ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 01 апреля 2011 года Дело N А16-1321/2010

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Малышевой Л.Г. судей Волковой М.О., Иноземцева И. В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кумаевым А.В. при участии в заседании: от истца: Челдушкина Е.В., представитель по доверенности от 04.06.2010 б/н; от ответчика: Стебловская Е.В., представитель по доверенности от 21.02.2011 б/н, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Рембытстройсервис» на решение от 20 декабря 2010 года

по делу N А16-1321/2010 Арбитражного суда Еврейской автономной области принятое судьей Шишкиным Н.Н. по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Рембытстройсервис» к Обществу с ограниченной ответственностью «Бирстрой» о взыскании 116 154 руб. 29 коп.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Рембытстройсервис» (ОГРН 1077901001750, ИНН 7901530278) (далее - истец, ООО УК «Рембытстройсервис») обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Обществу с ограниченной ответственностью «Бирстрой» (ОГРН 1057900054519, ИНН 7901526137) (далее - ответчик, ООО «Бирстрой») о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг в сумме за квартиры NN 3, 7, 8, 21, 24, расположенные по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, пер. Ремонтный, 7 в размере 84 583 руб. 99 коп. и пени за несвоевременное внесение платы в сумме 5 217 руб. 46 коп.

Решением от 20.12.2010 Арбитражный суд Еврейской автономной области исковые требования удовлетворил частично, взыскал с ООО «Бирстрой» в пользу ООО УК «Рембытстройсервис» признанную ответчиком сумму долга в размере 30 666 руб. 87 коп., а также государственную пошлину в размере 2 000 руб. В остальной части иска отказал.

ООО УК «Рембытстройсервис», не согласившись с решением суда, обжаловало его в Шестой арбитражный апелляционный суд. В обоснование жалобы истец указал следующее:

-отказ во взыскании законной неустойки за несвоевременную оплату коммунальных услуг, предусмотренной частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), учитывая частичное удовлетворение судом первой инстанции иска о взыскании задолженности, является незаконным;

-обязанность ответчика по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена статьями 153, 155, 158 ЖК РФ и статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ);

-отказ ответчика оплачивать за жилье и коммунальные услуги, кроме тепловой энергии, является незаконным, поскольку коммунальные услуги в жилые помещения предоставляются не частями, а полностью. В подтверждение предоставления коммунальных услуг истец сослался на заключенный им договор на оказание услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов, с применением установленного тарифа, а также указал на то, что обязанность по оплате за содержание и обслуживание мест общего пользования многоквартирного дома предусмотрена статьями 210, 249 ГК РФ и пунктом 28 Правил N 491 и Постановлением Госстроя N 170;

-отсутствие договора, заключенного между ответчиком и организациями, осуществляющими соответствие виды деятельности, не освобождает ответчика от оплаты истцу за предоставленные услуги, которым заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями;

-ответчик, являясь застройщиком многоквартирного дома, до подписания актов приема-передачи спорных квартир дольщикам, в силу пункта 1 статьи 8, пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ), статьи 218 ГК РФ, несет бремя расходов по содержанию и обслуживанию жилого помещения.

Заявитель жалобы просит оспариваемый судебный акт отменить и вынести новый, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Судебное заседание суда апелляционной инстанции в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось с 22.02.2011 на 24.03.2011, в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 24.03.2011 на 31.03.2011.

От истца в апелляционный суд 17.03.2011 поступило уточнение исковых требований, согласно которым ООО УК «Рембытстройсервис» просит взыскать с ответчика основной долг в сумме 84 583 руб. 96 коп. и пени в размере 5 770 руб. 19 коп.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме, просил судебный акт первой инстанции отменить и вынести новый, которым удовлетворить уточненные им в суде апелляционной инстанции исковые требования. Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил как несостоятельные, просил в ее удовлетворении отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд находит принятый судебный акт подлежащим отмене.

Из материалов дела усматривается, что ответчик являлся застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, пер. Ремонтный, 7.

Мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» 11.09.2009 ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного дома.

Согласно протоколу от 12.10.2009 N 1 собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: пер. Ремонтный, 7, ООО УК «Рембытстройсервис» выбрано управляющей организацией по управлению данным домом (л.д. 20- 21).

Ссылаясь на то, что застройщиком - ООО «Бирстрой», который являлся собственником квартир NN 3, 7, 8, 21, 24, расположенных в вышеуказанном доме, до их передачи дольщикам, не исполнены обязательства по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены в части признанной ответчиком задолженности в размере 30 666,87 руб. Исходя из представленного ответчиком расчета признанной им задолженности, в ее состав включена задолженность за отопление и обслуживание жилья в размере 50% по квартирам NN 3, 7, 8 (л.д. 64-65).

Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд первой инстанции указал на отсутствие у ответчика зарегистрированного права собственности на спорные квартиры и отсутствие договора между сторонами об оказании коммунальных услуг.

При этом суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно статье 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственников жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, в силу закона плата за содержание жилого помещения возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Судом установлено, что в отношении квартир NN 21 и 24 застройщиком (ООО «Бирстрой») заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.07.2008 N 16 и от 30.07.2008 N 15 соответственно (л.д. 66-70).

Согласно пунктам 5.2.4 указанных договоров с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, участники долевого строительства (Гуменный Алексей Маркович, Гуменный Виктор Алексеевич) оплачивают расходы по содержанию квартиры (теплосабжение, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, энергоснабжение), независимо от того подписан акт приема-передачи квартиры участникам или нет. Плату за коммунальные услуги, в том числе тепло, воду, свет, техническое обслуживание и вывоз мусора до передачи объекта обслуживающей организации, участники долевого строительства внося застройщику.

Как следует из представленных в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 25.11.2010 N 79-АА 018864, актов приема-передачи квартиры и сдачи-приемки квартиры, квартиры N 21 и N 24 переданы застройщиком участникам долевого строительства Гуменному А.М. и Гуменному В.А. 13.08.2010 и 28.07.2010 соответственно (л.д. 70).

В силу части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 указанного Закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости на основании подписанного передаточного акта.

Принимая во внимание изложенное, учитывая положения статьи 153 ЖК РФ, статей 209, 210 ГК РФ, расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика по актам приемки-передачи, не могут быть возложены на дольщиков. Обязанность по несению указанных расходов до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике (ответчике).

В представленном ответчиком расчете задолженности (л.д. 64-65), последний, сославшись на пункты 5.2.4 договоров на участие в долевом строительстве NN 15, 16, указал, что с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, участник уплачивает расходы по содержанию квартиры независимо от подписания акта приема-передачи квартиры. Указанный довод апелляционным судом отклоняется, так как данными пунктами договоров стороны согласовали, что плату за коммунальные услуги, в том числе тепло, воду, свет, техническое обслуживание и вывоз мусора до передачи объекта обслуживающей организации, участники долевого строительства вносят застройщику (ответчику).

Судом установлено, что в отношении квартир NN 3, 7, 8 договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома не заключались. Как следует из материалов дела, данные квартиры были проданы застройщиком по договорам купли-продажи: квартира N 3 - по договору от 09.06.2010, заключенному с Серегиной Л.М.; квартира N 7 - по договору от 16.07.2010, заключенному с Аршакян Д.Д.; квартира N 8 - по договору от 24.12.2009, заключенному с Шарковой Н.Н. и Шарковым Е.В.

Таким образом, до передачи квартир NN 3, 7, 8 в собственность физических лиц данными квартирами владел и пользовался застройщик (ООО «Бирстрой»), который и должен нести бремя их содержания в силу указанных выше норм права.

Согласно пункту 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Как указано выше, собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу пер. Ремонтный, 7 истец выбран управляющей организацией по управлению данным домом (протокол от 12.10.2009 N 1).

На указанном собрании собственниками помещений утвержден предложенный истцом тариф на обслуживание жилья в размере 7,00 руб. с 1 кв.м. общей площади квартиры и на текущий ремонт в размере 2,00 руб. с 1 кв.м.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ЖК плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

С учетом статьи 249 ГК РФ размер общих расходов в содержании имущества определяется исходя из размера доли в общем имуществе. В соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников (иных правообладателей) помещений. При этом отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества (пункт 2 статьи 154 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы. Лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Судом установлено, что договор долевого участия между управляющей компанией (истцом) и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу пер. Ремонтный, 7, не заключен.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что с момента принятия решения собственниками помещений о выборе управляющей компании, истец осуществлял управление данным домом.

Указанное подтверждается представленными в дело договором от 01.05.2010 на оказание услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов, заключенным истцом с ООО «Спецкомбинат» (л.д. 77-78) и ответчиком не оспорен

о.

Согласно расчету истца задолженность ответчика за жилые помещения и коммунальные услуги составила 84 583 руб. 99 коп., в том числе: 18 118 руб. 40 коп. - по квартире N 3 за период с ноября 2009 года по июнь 2010 года; 23 777 руб. 21 коп. - по квартире N 7 за период с ноября 2009 года по июль 2010 года; 3 851 руб. 16 коп. - по квартире N 8 за период с ноября 2009 года по декабрь 2009 года; 19 492 руб. 91 коп. - по квартире N 21 за период с ноября 2009 года по август 2010 года и 19 344 руб. 31 коп. - по квартире N 24 за период с ноября 2009 года по июль 2010 года (л.д. 54-58, 71-73, 75-76). Данный расчет, произведенный на основании утвержденных тарифов, апелляционным судом проверен и признан правильным. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

В силу изложенного исковые требования о взыскании задолженности в сумме 84 583 руб. 99 коп. подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за несвоевременное внесение платы за жилые помещения и коммунальные услуги на основании части 14 статьи 155 ЖК РФ.

Согласно указанной норме права лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Согласно расчету истца пени за период с декабря 2009 года по сентябрь 2010 года составили в общей сумме 65 217 руб. 46 коп. (л.д. 54-58). Представленный расчет произведен в соответствии с требованиями части 14 статьи 155 ЖК РФ, судом проверен и признан правильным.

Поскольку факт нарушения со стороны ответчика денежного обязательства по оплате за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома судом установлен, исковые требования о взыскании пени являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Оснований для применения норм статьи 333 ГК РФ судом не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ООО УК «Рембытстройсервис» подлежит удовлетворению.

Заявленные истцом в суде апелляционной инстанции уточненные исковые требования не могут приняты, поскольку нормами АПК РФ не предусмотрено уточнение исковых требований в суде апелляционной инстанции.

Расходы по госпошлине по иску и по апелляционной жалобе возложить на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 20.12.2010 по делу N А16-1321/2010 отменить.

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Рембытстройсервис» (ОГРН 1077901001750, ИНН 7901530278) удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бирстрой» (ОГРН 1057900054519, ИНН 7901526137) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Рембытстройсервис» (ОГРН 1077901001750, ИНН 7901530278) задолженность в сумме 84 583 руб. 99 коп. и пени в сумме 5 217 руб. 46 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бирстрой» (ОГРН 1057900054519, ИНН 7901526137) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Рембытстройсервис» (ОГРН 1077901001750, ИНН 7901530278) государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка