ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 ноября 2010 года Дело N А53-3148/2010

15АП-11437/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2010 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Малыхиной М.Н., судей О.Х. Тимченко, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии: от истца: не явился, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя

от ответчика: Костюченко Л.М., удостоверение, доверенность от 07.06.2010г., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Центр-Дон" на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 31.08.2010г. по делу N А53-3148/2010

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Дон" о взыскании задолженности по арендной плате и пени, принятое судьей Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Дон" (далее - ответчик, общество) о взыскании 4 176 668 руб. 88 коп., в том числе: 2 980 657 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 16.04.2009, 985 916 руб. 58 коп. пени за период с 21.03.2004 по 16.04.2009 и 210 094 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.04.2009 по 31.01.2010.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2010г. по делу N А53-3148/2010 удовлетворено ходатайство ответчика о применении срока исковой давности. Суд взыскал с ООО «Центр-Дон» в консолидированный бюджет Ростовской области 894 031 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате, 107 980 руб. 45 коп. пени, 61 216 руб. 32 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «Центр-Дон» в доход федерального бюджета взыскано 23 632 руб. 28 коп. государственной пошлины. Суд констатировал наличие заявленной ко взысканию задолженности, однако исковые требования удовлетворены судом в части с учетом применения срока исковой давности.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ответчик указывает, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды и изменение размера арендной платы должно быть совершено в той же форме, что и договор аренды, истец не имел права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы . В связи с чем ответчик полагает, что изменение арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении соответствующего условия договора и противоречит пунктам 7.1 и 7.2 договора, которыми установлена обязательность подписания дополнительных соглашений либо внесения соответствующих изменений непосредственно в текст договора.

Кроме того, ответчик полагает, что при расчете задолженности арендной платы неверно применен вид разрешенного использования земельного участка, поскольку земельный участок никогда фактически не использовался для эксплуатации аптеки, деятельность ответчика подпадает под 7 вид разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба слушалась с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 16.11.2010 по 23.11.2010. Истец в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, предоставив суду ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке частей 2,3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.

Общество в судебном заседании настаивало на удовлетворении апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя участвующего в деле лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.07.2000 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (правопредшественник Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Дон» (арендатор) был подписан договор аренды N8175 «и», по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду 358/1000 земельного участка общей площадью 3369 кв.м для эксплуатации торгового центра, в т.ч. 1851 кв.м застроенной территории, расположенный по адресу г. Ростов-на-Дону, Коммунистический,10, с кадастровым номером 61:44:07 31 08:0001, на основании постановления Главы администрации города Ростова-на-Дону от 20.12.1995 N1686, от 17.04.1997 N652, от 06.01.2000 N18, сроком на 49 лет с 20.12.1995 по 20.12.2044.

Пунктом 2.1 договора определена формула расчета размера арендной платы:

А= Рс х Ки х Кз х Ккр х S, где:

Рс - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год; Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога; Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны); Ккр - коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов;

S - площадь земельного участка в метрах.

В п. 2.3 договора установлено, что арендатор в соответствии с решением федеральных органов государственной власти об изменении коэффициента Ки, а также в соответствии с постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону об изменении коэффициента Ккр в месячный срок самостоятельно производит расчет нового размера арендной платы за землю и предоставляет его в налоговые органы по месту учета.

Арендная плата в соответствии с п. 2.4 договора аренды вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

В материалах дела имеется договор купли-продажи земельного участка собственникам строения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт Коммунистический, 10 от 11.02.2009 N13947, в соответствии с которым Муниципальное учреждение «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» (продавец) передает в собственность 949/1000 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 3 369 кв.м, а покупатели, в том числе, ООО «Центр-Дон» принимают 949/1000 долей в праве собственности на земельный участок, из земель населенных пунктов, общей площадью 3369 кв.м с кадастровым номером 61:44:073109:1 по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт Коммунистичекий,10, разрешенное использование для эксплуатации магазина, торгового центра, аптеки, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 26.06.2008 N4418/08-2260, с указанием доли ООО «Центр-Дон» 362/1000.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 17.04.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись (т. 1 л.д.50).

Из кадастровой выписки от 12.05.2009 N61/001/0 9-226880 (т. 1 л.д. 36) следует, что кадастровый номер земельного участка 61:44:07 31 09:0001 равнозначен кадастровому номеру 61:44:0073109:1.

Указывая, что за период с 01.01.2004 по 16.04.2009 ответчиком не выполнена обязанность по оплате арендных платежей по договору аренды от 04.07.2000 N8175 «и», истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.2 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендные платежи.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта (аналогичная правовая позиция содержится постановлении Высшего арбитражного апелляционного суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 г. N 12404/09).

Таким образом, арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п.11. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Заключенный комитетом и обществом договор аренды достаточно ясно указывает на необходимость корректировки арендной платы на индексы инфляции, п. 2.3 договора относим к коэффициентам индексации и коэффициентам кратности, арендатор имел возможность ознакомиться с информацией об изменении установленными федеральными и муниципальными органами власти, публикуемыми для всеобщего сведения.

Кроме того, указанный пункт предполагает обязанность арендатора самостоятельно производить расчет размера арендной платы с учетом изменения соответствующих коэффициентов. При этом такая обязанность не ставится в зависимость от уведомления арендатора.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы в указанной части необоснованны.

Задолженность ответчика подтверждается расчетом истца, который не оспорен ответчиком путем представления платежных документов об оплате арендных платежей. С учетом применения срока исковой давности, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования в части основной суммы долга за период с 24.02.2007 по 16.04.2009.

При определении размера арендной платы за пользование земельным участком за период с 24.02.2007 по 31.12.2007 обоснованно применена формула расчета арендной платы, установленная постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 «Об утверждении ставок арендной платы в г.Ростове-на-Дону», а именно: А2007 = Ки(1,08) х КС (36323412 руб. 54 коп. ) х Сап/100 (0,036)х358/1000, где:

А2007 - арендная плата в год,

Ки - коэффициент индексации,

КС - кадастровая стоимость,

Сап - ставка арендной платы по виду использования, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

При определении размера арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 обоснованно использована формула расчета арендной платы, установленная постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», а именно:

А2008=[Ки2007(1.08)хКи2008(1,07)хКС(36323412,54)хСап(0,036)х358/1000]:366х65+[Ки2007(1.08)хКи2008(1,085)хКС(36323412,54)хСап(0,036)х358/1000]:366х26+[Ки2007(1.08)хКи2008(1,085)хКС(36323412,54)хСап(0,036)х358/1000]:366х91+[Ки2007(1.08)хКи2008(1,085)хКС(36323412,54)хСап(0,036)х358/1000]:366х36+[Ки207(1.08)хКи2008(1,105)хКС(36323412,54)хСап(0,036)х358/1000]:366х56+[Ки2007(1.08)хКи2008(1,105)хКС(36323412,54)хСап(0,036)х358/1000] :366x92=551 303 руб. 97 коп.

При этом, в расчете правильно применены следующие коэффициенты инфляции: Ки - 1,07 на основании ФЗ от 24.07.2007 N198-ФЗ (действовал 65 дней) Ки - 1,085 на основании ФЗ от 03.03.2008 N19-ФЗ (действовал 153 дня) Ки - 1,105 на основании ФЗ от 22.07.2008 N122-ФЗ (действовал 148 дней).

Расчет за период с 01.01.2009 по 16.04.2009 также определяется в соответствии с постановлением Мэра города N1420 от 29.12.2007 следующим образом:

А=[Ки2009(1,085)хКС(79924100,91)хСап(0,015)х358/1000]:365х106= 135 236 руб. 77 коп.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы о неверном применении при расчете задолженности по арендной плате вида разрешенного использования земельного участка. Доказательств внесения соответствующих изменений в вид разрешенного использования земельного участка обществом не представлено.

Из кадастровых паспортов от 12.05.2009 N61/001/0 9-226880 и от 26.06.2008 N4418/08-2260 (т. 1 л.д. 36, 55) следует, что разрешенным видом использования земельного участка являлось использование для эксплуатации магазина, торгового центра, аптеки.

Письмом от 19.08.2010 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области представило сведения о разъяснении результатов кадастровой оценки. Так подтверждена правомерность применения при расчете арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 61:44:073109:1 в период с 2006 по 2008 из расчета 36 323 412 руб. 54 коп. (КС), с 01.01.2009 -79 924 100 руб. 91 коп. (КС). С 20.05.2009 (то есть за пределами спорного периода) по заявлению правообладателей были внесены изменения в вид разрешенного использования спорного земельного участка с «для эксплуатации магазина, торгового центра, аптеки» на «для эксплуатации магазина, торгового центра, химчистки-прачечной» и применением КС равной 49 476 594 руб. 96 коп., что также следует из кадастрового паспорта земельного участка от 20.05.2009 N61/001/09-246299 (т. 1 л.д. 158).

Расчет пени и процентов апелляционным судом проверен и признан правильным.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленных требований, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2010г. по делу N А53-3148/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка