ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 ноября 2010 года Дело N А32-15434/2010

15АП-12084/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2010 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р., судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27 августа 2010 года по делу N А32-15434/2010

по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Консул» о взыскании задолженности по договору аренды, принятое судьей Сухановым Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Консул» (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 17.12.2009 в размере 27 012 руб. 90 коп., пени за период с 11.11.2009 по 10.05.2010 в сумме 4 126 руб. 75 коп. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

23.12.2008 между управлением и обществом заключен договор N3 аренды нежилого помещения общей площадью 31,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 216, на срок с 23.12.2008 по 23.11.2009. 24.08.2009 сторонами договора аренды заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения, переход права собственности к покупателю зарегистрирован 17.12.2009. Ответчиком не погашена задолженность по арендной плате по договору аренды за период с 01.10.2009 по 17.12.2009 в размере 27 012 руб. 90 коп. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 августа 2010 года в иске отказано.

Суд первой инстанции указал, что договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон договора купли-продажи, вытекающие из договора аренды того же имущества, прекратились. Доказательств того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи было направлено на продолжение арендных отношений, не представлено. Не согласившись с указанным решением, управление обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований управления. Апелляционная жалоба управления мотивирована следующими доводами. В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. Право собственности возникло у ответчика с момента его государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю собственником нежилого помещения и его арендодателем оставался продавец. Договор аренды прекратился совпадением должника и кредитора в одном лице с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (27.12.2009). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен. В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции стороны, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд не находит оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, управлением и обществом 23.12.2008 заключен договор аренды нежилого муниципального помещения общей площадью 31,8 кв.м по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 216 для использования под офис, сроком на 11 месяцев - с 23.12.2008 по 23.11.2009. Помещение передано обществу в аренду по акту приема-передачи.

24.08.2009 управление и общество на основании Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации» заключили договор купли-продажи арендуемого обществом нежилого помещения, площадью 31,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 216. Цена объекта определена в сумме 1 565 000 руб. Оплата приобретенного недвижимого имущества осуществляется в рассрочку в течение пяти лет. Договором установлен график соответствующих платежей (с октября 2009 года по август 2014 года).

В соответствии с пунктом 4.1 договора купли-продажи от 24.08.2009 объект передается продавцом покупателю по передаточному акту в течение десяти дней с момента поступления первого взноса на расчетный счет продавца.

Согласно пункту 8.1 договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания сторонами.

На основании договора купли-продажи от 24.08.2009 управлением и обществом подписан акт приема-передачи нежилого помещения первого этажа жилого дома, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 216, общей площадью 31,8 кв.м.

17.12.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано права собственности общества на указанное помещение.

Полагая, что за период после подписания договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода к обществу права собственности на спорное помещение у последнего сохранились обязательства арендатора по внесению арендной платы, управление обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 даны следующие разъяснения. Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичные разъяснения содержались и в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», действовавшего на дату подписания сторонами договора купли-продажи от 24.08.2009. Так, согласно пункту 14 указанного постановления, до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Таким образом, заключение договора купли-продажи и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи недвижимого имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости (период правоожидания).

Наделение покупателя, владеющего предметом продажи в период правоожидания, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи.

В рассматриваемой ситуации общество фактически владело предметом договора продажи на момент заключения этого договора, поскольку ранее ему это имущество было передано продавцом в аренду. Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Доводы истца о сохранении договора аренды после подписания его сторонами договора продажи арендуемого имущества несостоятельны, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи. Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований владения - временное владение от имени и в интересах другого лица (арендодателя) и владение на свое имя и в своих интересах (владение покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя в период правоожидания не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание действия договора аренды в период после заключения его сторонами договора продажи предполагает сохранение, в том числе, и права арендодателя расторгнуть договор аренды и истребовать арендуемое имущество у арендатора, владеющего этим имуществом в качестве покупателя по договору купли-продажи, что противоречило бы статусу законного владельца покупателя и существу договора купли-продажи.

В этой связи, при конкуренции двух оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему правооснованию, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил волю на изменение основания владения арендатора и наделил его статусом законного владельца по договору купли-продажи. С указанного момента общество не обязано оплачивать пользование проданным ему нежилым помещением.

Довод заявителя жалобы о том, что исполнение договора продажи недвижимости его сторонами до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, к делу отношения не имеет, поскольку права третьих лиц в отношении проданного обществу помещения не являются предметом настоящего спора.

При этом переход к обществу титула собственника на недвижимое имущество (17.12.2009) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.

Данный подход соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2010 по делу NА32-2450/2010. Доводы управления основаны на неправильном толковании норм материального права и не могут быть признаны основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 августа 2010 года по делу NА32-15434/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка