• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 октября 2010 года Дело N А32-6651/2010

15АП-8194/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2010 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Ломидзе О.Г. судей М.В. Ильина, Т.Р. Фахретдинов

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Кривицкий С.Б., доверенность от 19.01.2010г. N в реестре 35;

от ответчика: директор Гневашева Оксана Анатольевна, паспорт, протокол от 10.06.2010;

от третьего лица: представителя не направило, извещено, просили рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Олимпик Эстейт" на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 24 мая 2010 года по делу N А32-6651/2010, принятое в составе судьи Крыловой М.В., по иску открытого акционерного общества Банк ВТБ (филиал в г.Челябинске) к закрытому акционерному обществу "Олимпик Эстейт" при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Челябинский мясоперерабатывающий завод "Вюрст" об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество Банк ВТБ (далее - банк) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском об обращении взыскания на имущество, принадлежащее закрытому акционерному обществу "Олимпик Эстейт" (далее - общество), заложенное по договору об ипотеке N ДИ-733000/2008/00175 от 13 января 2009г., а именно на следующее имущество:

- нежилое здание, литер Д, под/Д, над/Д, назначение: нежилое, площадь: общая - 583,3 кв.м., адрес: г. Краснодар, Западный округ, ул. Карасунская, д. 51, кадастровый (условный) номер 23-23-01/165/2006-137;

- земельный участок, кадастровый (условный) номер 23:43:02 07 044:0037 общей площадью 343 кв.м., адрес: г. Краснодар, Западный округ, ул. Карасунская, д. 51, категория: земли поселений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Челябинский мясоперерабатывающий завод "Вюрст" (далее - завод).

Исковые требования обоснованы заключенным между сторонами договором об ипотеке, наличием задолженности должника (общества с ограниченной ответственностью "Челябинский мясоперерабатывающий завод "Вюрст"), обеспеченной залогом имущества.

Решением арбитражного суда от 24 мая 2010 г. обращено взыскание на вышеуказанное имущество, начальная продажная стоимость определена в размере 29 781 600 руб. 00 коп. для объекта недвижимости, 3 219 600 руб. 00 коп. для земельного участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в требовании об обращении взыскания отказать. Жалоба мотивирована следующими доводами. Суд первой инстанции неверно установил стоимость заложенного недвижимого имущества, не была учтена рыночная стоимость, указанная в договоре об ипотеке, определенная в соответствии с отчетом ООО "Центр экспертизы собственности" NТ-248 от 19.12.2008г. Заявитель жалобы полагает, что при продаже имущества по цене, размер которой ниже суммы задолженности по кредитному договору, у ответчика останутся непогашенными обязательства по кредитному договору, истец получит право на удовлетворение своих непогашенных требований за счет иного имущества ответчика в порядке, установленном пунктом 3 ст.350 ГК РФ. Заявитель жалобы также указывает на то, что в суде первой инстанции ответчик был лишен возможности заявить о несоразмерности требований и стоимости заложенного имущества.

В отзыве на апелляционную жалобу банк просил оставить решение суда без изменения. Истец возражает против довода ответчика о невозможности заявления о несоразмерности требований и стоимости имущества в суде первой инстанции, поскольку в предварительном судебном заседании участвовал представитель ответчика - генеральный директор. Истец указывает на то, что начальная продажная цена имущества была определена на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, ответчик является не должником, а залогодателем, в связи с чем несет ответственность только в пределах стоимости заложенного имущества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 07 октября 2010г. представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

Пояснила суду, что ответчиком заказан новый отчет об оценке, представила суду акт мониторинга имущества, принадлежащего обществу, подписанный представителем банка, с указанием рыночной стоимости имущества, отчет по основным средствам с указанием балансовой стоимости имущества.

На вопрос суда, по какой причине общество не высказало каких-либо возражений относительно начальной продажной цены заложенного имущества, не представило доказательств изменения цены в суде первой инстанции, представитель ответчика пояснила суду, что ответчик надеялся на урегулирования спора мирным путем.

Представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Представил суду копию отчета NТ-248 от 19 декабря 2008г. об определении рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Краснодар, Западный район, ул.Карасунская, д.51, принадлежащего ответчику, подготовленного ООО “Центр экспертизы собственности”. Пояснил, что данный отчет был подготовлен по заказу должника, оценка является завышенной, сведения не актуальны, для определения начальной продажной стоимости имущества должна применяться цена, согласованная сторонами в договоре об ипотеке. Также пояснил, что акт мониторинга имущества составляется исключительно для целей проверки его наличия.

На вопрос суда о денежной сумме, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, может ли быть принята сумма, установленная определением Арбитражного суда Челябинской области от 25 марта 2010г. по делу NА76-37445/2009 в размере 27 120 111,01, в том числе 24 800 000 - основной долг, 1 867 154,62 - проценты; 452 956,39 - неустойка, представитель истца возражений не высказал.

На вопрос суда о возможности урегулирования спора мирным путем представители сторон ходатайствовали об объявлении перерыва в судебном заседании.

В судебном заседании объявлен перерыв до 15 октября 2010г.

В перерыве от банка поступили возражения на апелляционную жалобу, банк пояснил, что урегулирование спора мирным путем не представляется возможным, высказал возражения против доводов ответчика о неверном определении продажной стоимости имущества.

После перерыва в судебное заседание явился представитель ответчика. Представила суду отчет N02-ОЦ-224/2010 по определению рыночной стоимости спорного имущества. Пояснила, что согласно данному отчету рыночная стоимость имущества по состоянию на 05 октября 2010 г. составляет 62 225 000 рублей. Ходатайствовала об отложении рассмотрения апелляционной жалобы на срок 1,5 месяца для целей урегулирования спора мирным путем.

Учитывая правовую позицию истца, апелляционный суд не усматривает предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации оснований для отложения рассмотрения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, при этом решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31 декабря 2008 года между банком и заводом (заемщик) заключено кредитное соглашение N КС-733000/2008/00175, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 24 800 000, а заемщик обязуется возвратить кредит, уплатить проценты по кредиту и исполнить иные обязательства, предусмотренные соглашением.

Согласно разделу 6 кредитного соглашения за пользование кредитом подлежат уплате проценты в размере 19,77 процента годовых, начисляемые на сумму использованного непогашенного основного долга по кредиту.

В случае несвоевременного погашения задолженности по основному долгу заемщик обязался независимо от уплаты процентов по кредиту оплачивать кредитору неустойку (пеню) в размере 1/365 процентной ставки по кредитному соглашению от суммы просроченной задолженности по основному долгу за каждый день просрочки.

Согласно п.11.3 кредитного соглашения, в случае несвоевременного погашения задолженности по процентам/комиссиям заемщик обязуется оплачивать кредитору неустойку (пеню) в размере 2/365 процентной ставки по кредитному соглашению от суммы просроченной задолженности по процентам и/или комиссиям по кредиту за каждый день просрочки.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по поддержанию кредитового оборота, заемщик обязуется оплачивать кредитору неустойку (штраф) в размере один процент от средней суммы ссудной задолженности по соглашению (п. 11.5 кредитного соглашения).

По условиям кредитного соглашения завод обязался произвести погашение (возврат) кредита 31 декабря 2009г. единовременно в полном объеме.

В соответствии с п.12.4 кредитного соглашения кредитор имеет право в одностороннем порядке потребовать исполнения обязательства досрочно в случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств, а также в случае подачи в арбитражный суд заинтересованным лицом заявления о признании заемщика несостоятельным (банкротом).

Обязательства банка по предоставлению суммы кредита выполнены - л.д.41.

Письмом от 14 октября 2009г. банк уведомил завод об отказе от исполнения кредитного соглашения в одностороннем порядке - л.д.42.

В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному соглашению между банком (залогодержатель) и обществом (залогодатель) заключен договор об ипотеке N ДИ-733000/2008/00175 от 13 января 2009г., по условиям которого заложено следующее принадлежащее обществу на праве собственности имущество:

- нежилое здание, литер Д, под/Д, над/Д, назначение: нежилое, площадь: общая - 583,3 кв.м., адрес: г. Краснодар, Западный округ, ул. Карасунская, д. 51, кадастровый (условный) номер 23-23-01/165/2006-137;

- земельный участок, кадастровый (условный) номер 23:43:02 07 044:0037 общей площадью 343 кв.м., адрес: г. Краснодар, Западный округ, ул. Карасунская, д. 51, категория: земли поселений.

