ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2010 года Дело N А55-11888/2010
г. Самара Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2010 года. Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2010 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,
судей Холодной С.Т., Кузнецова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А., с участием:
от истца - Филюк Е.В., доверенность от 31 декабря 2009 г. N 291, Нескоромнов Н.Н., доверенность от 17 февраля 2010г. N 22;
от индивидуального предпринимателя Умарова Рамазана Насруддин Оглы - извещен, не явился, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 октября 2010 г.
по делу N А55-11888/2010 (судья Шабанов А.Н.), по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, к индивидуальному предпринимателю Умарову Рамазану Насруддин Оглы, г. Самара, о взыскании,
УСТАНОВИЛ:
Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Умарову Рамазану Насруддин Оглы (далее - ответчик) о взыскании 1 775 698 руб. 48 коп., в том числе арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды от 03 сентября 2001 г. N 010391з за период с 15 сентября 2006 г. по 26 октября 2009 г. в сумме 666 700 руб. 75 коп., пени за просрочку платежей за период с 12 сентября 2006 г. по 26 октября 2009 г. в сумме 1 108 997 руб. 73 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 октября 2010 г. заявленные требования удовлетворены частично.
С индивидуального предпринимателя Умарова Рамазана Насруддин Оглы в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскано 763 890 руб. 16 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 597 573 руб. 08 коп. и неустойка в сумме 166 317 руб. 08 коп., в остальной части в удовлетворении иска отказано.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства заключения дополнительного соглашения и государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.
Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменения к этому договору не вступили в силу. Таким образом, при отсутствии зарегистрированных в установленном порядке изменений механизма расчета арендной платы по договору, задолженность следует исчислять из согласованного размера арендной платы.
Кроме того, судом первой инстанции применены положения ст. 333 ГК РФ.
Не согласившись с выводами суда, Министерство подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить полностью.
В апелляционной жалобе указывает, что п. 4.3. договора предусмотрено согласованное сторонами условие об одностороннем пересмотре Арендодателем величины арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей.
Таким образом, размер арендной платы пересматривался Арендодателем исходя из правовых актов, устанавливающих размер арендной платы.
При этом заявитель был надлежащим образом уведомлен об изменении арендной платы, что подтверждается представленными в материалы дела уведомлениями.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
В судебном заседании представители Министерства доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.
В соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв с 15 декабря 2010 г. до 15 час. 55 мин. 22 декабря 2010 г.
Проверив материалы дела, выслушав представителей Министерства, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
03 сентября 2001 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Умаровым Р.Н. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 010391з (л.д. 8-13).
По условиям названного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает на условиях аренды земельный участок, под павильон «Причал», с кадастровым номером 63:01:0811003:0001, площадью 222, 90 кв.м., расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, Набережная р. Волги, павильон «Причал».
Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи (л.д. 40).
Срок действия договора сторонами был установлен с 09 июля 2001 г. по 08 июля 2004 г.
Договор N 010391з был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 03 апреля 2003 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08 июля 2010 г. N 01/073/2010-717 (л.д. 51).
Расчет арендной платы за земельный участок определен в Приложении N 3, являющемся неотъемлемой частью договора (л.д. 38-39).
Согласно п. 4.4. договора Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа отчетного месяца.
Арендная плата начисляется с начала срока действия договора, указанного в п. 3.1., т.е. с 09 июля 2001 г. Данное условие предусмотрено п. 4.1. договора аренды.
03 июня 2004 г. сторонами договора заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 03 сентября 2001 г. (л.д. 68-69), из которого следует, что договор аренды заключен на неопределенный срок.
В п. 4.4. также внесено изменение, согласно которому Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.
Указанные изменения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 июля 2004 г. (л.д. 70 оборот).
Полагая, что ответчик несвоевременно и не в полном объеме исполнял обязанность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При принятии судебного акта о частичном удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с Законом Самарской области от 11 марта 2005 г. N 94-ГД «О земле» и постановлением Правительства Самарской области от 13 июня 2006 г. N 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01 июля 2006 г. осуществляет министерство имущественных отношений Самарской области.
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями ст.ст. 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных Комитетом гражданам и юридическим лицам.
В адрес ответчика направлено уведомление от 14 августа 2006 г. N 12-17/1312, в котором Департамент имущественных отношений Самарской области (правопредшественник истца) сообщил предпринимателю Умарову Р.Н. о вступлении в права арендодателя по договору аренды от 03 сентября 2001 г. N 010391з (л.д. 14).
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В ст. 164 ГК РФ указано, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, что закреплено в ст. 310 ГК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Положениями ст. 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендной платы.
В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В п. 1 ст. 450 ГК РФ указано, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктами 4.3., 5.1.2. договора аренды земельного участка от 03 сентября 2001 г. N 010391з предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
Арендодатель обязан сообщать Арендатору об изменении ставок арендной платы за землю путем направления ему уведомления заказным почтовым отправлением либо опубликованием в газете «Самарская газета».
В материалы дела представлены уведомления от 31 января 2005 г. N 15-07-15/4400, от 19 января 2007 г. N 12-15/з-6010, от 15 февраля 2008 г. N 12-27/8138, от 12 марта 2009 г. N 12-27/1866 об изменении арендной платы (л.д. 15-17). Указанные уведомления были направлены в адрес ответчика, что подтверждается представленными в материалы дела списками почтовых отправлений от 22 января 2007 г., от 15 февраля 2008 г., от 13 марта 2009 г.
Кроме того, из материалов дела следует, что ответчик обращался к истцу с просьбой о предоставлении рассрочки уплаты задолженности (л.д. 19, 20).
Между сторонами договора был подписан график рассрочки платежей по погашению задолженности по арендной плате по состоянию на 01 июня 2009 г. (л.д. 21).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся пересмотра размера арендной платы, арбитражный апелляционный суд признает ошибочным.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 ноября 2010 г. по делу N А55-35237/2009, от 02 декабря 2010 г. по делу N А55-37716/2009.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В п. 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 февраля 2010 г. N 12404/09.
Истец указывает, что в нарушение указанных норм права и условий договора аренды земельного участка от 03 сентября 2001 г. N 010391з ответчиком неполностью выполнялись обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование земельным участком, и за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 15 сентября 2006 г. по 26 октября 2009 г. в сумме 666 700 руб. 75 коп.
Претензией истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по арендной плате и начисленной неустойке.
Поскольку ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки и в установленном размере не представил, арбитражный апелляционный суд считает, что требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в полном объеме в сумме 666 700 руб. 75 коп.
Договором от 03 сентября 2001 г. N 010391з предусмотрено, что за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0, 3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Указанное положение закреплено в п. 7.2. договора от 03 сентября 2001 г.
Исходя из п. 1 ст. 330 ГК РФ, под неустойкой (штрафом, пеней) понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
