• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 августа 2010 года Дело N А57-3575/10

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2010 года. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Лыткиной О.В., судей: Александровой Л.Б., Веряскиной С.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого предприятия «Хлебосол» (г. Саратов), на решение арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2010 года

по делу N А57-3575/2010, принятое судьей Топоровым А.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого предприятия «Хлебосол» (г. Саратов), заинтересованные лица: Комитет по управлению имуществом города Саратов (г. Саратов), общество с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (г. Саратов),

о признании незаконным отказа от 03.02.2010 N05-11/828 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений общей площадью 116,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д.59/30 и обязании заключить договор купли-продажи арендуемого объекта муниципального нежилого фонда при участии в судебном заседании представителей:

от ООО ПКП «Хлебосол» - Демидова И.А. по доверенности от 23.07.2010

от Комитета по управлению имуществом города Саратова - Алакина С.О., по доверенности от 02.04.2010 N 02-08/2511,

от ООО «Волгаторг» - Краев Е.С., по доверенности от 04.05.2010,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Хлебосол» (далее ООО ПКП «Хлебосол», общество, заявитель) с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) о признании незаконным отказа от 03.02.2010 N05-11/828 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений общей площадью 116,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д.59/30 и обязании заключить договор купли-продажи арендуемого объекта муниципального нежилого фонда с предоставлением рассрочки оплаты приобретаемого объекта сроком на 5 лет.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2010 года в удовлетворении заявления Общества отказано. Суд первой инстанции, признав за ООО ПКП «Хлебосол» преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), посчитал, что передача в собственность помещений, расположенных в подвале N 1 площадью 28,0 кв.м, N2 площадью 22,3 кв.м, N3 площадью 4,7 кв.м приведет к ограничению возможности использования муниципальным образованием «Город Саратов» оставшейся части муниципального имущества - нежилого помещения N 4 площадью 30,1 кв.м, также арендуемого Обществом, но не заявляющим о его выкупе, поскольку помещение N 4 не имеет самостоятельного выхода и сопряжено проходом только с помещением N 2 площадью 22,3 кв.м.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО ПКП «Хлебосол» обратилось с апелляционной жалобой, в которой решение суда просит отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО ПКП «Хлебосол» доводы апелляционной жалобы поддержал и настаивает на ее удовлетворении.

Представители Комитета по управлению имуществом города Саратова и ООО «Волгаторг» полагают решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенных в отзывах на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г.Саратова и ООО ПКФ «Хлебосол» заключен договор аренды N066/В1 от 01.09.1995, продленный договором аренды нежилого помещения N 047/В1 от 06.04.1999. Согласно данных договоров Обществу передано во владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.Московская, д.59, общей площадью 120 кв.м.

06.04.2004 по договору аренды нежилого фонда N 134/1 ООО ПКП «Хлебосол» принял за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, расположенный по адресу: г.Саратов, ул.Московская, д. 59, подвал и первый этаж, общей площадью 131,9 кв.м сроком действия на 8 лет и 3 месяца до 01.04.2010. Обязательства по внесении арендной платы арендатором выполняются надлежащим образом.

17.12.2009 ООО ПКП «Хлебосол» обратилось в Комитет по управлению имуществом город Саратова с заявлением об оформлении договора купли-продажи арендуемых Обществом нежилых помещений площадью 116,3 кв.м, расположенных по адресу: г.Саратов, ул. Московская, д. 59/30, в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) (т.2 л.д.51).

Письмом N 05-11/828 от 03.02.2010 Комитет отказал обществу в удовлетворении вышеуказанного заявления, указав на незаключенность договоров аренды спорных нежилых помещений в виду отсутствия их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не согласившись с отказом Комитета, Общество обжаловало данный отказ в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела видно, что:

- На момент вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ (05.08.2008) арендуемое имущество непрерывно находилось во временном владении и пользовании заявителя с 2004 года, то есть, более трех лет в соответствии с договорами аренды;

- задолженность заявителя по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на момент обращения в Комитет 17.12.2009 отсутствовала, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и не отрицается Комитетом;

- площадь арендуемого обществом недвижимого имущества не превышает установленное статьей 1 Закона Саратовской области от 25.09.2008 N 242-ЗСО «О мерах по реализации в Саратовской области субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества» предельное значение площади арендуемого имущества - 1500 кв.м;

- арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, все предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия заявителем соблюдены.

Договор аренды объектов нежилого фонда N 134/1 от 06.07.2004 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 31.12.2009.

Как верно указал суд первой инстанции в силу положений части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное неустановленно законом.

В соответствии с частью 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды объектов нежилого фонда N 134/1 от 06.07.2004 заключен на срок более года, а потому считается заключенным с момента государственной регистрации УФРС по Саратовской области - 31.12.2009.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор.

Согласно пункту 1.4. договора аренды N 134/1 от 06.07.2004, условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2004.

Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что, несмотря на государственную регистрацию указанного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.12.2009, договор аренды считается заключенным с 01.01.2004 и отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова по указанному основанию является необоснованным.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии у ООО «ПКП «Хлебосол» преимущественного право на выкуп части арендуемых нежилых помещений расположенных в подвале N 1 площадью 28,0 кв.м, N2 площадью 22,3 кв.м, N3 площадью 4,7 кв.м, на том основании, что это приведет к ограничению возможности использования муниципальным образованием «Город Саратов» оставшейся части муниципального имущества - нежилого помещения N 4 площадью 30,1 кв.м, поскольку помещение N 4 не имеет самостоятельного выхода и сопряжено проходом только с помещением N 2 площадью 22,3 кв.м.

В связи с этим суд сделал вывод, что в отношении испрашиваемых объектов недвижимости, не может быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 3 Закона 159-ФЗ содержит исчерпывающий перечень критериев, при наличии которых субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Как было указано выше ООО ПКП «Хлебосол» соответствует всем указанным условиям, что также было установлено судом первой инстанции.

В статье 9 Закона 159-ФЗ также приведен исчерпывающий перечень оснований, по которым субъект малого и среднего предпринимательства утрачивает право на преимущественный выкуп арендуемых нежилых помещений, зданий, а именно:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества и (или) договора о залоге имущества, приобретаемого в рассрочку;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 сказано, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как установлено судом, предметом договора аренды N 134/1 от 06.07.2004 является объект - нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Саратов, ул.Московская, д. 59: подвал и первый этаж общей площадью 131,9 кв.м.

В заявлении к Комитету Общество просило оформить договор купли-продажи на помещения площадью 116,3 кв.м по указанному адресу.

Согласно техническому паспорту, представленному в материалы дела, площадь нежилого помещения в подвале 3-х этажного кирпичного нежилого здания по адресу: г.Саратов, ул. Московская, д. 59/30 составляет 85,1 кв.м, в которую вошли помещения: N1 площадью 28,0 кв.м, N2 площадью 22,3 кв.м, N3 площадью 4,7 кв.м N 4 площадью 30,1 кв.м.

Кроме того, предметом аренды является нежилое помещение первого этажа по адресу: г.Саратов, ул.Московская, д. 59/30 площадью 97,6 кв.м, на которое также представлен технический паспорт.

Все помещения, на выкуп, которых претендует заявитель, обособлены от других помещений указанного здания, а потому, могут являться предметом договора купли-продажи и право на них может быть зарегистрировано в установленном законом порядке. Они также могут являться объектом кадастрового учета в соответствии с упомянутым Законом N 221.

Такого основания для отказа в преимущественном праве на выкуп арендуемого нежилого помещения, как невозможность использования собственником иных помещений, Закон N 159-ФЗ не содержит.

Как видно из заявления ООО ПКП «Хлебосол», с которым он обратился к ответчику, Общество просило оформить договор купли-продажи арендуемых им нежилых помещений с предоставлением рассрочки оплаты приобретаемого объекта на срок 5 лет.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, предусмотрен статьей 5 Закона N 159-ФЗ.

Согласно части 1 указанной статьи оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Часть 2 статьи 5 Закона N159-ФЗ предоставляет субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах.

В соответствии со статьей 2 Закона Саратовской области от 25.09.2008 N 242-ЗСО «О мерах по реализации в Саратовской области субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества» срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности области или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не может превышать семь лет.

Поскольку в соответствии с приведенными выше нормами ООО ПКП «Хлебосол» имеет право на приобретение арендуемого имущества в преимущественном порядке и Законом N 159-ФЗ именно субъект малого или среднего предпринимательства определяет порядок оплаты, в том числе срок рассрочки, Комитет по управлению имуществом г.Саратова в соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона обязан направить Обществу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, с рассрочкой платежа сроком на 5 лет.

Таким образом, при принятии решения судом первой инстанции были неверно применены нормы материального права, что является основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ООО ПКП «Хлебосол».

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины понесенные заявителем при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций подлежат взысканию с Комитета по управлению имущества города Саратова в пользу ООО ПКП «Хлебосол».

При подаче апелляционной жалобы ООО ПКП «Хлебосол» по чеку ордеру от 07.07.2010 была уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 рублей.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной, кассационной жалобы, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

В связи с тем, что при подаче такого заявления неимущественного характера, как заявление о признании решений и действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных организаций незаконными, размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 1 000 рублей для юридических лиц.

С учетом изложенного, излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1000 рублей подлежит возврату заявителю

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2010 года по делу N А57-3575/2010 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Признать действия Комитета по управлению имуществом города Саратова, выразившиеся в отказе обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческому предприятию «Хлебосол» в удовлетворении заявления о заключении договора купли-продажи арендуемых объектов муниципального нежилого фонда общей площадью 116,3 кв.м, расположенных по адресу: г.Саратов, ул.Московская, д.59/30 с предоставлением рассрочки оплаты приобретаемого объекта сроком на 5 лет, незаконными.

Обязать Комитет по управлению имуществом города Саратова, заключить с обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческим предприятием «Хлебосол» договор купли-продажи арендуемых помещений общей площадью 116,3 кв.м, по адресу: г.Саратов, ул.Московская, д.59/30, а именно помещений, расположенных в подвале - N 1 площадью 28,0 кв.м, N2 площадью 22,3 кв.м, N3 площадью 4,7 кв.м, на первом этаже - N 1 площадью 61,3 кв.м с предоставлением рассрочки оплаты приобретаемого объекта сроком на 5 лет.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого предприятия «Хлебосол» расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций в сумме 5 000 рублей.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческому предприятию «Хлебосол» излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     Председательствующий
О.В.Лыткина
Судьи
Л.Б.Александрова
С.Г.Веряскина

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А57-3575/10
Принявший орган: Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 25 августа 2010

Поиск в тексте