• по
Более 58000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 11 мая 2011 года Дело N А26-7475/2010

Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 11 мая 2011 года. Судья Арбитражного суда Республики Карелия Мельник А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авксентьевой Н.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Талион" к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительным отчета об оценке в рамках урегулирования разногласий при заключении договора и урегулирований разногласий, возникших при заключении договора

третьи лица ИП Романов Дмитрий Владимирович, ООО "Бизнес - Оценка" при участии представителей:

истца, общества с ограниченной ответственностью "Талион", - Передни К.В.,

ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - Балашовой Л.Г., третьего лица, ИП Романов Дмитрий Владимирович,

третьего лица, ООО «бизнес-Оценка» - Соколова Л.Н., экспертов Мельникова А.И и Минаевой А.П.

установил: общество с ограниченной ответственностью "Талион" (далее - истец, ООО «Талион») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительным отчета об оценке в рамках урегулирования разногласий при заключении договора и урегулирований разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилых встроенных помещений первого этажа и подвала, общей площадью 1253.5 кв.м., расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 27, арендатор - ООО «Талион», а именно по п.п. 2.1, 2.3, 2.4, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.7, 3.8, 5.2, приложениям N1 и N2, а также п.п. 2 и 3 акта приема передачи. Требования обоснованы ст.ст. 445, 446 ГК РФ, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ N159-ФЗ).

Определением арбитражного суда от 28.10.2010 (т. 5 л.д. 161) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца и ответчика, были привлечены предприниматель Романов Дмитрий Владимирович - независимый оценщик, а также ООО «Бизнес-Оценка».

В судебном заседании представитель истца заявил об изменении исковых требований, просил суд: по п. 3.1 договора «Цену продажи объекта недвижимости по договору, являющемуся предметом спора, установить в размере 11 697 176 руб. без учета НДС, в счет оплаты объекта засчитать стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в размере 4 305 932 руб. без учета НДС. Указанная стоимость объекта установлена в соответствии с экспертным заключением N119-46 от 11.03.2011, выполненным оценщиком-экспертом Мельниковым А.И. по результатам судебно-оценочной экспертизы»; по п. 3.2 договора «Установить, что на оставшуюся по оплате объекта сумму 7 391 244 руб. покупателю предоставляется рассрочка на 5 лет в соответствии с графиком платежей, которая исчисляется с момента государственной регистрации прав собственности покупателя на объект»; п. 3.8 договора изложить следующим образом «Моментом надлежащего исполнения обязательств покупателя по оплате объекта считается дата списания денежных средств с расчетного счета покупателя по реквизитам продавца, указанным в настоящем договоре, в сумме и сроки, установленные настоящим договором»; п. 5.2 договора изложить следующим образом «За каждый календарный день просрочки платежа по оплате объекта покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 1/300 действующей на момент просрочки ставки рефинансирования Центрального Банка России от суммы просроченного платежа, подлежащего уплате за соответствующий период. Пеня начисляется со следующего за сроком платежа дня, день погашения задолженности пеней не облагается, уплата пени осуществляется покупателем на основании счета, выставленного продавцом»; п. 3 Приложения N1 к договору изложить «Сумма, подлежащая оплате за объект, на которую предоставляется рассрочка 7 391 244 руб.»; в Приложении N2 к договору указать, что «Оплата объекта и процентов за предоставление рассрочки по оплате объекта осуществляется покупателем не позднее окончания каждого из периодов, Период соответствует одному месяцу, Всего 60 равных периодов в совокупности составляющих ровно 5 лет. Исчисление первого периода начинается с даты государственной регистрации права собственности покупателя на объект и заканчивается на следующий месяц в день, равный числу месяца государственной регистрации права собственности покупателя на объект. По аналогии с первым периодом, окончание второго и всех последующих периодов соответствует числу дня государственной регистрации права собственности покупателя на объект, а их началом считается календарный день, следующего за днем окончания предшествующего им периода. При этом прилагается График платежей». Исковые требования представитель истца поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении,в дополнениях к нему и письменных пояснениях, представленных в материалах дела. На вопрос суда пояснил, что по невнимательности требование о признании отчета недостоверным не было вынесено в просительную часть определения.

В порядке ст. 49 АПК РФ изменение исковых требований было принято судом.

Ответчик в отзыве на исковое заявление (т. 7 л.д. 64-68) с требованиями истца не согласился, указав, что: в соответствии с ст. 3 ФЗ N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации; в п. 3.1 договора купли-продажи рыночная стоимость имущества определена в размере 32605000 руб., в том числе НДС 4973644 руб., которая была определена на основании отчета N-408/0610/2 ООО «Бизнес-Оценка» (т. 7 л.д. 70-141); считает, что объект недвижимости должен приобретаться истцом без учета обременения в виде аренды.

В судебном заседании представитель Администрации возражения по иску поддержал.

Третье лицо - предприниматель Романов Д.В. отзыва на иск не представил, в судебном заседании полностью поддержал позицию истца.

Третье лицо - ООО «Бизнес-Оценка» отзыва на иск не представило, в судебном заседании его представитель поддержал позицию ответчика.

В судебном заседании были заслушаны эксперты Мельников А.В и Минаева А.П. проводившие судебно-оценочную экспертизу, экспертные заключения (т. 8 л.д. 100-174 и т 9 л.д. 3-258 соответственно), письменные пояснения и возражения которых (т. 10 16-25 и л.д. 2-11 соответственно) представлены в материалах дела.

В связи с большим объемом представленных доказательств, требующих изучения, в судебных заседаниях 27.04.2011, 04.05.2011 судом объявлялись перерывы, последний раз до 06.05.2011 до 14 час. 10 мин. После перерывов судебное заседание продолжилось. В заседаниях 04.05.2011 и 06.05.2011 представитель ООО «Бизнес-Оценка» участия не принимал. Поскольку информация о перерывах была размещена на сайте арбитражного суда, третье лицо считается надлежащим образом уведомленное.

Заслушав представителей истца, ответчика, третьих лиц и экспертов, изучив представленные материалы, суд установил следующее.

В соответствии с договором от 24.06.2005 N 195 аренды муниципального имущества г. Петрозаводска (т. 1 л.д. 35-61) ООО «Талион», арендует нежилые встроенные помещений первого этажа и подвала, общей площадью 1253.5 кв.м., расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 27 для размещения магазина промышленных товаров.

Пунктом 9 договора срок его действия определен по 30.04.2030. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 4 ФЗ N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от 15.12.2009 N 26/36-714 «Об утверждении Программы (прогнозного плана) приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2010 год» в программу приватизации муниципального имущества на 2010 были включены указанные нежилые помещения.

Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа от 23.06.2010 N 1907 (т. 1 л.д. 80) ООО «Талион» было предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (далее - объект) путем заключения с ним договора купли-продажи.

Пунктом 2 постановления цена продажи объекта была определена в размере 27631356 руб. без НДС. Пунктом 3 постановления ООО «Талион» была предоставлена рассрочка по оплате объекта сроком на 5 лет. Рыночная стоимость указанных помещений была определена на основании отчета N 408/0610, выполненному ООО «Бизнес-Оценка» (т. 1 л.д. 97-162) по поручению Администрации.

Направленный в адрес истца проект договора купли продажи от 02.08.2010 (т.1 л.д. 62-67), подписан им с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 70-76) и возвращен в адрес Администрации с приложением оферты на иных условиях (т. 1 л.д. 81-89).

Письмом от 19.08.2010 (т. 1 л.д. 90) оферта на новых условиях Администрацией была отклонена. Истцу было предложено подписать договор на предложенных ответчиком условиях.

Из материалов дела видно, что при заключении договора купли-продажи между истцом и ответчиком возникли разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, а также ряду условий договора. Поскольку соглашение по спорным пунктам договоров между сторонами достигнуто не было, ООО «Талион» обратилось в суд с настоящим иском.

В силу части 2 статьи 4 ФЗ N 159-ФЗ заключение договора купли-продажи обязательно для уполномоченного органа (в данном случае, для Администрации), Поскольку протокол разногласий к договору был отклонен, истец вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора для стороны, направившей оферту, обязательно, и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса или по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В редакции Администрации, изложенные в договоре купли-продажи от 02.08.2010: п. 3.1 договора звучит «Рыночная стоимость имущества составляет 27 631 356 руб., которая определена на основании отчета об оценке N-408/6010 от 10.05.2010, выполненного ООО «Бизнес-Оценка» в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; в редакции п. 3.2 договора «На сумму 27 631 356 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет в соответствии с графиком (приложение N2)»; согласно п. 3.8 договора «Моментом надлежащего исполнения обязательств покупателя по уплате ежемесячных платежей за объект является дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца в сумме и сроки, установленные настоящим договором»; в редакции п. 5.2 договора «За нарушение сроков перечисления денежных средств в счет оплаты объекта, в порядке, предусмотренном настоящим договором, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0.1% суммы платежа за каждый день просрочки. Счет на оплату пени покупателю выставляет продавец»; п. 3 Приложения N1 к договору изложен «Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 27 631 356 руб.»; в Приложении N2 к договору сказано «Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставления рассрочки составляет 60 месяцев (5лет). Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи объекта. График платежей рассчитан исходя из стоимости объекта».

ООО «Талион» просит суд: по п. 3.1 договора «Цену продажи объекта недвижимости по договору, являющемуся предметом спора, установить в размере 11 697 176 руб. без учета НДС, в счет оплаты объекта засчитать стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в размере 4 305 932 руб. без учета НДС. Указанная стоимость объекта установлена в соответствии с экспертным заключением N119-46 от 11.03.2011, выполненным оценщиком-экспертом Мельниковым А.И. по результатам судебно-оценочной экспертизы»; по п. 3.2 договора «Установить, что на оставшуюся по оплате объекта сумму 7 391 244 руб. покупателю предоставляется рассрочка на 5 лет в соответствии с графиком платежей (приложение N2), которая исчисляется с момента государственной регистрации прав собственности покупателя на объект»; п. 3.8 договора изложить следующим образом «Моментом надлежащего исполнения обязательств покупателя по оплате объекта считается дата списания денежных средств с расчетного счета покупателя по реквизитам продавца, указанным в настоящем договоре, в сумме и сроки, установленные настоящим договором»; п. 5.2 договора изложить «За каждый календарный день просрочки платежа по оплате объекта покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 1/300 действующей на момент просрочки ставки рефинансирования Центрального Банка России от суммы просроченного платежа, подлежащего уплате за соответствующий период. Пеня начисляется со следующего за сроком платежа дня, день погашения задолженности пеней не облагается, уплата пени осуществляется покупателем на основании счета, выставленного продавцом»; п. 3 Приложения N1 к договору изложить «Сумма, подлежащая оплате за объект, на которую предоставляется рассрочка 7 391 244 руб.; в Приложении N2 к договору указать, что «Оплата объекта и процентов за предоставление рассрочки по оплате объекта осуществляется покупателем не позднее окончания каждого из периодов, Период соответствует одному месяцу, Всего 60 равных периодов в совокупности составляющих ровно 5 лет. Исчисление первого периода начинается с даты государственной регистрации права собственности покупателя на объект и заканчивается на следующий месяц в день, равный числу месяца государственной регистрации права собственности покупателя на объект, По аналогии с первым периодом, окончание второго и всех последующих периодов соответствует числу дня государственной регистрации права собственности покупателя на объект, а их началом считается календарный день, следующего за днем окончания предшествующего им периода. При этом прилагается График платежей из расчета стоимости объекта». Исковые требования представитель истца поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в дополнениях к нему и письменных пояснениях, представленных в материалах дела.

Согласно статье 3 ФЗ N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу названной статьи арендатор, воспользовавшийся преимущественным правом, приобретает имущество по его рыночной стоимости. Рыночная стоимость должна быть определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Определенная в указанном порядке рыночная стоимость является обязательной для сторон сделки.

В рамках настоящего дела истец полагает, что в отчете об оценке, выполненным оценщиком по заданию Администрации, цена объекта продажи является завышенной и выполнена с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности.

