ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 ноября 2010 года Дело N А53-12691/2010

15АП-11965/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2010 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Галова В.В., судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

при участии:

от истца - представитель Малая Е.В. (доверенность от 01 октября 2010 года),

от ответчика - директор Сагамонова К.Ю. (приказ N 57 от 16 декабря 2009 года), представитель Коза Е.В. (доверенность от 5 августа 2010 года),

от третьего лица - представитель Щепина Н.Н. (доверенность от 9 апреля 2010 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного учреждения "Ростовский научно-исследовательский институт акушерства и педиатрии "

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Захарченко О.П.)

от 14 сентября 2010 г. по делу N А53-12691/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр репродукции человека и ЭКО"

к ответчику: федеральному государственному учреждению "Ростовский научно-исследовательский институт акушерства и педиатрии», при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области,

о признании незаключенным дополнительного соглашения о расторжении договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр репродукции человека и ЭКО» (г.Ростов-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к федеральному государственному учреждению «Ростовский научно-исследовательский институт акушерства и педиатрии» (далее - РНИИАП) с иском о признании незаключенным дополнительного соглашения от 6 апреля 2010 года о расторжении договора аренды нежилых помещений от 08 февраля 2010 года, заключенного между ООО «Центр репродукции человека и ЭКО». Исковые требования мотивированы тем, что указанное дополнительное соглашение до настоящего времени государственную регистрацию не прошло, а, следовательно, договор аренды является действующим. Обращение в суд вызвано тем, что арендодатель чинит препятствия в пользовании имуществом, ссылаясь на прекращение договора аренды. РНИИАП обратился со встречным иском к ООО «Центр репродукции человека и ЭКО» и просил выселить указанное общество из нежилых помещений, поскольку в связи с подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора аренды право пользоваться имуществом прекращено. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14 сентября 2010 года отказано в принятии встречного иска, иск о признании дополнительного соглашения незаключенным удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что дополнительное соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, подлежит такой же государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды не состоялась, соглашение считается незаключенным. Мотивируя отказ в принятии встречного иска, арбитражный суд первой инстанции указал на отсутствие связи между первоначальным и встречным иском.

На решение суда подана апелляционная жалоба Ростовским научно-исследовательским институтом акушерства и педиатрии, в которой ставится вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд неправильно истолковал нормы материального права. Апеллянт считает, что соглашение о расторжении договора аренды вступает в силу с момента подписания такого соглашения, а государственной регистрации подлежит только прекращение права аренды как правового обременения. Необходимости в государственной регистрации дополнительного соглашения не имеется. Ответчик в судебном заседании пояснял, что причина отсутствия государственной регистрации состоит в уклонении Управления Росреестра от прекращения права аренды и просил суд обязать Управление осуществить государственную регистрацию. Фактически указанные требования были заявлены ответчиком на основании ст.165 Гражданского кодекса, а обстоятельства и причины отсутствия регистрации дополнительного соглашения судом исследованы не были. РНИАП предъявил встречный иск о понуждении истца к возврату помещений, о выселении и о регистрации прекращения права аренды, который поступил к судье до начала судебного заседания 10 сентября 2010 года. Третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом не участвовало в заседании суда и по этой причине не имело возможности ознакомится с доводами встречного иска и высказать свое мнение по вопросу. Суд необоснованно отказал в принятии встречного иска. Необоснованно отклонено судом и ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации, которое является учредителем института и вправе распоряжаться имуществом. В процессе рассмотрения дела ответчиком был заявлен встречный иск о признании договора аренды недействительным, в принятии которого определением суда от 6 сентября 2010 года было отказано. В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель РНИИАП поддержала доводы апелляционной жалобы.

Директор ООО «Центр репродукции человека и ЭКО» возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая, что суд первой инстанции принял правильное решение. Аналогичное мнение выражено представителем третьего лица - Территориального управления Росимущества по Ростовской области. Выслушав явившихся лиц, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Как усматривается из материалов дела, 8 февраля 2010 года между федеральным государственным учреждением «Ростовский научно-исследовательский институт акушерства и педиатрии» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Центр репродукции человека и ЭКО» (арендатор) был заключен договор N 4 аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности: комнаты NN 30, 31, 32, 32а, 33, 34, 35 (общей площадью 58,5 кв.м) на первом этаже и комнат NN 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 7, 8, 9, 9а, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16-17-18- 19, 22-23, 24-25, 26, 27, 28, 28а, 29, 30, 31, 32, 33а, 34, 34а, 95, 96 (общей площадью 400,8 кв.м.) на втором этаже родильного отделения, литер Б, расположенного по адресу: РОССИЯ, Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, ул.Мечникова, N 43/38/2, для использования под учреждение медицины. Общая площадь сдаваемых помещений составляет 459,3 кв.м.

Указанный договор был заключен на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области от 8 февраля 2010 года N 57-1-р и зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 22 марта 2010 года. Договор аренды заключен на период с 8 февраля 2010 года по 8 февраля 2015 года.

6 апреля 2010 года подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды N 4, согласно которому стороны пришли к соглашению расторгнуть договора с 1 июля 2010 года, а арендатор обязался возвратить нежилые помещения не позднее указанной даты. Согласно пункту 7 соглашение вступает в силу с даты его подписания. На день рассмотрения дела в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции указанное дополнительное соглашение о расторжении договора государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области не зарегистрировано.

В соответствии с частью 1 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из материалов дела, между ООО «Центр репродукции человека и ЭКО» и РНИИАП возник спор о том, действует ли в настоящее время договор аренды N 4, поскольку РНИИАП полагает, что действие договора аренды прекращено с момента подписания дополнительного соглашения, а общество полагает, что договор аренды может считаться прекратившимся не ранее государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора в Управлении Росреестра.

Таким образом, между сторонами наличествует спор о субъективных правах и обязанностях, а, следовательно, арбитражный суд первой инстанции правомерно разрешил возникший спор. Удовлетворение заявленного иска о признании дополнительного соглашения снимает состояние правовой неопределенности как между сторонами спора, так и в отношении третьих лиц.

Как следует из материалов дела, полагая, что действие договора аренды прекращено институт принял ряд мер, направленных на воспрепятствование деятельности общества, путем создания препятствий для доступа сотрудников Центра, подвоза медикаментов и питания для оказания медицинской помощи больным. В связи с указанными обстоятельствами прокуратура Октябрьского района города Ростова-на-Дону 6 июля 2010 года объявила директору института предостережение о недопустимости нарушения закона и о возможности привлечения к уголовной ответственности.

Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции защищает интересы иска, констатируя, что в настоящее время дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не заключено ввиду отсутствия государственной регистрации, а, следовательно, договор аренды является действующим и соответственно порождающим субъективные гражданские права и корреспондирующие им юридические обязанности.

Апелляционный суд полагает правильными выводы арбитражного суда первой инстанции о том, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, также подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу пункта 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Действительно сама по себе государственная регистрация не является формой договора, однако в силу закона она является одним из юридических фактов, образующих юридический состав, при котором договор аренды считается заключенным. По смыслу названных норм дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации. Поскольку договор аренды заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и условие о расторжении договора, по правилам названной нормы, также подлежат государственной регистрации. В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Таким образом, даже для внесения изменений в действующий договор аренды требуется обязательная регистрация соответствующего соглашения. Отсюда вытекает, что для прекращения договора аренды также требуется государственная регистрация соглашения о расторжении договора и правовой эффект в виде прекращения аренды как правового обременения не может наступить ранее государственной регистрации соглашения о расторжении договора.

Аналогичное толкование дано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 мая 2008 года по делу А32-3711/2007-23/139, в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2009 года N ВАС-16229/09. Иное каузальное толкование, существующее в судебной практике судов иных округов, не является обязательным для Арбитражного суда Ростовской области и апелляционной инстанции, и не может служить основанием к отмене решения суда в порядке апелляционного производства. Вопрос формирования единообразия судебной практики и наличие в связи с этим основания для отмены судебных актов отнесено законом к компетенции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ( ст.304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Необходимость государственной регистрации прекращения и расторжения договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года подтверждается также положениями п. 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2004 N 135.

Апелляционный суд приходит к выводу, что довод апелляционной жалобы относительно прекращения договора аренды с момента подписания соглашения о расторжении договора, а не с момента государственной регистрации такого соглашения, основан на неправильном толковании норм материального права.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что арбитражный суд не исследовал причины и обстоятельства отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора, поскольку вопрос законности действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не может проверяться судом в порядке возражений ответчика на иск, и любые выводы суда относительно законности таких действий будут принятием решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле в качестве стороны гражданского или административно-правового спора. Институт не лишен права в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспаривать законность действий (бездействия) регистрационного органа в отношении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Не может служить основанием к отмене решения и довод апелляционной жалобы о непринятии судом встречного иска об отмене решения Управления Росрегистрации о регистрации договора аренды, об обязании общества освободить комнаты. Определением арбитражного суда первой инстанции от 6 сентября 2010 года в принятии указанного искового заявления как встречного отказано, указанное определение должным образом мотивировано отсутствием прямой и непосредственной связи между первоначальным и встречным иском. Кроме того, апелляционный суд отмечает, что указанное исковое заявление не могло быть принято уже в силу того, что субъектный состав по указанному иску не совпадает с первоначальным иском. Управление Росреестра в данном деле не является не истцом, ни третьим лицом ( определением от 28 июня 2010 года суд не привлек Управление в качестве третьего лица). Поскольку встречный иск может быть предъявлен к истцу по первоначальному иску, арбитражный суд первой инстанции правомерно возвратил встречное исковое заявление.

Также подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о нарушении прав Территориального управления Росимущества при возвращении искового заявления в судебном заседании 10 сентября 2010 года. Институт не уполномочен защищать интересы Территориального управления, представитель Территориального управления Росимущества в суде апелляционной инстанции пояснила, что договор аренды считает заключенным правомерно и просила об отклонении апелляционной жалобы.

Не принимается апелляционным судом ссылка апеллянта, что 10 сентября 2010 года он предъявил встречный иск о понуждении истца к возврату помещения, о выселении и регистрации прекращения права аренды. Институт, требуя обязать Управление Росреестра совершить определенные действия - осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды, не указал его в качестве ответчика. Кроме того, указанное встречное исковое заявление было подано в суд в день судебного заседания, что не может быть признано добросовестным процессуальным поведением, учитывая, что Институт имел возможность предъявить соответствующий встречный иск в стадии подготовки дела. Принятие встречного искового заявления в таком виде повлекло бы необходимость отложения рассмотрения дела за пределами законных сроков, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, необходимость изменения процессуального положения Управления Росреестра. Кроме того, оспаривание законности (незаконности) действия Росреестра осуществляется в порядке производства из административных правоотношений ( глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а не в порядке искового производства. Кроме того, Институт и в настоящее время не лишен права на судебную защиту, обратившись с самостоятельным иском, в том числе, и по мотиву недействительности договора аренды. Указанное право Институт реализовал, обратившись с иском об отмене решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений N 4 от 08 февраля 2010 года; об обязании ответчика ООО «Центр репродукции человека и ЭКО» освободить занимаемые помещения. Указанное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Ростовской области от 2 ноября 2010 года к производству суда (дело А53-22256/10). Несостоятелен довод апеллянта о том, что суд не применил статью 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку суд вправе вынести такое решение только по иску и только при условии, что другая сторона уклоняется от явки к государственному регистратору. По прямому смыслу закона указанная норма применяется только в тех случаях, когда для регистрации сделки требуется явки обеих сторон сделки. Однако для регистрации соглашения о расторжении договора явки обеих сторон не требуется, заявление о прекращении и расторжении договора аренды может быть подано любой стороной договора аренды (пункт 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министра юстиции Российской Федерации N 135 от 6 августа 2004 года). Таким образом, установлен административный, а не судебный порядок регистрации расторжения и прекращения договора аренды. Отклонение судом первой инстанции ходатайства ответчика о привлечении Министерства здравоохранения и социального развития в качестве третьего лица не является процессуальным нарушением. Решение суда не принималось о субъективных правах и юридических обязанностях Министерства. Непривлечение Министерства в качестве третьего лица означает лишь, что в отношении указанного лица не будут являться преюдициальными факты, установленные обжалуемым решением, и оно вправе оспаривать в ином процессе факты и обстоятельства, установленные в оспариваемом решении. Оснований для отмены или изменения решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не установил. Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на счет заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 сентября 2010 года по делу А53-12691/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка