ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 08 ноября 2010 года Дело N А56-94296/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2010 года Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2010 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой, судей Е.В. Жиляевой, Н.А. Мельниковой,

при ведении протокола судебного заседания Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12290/2010) ООО "С.Ш.Я."

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2010 по делу N А56-94296/2009 (судья Раннева Ю.А.), принятое по иску ООО "С.Ш.Я."

к 1. Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга,

2. ООО "Елисей на Авиаконструкторов-ЮВ"

о переводе прав и обязанностей арендатора,

при участии: от истца: представителя Смирнова П.Н. по доверенности от 02.09.10г.,

от ответчиков: 1 - представителя Черных М.Ю. по доверенности от 29.12.09г.,

2 - представителя Вересовой Н.А. по доверенности от 11.02.10г.,

установил:

ООО «С.Ш.Я.» (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет), а также ООО «Елисей на Авиаконструкторов-ЮВ» (далее - Общество) о переводе на Истца прав и обязанностей Общества по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:4133А:16, расположенного между пр. Авиаконструкторов и домами N N 6, 8, 10 по пр. Авиаконструкторов.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.10г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Истец просит решение суда от 24.06.10г. отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что в случае возобновления договора аренды по истечении срока действия последнего на новый срок у арендатора также возникает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, Истец указывает на то, что размер земельного участка после проведения кадастрового учёта последнего изменён незначительно, цели использования по договору аренды с новым арендатором совпадают с целями использования по договору, заключённому с Истцом. При таких обстоятельствах, а также учитывая то, что Истец выразил согласие на оплату пользования земельным участком в большем размере, установленном новым договором, Истец полагает, что его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок нарушено.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Комитета в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на то, что Истец не направлял Комитету уведомление о намерении заключить договор на новый срок, а также не участвовал в торгах, по результатам которых Комитетом заключён договор аренды спорного земельного участка с новым арендатором. Кроме того, Комитет указывает на то, что в связи с изменением кадастрового номера и площади спорного земельного участка, а также цены договора ссылки Истца на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок являются необоснованными.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы также возражал, указывая на то, что Истец, не принимавший участия в торгах, проведённых в соответствии с требованиями закона, не является заинтересованным лицом по их оспариванию. Также, по мнению Общества, учитывая то, что объекты спорных договоров аренды не совпадают, основания для возникновения у Истца преимущественного права в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ отсутствуют.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Истцом (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 05.02.07г. N 17/ЗК-04228 (далее - Договор 2007г.), в соответствии с которым Комитет предоставил Истцу во временное владение и пользование сроком до 30.01.08г. земельный участок площадью 5 607 кв.м. с кадастровым N 78:34:4133А:1122, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Авиаконструкторов, д. 8, к. 1 (далее - земельный участок 1), для использования под торговый комплекс.

По истечение срока действия Договора 2007г. в отсутствие возражений Комитета Истец продолжил использование земельного участка на предусмотренных Договором 2007г. условиях, в связи с чем последний в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ был возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок.

Письмом от 21.07.08г. Комитет уведомил Истца об отказе от Договора 2007г., предложил Истцу в срок до 16.10.08г. освободить арендуемый земельный участок, сдать его по акту приема-передачи.

Распоряжением Комитета по строительству от 01.10.07г. N 453 «О перечне земельных участков, предназначенных для строительства объектов недвижимости» земельный участок 1 внесён в перечень земельных участков, реализуемых с торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.04г. N 405 «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков».

Как следует из материалов дела, по адресу: Санкт-Петербург, пр. Авиаконструкторов, участок 1 (юго-восточнее дома 10, лит. А по пр. Авиаконструкторов) сформирован земельный участок площадью 6 009 кв.м. с кадастровым N 78:34:4133А:16 (далее - земельный участок 2), в состав которого вошёл земельный участок 1. Согласно кадастровому плану земельного участка 2 установлено целевое использование последнего - для размещения объектов коммерческой деятельности (строительства объектов недвижимости).

В соответствии с п. 1 распоряжения Комитета от 12.12.08г. N 2078-рз «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков» принято решение провести торги на право заключения договора аренды земельных участков, указанных в приложении 1 к названному распоряжению, сроком на 6 лет в целях разработки в установле5нном порядке документации по планировке территории и разработке проектной документации. Как следует из названного приложения 1, в состав реализуемых с торгов земельных участков вошёл также земельный участок 2.

По результатам проведения торгов между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключён договор от 22.09.09г. N 04-ЗК02810(Т) аренды земельного участка 2 для разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации сроком на 6 лет (далее - Договор 2009г.). Передача земельного участка 2 Обществу оформлена актом от 22.09.09г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка 2 зарегистрировано обременение арендой сроком с 08.10.09г. по 21.09.15г. в пользу арендатора Общества

.

Ссылаясь на наличие у Истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о переводе на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключённому Комитетом с Обществом в отношении земельного участка 2.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В обоснование заявленных требований Истец ссылается на неправомерность заключения Комитетом договора аренды с иным лицом в отношении земельного участка 2, площадь которого незначительно отличается от площади ранее существовавшего по данному адресу земельного участка 1.

Апелляционный суд считает указанные доводы Истца необоснованными ввиду следующего.

По смыслу ст. 621 Гражданского кодекса РФ за арендатором закреплено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в отношении того же объекта аренды.

В данном случае по прекращении Договора 2007г. в результате проведённого кадастрового учёта прекратил существование земельный участок 1, на его месте был сформирован земельный участок 2 иной площади и с иными целями использования.

При этом апелляционный суд отклоняет ссылки Истца на то, что разница в площадях спорных земельных участков является незначительной, так как указанная характеристика не имеет правового значения при установлении факта наличия у лица преимущественного права в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Также апелляционный суд считает необоснованными доводы Истца об идентичности целей использования спорных земельных участков по условиям спорных договоров, так как Договором 2007г. предусмотрено использование земельного участка 1 под торговый комплекс, а в соответствии с Договором 2009г. земельный участок 2 предоставлен Обществу для разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации, в целях строительства объекта недвижимости.

Кроме того, Обществом в материалы дела представлен протокол подведения итогов открытого аукциона от 16.01.09г., согласно которому предметом аукциона было право на заключение договора аренды семи земельных участков, продаваемых единым лотом, в числе которых был также земельный участок 2.

При таких обстоятельствах, а также учитывая то, что Истец не принимал участия в торгах, законность проведения которых Истцом не оспаривается, апелляционный суд не усматривает оснований для вывода о том, что предметом Договора 2007г. и Договора 2009г. являлся один и тот же объект.

Таким образом, апелляционный суд, соглашаясь с доводами Комитета и Общества, считает правомерным вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии у Истца преимущественного права на заключение договора аренды в отношении земельного участка 2.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.10г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка