ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 ноября 2010 года Дело N А53-14641/2010

15АП-11947/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2010 года Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2010 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи О.Х.Тимченко судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В. при участии: от истца: представитель Захаров А.Е., доверенность от 03.11.20104 директор общества Боровой В.А., паспорт; от ответчика: представитель Леонов И.Н.. доверенность от 01.08.2010. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Профит Интернэшнел» на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 07 сентября 2010 года по делу N А53-14641/2010, принятое в составе судьи Бондарь Т.С. по иску общества с ограниченной ответственностью «Профит Интернэшнел» к обществу с ограниченной ответственностью «Десерт»

о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности, и на определение Арбитражного суда Ростовской области

от 02 сентября 2010 года по делу N А53-14641/2010 об отмене обеспечительных мер, принятое в составе судьи Т.С. Бондарь по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Десерт» об отмене обеспечительных мер в рамках дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Профит Интернэшнел» к обществу с ограниченной ответственностью «Десерт»

о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Профит Интернэшнел» (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Десерт» (далее -ответчик) признании договора купли- продажи от 15 января 2010 г., заключенного между ООО «Профит Интернэшнел» и ООО «Десерт» недействительным (ничтожным по основаниям ст. 170 ГК РФ), о применении последствий недействительности сделки.

Заявленные требования мотивированы тем, что 15.01.2009 г стороны заключили мнимую сделку договор купли- продажи недвижимого имущества: объекта незавершенного строительством площадью 586, 5 кв.м., степень готовности 38% и земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов - для размещения блокированного среднеэтажного многоквартирного жилого дома площадью 843 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0005023:32, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул.Калинина, 27-а. Сделка совершена для вида, без намерений создать соответствующие правовые последствия. Данное обстоятельство подтверждается отсутствием оплаты по договору, объект покупателю не был передан, разрешение на строительство имел только истец, зарегистрирован только переход права собственности.

Решением суда от 7 сентября 2010 г. в иске ООО «Профит Интернэшнел» отказано. Суд в ходе рассмотрения иска пришел к вводу о необоснованности заявленных требований, поскольку в договоре отражено, что стоимость объектов оплачена покупателем до подписания договора купли-продажи; ответчик продолжил строительство объекта и на момент спора объект был из 79% готов. Оснований для признания оспариваемой сделки мнимой, суд не установил.

Определением от 2.09.2010 г. суд первой инстанции отменил обеспечительную меру в виде наложения ареста на недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано за ООО «Десерт»: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 586,5 кв.м., степень готовности-38% и земельный участок площадью 843 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0005023:32, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Калинина, 27-а; запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области производить какие-либо регистрационные действия, направленные на отчуждение указанного недвижимого имущества.

ООО «Профит Интернэшнел» обжаловало решение и определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило судебные акты отменить, удовлетворить заявленные исковые требования.

Заявителем жалобы приведены следующие доводы.

Суд первой инстанции отменил обеспечительную меру, не учитывая, что судебный акт, принятый по настоящему делу, не вступил в законную силу. Отмена обеспечительной меры является преждевременной и может повлечь для общества неблагоприятные последствия, а также для граждан, заключивших с обществом предварительные договоры купли- продажи жилых помещений.

ООО «Профит Интернэшнел», полагая также незаконным решение суда первой инстанции, указал, что при вынесении решения суд не дал оценку тому обстоятельству, что сумма в 1000 000 руб. не была внесена в кассу общества.

Согласно экспертному заключению стоимость объекта незавершенного строительства степень готовности 38% составляет 8541417 руб. 30 коп., земельный участок площадью 843 кв.м. был приобретен по договору купли- продажи от 11.03.2009 г. за 1920000руб. Таким образом, сделка совершена на крайне невыгодных для общества условиях.

Неправомерен вывод суда о том, что передача спорного объекта осуществлена в соответствии с пунктом 4.3 договора. В указанном пункте лишь отражен факт осмотра покупателем объекта и намерение приобрести его, доказательств передачи объекта не имеется.

Суд сослался на решение общего собрания общества о продаже объекта (протокол N 7 от14.01.2010 г.),однако, не учел, что решение о продаже принято участниками истца одновременно являющимися участниками и ООО «Десерт».

Вывод суда о том, что Боровой В.А., продав свою долю Лаптеву И.Н., не собирался участвовать в деятельности общества, сделан без учета утверждений Борового В.А. о том, что продажа доли была одним из условий гарантирующих возврата вложенных денежных средств для Лаптева И.Н.

В судебном заседании представитель истца в опровержение доказательств 79% готовности объекта представил выписку из Единого государственного реестра прав по состоянию на 22.10.2010 г. о продаже спорного объекта ООО «Век» и указал, что в заключенной сделке отражен процент готовности объекта 38%, 28-29 октября 2010 г. произошла смена участников в ООО «Десерт», так как Шестерин С.А., Лаптев И.Н. и Лаптев В.Н., являвшиеся участниками ООО «Профит Интернэшнел», на момент заключения сделки - 15.01.2009 г. произвели отчуждение долей в ООО «Десерт» Мотикову В.А.

Указанные обстоятельства, по мнению заявителя жалобы, свидетельствуют также о мнимости заключенной сделки.

Ответчик в отзыве на жалобу указал, что в соответствии с п. 4.3. договора продавец передал, а покупатель принял спорный объект недвижимости. Приемка-передача объекта была осуществлена непосредственно директором истца Боровым. Истцом не представлены в материалы дела доказательства безвозмездности сделки. поскольку договор купли-продажи имеет цену, ответчик зарегистрировал переход права собственности на спорный объект. Ответчик осуществлял права собственника по отношению к спорному объекту недвижимости, проводил работы по строительству и сооружению( )коммуникаций и благоустройству территории, что подтверждается представленными в дело документами. Доказательством того, что ответчик реально осуществлял права по отношению к купленному им недвижимому имуществу, является степень строительной готовности 79%. Спорный договор сторонами фактически исполнен, заключая договор, стороны не имели целью ввести в заблуждение третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено материалами дела ООО «Профит Интернэшнел» осуществлял строительство объекта недвижимости согласно разрешения на строительство 3-х этажного 5-ти квартирного жилого дома со строенными гаражами, офисами и магазином общей площадью 1178, 5 кв.м. на земельном участке площадью 843 кв.м., расположенном по адресу: Ростовская область, г.Таганрог, ул.Калинина, 27а (том 1, лист дела 12).

Участниками «Профит Интернэшнел» на момент совершения сделки являлись :Боровой В.А., Шестернин С.А., Лаптев И.Н., участниками ООО «Десерт» были: Боровой В.А., Шестернин С.А., Лаптев И.Н., Лаптев В.Н.

15 января 2010 г. ООО «Профит Интернэшнел» (продавец) и ООО «Десерт» (покупатель) заключили договор купли- продажи объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 586,5 кв.м. степень готовности 38%,инветраный номер 5-23-4 и земельного участка площадью 843 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0005023:32, из категории земель- земли населенных пунктов, предназначенного для размещения многоквартирного жилого дома, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Калинина, 27а.

Переход права собственности за покупателем зарегистрирован 12.02.2010 г., что подтверждается свидетельствами о регистрации права серии 61-АЕ N 435574, 61-АЕ N 453575(том 1,лист дела 118,119)

ООО «Профит Интернэшнел», считая совершенную сделку мнимой, совершенной для вида, обратился с иском о признании ее недействительной по основаниям ст. 170 ГК РФ.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно данному положению для признания сделки мнимой необходимо доказать, что она совершена лишь для вида как одной, так и другой стороной, то есть каждая из сторон по сделке при ее заключении не намеревалась создать соответствующие правовые последствия.

Оценив условия оспариваемого договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции установил, что договор купли продажи от 15.012010 г. заключен сторонами сделки с соблюдением требований параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4.3. договора указано, что покупатель ознакомился с техническим состоянием отчуждаемого имущества, претензий не имеет, данный пункт договора является актом приема-передачи.

Заявитель жалобы считает, что указанный пункт договора нельзя расценивать как передачу имущества покупателю и утверждает, что спорный объект не был передан покупателю.

Однако, заявленный довод опровергается пояснениями ответчика и представленными в дело доказательства из которых следует, что спорный договор сторонами исполнен, в отношении объекта недвижимости ответчик осуществляет права собственника: проводил работы по строительству и сооружению коммуникаций и благоустройству. Данное обстоятельство, подтверждается, в том числе, актом приема выполненных работ от 2 июля 2010г. за первичную инвентаризацию жилого дома, счетами-фактурами, товарными накладными, платежными поручениями о перечислении денежных средств подрядчикам.

В настоящее время спорный объект недвижимости имеет степень строительной готовности 79%, что следует из заключенного о результатах исследования N98-10 от 23 июля 2010г. (том 1, лист дела 125-131).

В опровержение указанного факта истец суду апелляционной инстанции представил выписку из Единого государственного реестра прав по состоянию на 22.10.2010 г. о продаже ООО «Десерт» спорного объекта покупателю ООО «Век» с указанием процента готовности объекта- 38%.

Опровергая этот довод, представитель ответчика пояснил, что общество не стало переоформлять документы с целью исключения дополнительных расходов. В подтверждение степени готовности объекта представил фотоматериал, из которого усматривается, что жилой дом имеет высокую степень готовности.

Истец в жалобе сослался на отсутствие оплаты суммы договора.- 1000000 руб., что по его мнению, влечет недействительность договора.

Указанный довод опровергается пунктом 2.2 договора, из которого следует, что покупатель оплачивает сумму указанную в пункте 2.1 (1 000 000 руб.) до подписания договора, договор от имени продавца подписан директором Боровым В.А., это позволяет сделать вывод об оплате покупателем приобретаемых по сделке объектов.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации непредоставление стороной, получившей встречное исполнение, обусловленного договором исполнения своего обязательства влечет последствия в виде обязанности предоставить такое исполнение и возникновения соответствующего права требования у другой стороны, но не недействительность договора.

Следующий довод жалобы заключается в том, что согласованная в договоре цена имущества явно занижена, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от 11.03.2009 г. по цене 1920 000 руб. Сделка совершена для истца на крайне невыгодных условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. При совершении такой сделки у сторон отсутствует намерение по ее исполнению, действия сторон сделки направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки.

По правилам статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Квалифицирующим признаком дарения является его безвозмездность, т.е. очевидное намерение передать имущество в качестве дара (статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи от 215 января 2010 г. содержит условие о цене отчуждаемого продавцом недвижимого имущества (1 000 000 руб.), а также обязательство покупателя принять и оплатить это имущество (п.2.2,4.3 договора).

На вопрос суда апелляционной инстанции директор ООО «Профит Интернэшнл» Боровой В.А. пояснил, что намерений заключить договор дарения общество не имело.

Кроме того, как установлено судом спорные объекты переданы покупателю, переход прав на объекты недвижимого имущества зарегистрирован за ООО «Десерт» в установленном законом порядке.

Следовательно, оспариваемая истцом сделка отвечает признакам договора купли-продажи недвижимости и является возмездной.

В силу пункта 1 статьи 179 Кодекса сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, относятся к оспоримым.

Иск об оспаривании сделки по указанным основаниям обществом не заявлен.

Ссылка в жалобе на заключение истцом предварительных договоров купли- продажи квартир в спорном дома, судом апелляционной инстанции не принята, поскольку согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Что касается доводов апелляционной жалобы о продаже Боровым В.А. своей доли в ООО «Десерт» Лаптеву И.Н., а также пояснений Борового о незаконности названной сделки, то суд невправе оценивать указанную сделку, поскольку она не является предметом данного иска. Боровой В.А. может спорить совершенную им сделку по продаже доли, предъявив самостоятельный иск.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции об отказе истцу в признании договора купли-продажи от 15.01.2010 г. недействительным.

Не подлежит удовлетворению апелляционная жалоба об отмене определения суда первой инстанции от 02.09.2010 г.

Согласно п. 1 ст. 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Обеспечительные меры носят срочный (временный) характер, действуют в целях сохранения существующего положения и предотвращения возможного причинения заявителю значительного ущерба до разрешения спора по существу.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 12.10.2006 N 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» разъяснил, что исходя из части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

Таким образом, отмена обеспечительных мер не нарушила права истца, поскольку они сохраняют свое действие до вступления решения в законную силу в соответствии с положениями ст. 180 АПК РФ.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ, возложив их на заявителя жалобы. При подаче апелляционной жалобы, государственная пошлина «Профит Интернэшнел» оплачена.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 2 сентября 2010г. и решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 сентября 2010 г. по делу N А53-14641/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка