ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 ноября 2010 года Дело N А32-56418/2009

15АП-11255/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2010 года Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2010 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи О.Х.Тимченко судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В. при участии: от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (факсимильной связью); от ответчика: представитель Ешугова Ф.И., доверенность от 01.02.2010; представитель Жуков А.С., доверенность от 10.11.2010; от третьих лиц: явка представителей не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 50742; отчет об отправке факса), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 30 июля 2010 года по делу N А32-56418/2009, принятое в составе судьи В.А. Анциферова по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" о взыскании 3 157 215 руб. 36 коп., и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о внесении изменений в договор аренды земельного участка, при участии третьих лиц: администрации МО г.Краснодар, Департамента инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань Газ Сервис» (далее - общество, ответчик) о взыскании 3 157 215,36 рубля задолженности по договору аренды земельного участка от 12.02.2008 N0000001859, в том числе 3 087 111,11 рубля задолженности по арендной плате, 70 104,25 рубля неустойки.

Требования основаны на выявленном контрольно-счетной палатой Краснодарского края факте неправомерного занижения поправочного коэффициента к базовым ставкам арендной платы, примененного в приложении N 1 к договору аренды. Расчет задолженности произведен с учетом установленного постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 коэффициента К=10.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции общество с ограниченной ответственностью «Кубань Газ Сервис» обратилось к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края с встречным иском, в котором просило внести изменения в пункт 1.1. договора от 12.02.2008 N 0000001859 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, путем изложения его в редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов (далее - Участок) с кадастровым N 23:43:03 04 059:0280 площадью 6510 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1 в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением», а также в расчет размера арендной платы (приложение N 1 к договору аренды от 12.02.2008 N 0000001859), путем указания вида целевого использования земельного участка «Для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением», коэффициента целевого использования - 2 и суммы ежегодной арендной платы по договору 685 503 (шестьсот восемьдесят пять тысяч пятьсот три) рубля. В обоснование встречных требований общество указывает на изменение приказом департамента архитектуры и градостроительства от 23.09.2009 N 284 вида разрешенного использования земельного участка на основной вид разрешенного использования «для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением», внесение соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости и уклонение департамента от рассмотрения предложения общества о внесении изменений в договор аренды.

Определениями от 15.04.2010 г., 24.05.2010 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар и Департамент инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 июля 2010 года в удовлетворении исковых требований первоначального иска отказано; встречный иск общества удовлетворен. Суд пришел к выводу о необходимости применения в расчете размера арендной платы по договору аренды от 12.02.2008 N 0000001859 коэффициента К= 2 (пункт 7.6. приложения N 5 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N529). В отношении требований департамента, суд указал, что истец не предоставил в дело достаточных доказательств, подтверждающих обоснованность применения наибольшего (максимального) поправочного коэффициента к правоотношениям сторон.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просил отменить его и принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами.

При расчете размера арендной платы за земельный участок с видом разрешенного использования - для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением, подлежит применению поправочный коэффициент К=10,0, установленный постановлением главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 г. N 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» для земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий и офисов коммерческих структур.

Установление коэффициентов для расчета арендной платы за землю является формой государственного регулирования ставок, поэтому указанные коэффициенты подлежат обязательному применению независимо от того, внесены ли в установленном порядке соответствующие изменения в договор аренды. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Суд пришел к неверному выводу о необходимости заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и государственной регистрации последнего, поскольку в. соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от I 1 03.2007 N 253 «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящихся в государственной собственности», Департамент имущественных отношений Краснодарского края, как уполномоченный орган, с учетом требований статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе вносить изменения в договор в одностороннем порядке с учетом поправочных коэффициентов, устанавливаемых уполномоченным на то государственным органом.

Судом при удовлетворении встречного иска общества нарушены нормы права, поскольку в соответствии с действующим законодательством внести изменения в действующий договор аренды земельного участка N 0000001859 не представляется возможным, так как в указанном случае департаменту необходимо в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении договора и рассмотрении вопроса о предоставлении данного земельного участка для целей жилищного строительства в соответствии с положениями статьи 30.1 Земельного кодекса РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Кубань Газ Сервис» против удовлетворения апелляционной жалобы возражало, пояснив, что постановление от 18.05.2002 N 529 не предусматривает возможности определить общин размер арендной платы за земельный участок как сумму арендных плат за различные части земельного участка (применять различные поправочные коэффициенты и базовые ставки арендной платы к различным частям земельного участка). Следовательно, в этом случае арендная плата должна определяется на основании единого поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования (единой базовой ставки арендной платы) за весь земельный участок исходя из основного вида деятельности на земельном участке. Установив погашение обществом задолженности по арендной плате в соответствии с условиями договора (платежные поручения от 08.04.2010 N 24, N 25, N 26, N 27, N 28) и недоказанность департаментом необходимости применения поправочного коэффициента К = 10,) суд правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска. Удовлетворяя встречный иск общества, суд обоснованно исходил из необходимости приведения договора в соответствие с изменившимся видом разрешенного использования земельного участка и возводимого на нем объекта капитального строительства, поскольку юридическое лицо должно вносить арендную плату за земельный участок в соответствии с фактическими целями его использования. Материалами дела подтверждается изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка на основной вид разрешенного использования - для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенным и помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением.

В судебном заседании представители общества доводы, изложенные в отзыве, поддержали, настаивали, что экономическая обоснованность применения при расчете арендной платы коэффициента -10 истцом не доказана. Просили обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители надлежаще уведомленных о судебном заседании заявителя жалобы и третьих лиц не явились. В отношении указанных лиц апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 02.10.2007 N 863-р обществу с ограниченной ответственностью «Кубань Газ Сервис» предварительно согласовано место размещения многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре на земельном участке площадью 6510 кв.м, расположенном по ул. им. Суворова - Дмитриевская Дамба.

Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 N 60-р «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Кубань Газ Сервис» для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре» обществу для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок из земель

населенных пунктов площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:03 04 059:0280, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1.

Между департаментом и обществом заключен договор от 12.02.2008 N 0000001859 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого истцу во временное владение и пользование для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:03 04 059:0280 площадью 6510 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1.

Как следует из пункта 2.1., 2.2. договора, расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору, установлен на день подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований. В приложении N 1 к договору при расчете размера арендной платы с применением коэффициента целевого использования 2, годовая сумма арендной платы определена в размере 685 503 рубля.

В ходе проверки Контрольно-счетная палата Краснодарского края от 14.08.2009 г. N 536 департамента за 2007-2008 год, специалистами контрольного органа установлен факт неправомерного занижения поправочного коэффициента к базовым ставкам арендной платы при расчете годового размера арендной платы по договору 12.02.2008 N 0000001859. Во исполнение предписания департамент направил в адрес общества письмо об изменении размера арендной платы от 21.08.2009 N 52-12798/09-32.23 с приложением расчета арендной платы с 01.01.2009, в котором сумма годовой арендной платы рассчитана с применением коэффициента целевого использования 10, поскольку контролирующий орган считает, что в рассматриваем случае подлежит применению коэффициент 10, установленный пунктом 11.1 приложения 5 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 года N 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края», для земельных участков, занятых административными зданиями и офисов коммерческих структур и хозяйствующих субъектов.

Считая, что направлением письма от 21.08.2009 N 52-12798/09-32.23 реализовано право на одностороннее изменение условий договора, департамент произвел доначисление арендной платы с 01.01.2009 г. и обратился к обществу с требованием о взыскании задолженности.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения сторонами договора аренды земельного участка площадью 6510 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул.Суворова, 151/1 не была разграничена..

Статьей 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края наделен полномочиями по распоряжению земельным участком Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае».

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пункт 4 статьи 22 данного Кодекса определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.

Согласно пунктам 3.1.3. 4.1.3. договора аренды обязанность по внесению арендных платежей, исчисленных с учетом изменения законодательства, наступает у арендатора с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта независимо ни от срока получения уведомления арендодателя о необходимости пересчета цены договора, ни от надлежащего оформления соответствующих изменений в договоре.

Однако, спор между сторонами возник не в связи с применением измененного законодательства в части расчета размера арендной платы.

На момент заключения договора аренды действовало Постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края», приложением N 5 к которому утверждены поправочные коэффициенты к базовым ставкам ежегодной арендной платы по категориям земель и видам целевого использования (в том числе, 10- применительно к административным зданиям, офисам коммерческих структур и хозяйствующих субъектов (пункт 11.1); 2 применительно к гостиницам, турбазам, кемпингам, мотелям, коттеджам (пункт 7.6)).

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Таким образом, департамент должен доказать необходимость применения при расчете арендной платы поправочного коэффициента К=10.

Оценивав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 11.05.2004 N 209-О, суд пришел к правомерному выводу о недоказанности департаментом исковых требований.

Департамент не обосновал правомерность применения к спорному земельному участку, на котором предполагалось строительство объекта недвижимости многофункционального назначения одного вида целевого использования, причем исходя из наибольшего (максимального) поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования за весь земельный участок и не предоставил суду экономическое обоснование применения наибольшего (максимального) поправочного коэффициента к правоотношениям сторон.

Постановление от 18.05.2002 N 529 не предусматривает возможности определить общий размер арендной платы за земельный участок как сумму арендных плат за различные части земельного участка (применять различные поправочные коэффициенты и базовые ставки арендной платы к различным частям земельного участка). Следовательно, в этом случае арендная плата должна определяется на основании единого поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования (единой базовой ставки арендной платы) за весь земельный участок исходя из основного вида деятельности на земельном участке.

Поскольку департамент и Контрольно-счетная палата Краснодарского края не обосновали правомерность применения к спорному земельному участку, на котором предполагалось строительство объекта недвижимости многофункционального назначения, одного вида целевого использования, причем исходя из наибольшего (максимального) поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования за весь земельный участок, а также учитывая, что с учетом согласованного сторонами поправочного коэффициента и оплаты арендных платежей за 3, 4 квартал 2009 года, 1, 2 квартал 2010 года в общем размере 685033,48 рубля, пени в размере 17401,91 рубля, задолженность по арендной плате у ООО «Кубань Газ Сервис» отсутствовала, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска.

Удовлетворяя требования встречного иска ООО «Кубань Газ Сервис» о внесении изменений в договор аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Требование указанных норм обществом исполнено, что подтверждается заявлениями представленными в дело (том 1,лист дела 33, 63-68).

Материалами дела подтверждается изменение вида разрешенного использования арендуемого ответчиком земельного участка на основной вид разрешенного использования - для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением (приказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.09.2009 г. N 28).

Исходя из приложения N 5 к постановлению от 18.05.2002 N 529 об установлении поправочных коэффициентов по категориям арендаторов и видов целевого использования земельных участков и установленного приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар N 284 вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о применении при расчете размера арендной платы по договору аренды от 12.02,2008 N 0000002859 коэффициента К = 2 (пункт 7.6. приложения N 5 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N529), в связи с чем, изменения в п.1.1 договора внесены судом правомерно.

Учитывая изложенное, оснований к отмене, либо изменению решения суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 июля 2010 года по делу N А32-56418/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка