ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2011 года Дело N А32-22190/2010
15АП-15086/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2011 года Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2011 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи О.Х.Тимченко судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко Е.Н.
при участии: от истца: Богайчук Н.П., доверенность от 10.07.2010 г.; от ответчика: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 35318), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СЕППА» на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12.11.2010 по делу N А32-22190/2010, принятое в составе судьи Левченко О.С. по иску общества с ограниченной ответственностью «СЕППА»
к администрации муниципального образования города-курорта Сочи об обязании ответчика заключить договор и признать право собственности
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «СЕППА» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее - администрация) об обязании заключить на новый срок договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды на земельный участок площадью 177 кв.м. по ул. Гагарина между домами NN 54, 56 для эксплуатации магазина, а также признать за обществом право собственности на здание магазина по ул. Гагарина между домами NN 54, 56, площадью 83 кв.м.
Исковые требования мотивированы тем, что общество является правопреемником ИЧП Хованского С.А. «Seppa и K», которому перешли все права и обязанности. ИЧП Хованского С.А. «Seppa и K» постановлением администрации г.Сочи N 671/2 от 12.08.1999 г. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 177 кв.м. по ул.Гагарина между домами NN54 и 56 под магазин, Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора выдано разрешение на строительство N33/98, на земельном участке был возведен магазин. После окончания срока аренды, договор не был заключен на новый срок, что по мнению заявителя необоснованно, поскольку общество не допускало действий, предусмотренных в качестве основания для прекращения арендных отношений.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2010 в иске обществу отказано. Суд установил, что предоставленный истицу земельный участок относится к особо охраняемым территориям г. Сочи, распорядился спорным земельным участком ненадлежащее лицо- Администрация г. Сочи, которая не обладала на тот момент правом заключения договоров аренды земельных участков. Договор аренды является ничтожной сделкой, ст.621 ГК РФ не может быть применена к возникшим между сторонами отношениям. Отсутствие земельного участка лишает истца возможности признания за ним права собственности на объект в порядке ст. 222 ГК РФ.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «СЕППА» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило отменить его. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.
Судом необоснованно сделан вывод об отсутствии у администрации г.Сочи полномочий на заключение договора аренды, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо факты, подтверждающие принадлежность участка к особо охраняемым природным территориям.
Вывод о том, что здание магазина является самовольной постройкой, неверен, поскольку обществу выдавалось разрешение на строительство, соблюдение при строительстве строительных норм и правил подтверждено результатами проведенной строительной экспертизы.
Судом при вынесении решения не рассматривалась возможность заключения нового договора аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.
В судебном заседании представитель общества доводы жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация г.Сочи указала, что считает возможным не заявлять возражений по доводам жалобы. В связи с невозможностью обеспечения явки представителя, апелляционную жалобу просила рассмотреть в его отсутствие. В отношении ответчика дело судом апелляционной инстанции рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Сочи от 12.08.1999 N 671/2 ИЧП Хованского С.А. «СЕППА и К», правопреемником которого является истец (выписка из ЕГРЮЛ), предоставлен в аренду земельный участок под магазин по ул. Гагарина в Центральном районе. Согласно п.1 постановления администрации г.Сочи от 12.08.1999 г. N 671/2 земельный участок был предоставлен на срок пять лет под временный магазин.(том 1,лист дела 25 обр.)
21.10.1999 администрации г. Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от N 1572.
По условиям договора общество приняло в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 177 кв.м. для эксплуатации магазина по ул. Гагарина между домами N 54 и N 56 в Центральном районе сроком на пять лет.
22 марта 2000 года спорному земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0203011:42, что подтверждается кадастровым паспортом объекта недвижимости.
Общество (ранее - ИЧП Хованского С.А. «СЕППА и К») на указанном земельном участке, на основании разрешения от 14.02.1996 N 33/98 сроком действия три года, возвело нежилое строение площадью 83 кв.м.
26 мая 2010 года на заявление общества о продлении договора аренды земельного участка с кадастровый номер 23:49:0203011:42 администрация в письме N 07-12-59/1-4 сообщила, что в связи с прекращением деятельности Экспертного межведомственного инвестиционного Совета администрации г. Сочи рассмотреть поданное заявление не представляется возможным.
Полагая, чтообщество имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка, а также ссылаясь на соблюдение строительных норм и правил при строительстве объекта и отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц и угрозы жизни и здоровью граждан, ООО «СЕППА» обратилось в суд с иском об обязании заключить на новый срок договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды на земельный участок площадью 177 кв.м., а также о признании за обществом права собственности на здание магазина.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 96 указанного Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».
В пункте 2 статьи 3 названного Закона определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Границы санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 N 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи». Поскольку в настоящее время постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, отсутствует, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.
Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу положений Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях».
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, предоставленного в аренду обществу, спорный участок находится в границах второй зоны санитарной охраны курорта федерального значения, относится к особо охраняемым природным территориям и на момент подписания договора аренды был отнесен к федеральному уровню собственности.
Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Установив, что спорный участок расположен в границах второй зоны санитарной охраны курорта Сочи, относится к особо охраняемым территориям, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрация на момент заключения с обществом договора аренды не вправе была распоряжаться спорным земельным участком.
Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.
Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 10 февраля 1994г. N96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» (признано утратившим силу Постановлением Правительства РФ от 14 апреля 2003г. N217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.
В соответствии с пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» комитету предоставлены права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
В соответствии с Указом Президента РФ от 14 октября 1992г. N1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утв. Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 1995г. N1190. Госкомимуществу России предоставлено полномочие наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России.
Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи (указанный вывод соответствует позиции, изложенной ФАС СКО в постановлении А32-5438/2008 от 27.03.2009г.).
Таким образом, вывод о ничтожности договора аренды по передаче в аренду федерального имущества как совершенного лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению указанным имуществом (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), является правильным. В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.02.2010 по делу N А32-5277/2009).
Ссылка заявителя жалобы на то, что закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ наделяет правами администрацию города по распоряжению земельными участками, которые находятся на территории муниципального образования в границах курортов федерального значения, несостоятельна.
Довод заявителя кассационной жалобы о неприменении судом апелляционной инстанции положений Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ судом кассационной инстанции отклоняется ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Из содержания Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ не следует, что его нормы имеют обратную силу.
Моментом возникновения спорных правоотношений следует считать момент незаконного распоряжения органом местного самоуправления спорными земельными участками, которое состоялось в 1999 году. Следовательно, спорные правоотношения возникли до вступления в силу указанного Федерального закона.
В силу статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Довод апелляционной жалобы общества о том, что строение магазина не относится к самовольной постройке, поскольку имеется не отмененный договор аренды земельного участка, выделенного под строительство магазина и не оспоренное разрешение инспекции государственного архитектурно-строительного надзора, апелляционной инстанцией отклоняется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на объект недвижимости возможно только в случае, если объект расположен на земельном участке, предоставленном в установленном порядке для строительства с получением разрешения на строительство и иных необходимых документов, предусмотренных статьями 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Сочи от 12.08.1999 N 671/2 ИЧП Хованского С.А. «СЕППА и К», правопреемником которого является истец, предоставлен в аренду земельный участок под временный магазин. Договором аренды от 09.09.1996 года, представленным истцом в апелляционную инстанцию, также предусмотрено предоставление участка для размещения временного магазина. На основании договора от 21.10.1999 общество приняло в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 177 кв.м. для эксплуатации магазина. Таким образом, предоставление участка обществу именно для строительства магазина, не подтверждено.
Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции, договор аренды, заключенный обществом с администрацией г.Сочи, является недействительным, так как администрация на момент заключения договора не являлась собственником земельного участка.
Таким образом, обществом не представлены и документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости - магазин.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Вышеуказанная статья закона ограничивает возможность приобретения права на самовольную постройку лицами, владеющими земельным участком на основании договора аренды (позиция, изложенная в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2010 по делу N А32-19850/2009).
В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности.
Кроме того, требование о понуждении заключить договор может быть заявлено в суд только после направления истцом органу государственной власти или местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.
Между тем, доказательств направления оферты обществом не представлено, отказ заинтересованного лица не оспаривается по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не подтверждены в порядке статьи 65 АПК РФ, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
