ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 февраля 2011 года Дело N А32-20718/2010

15АП-655/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2011 года Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2011 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего О.Х.Тимченко судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко Е.Н. при участии: от истца явка представителя не обеспечена, уведомлены надлежащим образом (отчет об отслеживании почтового отправления), от ответчика: явка представителя не обеспечена, уведомлены надлежащим образом (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 07 декабря 2010 г. по делу N А32-20718/2010 по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Шлотгауэр» о задолженности по арендной плате, процентов принятое судьей Грибовой А.И.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Шлотгауэр» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 г. по 13.05.2010 г. за пользование помещением в сумме 414653 руб. 82 коп.,пеню в размере 29804 руб. 17 коп. за период с 11.12.2010 г. по 13.05.2010 г., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.05.2010 г. по 23.06.2010 г. в размере 3659 руб. 90 коп.

Заявленные требования мотивированы тем, что по договору аренды N 198/2 от 13.05.2005 г. ответчик пользовался помещениями NN 43,44,44/1,44/2,44/3,44/4,45-49,47/1,49/1, литера А,а,а3,общей площадью 147,9 кв.м., расположенных по адресу: г.Краснодар, ул.Красная/Головатого, дом 158/315. Между департаментом и обществом 18.12.2009 г заключен договор купли- продажи N 112, пунктом 3.3 которого предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к покупателю после государственной регистрации права. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.05.2010 г. произведена запись регистрации N 23-23-01/372/2010-085 права собственности на объект недвижимости за ответчиком, в связи с чем, департамент считает, что общество обязано вносить арендную плату до момента регистрации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2010 г. требования департамента удовлетворены частично, суд взыскал с общества пеню в размере 207 руб. 37 коп., в остальной части в иске отказал. Суд, руководствуясь положениями ст.ст. 414,425, п.1 ст.433 ГК РФ пришел к выводу о прекращении обязательств по договору аренды заменой другого обязательства (новацией), договор купли-продажи обязателен для сторон с момента его заключения-18.12.2009,с указанной даты обязательства сторон по договору аренды N 198/2 от 05.05.205 г.прекратились.

Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар обратился с апелляционной жалобой, мотивируя свои доводы следующим.

Согласно условиям договора аренды от 13.05.2005 г. N 198/2 департамент передал нежилые помещения NN 43,44,44/1,44/2,44/3,44/4,45-49,47/1,49/1 литера под/А,а,а3 общей площадью 147,9 кв.м., расположенные по адресу: Краснодар, ул.Красная/им. В.Головатого, дом 158/315 в аренду обществу для использования под кафе. Срок аренды определен до 05.05.2015 г.

18.12.2009 г. между департаментом и обществом заключен договор N 112 купли-продажи муниципального имущества, отчуждаемого в порядке ФЗ N 159 с рассрочкой платежа. Переход права собственности зарегистрирован 14.05.2010 г. о чем в ЕГРП осуществлена запись N 23-23-01/372/2010-085.

Пунктом 3.3 договора купли продажи N 112 от18.12.2009 г.предусмотрен переход права собственности к покупателю после государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, таким образом, арендатор обязан оплатить арендную плату до момента перехода права собственности на имущество- 13.05.2010 г.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Шлотгауэр» указало, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на имущество не является основанием для признания договора купли- продажи недействительным. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества. Общество просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Стороны в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.05.2005 г. между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества N 198/2,согласно которому арендодатель передал в пользование нежилые помещения NN 43,44,44/1,44/2,44/3,44/4,45-49,47/1,49/1 литера под/А,а,а3 общей площадью 147,9 кв.м., расположенные по адресу: Краснодар, ул.Красная/им. В.Головатого, дом 158/315 в аренду обществу для использования под кафе. Срок аренды определен сторонами до 05.05.2015 г.

18.12.2009 г.между департаментом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор N 112 купли-продажи муниципального имущества, отчуждаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» с рассрочкой платежа. Переход права собственности зарегистрирован 14.05.2010 г., о чем в ЕГРП осуществлена запись N 23-23-01/372/2010-085.

Департамент полагая, что общество обязано вносить арендную плату по договору N 198/2 от 13.05.2005 г. до момента регистрации перехода права собственности, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая департаменту в иске, пришел к выводу, что с момента подписания сторонами договора купли продажи арендные отношения между этими же сторонами прекратились.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1). Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С момента государственной регистрации перехода права собственности на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращаются обязательства сторон (арендодателя и арендатора), вытекающие из договора аренды, если такое обязательство не прекратилось по соглашению сторон или по иным основаниям.

В пункте 3.3 договора купли продажи стороны предусмотрели переход права собственности к покупателю после государственной регистрации права собственности в регистрационной службе. Следовательно, до момента регистрации права собственности покупателя (ранее арендатора) недвижимость является собственностью продавца (ранее арендодателя), а правоотношения сторон основываются на договоре аренды.

Договор аренды N 198/2 от 05.05 2005 г. в установленном порядке не расторгнут и не прекращен по основаниям, указанным в законе или договоре. До момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость остается обязанность уплаты арендных платежей согласно условиям заключенного договора аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, требования департамента о взыскании задолженности по арендным платежам за пользование арендованными помещениями, признает обоснованными.

Апелляционный суд отклоняет довод общества, изложенный в отзыве, согласно которому общество стало собственником вышеуказанного имущества с момента подписания договора купли-продажи, как не соответствующий нормам материального права (ст. 131 и 223 Гражданского кодекса РФ).Законное пользование публичным имуществом, начавшись как арендное, оставалось таковым до момента приобретения арендатором титула собственника. (Указанная позиция согласуется с правовой позицией, изложенной ФАС СКО в постановлениях от 11 января 2011 г. по делу N А53-5781/2010, от 11 января 2011 г. по делу N А53-5780/2010)

Обязанность общества по уплате арендной платы прекратилось с даты государственной регистрации перехода права на основании положений ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).

Согласно расчета департамента (лист дела 14) задолженность за период с 01.01.2010 г. по 13.05.2010 г. составила 414653 руб. 82 коп.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды на сумму задолженности начислена пеня из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Сумма пени составила 29804 руб. 17 коп. за период с 11.12.2010 г. по 13.05.2010 г.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения заявленного размера пени, суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку заявленный к взысканию размер пени по отношению к сумме задолженности является соразмерным.

По правилам части 1 статьи 395 ГК РФ начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.05.2010 г. по 23.06.2010 г. в размере 3659 руб. 90 коп. При расчете процентов применена ставка рефинансирования 7,75 на момент подачи иска, установленная ЦБ РФ (Указание ЦБ РФ от 31.05.2010 N 2450-У), расчет выполнен правильно.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции надлежит отменить, исковые требования департамента удовлетворить.

Судебные расходы в соответствии со ст.110 АПК РФ возложить на ответчика, взыскав в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 11962 руб. 35 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 декабря 2010 г. по делу N А32-20718/10-16/472 отменить.

Взыскать с ООО «Шлотгауэр» в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар задолженность по арендной плате в размере 414653 руб. 82 коп. за период с 01.01.2010 г. по 13.05.2010 г., пени 29804 руб. за период с 11.12.2009 г. по 13.05.201 г., проценты 3659 руб. 90 коп. за период с 14.05.2010 г. по 23.06.2010 г.

Взыскать с ООО «Шлотгауэр» в пользу федерального бюджета государственную пошлину в размере 11962 руб. 35 коп.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка