ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 ноября 2010 года Дело N А53-10369/2010

15АП-12642/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2010 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Ереминой О.А. судей Барановой Ю.И., Величко М.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косеевой М.С. при участии:

от истца - представитель Крымский М.М. по доверенности от 19.06.2010;

от ответчика - представитель Левченко И.Н. по доверенности;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Управляющая организация ЖКХ» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2010 по делу N А53-10369/2010

по иску - ТСЖ «Пушкинская 199»

к ответчику - ООО Управляющая организация «ЖКХ» об обязании передать документацию принятое в составе судьи Лусегеновой З.С.

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Пушкинская 199» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация ЖКХ» об обязании передать техническую и иную документацию на жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 199.

Решением от 27.09.2010 иск удовлетворен, ответчик обязался передать истцу надлежащим образом оформленную техническую и иную документацию на жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 199, в том числе: приемо-сдаточные акты с указанием технического состояния общего имущества дома, акты приемки-передачи по форме ОС-1А, документы технического учета - технический паспорт дома, акты о приемке выполненных ответчиком в доме работ, акты осмотров проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и не несущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, в том числе акты допуска электроустановки в эксплуатацию и протоколы последнего замера сопротивления изоляции проводов, паспорта систем отопления и узлов присоединения, паспорта узлов учета водоснабжения со всеми приложениями, а также схемы внутридомовых инженерных сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, лицевые счета граждан, проживающих в жилом доме и сведения о наличии льготных категорий граждан, копии кадастровых планов (карт) земельных участков, удостоверенные органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Решение мотивировано тем, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома 14.02.2010 принято решение об изменении способа управления жилым домом, создано товарищество собственников жилья. Право на односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом реализовано. Документы, представленные истцом как доказательства надлежащего исполнения договора управления, подписаны со стороны потребителя неуполномоченным лицом.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истцом нарушен порядок отказа от договора, установленный договором. Доказательства нарушения ответчиком условий договора не представлено. По мнению заявителя, голосование по вопросу о выборе способа управления и создании товарищества собственников жилья проведено с нарушением действующего законодательства. При заключении спорного договора техническая документация управляющей организации не передавалась.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Пушкинской, 199 в г. Ростове-на-Дону и ООО «Управляющая организация ЖКХ» заключены договоры на управление многоквартирным домом.

Собственниками квартир 14.02.2010 на общем собрании избран способ управления многоквартирным жилым домом по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 199 - товарищество собственников жилья, создано ТСЖ «Пушкинская 199» (протокол общего собрания собственников помещений от 14.02.2010 - л.д. 11).

ТСЖ «Пушкинская, 199» направило ООО «Управляющая организация ЖКХ» письмо о предоставлении технической и иной документации, связанной с управлением дома (л.д. 13).

Письмом исх. N 778 от 22.04.2010 ООО «Управляющая организация ЖКХ» отказалось передать истребуемую документацию.

В связи с отказом в передаче документации, ТСЖ «Пушкинская, 199» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о выборе способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме, заключившие договоры управления общим имуществом, являются потребителями услуги по содержанию и ремонту своего имущества.

Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (часть 8 названной статьи).

Частью 9 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

По смыслу статей 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников квартир в спорном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей компании. При этом договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Общим собранием собственников, состоявшемся 14.02.2010 принято решение об изменении способа управления жилым домом, создано ТСЖ «Пушкинская, 199», таким образом, собственниками жидлых помещений реализовано право на создание товарищества собственников жилья, изменение способа управления многоквартирным домом и одностороннего отказа от договоров управления с ООО «Управляющая организация ЖКХ».

Решение общего собрания собственников многоквартирного дома не оспорено в установленном порядке.

В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Согласно письма Министерства Регионального развития РФ N14313-РМ/07 от 20.12.2006 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 N 491, согласно которым сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

В апелляционной жалобе заявитель указал на отсутствие у истца права одностороннего расторжения договора и отсутствие у ответчика истребуемых документов.

Вместе с тем, в пункте 27 Правил содержания общего имущества ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Следовательно, ООО «Управляющая организация ЖКХ» обязано было в период действия договоров на управление многоквартирным домом принять меры по истребованию названных выше документов или их составлению.

В обоснование доводов о надлежащем качестве оказываемых услуг ответчиком представлены свидетельство о готовности объекта к работе в отопительный период, согласно которому промывка системы теплоснабжения производилась в августе и сентябре 2010 года и наряд-заказы нарядов-заказов N 263 от 16.07.2010, от 07.06.2010, N 179 от 01.06.2010, N 162 от 25.05.2010, N 153 от 19.05.2010, N 98 от 21.04.2010.

Свидетельство подписано со стороны потребителя представителем Пилавовым Ф.А., доказательств, подтверждающих наличие полномочий у указанного лица действовать от имени ТСЖ «Пушкинская, 199», ответчиком не представлено.

Наряд-заказы от имени жильцов подписаны старшим мастером Литвиновым Н.А. и мастером Гусейновым Р.З., которые, как указано в заказах, выдавали задание на производство работ. Таким образом, названные наряд-заказы подписаны со стороны потребителя и заказчика одним лицом и не могут быть приняты как надлежащие доказательства исполнения своих обязательств управляющей компанией.

При таких условиях, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, оснований для отмены или изменения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2010 по делу N А53-10369/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка