• по
Более 58000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 декабря 2010 года Дело N А53-15054/2010

15АП-13365/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2010 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ильиной М.В., судей Тимченко О.Х., Глазуновой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чернышевой А.И.,

при участии: от истца: Юхнова Н.Е. по доверенности от 11.01.2008

от ответчика: Булгакова И.Г. (паспорт), Медведева С.В. по доверенности от 01.09.2010

от третьего лица: Жуковской Е.Н.по доверенности от 12.03.2010 N 03, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального предприятия «Азовское бюро технической инвентаризации»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2010 по делу N А53-15054/2010, принятое в составе судьи Пипник Т.Д., по иску Департамента имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации г.Азова к индивидуальному предпринимателю Булгакову Игорю Геннадьевичу при участии третьего лица муниципального предприятия «Азовское бюро технической инвентаризации»

об изъятии встроенного нежилого помещения путем расторжения договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации г. Азова (далее департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Булгакову Игорю Геннадьевичу (далее ИП Булгаков И.Г., предприниматель) об изъятии встроенного нежилого помещения, расположенного на втором этаже 2-этажного дома, литер А, по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Московская, 23, путем расторжения договора аренды от 18.03.2005 N559.

Исковые требования мотивированы необходимостью использования арендуемого ответчиком помещения для размещения архива МП «Азовское БТИ» и основаны на статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное предприятие «Азовское бюро технической инвентаризации» (далее предприятие).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2010 в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что истцом не доказано наличие предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации признаков существенного изменения обстоятельств для сторон договора, которые могут являться основанием для расторжения договора аренды.

Муниципальное предприятие «Азовское бюро технической инвентаризации» в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2010 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель жалобы указал, что договор от 25.06.2009 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 18.03.2005 N559 заключен без согласия арендодателя муниципального имущества, в связи с чем, противоречит требованиям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор уступки прав арендатора является ничтожной сделкой, в связи с чем, не порождает у предпринимателя прав и обязанностей по договору аренды. Департамент был вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения ответчика. Суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что изъятием у ответчика спорного помещения не достигается цель обеспечения функций третьего лица. Приобретение спорного помещения, расположенного рядом с архивом, позволит выполнить требования действующего законодательства и разрешить проблему размещения архива. В случае лишения предприятия аккредитации городская казна лишится одного из источников доходов.

Департамент в отзыве апелляционную жалобу поддержал по основаниям, аналогичным тем, что были приведены предприятием. Истец просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2010 отменить, исковые требования удовлетворить.

ИП Булгаков И.Г. в отзыве апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик указал на необоснованность доводов апелляционной жалобы, в части ничтожности договора уступки прав арендатору, ввиду его противоречия статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор уступки права от 25.06.2009 прошел государственную регистрацию, в связи с чем, право аренды предпринимателя может быть оспорено только в судебном порядке. Департамент против заключения договора уступки прав арендатора не возражал и выразил свое согласие в письме. Кроме того, все последующие действия свидетельствуют об одобрении данного договора. Судебными актами по делу NА53-10861/2010 дана правовая оценка договора переуступки от 25.06.2009 и предприниматель признан арендатором спорного помещения. Доказательства наличия предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного расторжения договора аренды истцом не представлены. Потребности муниципального предприятия «Азовское БТИ» в дополнительных площадях не могут являться основанием для досрочного расторжения договора аренды, поскольку предприятие является самостоятельным юридическим лицом, по обязательствам которого департамент ответственности не несет (ст.ст.113,114 ГК РФ).

В судебном заседании представители предприятия и департамента апелляционную жалобу поддержали, просили решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, исковые требования удовлетворить.

Предприниматель и его представитель апелляционную жалобу не признали, просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г.Азова (правопредшественник департамента - арендодатель) и ООО «Представительство Всероссийской Биржи Недвижимости» (арендатор) был подписан договор аренды N559 от 18.03.2005, по условиям которого арендодатель передает а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду помещение с энергопринимающими устройствами по адресу: Ростовская область, г.Азов, ул.Московская, 23, лит.А 2-ой этаж, комната N5 согласно техническому паспорту, площадью 10,7 кв.м. (т.1 л.д.26).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 18.03.2005 (т.1 л.д.6)

Согласно пункту 13 договора аренды N559 от 18.03.2005 срок аренды составляет 15 лет с момента государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы на последнем листе договора (т.1 л.д.26 на обороте).

В соответствии с пунктами 5,6 договора аренды N559 от 18.03.2005 арендатор не имеет права сдачи в субаренду арендуемого по настоящему договору помещения, предоставления части или всего помещения другим лицам по договорам сотрудничества, совместной деятельности и т.п.

Между тем, из буквального толкования данных условий договора не следует, что арендатору была запрещена передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем).

Кроме того, пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Указанной нормой не предусмотрена возможность установления договором аренды запрета на передачу прав по договору аренды. Достаточной гарантией прав арендодателя в данном случае является требование закона о необходимости получения арендатором согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

Из материалов дела следует, что между ООО «Представительство Всероссийской Биржи Недвижимости» и ИП Булгаковым И.Г. был подписан договор уступки прав и обязанностей от 25.06.2009, по условиям которого предпринимателю были переданы права и обязанности общества по договору аренды N559 от 18.01.2005 на помещение площадью 10,7 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, г.Азов, ул.Московская, 23.

Договор уступки от 25.06.2009 по своей правовой природе является договором перенайма нежилого помещения.

В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Поскольку договор аренды от 18.03.2005 N559 заключен сроком на 15 лет и в силу статей 609,651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор уступки от 25.06.2009 также подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что предприниматель представил договор уступки от 25.06.2005 на государственную регистрацию.

Договор уступки от 25.06.2009 был зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы на оборотной стороне договора (т.1 л.д.28).

При этом, Департамент направил в Азовский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области письмо N07/1441, из которого следует, что департамент уведомлен о заключении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.03.2005 N559 между ООО «Представительство Всероссийской Биржи Недвижимости» и ИП Булгаковым И.Г. (т.1 л.д.27). Возражения против государственной регистрации договора уступки права департамент не заявил.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды N559 от 18.03.2005 было получено арендатором.

Факт наличия у ИП Булгакова И.Г. права аренды в отношении спорного нежилого помещения на основании договора аренды N559 от 18.03.2005 и договора уступки от 25.06.2009 были установлен вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 по делу NА53-10861/2010. В силу статей 16,69 АПК РФ, указанные обстоятельства носят обязательный характер для сторон договора при рассмотрении настоящего дела.

Письмом от 12.05.2010 N07/1976 департамент предложил ИП Булгакову И.Г. рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды N559 от 18.03.2005, ввиду необходимости передачи арендуемого ответчиком помещения МП «Азовское БТИ» для размещения архива (т.1 л.д.50-51).

Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена конкретная форма выражения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) другому лицу. Обращаясь с требованиями о расторжении договора аренды N559 от 18.03.2005 в непосредственно к предпринимателю в письме от 12.05.2010 N07/1976, а в дальнейшем в суд, департамент фактически признал ИП Булгакова И.Г. арендатором спорного помещения, то есть выразил свое согласие на переход к ответчику прав и обязанностей арендатора по договору аренды N559 от 18.03.2005.

В связи с этим, доводы заявителя жалобы о ничтожности договора уступки от 25.06.2009, ввиду его противоречия статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N559 от 18.03.2005, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Правовым основанием иска арендодатель указал ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По мнению департамента, существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является изменение функций МП «Азовское БТИ», размещенного в том же здании, в связи с введением в действие Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и необходимость хранения предприятием большего объема документов с соблюдением специальных требований к их хранению.

Между тем, по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений статей 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для расторжения договора может быть признано такое существенное изменение обстоятельств, которое имеет место непосредственно в сфере хозяйственной деятельности сторон договора и наличие которого могло явиться основанием для отказа в заключении договора.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что приведенные департаментом основания для расторжения договора аренды связаны с изменением функций муниципального предприятия «Азовское БТИ», которое в силу статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» является самостоятельным юридическим лицом, выступающим в гражданском обороте независимо от департамента, как органа местного самоуправления.

По смыслу статьи 114 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» собственник имущества предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, не отвечает по обязательствам предприятия.

Федеральным законом от 24.07.2007 N221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не предусмотрена обязанность соответствующих органов местного самоуправления по наделению образованных ими муниципальных предприятия технической инвентаризации материально-технической базой, необходимой для реализации положений указанного Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из материалов дела следует, что МП «Азовское БТИ» помещения в здании литер А по ул.Московская 23 в г.Азове были предоставлены на основании договора о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения от 17.09.2004, то есть до заключения договора аренды от 18.03.2005 N559 (т.1 л.д.52-55).

Следовательно, на момент подписания спорного договора аренды от 18.03.2005 N559 комитету (правопредшественник департамента) было известно о размещении в спорном здании помещений МП «Азовское БТИ», используемых в для хранения архива.

В соответствии с пунктом 13 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N921, технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация по объектам учета, включая регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, образуют архивные фонды, которые относятся к государственной части Архивного фонда Российской Федерации и являются федеральной собственностью.

Данное положение действовало на момент заключения договора аренды N559 от 18.03.2005, в связи с чем, должно было быть учтено арендодателем. Следовательно, с учетом специфики хозяйственной деятельности и требований действующего законодательства, арендодатель мог и должен был предполагать, что в процессе деятельности МП «Азовское БТИ» будет накапливаться архив, для хранения которого необходимы помещения. Следовательно, необходимость предоставления предприятию дополнительных площадей связаны с изменением обстоятельств, вызванных ходом обычной хозяйственной деятельности, а не событиями, которые носят характер непредвиденных.

В материалы дела также не представлены доказательства того, что сохранение действия договора аренды N559 от 18.03.2005 с учетом сложившихся обстоятельств может повлечь для департамента какой-либо ущерб.

С учетом изложенного, оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанные истцом обстоятельства не являются основанием для расторжения договора аренды N559 от 18.03.2010 в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из письма ИП Булгакова И.Г. от 11.06.2010 N90 следует, что требование департамента о расторжении договора аренды N559 от 18.03.2005 было направлено в его адрес после обращения к истцу с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения в порядке статей 3, 9 Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Судом первой инстанции принято во внимание, что на момент рассмотрения настоящего спора в производстве Арбитражного суда Ростовской области находилось дело N А53-10861/2010 по иску ИП Булгакова И.Г. к департаменту о признании незаконным отказа департамента в реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества и об обязании заключить договор купли-продажи данного арендуемого имущества.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 по делу NА53-10861/2010 был признан незаконным отказ департамента N 07/2108 от 21.05.2010 в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения N 5, расположенного на втором этаже 2 этажного дома, литер А, площадью 10,7 кв.м., по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Московская, 23. Департамент обязан устранить допущенное нарушение прав заявителя, подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

При таких обстоятельствах удовлетворение исковых требований о расторжении договора аренды N559 от 18.03.2005 фактически направлено на лишение ИП Булгакова И.Г. преимущественного права выкупа арендуемого помещения в порядке Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008, что по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» должно расцениваться как злоупотребление правом со стороны органа местного самоуправления.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2010 по делу N А53-15054/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

     Председательствующий
М.В.Ильина
Судьи
И.Н.Глазунова
О.Х.Тимченко

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-15054/2010
Принявший орган: Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 27 декабря 2010

Поиск в тексте