ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 февраля 2011 года Дело N А32-16616/2010

15АП-126/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2011 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ильиной М.В., судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой Н.В., при участии: от заявителя: Шипкова К.А. по доверенности N 2269Д от 13.10.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Творческий союз «Галерея-Лестница»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 ноября 2010 года по делу N А32-16616/2010-53/479, принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Творческий союз «Галерея-Лестница» к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Творческий союз Галерея - Лестница» (далее ООО «Творческий союз «Галерея-Лестница», общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными действий Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее департамент) в виде отказа в зачете затрат произведенных неотделимых улучшений при определении рыночной стоимости арендуемого имущества и обязании департамент направить в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества - подвальных помещений площадью 119 кв.м. расположенных по адресу: г.Краснодар, ул.Рашпилевская, 17/Советская, 33, литер п/А, а/4, а/6 - помещения NN 78, 90, 90/1, 92, 93, 98, 99, 102, 130, с ценой договора 2644000 рублей, в том числе НДС 579661 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2009г. по делу N А32-9597/2009-36/134 департаментом направлен обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества. В нарушение п.6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. N159-ФЗ и п.2.9 договора, департамент отказал обществу в зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 1156000 руб. в счет оплаты приобретаемого имущества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2010г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что проектно-сметная документация на оборудование входа в подвальные помещения не согласована с соответствующими службами города и не утверждена администрацией. Согласование иных неотделимых улучшений арендуемых помещений арендодатель не осуществлял. В силу п.5.3.11 договора аренды все произведенные арендатором неотделимые улучшения имущества без возмещения стоимости остаются в муниципальной собственности МО г.Краснодар.

ООО «Творческий союз «Галерея-Лестница» обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просило отменить решение и принять новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что сумма затрат в размере 1156000 руб. на ремонтно-восстановительные работы подтверждена отчетом N05/09-48 выполненным ООО «Ятрань Оценка». Письмом от 17.12.2002г. Управление муниципальной собственности администрации г.Краснодара (правопредшественник департамента) дало согласие на проведение работ за счет собственных средств арендатора, в связи с чем, у ООО «Творческий союз «Галерея-Лестница» возникло право на приобретение арендуемого имущества в собственность с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционную жалобу поддержал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель департамента в судебное заседание не явился.

В соответствии со статьями 156, 266 дело рассмотрено в порядке апелляционного производства, в отсутствие не явившегося заинтересованного лица, извещенного о времени и месте судебного разбирательства согласно статьям 121-123 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2009 по делу NА32-9597/2009-36/134 признаны незаконными действия Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар по отказу в отчуждении арендуемых помещений ООО «Творческий союз Галерея-Лестница», г. Краснодар, выраженные в письме N1926.49 от 05.02.2009, как несоответствующие требованиям Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Арбитражный суд Краснодарского края обязал Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар заключить с ООО «Творческий союз Галерея-Лестница», г. Краснодар договор купли-продажи подвальных помещений площадью 119 кв.м., расположенных по адресу: гор. Краснодар, ул. Рашпилевская, 17/Советская, 33, литер п/А, а/4, а/6 - помещения NN 78, 90, 90/1, 92, 93, 98, 99, 102, 130 (т.1 л.д.39-50).

Во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2009 по делу NА32-9597/2009-36/134 департамент подготовил и направил обществу проект договора купли-продажи спорного имущества. В пункте 2.1 проекта договора указано, что цена договора включает в себя стоимость имущества, равную его рыночной стоимости, установленную в соответствии с отчетом об оценке имущества от 28.01.2010 NА-10-044, в размере 3800000 рублей, в том числе НДС 579661 руб. и сумму начисленных процентов в порядке, установленном пунктом 2.2. договора, в размере согласно приложению N 2 к договору (т.1 л.д.31-38).

ООО «Творческий союз «Галерея ЛЕСТНИЦА» обратилось в департамент с заявлениями, в которых указало, что заявитель не согласен с условиями представленного проекта договора купли-продажи спорных помещений, поскольку условия о цене договора не включают стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных заявителем. В подтверждение затрат на ремонтно-строительные работы общество представило департаменту отчет N05/09-48, в соответствии с которым стоимость ремонтно-строительных работ составила 1156000 руб. На основании данного отчета ООО «Творческий союз «Галерея ЛЕСТНИЦА» просило зачесть стоимость ремонтно-строительных работ в сумме 1156000 руб. в счет выкупной стоимости арендуемого имущества (т.1 л.д.7-8, 60-61).

Рассмотрев указанные обращения ООО «Творческий союз «Галерея ЛЕСТНИЦА» департамент указал, что согласно отчету об оценке NА10-044 от 28.01.2010 рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 3800000 руб. с учетом НДС. Пунктом 5.3.11 договора аренды спорного муниципального имущества предусмотрено, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения имущества без возмещения их стоимости остаются в муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар (т.1 л.д.62).

Полагая, что департамент незаконно отказал в зачете затрат, произведенных неотделимых улучшений, при определении рыночной стоимости арендуемого имущества, ООО «Творческий союз «Галерея ЛЕСТНИЦА» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 198 АПК РФ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 N228-ФЗ), граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 N228-ФЗ).

Пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ «Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Пунктами 5.3.6 договоров аренды, заключаемых между департаментом и обществом с 2004 года, установлено, что арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования помещений без письменного разрешения арендодателя.

В обоснование стоимости произведенных неотделимых улучшений ООО «Творческий союз «Галерея ЛЕСТНИЦА» представило в материалы дела отчет N05/09-48 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений NN68, 69, 71-75, 76.1, 78, 90, 90.1, 92, 93, 98, 99, 102 в литере п/А, а4 общей площадью 216,6 кв.м., расположенных по адресу: г.Краснодар, ул.Рашпилевская/Советская, 17/33 и оценке стоимости ремонтно-строительных работ, выполненных в оцениваемых помещениях (т.1 л.д.44).

Согласно указанному отчету, стоимость ремонтно-строительных работ в помещениях NN68, 69, 71-75, 76.1, 78, 90, 90.1, 92, 93, 98, 99, 102 в литере п/А, а4, общей площадью 216,6 кв.м., расположенных по адресу: г.Краснодар, ул.Рашпилевская/Советская, 17/33, составила 1156000 руб.

Между тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2009 по делу NА32-9597/2009-36/134 департамент был обязан заключить с ООО «Творческий союз Галерея-Лестница» договор купли-продажи подвальных помещений площадью 119 кв.м., расположенных по адресу: гор. Краснодар, ул. Рашпилевская, 17/Советская, 33, литер п/А, а/4, а/6 - помещения NN 78, 90, 90/1, 92, 93, 98, 99, 102, 130 (т.1 л.д.39-50).

В пункте 2.1. проекта договора купли-продажи, направленного департаментом заявителю, на основании отчета об оценке имущества от 28.01.2010 NА-10-044 была указана рыночная стоимость подвальных помещений площадью 119 кв.м., расположенных по адресу: гор. Краснодар, ул. Рашпилевская, 17/Советская, 33, литер п/А, а/4, а/6 - помещения NN 78, 90, 90/1, 92, 93, 98, 99, 102, 130, в размере 3800000 (т.1 л.д.31-38).

Следовательно, подвальные помещения NN 69, 71-75, 76.1 не являются предметом договора купли-продажи, в связи с чем, стоимость произведенных в данных помещениях ремонтно-строительных работ не может быть зачтена в счет выкупной стоимости иных помещений в указанном здании в порядке пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ.

Из отчета не представляется возможным определить состав и стоимость работ, относимых к неотделимым улучшениям подвальных помещений площадью 119 кв.м., расположенных по адресу: гор. Краснодар, ул. Рашпилевская, 17/Советская, 33, литер п/А, а/4, а/6 - помещения NN 78, 90, 90/1, 92, 93, 98, 99, 102, 130, о выкупе которых заявлено обществом.

При таких обстоятельствах, установленная отчетом N05/09-48 стоимость ремонтно-строительных работ, при частичном несоответствии помещений и площадей, являющихся предметом договора купли-продажи и оценки, не может быть зачтена в счет выкупной стоимости арендуемого имущества на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что письмом от 17.12.2002 N8589.49 ООО «Творческий союз Галерея-Лестница» согласовано оборудование входа в арендуемое подвальное помещение по ул.Рашпилевской, 17 с ул.Советской за счет средств арендатора (т.1 л.д.113). Согласно градостроительному заключению от 08.04.2008 N1913 реконструкция нежилых помещений строения литер А путем оборудования входа в подвал литер «а4», литер «а6» в силу части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не требует получения разрешения на строительства (т.1 л.д.112).

Следовательно, ООО «Творческий союз «Галерея-Лестница» вправе требовать зачета стоимости неотделимых улучшений, связанных с обустройством входа в подвальные помещения при выкупе арендуемых помещений. Однако, такое право может быть реализовано только при доказанности стоимости затрат на производство неотделимых улучшений, согласованных арендодателем.

Доказательства согласования обществу производства иных неотделимых улучшений арендуемого имущества, кроме оборудования входа в подвальное помещение, в дело не представлены.

В отчете N05/09-48 перечислены следующие ремонтно-строительные работы, рыночная стоимость которых была определена оценщиком: земляные работы, кирпичная кладка, устройство бетонной стяжки, устройство покрытия пола из керамической плитки, штукатурка поверхности стен, шпатлевка поверхности стен, шпатлевка поверхности потолка, окраска поверхности стен, подшивка потолка плитами ГКЛ, монтаж светильников, прокладка электрической проводки, монтаж розеток и выключателей, бетонирование опор крыши, устройство деревянных конструкций стропил, устройство мягкой кровли, кладка стеклоблоков, монтаж металлических дверных блоков, монтаж деревянных дверных блоков, монтаж унитаза, монтаж умывальника, монтаж смесителя, окраска различных поверхностей красками, монтаж барной стойки, замена участка трубопровода (т.1 л.д.123).

Отдельно стоимость работ по виду и месту проведения (номер помещения) в отчете не детализированы. Более того, в отношении большей части ремонтных работ указано на их производство во всех помещениях. В связи с этим, из отчета об оценки N05/09-48 невозможно установить вид и стоимость работ по оборудованию входа в арендуемое подвальное помещение по ул.Рашпилевской, 17 с ул.Советской, производство которых согласовано арендодателем.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что улучшением арендуемого имущества следует считать такие изменения имущества, которые повышают эффективность использования имущества, расширяют возможности или улучшает условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации по характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды без вреда для имущества (отделимые улучшения) либо неотделимыми без такого вреда (неотделимые улучшения).

При этом, пунктами 5.3.5. договоров аренды на общество была возложена обязанность своевременно (в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды) произвести за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения.

Следовательно, в соответствии с пунктом 5.3.5 договоров аренды и статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, расходы по капитальному и текущему ремонту, а также расходы на содержание арендованного имущества возложены на арендатора.

По смыслу статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, результат работ по текущему или капитальному ремонту арендуемого имущества может рассматриваться в качестве неотделимого улучшения только в случае, если такие работы привели к существенному улучшению арендуемого имуществу, повышающего его стоимость, а отделение такого улучшения не возможно без существенного ущерба арендуемому имуществу.

Между тем, ООО «Творческий союз Галерея-Лестница» документально не подтвердило объем, стоимость, вид работ направленных на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества по согласованию с арендодателем.

Отчет об оценке N05/09-48 содержит перечень всех работ по текущему и капитальному ремонту, переоборудованию, перепланировке, реконструкции помещений, выполненных в период действия договора аренды, в том числе не согласованных с арендодателем и произведенных в помещениях, которые не являются предметом договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что все выполненные работы привели к существенному изменению или улучшению технических характеристик арендуемого объекта, замене конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, то есть производство арендатором улучшений, неотделимых без вреда для имущества.

В связи с этим, отчет N05/09-48, представленный обществом, не может быть принят в качестве надлежащего доказательства стоимости неотделимых улучшений, подлежащей зачету в счет выкупной стоимости арендуемого имущества в силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ.

Поскольку размер произведенных обществом затрат на неотделимые улучшения арендуемого имущества, согласованных с арендодателем, не был подтвержден надлежащим образом, отказ департамента в зачете 1156000 руб. на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ при определении рыночной стоимости арендуемого имущества не может быть признан незаконным.

Из материалов дела следует, что департамент не уклоняется от заключения договора купли-продажи на предложенных им условиях. Фактически, между сторонами имеются разногласия по условиям договора купли-продажи муниципального имущества в части условий о цене договора.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, преддоговорной спор сторон относительно условий договора, подлежит урегулированию в суде в порядке искового производства, а не в рамках рассмотрения требований об оспаривании действий (бездействий) органов государственной власти и местного самоуправления в порядке главы 24 АПК РФ. В противном случае, в рамках главы 24 АПК РФ, фактически был бы рассмотрен спор о правах сторон договора, поскольку решением суда по преддоговорным спорам определяется конкретное условие договора, создающее для контрагентов взаимные права и обязанности.

Следовательно, ООО «Творческий союз Галерея-Лестница» не лишено права на обращение в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в суд в порядке искового производства с требованиями об определении цены договора купли-продажи спорных помещений, с представлением надлежащих доказательств стоимости затрат, понесенных обществом на производство неотделимых улучшений выкупаемых помещений, которые были согласованы с арендодателем.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 ноября 2010 года по делу N А32-16616/2010-53/479 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка