

Волгоградская торгово-промышленная палата

об урегулировании разногласий при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Эталон» обратился в суд с иском к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда об обязании заключить договор купли-продажи 203в от 06.10.09 года помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Чапаева,10, площадью 358,6 кв.м. на условиях протокола разногласий от 06.10.09, а именно: на условиях цены 8 258 474 руб.58 коп. (без НДС), 9745000 руб. с НДС.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции истец, в соответствии со ст. 49 АПК РФ, уточнив исковые требования, просил принять пункт 1.3 договора купли-продажи 203в от 06.10.09 года нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Чапаева,10, площадью 364,6 кв.м. в редакции ООО «Эталон» согласно протокола разногласий 1 от 06.10.2009 г., а именно: на условиях цены 8258474 руб.58 коп. (без НДС), 9745000 руб. с НДС.

Решением от 8 июня 2010 года арбитражный суд первой инстанции пункт 1.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества от 06.10.2009 г. N 203 между ООО "Эталон" и департаментом муниципального имущества администрации Волгограда принят в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 8 237 288 руб.14 коп. без учета НДС". Взысканы с ответчика Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эталон» в счет оплаты судебной экспертизы 70 000 руб. и расходы по оплате госпошлины 2000 руб.

Не согласившись с данным решением Департамент муниципального имущества администрации г.Волгограда и Департамент финансов администрации г.Волгограда обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами в которых просят обжалуемое решение отменить, ссылаясь на неправильное применение арбитражным судом норм материального права.

Департамент муниципального имущества администрации г.Волгограда считает, что суд первой инстанции при принятии решения не учел следующего:

в силу п. 2 ч.9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием проекта договора купли-продажи;

договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте. Оснований для заключения договора купли-продажи указанного помещения по иной стоимости ответчик не имеет в силу того, что правовым актом, устанавливающим условия приватизации конкретных объектов муниципальной собственности и их цену, является решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением Волгограда, а величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не оспорена;

при рассмотрении спора следовало назначить повторную, а не дополнительную экспертизу, проведение которой поручить иным экспертам, при назначении экспертизы судом не выяснялся вопрос о возможности оплаты проведения экспертизы истцом, заключение эксперта не содержит поставленные перед экспертом вопросы, обоснование и формулировку выводов по поставленным вопросам;

в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта - более 6 месяцев, что влечет недействительность отчета;

величина рыночной стоимости спорного имущества, определенная в отчете эксперта определена с учетом НДС, суд первой инстанции, не обладающий специальными познаниями, самостоятельно произвел расчет суммы НДС;

цена спорного имущества, определенная обжалуемым судебным актом не соответствует цене, установленной графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью спорного договора, при этом разногласий между сторонами по графику платежей не возникало;

в связи с принятием спорного условия в собственной редакции у суда первой инстанции отсутствовали основания для отнесения судебных расходов только на ответчика.

Департамент финансов администрации г.Волгограда считает, что суд первой инстанции при принятии решения не учел следующего:

заключение эксперта не содержит ссылок на конкретные нормы действующего законодательства;

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает что решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе, а апелляционные жалобы - оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, и правильно установлено судом первой инстанции в порядке реализации преимущественного права истца на выкуп объекта недвижимости из муниципальной собственности сторонами по делу ООО «Эталон» (покупатель) и ДМИ администрации г.Волгограда (продавец) со ссылкой на решение комиссии по подготовке планов приватизации (протокол 24 от 04.09.09) и нормы Федерального закона от 22.07.2008г 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", оформлен договор купли-продажи объекта муниципального имущества от 203в от 6.10.09. Согласно пункту 1.3 проекта договора, цена продажи объекта нежилого фонда составляет 10882000 руб. без учета НДС. Данная цена основана на отчете о рыночной стоимости объекта, проведенного по поручению Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда - ЗАО «Отенчество». Со стороны покупателя договор подписан с протоколом разногласий в отношении пункта 1.3. указанного договора, согласно которому покупателем предлагается установить цену продажи объекта нежилого фонда 8258474,58 рублей без учета НДС и 9745000 руб. с учетом НДС. Протоколом согласования разногласий с письмом от 02.11.09 продавцом отклонены разногласия в редакции покупателя и предложено пункт 1.3 договора принять в редакции продавца с указанием, что цена продажи объекта соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке в соответствии с Федеральным законом 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В связи с неурегулированностью пункта 1.3 договора, на основании ст.ст.426,426,445,446 ГК РФ, истец передал разногласия на рассмотрение Арбитражного суда Волгоградской области.

Доводы ответчика о том, что в силу п. 2 ч.9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием проекта договора купли-продажи, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика заключение договора купли-продажи арендуемого истцом имущества является обязательным.

Истец воспользовался своим правом и подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права на приобретение имущества, а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте. Оснований для заключения договора купли-продажи указанного помещения по иной стоимости ответчик не имеет в силу того, что правовым актом, устанавливающим условия приватизации конкретных объектов муниципальной собственности и их цену, является решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением Волгограда, а величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не оспорена, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Как уже отмечалось апелляционной инстанцией, в соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из содержания проекта договора и подтверждено сторонами на основании решения комиссии по подготовке планов приватизации (протокол N 24 от 04.09.2009 г.) и распоряжения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда N 668 р от 07.09.2009 г. утверждены планы приватизации арендуемого истцом муниципального имущества согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки, поэтому соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются.

Доводы ответчика о том, что при рассмотрении спора следовало назначить повторную, а не дополнительную экспертизу, проведение которой поручить иным экспертам, при назначении экспертизы судом не выяснялся вопрос о возможности оплаты проведения экспертизы истцом, заключение эксперта не содержит поставленные перед экспертом вопросы, обоснование и формулировку выводов по поставленным вопросам, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

В связи с наличием двух оценочных отчетов, в которых стоимость указанного выше нежилого помещения существенно разнится, истец обратился в суд первой инстанции с ходатайством о проведении по делу независимой оценочной экспертизы нежилого помещения - подвала общей площадью 364,60 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, ул. им. Чапаева, д.10, поручив проведение данной экспертизы ООО «Оценочная фирма Спектр».

Определением суда первой инстанции от 28 декабря 2009 года назначена экспертиза по вопросам соответствия отчета Закрытого акционерного общества «Отечество» требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения и определения рыночной стоимости указанного нежилого помещения.

Проведение экспертизы поручено ООО «Оценочная фирма Спектр». На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет Закрытого акционерного общества «Отечество» NО-1282 от 19.03.09 требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в том числе, установленных Федеральным законам N135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»? При наличии несоответствий отчета указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта имущества.

2. Соответствует ли отчет Волгоградской торгово-промышленной палаты N.2009/10/05-1 от 05.10.09. требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в том числе, установленных Федеральным законам N135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»? При наличии несоответствий отчета указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта имущества.

3. Какова величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости: встроенного нежилого помещения площадью 364,6 кв.м.(подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Центральный район, ул.Чапаева,10 по состоянию на 06.10.09 ?

4. Какова величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости: встроенного нежилого помещения площадью 364,6 кв.м.(подвал), расположенного по адресу: г.Волгоград, Центральный район, ул.Чапаева,10 в настоящее время (на дату проведения оценки)?

Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма Спектр» представило суду 2 заключения по судебной экспертизе: к отчету NО-1282; к отчету N2009/10/05-1, а также 2 отчета об оценке недвижимости N26 от 05.03.10. и N23 от 26.02.10.

Так как в представленных экспертом по результатам проведенной экспертизы материалах отсутствовала подписка эксперта Рогожкина Г.А. об уголовной ответственности за дачу заведомого ложного заключения по ст.ст. 307, 308 УК РФ, а на 40-ой странице отчета N23 от 26.02.10. отсутствовала дата, на которую определена рыночная стоимость, что могло привести к неоднозначному толкованию представленных экспертами документов, суд первой инстанции счел необходимым назначить по делу дополнительную экспертизу.

Определением суда от 16 апреля 2010 года по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценочная фирма Спектр».

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: