СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 февраля 2011 года   

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Лебедева В.И.

судей

Тарасовой И.В., Савельевой М.Г.

при секретаре

Кургузовой Ю.М.

Заслушав доклад судьи Савельевой М.Г., объяснения представителя ООО <...> - С. (доверенность от 12.05.2009 года), объяснения представителя Фентисовой И.Д. - А. (доверенность от 23.06.2010 года), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Суд взыскал с ООО <...> в пользу Фентисовой И.Д. госпошлину по делу в сумме <...> руб.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 07 июля 2008г. гр. Фентисова И.Л. и ООО <...> заключили предварительный договор купли-продажи №, предмет которого был определен в п.1 указанного договора.

В силу п.1.1 предварительного договора, стороны обязуются заключить в будущем в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры с проектным № в жилом доме по строительному  ...  на закрепленном земельном участке площадью <...> м.

Согласно п.1.2 предварительного договора, техническая характеристика квартиры: общая площадь квартиры (проектная) - <...> кв м, жилая площадь квартиры - <...> кв м. площадь лоджии, принятая с коэффициентом, равным 0,5 - <...> кв м, количество комнат - <...>, этаж <...>, строительные оси <...>.

В соответствии с п.1.4 предварительного договора, стороны договорились, что заключение основного договора произойдет в течение шести месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п.2.1 договора, продавец обязуется в течение шести месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию после получения на свое имя свидетельства о праве собственности на квартиру подготовить все необходимые документы для заключения с покупателем основного договора, известить покупателя о готовности заключить основной договор и подписать с покупателем основной договор.

Цена квартиры и порядок взаиморасчетов между сторонами определен в разделе 3 предварительного договора.

07 июля 2008года стороны подписали дополнительное соглашение № к предварительному договору № купли-продажи квартиры от 07 июля 2008г., в силу п.4.3 которого в случае отказа покупателя по любым основаниям от исполнения настоящего договора или от заключения основного договора продавец возвращает покупателю фактически внесенные им денежные средства в течение двух месяцев с удержанием в качестве штрафа 15% от цены квартиры, указанной в п.3.1 настоящего договора.

25 декабря 2008г. Фентисова И.Д. обратилась в ООО <...> с заявлением о расторжении предварительного договора купли продажи от 07 июля 2008г. При этом, в связи с обострившейся финансовой ситуацией, по возможности, просила уменьшить размер штрафных санкций.

Соглашением от 26 декабря 2008г. о расторжении предварительного договора № купли-продажи квартиры от 07 июля 2008года, подписанным сторонами, вышеуказанный предварительный договор расторгнут.

Согласно п. 2 соглашения от 26.12.2008г. продавец удерживает в качестве штрафа 15 % от цены квартиры, указанной в пункте 3.1 договора, в размере <...> руб. В п. 3 соглашения, продавец обязался в срок до 27 февраля 2009г. возвратить Фентисовой И.Д. оставшиеся средства в сумме <...> руб.

Соглашением от 21 января 2009г. о расторжении предварительного договора № купли-продажи квартиры от 07 июля 2008года, подписанным сторонами, вышеуказанный предварительный договор расторгнут. Согласно п. 2 соглашения от 21.01.2009г., продавец удерживает в качестве штрафа 15% от цены квартиры, указанной п.3.1 договора в размере <...> руб. В п. 3 соглашения, продавец обязался в срок до 03 апреля 2009г. возвратить Фентисовой И.Д. оставшиеся средства в сумме <...> руб.

Из карточки счета № № : Фентисова И.Д. за 01.04.2005-30.06.10 ООО <...> усматривается, что денежные средства в размере <...> руб. возвращены истице: 26 марта 2009г. в размере <...> руб., 31 марта 2009г. в размере <...> руб.

29.06.2010г. истица Фентисова И.Л. обратилась в суд с иском к ООО <...>, ссылаясь на то, что при заключении предварительного договора, дополнительного соглашения, соглашений о расторжении предварительного договора существенно заблуждалась относительно природы сделок, в связи с чем подписала кабальные условия об удержании денежных средств - 15% от цены квартиры при расторжении предварительного договора купли-продажи, вышеуказанные сделки не соответствуют требованию закона, просила признать недействительным предварительный договор от 07.07.2008г. в части п.3.1, 3.3., 3.6., дополнительное соглашение к нему от 07.07.2008г. в части п. 4.3, соглашения о расторжении предварительного договора от 26.12.2008г. в части п. 3.1 и от 21.01.2009г. в части п.2, в связи с несоответствием их закону и правилам ст.168 ГК, ст.550, ст.429 ГК РФ, ч.2 ст.1 и ст.3 ФЗ №214-ФЗ, а также просила взыскать в порядке ст.1102 ГК РФ сумму <...> руб., удержанную в качестве штрафа.

18.10.2010г. Фентисова И.Д. уточнила исковые требования, просила признать недействительными предварительный договор, дополнительное соглашение к нему №, соглашения о расторжении предварительного договора, применить последствия недействительности ничтожных сделок, а именно, обязать ответчика возвратить все полученное по сделке, ссылалась на положения ст.ст.168, ч.2 ст.170, 167, 549,551,550 ГК РФ.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сослался на положения ст.168, ч.2 ст.170 ГК РФ, указал, что предварительный договор не содержит условий, позволяющих установить предмет, а так же другие существенные условия основного договора и, следовательно, какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, не могут возникнуть ввиду отсутствия данного имущества. Суд также указал, что предварительный договор от 07.07.2008года, дополнительное соглашение № к нему от 07.07.2008г. содержат условия о привлечении денежных средств для возникновения в будущем права собственности застройщика (ответчика), а в последствии передачи права собственности дольщику (истице), сослался на ст.1, ст.3 ФЗ №214-ФЗ, пришел к выводу о том, что предварительный договор № купли-продажи квартиры от 07.07.2008года, заключенный между сторонами, является сделкой, прикрывающей другую сделку, не соответствует требованиям закона, не порождает правовых последствий, в связи с чем является ничтожным, к нему надлежит применить последствия недействительности ничтожной сделки: признав недействительными дополнительное соглашение № от 07 июля 2008г., соглашение от 26 декабря 2008 года о расторжении предварительного договора от 07 июля 2008года, соглашение от 21 января 2009г. о расторжении предварительного договора от 07 июля 2009года, взыскав с ответчика ООО <...> в пользу истицы <...> руб.

Согласно ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в её собственность.

Более того, в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ даже основной договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Следовательно, отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора, который имеет целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При заключении предварительного договора купли-продажи от 07.07.2008г. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - квартиры, характеристики и расположение которой определены в договоре( п.1.1, п.1.2), указан проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, строительные оси, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома. Таким образом, содержание п.п.1.1,1.2 предварительного договора позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Содержание п.п.1.4, 2.1. предварительного договора позволяют установить срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора, в связи с чем не имеется оснований рассматривать договор незаключенным по мотиву несогласованности сроков.

Содержание положений раздела 3 предварительного договора определяет цену квартиры и порядок взаиморасчетов сторонами.

В пункте 3.6 договора стороны определили, что в основу взаимных расчетов сторон положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате 100% от цены квартиры, денежные средства, вносимые покупателем в соответствии с настоящим договором, засчитываются в счет оплаты цены квартиры по основному договору.

Исходя из положений п.1 ст.1, п.1 ст.8 ГК РФ, а также учитывая, что правовых норм, запрещающих сторонам осуществлять все расчеты или их часть до заключения основного договора при наличии предварительного, не имеется, достигнутая сторонами договоренность о расчетах в рамках предварительного договора до заключения основного, соответствует свободе договора (ст. 421 ГК РФ), правовые основания в пределах действия 1102 ГК РФ рассматривать полученные ответчиком от истицы денежные средства неосновательным обогащением отсутствуют.

Таким образом, анализ условий предварительного договора свидетельствует о том, что условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным ст.429,554,555 ГК РФ требованиям, договор заключен в предусмотренной ст.550 ГК РФ письменной форме. Государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со ст.ст.219, 223 ГК РФ регистрации подлежит право собственности, на основании предварительного договора купли-продажи переход права собственности не происходит. Требование государственной регистрации предусмотрено ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ для договора участия в долевом строительстве недвижимости.

Между тем, оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, не является договором участия в долевом строительстве недвижимости.

Из буквального толкования условий заключенного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истицей в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости.

В силу п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Основания рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи, как притворную сделку отсутствуют, признание оспариваемой сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя не доказано.

При указанных обстоятельствах вывод суда о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей другую сделку, судебная коллегия находит постановленным с нарушением норм материального права, не соответствующим обстоятельствам спора.

Ссылки на то, что оспариваемые сделки содержат кабальные условия, а также указание на то, что истица существенно заблуждалась относительно природы данных сделок, материалами дела не подтверждаются, доказательств к этому не представлено.

Принимая во внимание, что заключение предварительного договора купли-продажи между сторонами не противоречит требованиям ст.429 ГК РФ, стороны в дополнительном соглашении № от 07.07.2008г. в п.4.3 определили последствия отказа покупателя по любым основаниям от исполнения данного договора или от заключения основного договора, истица заявила о расторжении предварительного договора, то есть в одностороннем порядке отказалась от исполнения принятых на себя обязательств, в связи с чем стороны подписали соглашение о расторжении предварительного договора с указанием на удержание штрафа, предусмотренного п.4.3 дополнительного соглашения, которое ответчиком исполнено, возврат денежных средств в размере, определенном соглашением сторон, ответчиком произведен, поэтому судебная коллегия находит, что оснований для взыскания с ответчика в пользу истицы удержанных сумм штрафа, предусмотренных соглашениями сторон, не имеется.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

В иске отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка