• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 октября 2010 года Дело N А53-22507/2008

15АП-10506/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2010 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р., судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии: от истца:

от департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: представителя Богуславской К.В. (доверенность от 13.05.2010), от ответчика:

от ЗАО «Строительное управление-120»: представителя Лазарева В.Ю. (доверенность от 15.03.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Строительное управление-120» на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 02 августа 2010 года по делу N А53-22507/2008

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону

к ответчику закрытому акционерному обществу «Строительное управление-120» о взыскании задолженности по арендной плате, принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Строительное управление-120» (далее - ЗАО «Строительное управление - 120», общество) о взыскании арендной платы за период с 21.06.2005 по 30.09.2008 в размере 3 241 374 руб. 68 коп., пени за период с 21.03.2005 по 20.02.2009 в размере 870 983 руб. 27 коп.

Исковые требования мотивированы неисполнением обязательств по внесению арендной платы по договору аренды N8721 от 20.06.2003 земельного участка с кадастровым номером 61:44:04 07 13:0011 площадью 1805 кв.м., расположенного по ул. Суворова, 58-60 в г. Ростове-на-Дону. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.03.2009 исковые требования частично удовлетворены, с общества в пользу департамента взыскано 3 241 374 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате за землю за период с 21.06.2005 по 30.09.2008, пени за период с 21.03.2005 по 20.02.2009 в размере 87 000 руб. 00 коп. В остальной части иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2010 года по делу NА53-22507/2008 решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.03.2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Постановление суда кассационной инстанции мотивировано процессуальными нарушениями, допущенными судом первой инстанции, в результате которых ответчик не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания и не мог участвовать в рассмотрении дела, давать пояснения, представлять доказательства и возражения на исковые требования по обстоятельствам, связанным с исполнением договора аренды земельного участка. При новом рассмотрении дела департамент просил взыскать с общества задолженность по арендной плате за землю за период с 21.06.2005 по 30.09.2008 в размере 3 241 374 руб. 68 коп., пени за период с 21.03.2005 по 20.02.2009 в размере 870 983 руб. 27 коп.

При новом рассмотрении дела ЗАО «Строительное управление-120» обратилось со встречным иском к департаменту о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2003 N8271 «и» и взыскании убытков в размере 3 879 292 руб. 32 коп.

Определением от 23.07.2010 встречный иск ЗАО «Строительное управление-120» возвращен заявителю как не отвечающий требованиям части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02 августа 2010 года исковые требования частично удовлетворены, с ЗАО «Строительное управление-120» в пользу департамента взыскана задолженность в сумме 2 583 324 руб. 36 коп., из которых задолженность по арендной плате за землю в размере 2 183 324 руб. 36 коп., пени в размере 400 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с указанным решением, ЗАО «Строительное управление-120» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Апелляционная жалоба общества мотивирована следующими доводами. На предоставленном в аренду земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие физическим и юридическим лицам, которые обязаны вносить плату за пользование земельным участком, занимаемым принадлежащей им недвижимостью. После принятия земельного участка по акту приема-передачи от 20.06.2003 истцом обнаружено нахождение на земельном участке объектов недвижимости - квартир и трансформаторной подстанции, двух металлических гаражей, что исключало проектирование и строительство многоэтажного жилого дома и реконструкцию существующих жилых домов. Арендодателем не выполнено обязательство по отселению жильцов из жилого дома по ул. Суворова, 58 «Б». Квартиры в подлежащих реконструкции домах приватизированы. Данное обстоятельство также исключало возможность проведения реконструкции домов. 02.03.2006 обществу стало известно об обременении части переданного ему в аренду земельного участка площадью 31 кв.м. в пользу ГУП РО «Донэнерго». Администрация Кировского района города Ростова-на-Дону не обеспечила снос самовольно установленных гаражей, расположенных в зоне строительства жилого дома. По указанным обстоятельствам ответчик, приняв от истца по акту земельный участок, не мог использовать его по назначению в связи с указанными недостатками, полностью препятствующими пользованию им, а также обременением земельного участка правами третьих лиц. После предоставления части арендованного земельного участка в пользование ГУП РО «Донэнерго» дальнейшее исполнение договора аренды стало невозможным по вине арендодателя. Начиная с 02 марта 2006 года ответчик на арендованном земельном участке не появлялся и фактически отказался от его использования. С учетом указанных обстоятельств, а также частичной оплаты по договору аренды задолженность ответчика по арендной плате отсутствует. Суд необоснованно не уменьшил пеню, тогда как размер пени значительно превышает ставку рефинансирования. Пеня должна быть уменьшена, как минимум, в 10 раз. В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить. Представитель истца доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения. Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Ростова-на-Дону от 04.01.1996 N4 земельные участки общей площадью 0,1884га со строениями на них по ул. Суворова, 58, 60 изъяты у МПП ЖКХ Кировского района и предоставлены АО «СУ-120» в аренду сроком на 2 года для выполнения проектно-изыскательских работ, строительства нового жилого дома и реконструкции существующих жилых домов. Пунктом 4.3 указанного постановления АО «СУ-120» обязано получить исходные данные для проектирования, разработать проектно-сметную документацию и согласовать ее в комитете по архитектуре и градостроительству, при этом в проектно-сметной документации следовало также предусмотреть затраты на строительство инженерных коммуникаций и сооружений, необходимых для подключения жилых домов, а также вынос инженерных коммуникаций, попадающих под габариты застройки в соответствии с техническими условиями и требованиями служб города, затраты на снос строений и сооружений, а также расходы по переселению граждан из реконструируемых жилых домов. Отселение граждан согласно списку, утвержденному администрацией Кировского района, перенос существующих металлических гаражей, установленных на основании соответствующих документов, отнесено к обязанностям АО «СУ-120». В обязанности администрации Кировского района города Ростова-на-Дону входил снос самовольно установленных гаражей, попадающих в зону строительства жилого дома (пункт 5 постановления от 04.01.1996 N4) (т. 2, л.д. 79).

Эскизный проект реконструкции жилого дома по ул. Суворова, 58-60 в г. Ростове-на-Дону согласован комитетом по архитектуре и градостроительства города Ростова-на-Дону и рекомендован для дальнейшего проектирования (т. 2, л.д. 80-81).

Земельный участок общей площадью 0,1884га по ул. Суворова, 58 в г. Ростове-на-Дону предоставлен администрацией города Ростова-на-Дону по договору N8271 от 22.01.1996 в аренду АО «СУ-120» на два года для строительства нового жилого дома и реконструкции существующих жилых домов в соответствии с постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 04.01.1996 N4. Условием сохранения арендных отношений в названном договоре указано выполнение условий постановлений администрации г. Ростова-на-Дону от 04.01.1996 N4; в случае неосвоения земельного участка в течение года с даты заключения указанного договора последний утрачивал силу. При этом обязанность внесения арендной платы не зависела от освобождения земельного участка от гаражей или отселения жильцов реконструируемых домов (т. 1, л.д. 77-78).

Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 19.03.1999 N531 аренда земельного участка площадью 0,1884га продлена АО «СУ-120» на 3 года для завершения проектирования, строительства нового жилого дома и реконструкции существующих жилых домов по ул. Суворова, 58-60, ранее предоставленного постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 04.01.1996 N4.

На основании указанного постановления администрацией г. Ростова-на-Дону и АО «СУ-120» заключен сроком на 3 года договор аренды N8271«и» от 05.08.1999 земельного участка общей площадью 1884 кв.м. для завершения проектирования, строительства жилого дома и реконструкции существующих жилых домов по ул. Суворова, 58-60 в г. Ростове-на-Дону в соответствии с постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 19.03.1999 N531. В силу пункта 2.5 договора аренды от 05.08.1999 N8271«и» неиспользование земельного участка арендатором не является основанием для невнесения арендной платы за землю. При этом арендатору было предоставлено право досрочно при исчезновении необходимости аренды земельного участка расторгнуть договор с выплатой арендодателю арендной платы до момента возвращения участка без возмещения затрат, понесенных арендатором на освоение земельного участка (пункт 4.1.3 договора). Создание арендодателем препятствий в использовании земельного участка, наличие на участке препятствующих его использованию недостатков, не указанных в договоре аренды, которые не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра земельного участка при заключении договора, а равно непригодность земельного участка для использования его по целевому назначению являлись условиями для досрочного расторжения договора арендатором без выплаты арендной платы до конца текущего года. Расторжение договора по перечисленным основаниям позволяло арендатору, в том числе, требовать предоставления другого земельного участка на согласованных сторонами условиях (пункт 4.1.5 договора).

Договором аренды земельного участка N8271 «и» от 05.08.1999 предусматривалось его расторжение в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору, о чем другая сторона вправе была направить уведомление, и при неустранении допущенных нарушений договор подлежал расторжению на предусмотренных в нем условиях либо в судебном порядке (т. 2, л.д. 73-76).

Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 20.03.2003 N551 вновь продлены на 4 года арендные отношения с ЗАО «Строительное управление-120» для завершения проектирования, строительства многоэтажного жилого дома и реконструкции существующих жилых домов по ул. Суворова, 58-60 (т. 2, л.д. 72).

На основании постановления от 20.03.2003 N551 комитет по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ЗАО «Строительное управление-120» заключили договор от 20.06.2003 N8271 «и» аренды земельного участка из земель поселение площадью 1805 кв.м. с кадастровым номером 61:44:04 07 13:0011, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 58-60, для использования в целях завершения проектирования, строительства многоэтажного жилого дома и реконструкции существующих домов на срок с 20.03.2003 по 20.03.2007 (т. 1, л.д. 12-14).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 22.08.2003 на период до 20.03.2007. Как видно из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 22.08.2008 N01/510/2008-509, единственным обременением земельного участка с кадастровым номером 61:44:04 07 13:0011 площадью 1805 кв.м., расположенного по ул. Суворова, 58-60, является его аренда ЗАО «Строительное управление-120», иные обременения указанного земельного участка в ЕГРП не зарегистрированы (т. 1, л.д. 33).

Нахождение на предоставленном в аренду земельном участке недвижимого имущества прямо отражено в пункте 1.2 договора аренды от 20.06.2003 N8271 «и». Неиспользование земельного участка арендатором не является основанием для прекращения платежей по договору (пункт 8.8 договора аренды от 20.06.2003 N8271 «и»). Неотъемлемой частью указанного договора является постановление мэра г. Ростова-на-Дону N551 от 20.03.2003 (пункт 8.10 договора аренды от 20.06.2003 N8271 «и»).

Разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 61:44:04 07 13:0011 площадью 1805 кв.м. по ул. Суворова, 58-60 в г. Ростове-на-Дону указано завершение проектирования, строительства многоэтажного жилого дома и реконструкция существующих жилых домов Таким образом, из условий трех договоров аренды, заключенных в отношении одного и того же земельного участка, видно, что обязательства арендатора включали не только строительство (реконструкцию) жилых домов, но и сопутствующие обязанности по освобождению земельного участка и отселению жильцов из квартир домов, подлежащих реконструкции. Рассмотренные договоры аренды заключались последовательно в рамках единого организационного правоотношения, направленного на освоение застроенного земельного участка, о состоянии которого арендатор не мог не знать. Заключение подобных договоров аренды не противоречит гражданскому и земельному законодательству. Пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Возможность заключения договоров аренды земельных участков, не подготовленных непосредственно к застройке, предусмотрена статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 названного Кодекса земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (введен в действие Федеральным законом от 31.12.2005 N 206-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования градостроительной деятельности») в его первоначальной редакции допускалась возможность предоставления земельного участка юридическому лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения аукциона, в случае, если этим юридическим лицом было осуществлено на основании заключенного до 30 декабря 2004 года соглашения с органом государственной власти или органом местного самоуправления выселение граждан из жилых помещений или возмещение связанных с выселением граждан убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, а также снос зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в целях предоставления земельного участка для строительства жилья в зоне, предусмотренной градостроительной документацией.

Пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ в действующей его редакции предусматривает аналогичную по смыслу норму. Так, до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Таким образом, закон обусловливает заключение договора аренды земельного участка с лицом, заинтересованным в его предоставлении в целях жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнением обязательств по сносу объектов капитального строительства, передаче части жилых помещений в государственную или муниципальную собственность, выселению граждан из жилых помещений. Из материалов дела не следует обращение ответчика к арендодателю с предложениями об устранении допущенных им нарушение обязательств по договору аренды, направление арендодателю заявлений о расторжении договора аренды земельного участка обществом не доказано. Следовательно, состояние предоставленного в аренду земельного участка удовлетворяло интересам общества, неоднократно продлевавшего арендные правоотношения.

Намерение арендатора и впредь пользоваться земельным участком выражается в его письме в адрес департамента от 27.05.2008 N43, которым общество просило согласовать заключение главного архитектора г. Ростова-на-Дону о продлении договора аренды земельного участка для завершения проектирования и строительства жилого дома по ул. Суворова, 58-60 в г. Ростове-на-Дону (т. 2, л.д. 65). Письмом от 27.05.2008 N42 общество обязалось оплатить задолженность по аренде земельных участков в соответствии с договором от 20.06.2003 N8271 при условии продления указанного договора аренды на очередной срок (т. 2, л.д. 66).

Заключением муниципального учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону» от 29.08.2007 N01-20/9770 подтверждается разработка ЗАО «Строительное управление-120» и утверждение эскизного проекта на строительство 4-х этажного жилого дома и реконструкцию одноэтажного жилого дома, рабочий проект нулевого цикла жилого дома, получено разрешение на работы подготовительного периода и произведен вынос дворовых сетей водопровода и канализации, выполнены условия по передаче средств на развитие инфраструктуры города, отселены жильцы многоквартирного дома по ул. Суворова, 58 (т. 2, л.д. 70). Судом первой инстанции установлено и ответчиком не оспаривается внесение арендной платы по спорному договору. Таким образом, ответчик фактически осуществлял освоение земельного участка, предоставленного ему по договору от 20.06.2003 N8271 «и».

Возврат ответчиком департаменту арендуемого земельного участка с кадастровым номером 61:44:04 07 13:0011 по акту приема-передачи от 15.01.2008 подтверждает владение обществом указанным участком в период действия договора аренды (т. 2, л.д. 91). Таким образом, доводы апелляционной жалобы о невыполнении арендодателем обязанности предоставить земельный участок в аренду свободным от обременений правами третьих лиц несостоятельны, поскольку противоречат правовой природе спорного арендного договора. Доводы апелляционной жалобы о незначительности уменьшения пени, начисленной на просроченную арендную плату, подлежат отклонению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки. Поскольку ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено ответчиком, он и должен представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Между тем, в апелляционной жалобе единственным доводом в обоснование необходимости снижения неустойки указано уменьшение судом пени при предыдущем рассмотрении настоящего спора в 10 раз, а также принятие судом решения без учета того обстоятельства, что размер взыскиваемой пени значительно превышает ставку рефинансирования.

Однако суд применил при определении подлежащей взысканию неустойки статью 330 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом того, что размер пени значительно превышает ставку рефинансирования и руководствовался при этом принципом соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, уменьшил размер взыскиваемой пени до 400 000 руб.

При таких обстоятельствах апелляционный суд находит доводы жалобы о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства несостоятельными и противоречащими выводам, сделанным судом в своем решении.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы ее заявителем была уплачена государственная пошлина в сумме 1000 руб., в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ЗАО «Строительное управление-120» подлежит взысканию в доход федерального бюджета недоплаченная государственная пошлина по жалобе в размере 1000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02 августа 2010 года по делу NА53-22507/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Строительное управление-120» 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе в доход федерального бюджета.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

     Председательствующий
Т.Р.Фахретдинов
Судьи
М.В.Ильина
О.Х.Тимченко

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-22507/2008
Принявший орган: Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 12 октября 2010

Поиск в тексте