ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 01 марта 2011 года Дело N А32-29323/2010

15АП-853/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2011 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ильиной М.В., судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой Н.В. при участии:

от истца - Панина А.М. по доверенности от 01.07.2010;

от ответчика - Османова И.В. по доверенности от 01.02.2011, Глазова А.Е. по доверенности от 01.02.2011, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эдилгрин Рус»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2010 по делу N А32-29323/2010-10/401, принятое в составе судьи Левченко О.С., по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город Динской район к обществу с ограниченной ответственностью «Эдилгрин Рус» о расторжении договоров аренды земельных участков

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Эдилгрин Рус» (далее ООО «Эдилгрин-Рус») с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2007г. N 07000001453; о расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2007г. N 07000001454.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий договоров аренды в части использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением и своевременной уплаты арендных платежей в установленных размерах.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2010г. расторгнуты заключенные Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и ООО «Эдилгрин Рус» договоры аренды от 08.10.2007 N 0700001453 и от 08.10.2007 N 0700001454. Суд обязал ООО «Эдилгрин Рус» возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 23:07:02 01 252:0010, площадью 378072 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 23:07:00 00 000:0052, площадью 2280117 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст.Новотитаровская, «Северный микрорайон». Судом установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2009г. ответчик признан несостоятельным (банкротом), текущая задолженность по арендной плате за период с 16.09.2009г. по 30.09.2010г. не погашена. В силу ст.30 ЗК РФ, ст.12, 619, 622 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что удовлетворение требований о расторжении договора является основанием для возврата объекта аренды в состоянии, обусловленном договором.

ООО «Эдилгрин Рус» обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2010г., в удовлетворении исковых требований отказать. Жалоба мотивирована тем, что истец не заявлял требований о возврате имущества, обязав ответчика возвратить истцу земельные участка суд вышел за пределы исковых требований. Иск следовало оставить без рассмотрения, поскольку заявленные требования подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве. Все имущество должника, в т.ч. право аренды составляет конкурсную массу. Право аренды земельного участка может быть выставлено на торги, продано для целей погашения задолженности перед кредиторами. Управление начало принимать меры по расторжению договоров аренды после признания ответчика несостоятельным (банкротом). Расторжение договора это совершение действий, результатом которых является прекращение обязательств должника перед истцом по спорным договорам аренды, что ведет к предпочтительному удовлетворению требований истца перед другими кредиторами. Суд не исследовал действия истца с учетом положений ст.168 ГК РФ, ст.61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которым сделка, совершенная в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признан недействительной. Вывод суда о доказанности факта нецелевого использования земельных участков необоснован, акт обследования составлен в одностороннем порядке и не имеет юридической силы. Судом не исследован вопрос о причинах, которые послужили основанием для прекращения финансово-хозяйственной деятельности ответчика и о возврате более 90 млн. руб. вложенных обществом в освоение земельных участков. Досудебный порядок разрешения спора не соблюден. Претензией от 13.08.2010г. конкурсному управляющему предложено обратиться в управление для добровольного расторжения договора, однако, в силу Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» подобные действия должны быть утверждены собранием кредиторов. Предложение о расторжении договора аренды должно было быть направлено собранию кредиторов. Необоснованны выводы суда о наличии задолженности за период с 16.09.09 по 30.09.10, т.к. представленным в дело актом сверки подтверждается, что платежи в пользу истца производились, в частности 13.10.09 в сумме 170302 руб. 53 коп. Решением суда нарушены права лиц, не привлеченных к участию в деле - конкурсных кредиторов, поскольку уменьшение конкурсной массы приведет к неполному удовлетворению их требований.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик указал на наличие в действия истца признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) и отсутствие задолженности по арендной плате в связи с неправильным применением коэффициентов целевого использования, коэффициента зональной дифференциации и коэффициента прочее. Согласно уточненному расчету указанные коэффициенты должны быть приняты равными 1, в этом случае на стороне ответчика имеется переплата в сумме 626794 руб. 10 коп. по договору N070001453 от 08.10.2007г. и 3776501 руб. 26 коп. по договору N 070001454 от 08.10.2007г. На земельном участке возведена строительная площадка дирекции строящегося строительного комплекса «Итальянская деревня», что свидетельствует об освоении земельного участка.

В отзыве и дополнении к отзыву Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2010г. без изменения. Управление указало, что в соответствии со ст.ст. 168, 170 АПК РФ при принятии решения суд при необходимости устанавливает порядок и срок исполнения решения. Обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором, возложена на арендатора ст. 622 ГК РФ и п. 4.3.21 договоров аренды, довод о выходе суда за пределы исковых требований необоснован. Положения ст. 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», ст.168 ГК РФ не относятся к предмету спора о расторжении договоров аренды. Доводы об отсутствии задолженности за заявленный период не соответствуют действительности, поскольку определением Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2010г. по делу N А32-12667/2009-37/378-Б/09-71-УТ признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требования управления по взысканию задолженности по договорам аренды по состоянию на 15.09.2009г. в сумме 1405344, 73 руб. Платежи, возникшие после указанной даты относятся к текущим, доказательств их полной оплаты не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2010г., в иске отказать.

Представитель истца апелляционную жалобу не признал по изложенным в отзыве основаниям, просил оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2010г. без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 15.02.2011 до 22.02.2011.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 08.10.2007, на основании протокола от 05.10.2007г. «О результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков единого землепользования в границах ст. Новотитаровской «Северский микрорайон», между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (арендодатель) и ООО «Эдилгрин-Рус» (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения N 0700001453 и N 0700001454. По условиям указанных договоров арендатору предоставлены в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные в «Северном микрорайоне» ст. Новотитаровской Динского района Краснодарского края, общей площадью 378072 кв.м. с кадастровым номером 23:07:02 01 252:0010 и 2280117 кв.м. с кадастровым номером 23:07:00 00 000:0052 для строительства и эксплуатации жилого комплекса.

Земельные участки предоставлены арендатору сроком на 10 лет и переданы ему без подписания каких-либо иных документов с 08.10.2007 (пункты 1.1, 1.3 договоров аренды). Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке 22.11.2007г., что подтверждается отметками регистрирующего органа на последних листах текста договора.

Размер и условия внесения арендной платы установлены разделами 2 договоров аренды.

Пунктом 2.1 договора аренды от 08.10.2007г. N 0700001453 размер годовой арендной платы, установленной на день подписания договора определен в сумме 1436674 руб. (с учетом задатка в размере 270111руб.).

Пунктом 2.1 договора аренды от 08.10.2007г. N 0700001454 размер годовой арендной платы, установленной на день подписания договора определен в сумме 88664445 руб. (с учетом задатка в размере 1729889 руб.).

Арендная плата с 08.10.2008г. рассчитывается согласно постановлению главы администрации Краснодарского края от 19.03.2007г. N194 «О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002г. N529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» (п.2.3 договоров).

Арендная плата исчисляется со дня передачи участка, указанного в п.1.1 договора и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала (п.2.4 договоров).

За нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Пунктами 4.3.6 договоров предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п.1.1 договоров - для строительства и эксплуатации жилого комплекса.

Дополнительными соглашениями от 05.02.2008г. к договорам аренды от 08.10.2007г. N 0700001453 и 08.10.2007г. N 0700001454 стороны дополнили условия договоров пунктом 3.2.4, предусматривающим начало освоения земельного участка, возведения на нем зданий и сооружений не позднее 21.11.2008г.

Представленными суду апелляционной инстанции копиями соглашений с отметками Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю подтверждается их регистрация 30.10.2008г. в установленном законом порядке.

02.03.2010 специалистами управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район произведено обследование земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:02 01 252:0010 и 23:07:00 00 000:0052, переданных по спорным договорам аренды, в результате которых установлен факт неиспользования указанных земельных участков по целевому назначению, о чем составлены соответствующие акты с приложением фотоматериала.

Претензиями 31.08.2010г. N11-01-03/3312, N11-01-03/3311 управление уведомило конкурсного управляющего общества о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 31.08.2010 по договорам аренды N 0700001453 на общую сумму 751052,65 руб., N 0700001454 на общую сумму 4492364,74 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2009 по делу N А32-12667/2009 принято к производству заявление ООО «Эдилгрин Рус» от 13.05.2009 о признании должника банкротом. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2010г. ООО «Эдилгрин Рус» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением от 15.09.2009 по делу N А-32-12667/2009-37/378-Б/09-71УТ признаны обоснованными требования управления к ООО «Эдилгрин-Рус» о взыскании задолженности по спорным договорам, подлежащей включению в реестр кредиторов в общей сумме 1405344,73 руб., определенной по состоянию на 15.09.2009.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве (п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009г. N63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве»).

Руководствуясь положениями ст.5, п.1 ст.134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также разъяснениями, изложенными в п.45 Постановления Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 г. N 29, суд первой инстанции обосновано указал, что задолженность по арендной плате, которая возникла после принятия заявления о признании должника банкротом и являлась текущим денежным обязательством, подлежала оплате ответчиком за счет конкурсной массы в составе текущих платежей.

Кроме того, взыскание задолженности по арендной плате предметом настоящего дела не является. В связи с изложенным отклоняются доводы общества о необходимости оставления иска без рассмотрения по основанию, предусмотренному п.4 ч.1 ст. 148 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором (п.8.3 договоров аренды).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Пунктами 3.1.4 договоров аренды от 08.10.2007г. N 07000001453 и от 08.10.2007г. N 07000001454 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях условий договора:

использование земельного участка не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора;

нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора;

невнесение арендной платы в течение одного квартала;

использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Доводы общества о недоказанности принятия арендодателем в одностороннем порядке решения о досрочном расторжении договоров аренды необоснованны. Какой-либо особый порядок принятия соответствующего решения и его форма условиями заключенных сторонам договоров либо нормативными правовыми актами регламентирующим и деятельность управления не установлены. Следовательно, арендодатель обязан руководствоваться общими положениям ст.450,452 ГК РФ, ст.22 ЗК РФ.

Обращаясь с требованием о расторжении договора аренды, истец ссылался на наличие задолженности по арендной плате, относящейся к текущим платежам и неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, что подтверждается претензиями от 13.09.2010 N 11-01-03/3536 и N 11-01-03/3535, в которых отражены нарушения пунктов 4.3.6, 4.3.2 договоров аренды, арендатору предложено в 15-дневный срок устранить выявленные нарушения и предложено явиться для добровольного расторжения спорных договоров аренды (л.д. 44-49).

Материалами дела не подтверждается использование ответчиком земельного участка для строительства и эксплуатации жилого комплекса в установленные дополнительными соглашениями от 05.02.2008г. сроки и фактическая возможность продолжения освоения земельного участка ввиду признания общества несостоятельным (банкротом).

Доводы ответчика о неправомерности расторжения договоров аренды ввиду отсутствия текущей задолженности отклоняются.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Расчет арендной платы за период с 16.09.2009г. по 30.09.2010г. произведен управлением в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002г. N529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» и решением Совета муниципального образования Динской район от 20.06.2007г. N 465-30/1 «О реализации в Динском районе постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002г. N529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края»» по формуле: SUM = S x Бс x Кц x Кт х 0,9, где:

SUM - сумма ежегодной арендной платы за земельный участок, руб.;

S - площадь арендуемого земельного участка, кв. метр;

Бс - базовая ставка арендной платы по категории земель, руб.;

Кц - поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка,

Кт - коэффициент зональной дифференциации, применяемый по природно-экономическому или градостроительному зонированию.

0,9 - коэффициент для всех категорий арендаторов земельных участков на период строительства к поправочным коэффициентам базовых ставок ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земельных участков (приложение N5 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002г. N529)

Базовая ставка по Новотитаровскому сельскому округу установлена в размере 1,54 руб./ кв.м. (п.1 приложения N 1 к решению Совета муниципального образования Динской район от 20.06.2007г. N 465-30/1);

Ответчик оспаривает примененные истцом поправочный коэффициент (1), коэффициент зональной дифференциации (1,3).

Поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка в размере 0,5, на который ссылается ответчик, установлен п.13.1 приложения N5 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002г. N529, для предприятий, реализующих инвестиционные проекты на территории края, получивших статус одобренных высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края на период проектно-изыскательских работ и строительства. Порядок рассмотрения и согласования инвестиционных проектов на территории края утвержден постановлением главы администрации Краснодарского края от 03.09.2003г. N858.

Доказательства того, что инвестиционный проект ответчика по строительству и эксплуатации жилого комплекса на арендованных земельных участках получил статус одобренного в установленном порядке, отсутствуют.

Согласно градостроительным заключениям Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Динской район от 21.06.2007г. NN01-02/958, 01-02/959 земельные участки расположены в северной и северо-западной части ст.Новотитаровской, граничат с улицами Крайняя, Западная.