• по
Более 47000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 февраля 2011 года Дело N А53-15596/2010

15АП-345/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2011 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Тимченко О.Х. судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии: от истца: представитель Бутко С.А., доверенность от 07.10.2010;

от ответчика: представитель Карабашев Ш.Х., доверенность от 08.02.2011; представитель Лукина Ю.Г., доверенность от 08.02.2011. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Беркут»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 29 ноября 2010 г. по делу N А53-15596/2010

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Беркут» о взыскании задолженности по арендной плате

принятое судьей Ереминым Ф.Ф.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее департамент, ДИЗО г. Ростова-на-Дону)обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО «Беркут»( далее общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 16 14:0002 N 25091 от 27.01ю20904 г. за период с 09.06.2006 по 30.06.2010 в размере 1 363 623 рубля 87 копеек, пени за период с 21.06.2006 по 30.06.2010 в размере 240 826 рублей 63 копейки.

Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств арендатором- ООО «Беркут» обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды N1151 от 04.06.2003 г.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2010 г. с общества в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону взыскано задолженность по арендной плате за период с 28.07.2007 по 30.06.2010 включительно в размере 1124 903 руб. 45 коп., пени за период с 28.07.2007 по 30.06.2010 включительно в размере 141 426 руб. 49 коп. Всего 1 266 329 руб. 94 коп. В остальной части заявленных требований отказано. Суд признал заявленные требования обоснованными за период с 28.07.2007 г. по 30.06.2010 г., к остальным требованиям применил срок исковой давности в соответствии со ст. 199 ГК РФ,

ООО «Беркут» не согласившись с принятым судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой сославшись на следующие доводы. Обществу был предоставлен земельный участок для проектирования, строительства и эксплуатации торгового объекта. Однако, ответчик не может использовать земельный участок по назначению, поскольку по арендованной территории, была проложена водопроводная линия диаметром 200 мм обеспечивающая водой специализированную туберкулезную больницу.

Ответами архитектуры N 01-20/122 от 21.01.2009г. и N 01-20/10817 от 01.07.2009г. обществу отказано в выдаче градостроительного плана, в связи с невозможностью использования земельного участка.

В пункте 3.4 договора аренды указано, что исчисление и уплата арендой платы арендатором осуществляется на основании дополнительных соглашений к основному договору. ООО «Беркут» не подписывало и не зарегистрировало никаких дополнительных соглашений предусматривающих изменение арендной платы, ни методику расчета арендной платы

В настоящий момент ОАО «Ростовгражданпроект» внесены изменения в возвращенный на доработку проект планировки и межевания территории (согласно постановлению Главы Администрации г.Ростова-на-Дону от 28.12.2009г. N 132). и архитектура приступила к подготовке постановления Мэра г.Ростова-на-Дону о предоставлении ООО «Беркут» земельного участка по улице Орбитальной взамен земельного участка по ул. Вятской.

В судебном заседании директор ООО «Беркут» доводы поддержал, пояснил, что на момент проведения торгов на предоставление права аренды земельного участка в 2003 г. по центру земельного участка уже был проложен водопровод ведущий туберкулезной больнице, что исключает строительство здания магазина. Генеральным планом города предусмотрено магистраль общегородского значения непрерывного движения по ул. Орской, в зону расширения которой попадает, предоставленный обществу земельный участок, в дальнейшем он подлежит изъятию для муниципальных нужд. В подтверждение указанных доводов директор общества представил суду апелляционной инстанции дополнительные документы.

Представитель департамента просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 04.06.2003 N1151 между Департаментом имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону(арендодатель) и Карабашевым Ш.Х.(арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (кадастровый номер 61:44:02 16 14:0002) N 25091 от 27.01.2004, расположенного по адресу ул. Орская -ул. Панфиловцев в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации торгового объекта.

Участок передан Карабашеву Ш.Х по акту приема - передачи земельного участка от 27.01.2004. Договор был зарегистрирован в учреждении юстиции 18.02.2004, за номером регистрации 61-01/44-5/2004-280. Как следует из кадастрового плана земельного участка разрешенное использование земельного участка: проектирование, строительство и последующая эксплуатация торгового объекта.27.04.2006 между Карабашевым Ш.Х. и ООО «Беркут» был подписан договор уступки права аренды вышеуказанного земельного участка, по условиям которого предприниматель с согласия ДИЗО г.Ростова-на-Дону уступил обществу свои права по договору аренды N 25091 от 27.01.2004 г. Договор был зарегистрирован в учреждении юстиции 09.06.2006, за номером регистрации 61-61-01/207/2006-19.В пункте 1.3. договора установлено, что с момента вступления в силу договора уступки, то есть с 09.06.2006, обязанность по уплате ежемесячных арендных платежей переходит к фирме, которая обязуется производить платежи в сумме и сроки, указанные в приложении N 2 к договору аренды.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка согласован сторонами с 04.06.2003 по 04.06.2052 года. В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы у общества образовалась задолженность по арендной плате. По расчетам департамента задолженность за период с 09.06.2006 по 30.06.2010 составила 1 363 623 руб. 87коп., пеня за несвоевременное внесение арендной платы за период с 21.06.2006 по 30.06.2010 -240 826 руб. 63 коп., всего на общую сумму 1 604 450 руб. 50 коп.

Наличие задолженности по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения ДИЗО г.Ростова-на-Дону в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных требований и с учетом срока исковой давности удовлетворил требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

Однако, судом не исследован вопрос о передаче земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и возможность арендатора использовать земельный участок по назначению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам пункта 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как усматривается из заключенного сторонами договора земельный участок площадью 898 кв.м. по ул.Орская-Панфилова в г.Ростове-на-Дону представлен арендатору для проектирования, строительства и последующей эксплуатации торгового объекта. Земельный участок обременен сервитутами (инженерными сетями на участке площадью 631 кв.м. пункт 1.2 договора)

ООО «Беркут» в суде апелляционной инстанции заявило о передаче земельного участка в состоянии непригодном для использования, поскольку по территории земельного участка был построен водопровод, земельный участок попадает в зону расширения магистрали общегородского значения непрерывного движения, значимой для транспортной инфраструктуры города, в связи с чем, общество лишено возможности подготовить проект и получить разрешение на строительство магазина.

Как следует из топографической съемки МУ г.Ростова-на-Дону «Комитет по архитектуре и градостроительству» по центру земельного участка представленного арендатору проходит водопровод Д-200. МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону» в письме от 04.02.2011г. N01-21/822 сообщил арендатору о том, что работы по прокладке водопровода выполнены в 2003 году на основании проекта согласованного в 2002 году.

Согласно СНиП раздел 7 Инженерное оборудование (водоснабжение и канализация) расстояние от подземных инженерных сетей (водопровод, канализация) до фундаментов зданий и сооружений составляет 5 метров.

Из ответов данных МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону N 01-20/19357 от 25.01.2008г. ,N 01-20/3063 от 21.03.2008г, N 01-20/122 от 21.01.2009г., генерального плана застройки г.Ростова-на-Дону(проектные предложения по ул. Орской) видно, что спорный земельный участок попадает в зону расширения магистрали общегородского значения непрерывного движения для транспортной инфраструктуры города. Письмом департамента архитектуры N 01-20/15409 от 09.09.2008г. отказано арендатору в изменении линий регулирования застройки и в выдаче градостроительного плана.

В ответе от 24.09.2009г., на заявление арендатора, департамент архитектуры сообщил об отчуждении земельного участка, находящегося в аренде у ответчика для муниципальных нужд и о готовности рассмотреть предложения по размещению объекта на других участках города,

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что арендатор в спорный период не мог пользоваться арендованным земельным участком по назначению, поскольку предоставленный земельный участок не отвечал условиям договора аренды, на момент передачи по акту от 27.01.2004 г. по земельному участку уже был проложен водопровод.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Правом, предусмотренным статьей 612ГК РФ, арендатор не воспользовался, однако приостановил исполнение своей обязанности по внесению арендной платы в спорный период ввиду неисполнения встречной обязанности арендодателем. Оснований для взыскания арендной платы в заявленный период не имеется.

Законом не установлена определенная форма для изъявления воли на приостановление исполнения своего обязательства, а поэтому таковое волеизъявление может иметь место как в форме письменного извещения, так и в виде факта неоплаты за соответствующий период времени.

В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, выраженной в постановлении от 14.05.2010 по делу N А32-15944/2009, в случае невозможности пользования имуществом арендатором по причине, зависящей от арендодателя, возможно применение пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания арендной платы за заявленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону период не имеется.

В связи с неправильным применением норм материального права решение подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. При подаче апелляционной жалобы ООО «Беркут» оплатило в федеральный бюджет 2000руб. государственной пошлины по квитанции от 29.12.2010 г.При таких обстоятельствах с ДИЗО г. Ростова-на-Дону в пользу ООО «Беркут» подлежат взысканию судебные расходы в размере 2000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2010 г. по делу NА53-15596/10 отменить.

В иске Департаменту земельно-имущественных отношений г. Ростова-на-Дону отказать.

Взыскать с Департамента земельно-имущественных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу ООО «Беркут»судебные расходы 2000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

     Председательствующий
О.Х.Тимченко
Судьи
М.В.Ильина
Т.Р.Фахретдинов

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-15596/2010
Принявший орган: Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 21 февраля 2011

Поиск в тексте