Стороны пришли к соглашению, что залоговая стоимость имущества составляет 33 001 200 рублей, в том числе 29 781 600 рублей нежилое здание, 3 219 600 рублей земельный участок.

Определяя залоговую стоимость имущества, стороны ориентировались на отчет ООО "Центр экспертизы собственности" NТ-248 от 19.12.2008г., согласно которому рыночная стоимость заложенного имущества составляет 55 002 000 рублей.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 29 января 2009г. - л.д.40.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 25 марта 2010г. по делу NА76-37445/2009 по результатам рассмотрения заявления банка о признании обоснованными требований банка и включении требований в реестр кредиторов, поданного в рамках дела о несостоятельности (банкротства) завода признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника требования банка по кредитному соглашению NКС-733000/2008/00175 от 31 декабря 2008г. в размере 27 120 111,01 рублей, в том числе 24 800 000 руб. - основной долг, 1 867 154,62 руб. - проценты; 452 956,39 руб. - неустойка.

Таким образом, суд первой инстанции верно констатировал наличие предусмотренных законодательством оснований для обращения взыскания на задолженное имущество.

Согласно статьи 350 Гражданского кодекса РФ, пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется судом на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как разъяснено в пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы, согласно которому суд неверно установил начальную продажную цену, аргументы ответчика о неверном определении судом начальной продажной цены имущества не могут быть приняты.

Любая внешняя оценка цены в договоре, направленном на передачу (залог) недвижимости, носит субъективный характер, несколько отчетов об оценке, подготовленные с соблюдением стандартов, как правило будут отличаться в заключительных выводах. Именно поэтому цена является существенным условием договора купли-продажи и аренды недвижимости, именно по этой причине законодатель требует согласования в договоре об ипотеке начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Оценивая представленные сторонами суду доводы и возражения, апелляционный суд полагает необходимым руководствоваться принципом свободы договора - ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик, являясь предпринимателем, изъявил в договоре волю на оценку заложенного имущества для целей его отчуждения в размере 33 001 200 рублей, в том числе 29 781 600 руб. 00 коп. - здание, 3 219 600 руб. 00 коп.- земельный участок.

В суде первой инстанции общество не высказало каких-либо возражений относительно начальной продажной цены заложенного имущества, не представило доказательств изменения цены.

Апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы, согласно которому в суде первой инстанции ответчик был лишен возможности заявить о несоразмерности требований и стоимости заложенного имущества.

Как следует из материалов дела, в предварительном судебном заседании 06 апреля 2010г. от ответчика участвовала генеральный директор общества - л.д.104,105.

Рассмотрение иска было назначено на 20 мая 2010г. Ответчик заведомо был извещен о судебном заседании - л.д.104 об., 133,138.

Наличие каких-либо объективных препятствий для заявления возражений относительно начальной продажной цены заложенного имущества в суде первой инстанции, для представления доказательств изменения цены, ответчиком не доказано.

Представленный апелляционному суду отчет N02-ОЦ-224/2010 по определению рыночной стоимости спорного имущества позицию ответчика не укрепляет.

С учетом того, что в данном отчете рыночная стоимость имущества по состоянию на 05 октября 2010 г. (62 225 000 рублей) определена с учетом НДС, а в отчете ООО "Центр экспертизы собственности" NТ-248 от 19.12.2008г., на который ориентировались стороны при заключении договора об ипотеке, рыночная стоимость определена на 19 декабря 2008 г. в размере 55 002 000 рублей определена без НДС, сопоставление отчетов не подтверждает роста рыночной стоимости имущества. Напротив, рыночная стоимость исходя из представленного ответчиком отчета, снизилась по сравнению с размером, из которого исходили стороны при заключении договора об ипотеке.

Кроме того, при реализации имущества с публичных торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости, а является ликвидационной. Данный подход получил отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 марта 2010г. по делу NА67-8067/2009.

Предполагается, что в случае ликвидности заложенного имущества и наличия конкурентной борьбы потенциальных покупателей имущество будет отчуждено по цене выше, чем начальная продажная цена.

Между тем суд, удовлетворяя требование банка об обращении взыскания на имущество, заложенное обществом по договору об ипотеке, не выполнил требования, установленные статьей 350 ГК РФ и пунктом 2 статьи 54 Закона об ипотеке.

Из решения суда невозможно установить размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества. Однако данная информация должна содержаться в решении суда.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Челябинской области от 25 марта 2010г. по делу NА76-37445/2009 по результатам рассмотрения заявления банка о признании обоснованными требований банка и включении требований в реестр кредиторов, поданного в рамках дела о несостоятельности (банкротства) завода признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника требования банка по кредитному соглашению NКС-733000/2008/00175 от 31 декабря 2008г. в размере 27 120 111,01 рублей, в том числе 24 800 000 руб. - основной долг, 1 867 154,62 руб. - проценты; 452 956,39 руб. - неустойка.

В судебном заседании 07 октября 2010г. на вопрос суда о денежной сумме, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, может ли быть принята сумма, установленная определением Арбитражного суда Челябинской области от 25 марта 2010г. по делу NА76-37445/2009 в размере 27 120 111,01, в том числе 24 800 000 - основной долг, 1 867 154,62 - проценты; 452 956,39 - неустойка, представитель истца возражений не высказал.

С учетом того, что определение Арбитражного суда Челябинской области от 25 марта 2010г. по делу NА76-37445/2009 принято после обращения истца в суд с иском по данному делу, иная сумма взыскания истцом не обоснована, апелляционный суд определяет сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества в размере 27 120 111,01, в том числе 24 800 000 - основной долг, 1 867 154,62 - проценты; 452 956,39 - неустойка.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение подлежит изменению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 мая 2010 года по делу NА32-6651/2010 изменить, изложив первый и второй абзацы резолютивной части судебного акта в следующей редакции:

“Обратить взыскание на имущество, принадлежащее закрытому акционерному обществу "Олимпик Эстейт", г. Челябинск, заложенное по договору об ипотеке N ДИ-733000/2008/00175 от 13 января 2009г., а именно на следующее имущество:

- нежилое здание, литер Д, под/Д, над/Д, назначение: нежилое, площадь: общая - 583,3 кв.м., адрес: г. Краснодар, Западный округ, ул. Карасунская, д. 51, кадастровый (условный) номер 23-23-01/165/2006-137;

- земельный участок, кадастровый (условный) номер 23:43:02 07 044:0037 общей площадью 343 кв.м., адрес: г. Краснодар, Западный округ, ул. Карасунская, д. 51, категория: земли поселений.

Определить начальную продажную стоимость имущества:

- нежилое здание, литер Д, под/Д, над/Д, назначение: нежилое, площадь: общая - 583,3 кв.м., адрес: г. Краснодар, Западный округ, ул. Карасунская, д. 51, кадастровый (условный) номер 23-23-01/165/2006-137 - 29 781 600 рублей;

- земельный участок, кадастровый (условный) номер 23:43:02 07 044:0037 общей площадью 343 кв.м., адрес: г. Краснодар, Западный округ, ул. Карасунская, д. 51, категория: земли поселений - 3 219 600 рублей;

Общая начальная продажная стоимость 33 001 200 рублей.

Из стоимости заложенного имущества открытому акционерному обществу Банк ВТБ (залогодержателю) подлежит уплате денежная сумма в размере 27 120 111,01 рублей, в том числе 24 800 000 рублей - основной долг, 1 867 154,62 рублей - проценты; 452 956,39 рублей - неустойка.

Способ реализации имущества - публичные торги.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Олимпик Эстейт", г.Челябинск в пользу ОАО Банк ВТБ, г. Санкт-Петербург 4 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины“.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

     Председательствующий
О.Г.Ломидзе
Судьи
М.В.Ильина
Т.Р.Фахретдинов

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А32-6651/2010
Принявший орган: Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 15 октября 2010

Поиск в тексте