В деле представлено письмо НП «Сообщество специалистов-оценщиков» (т. 6 л.д. 52-54), из которого следует, что в ходе внеплановой проверки на обращение ООО «Талион» оценщик Соколов Л.В., проводивший оценку объекта, отозвал у заказчика оценки Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Петрозаводска отчет N408/0610 для доработки. К отзыву Администрации приложен отчет ООО «Бизнес-Оценка» N-408/0610/2 от 24.09.2010 (т. 7 л.д. 70-141), согласно которому итоговая рыночная стоимость объекта составляет 27631356 руб. без НДС.

Определением арбитражного суда от 24.12.2010 по делу была назначена комиссионная судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено оценщику оценочной компании ООО «Автотэкс» Мельникову А.И. и эксперту Минаевой А.П. штатному сотруднику «Экспертно-консульационный центр». Пунктом 6 определения экспертам было предложено по результатам проведения экспертизы представить в суд один общий отчет об экспертизе.

По результатам проведенной экспертизы суду были представлены два заключения N119-46 от 28.01.2011, выполненное экспертом-оценщиком Мельниковым А.И. (т. 8 л.д. 100-174) и N06-03-13-1/11 от 14.03.2011, выполненное экспертом-оценщиком Минаевой А.П. (т. 9 л.д. 3-258). Эксперты, принимавшие участи в заседании суда, пояснили, что совместное заключение ими составлено не было по причине того, что у экспертов различные подходы к методике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, продаваемых в порядке ФЗ N159-ФЗ.

Как пояснил эксперт Мельников А.И., при установлении рыночной стоимости объекта за основу расчета им брались объекты недвижимости, выставляемые на свободную продажу, поскольку это, по его мнению, наиболее соответствует понятию рыночной стоимости, считает, что при определении стоимости из нее подлежит исключению стоимость обременения в виде долгосрочной аренды, независимо от того, кто является покупателем - сам арендатор или третье лицо. Эксперт-оценщик Минаева А.П. напротив, полагает, что при определении рыночной стоимости объекта, который является муниципальной собственностью, за основу расчета следует брать объекты муниципальной собственности, продаваемые на торгах, поскольку это наиболее точно отражает рыночную стоимость объекта, полагает, что стоимость обременения не может сильно влиять на рыночную стоимость объекта, поскольку собственник имеет достаточные рычаги воздействия на арендатора.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указывает на общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе сведений об обременениях, связанных с объектом оценки.

При исследовании отчетов судом установлено, что оба оценщика воспользовались сравнительным и доходным подходами. Согласно отчету N119-46 от 28.01.2011 величина рыночной стоимости объекта без обременения составляет 11 697 176 руб. без НДС. Стоимость обременения, рассчитанная только доходным подходом, составляет 12 147 180 руб. Согласно отчету N06-03-13-1/11 от 14.03.2011 рыночная стоимость объекта без НДС составила 26 173 000 руб. с обременением.

Разница рыночной стоимости объекта между двумя заключениями с учетом обременения составила 26 173 000 руб. - 23 844 356 руб. = 2 328 644 руб. (менее 10%), что позволяет суду сделать вывод о том, что заключения составлены достаточно корректно.

Руководствуясь абзацем 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении рыночной стоимости объекта по договору купли-продажи суд принял стоимость указанную в заключении судебно-оценочной экспертизы N06-03-13-1/11 от 14.03.2011 ООО «Экспертно-консультационный центр». При этом суд полагает, что объекты муниципальной собственности, взятые экспертом-оценщиком Минаевой А.П. для сравнения при определении рыночной стоимости продаваемого объекта, были представлены на открытом рынке посредством публичной оферты, аналогичны объекту оценки, что наиболее точно отражает его реальную рыночную стоимость.

При этом суд отклоняет доводы эксперта-оценщика Мельникова А.В. в возражениях на письменные пояснения эксперта Минаевой А.П. (т. 10 л.д. 16-25), озвученные в заседании суда о том, что у него отсутствовала информация об объектах для сравнения, а предложенной экспертом Минаевой А.П. информацией он не воспользовался, поскольку это ставило бы его в зависимое положение.

При проведении оценки эксперт-оценщик вправе использовать любую имеющуюся в его распоряжении информацию, если, по мнению эксперта, она является достоверной.

Суд отклоняет доводы обоих экспертов о том, что его коллегой использовались неправильные методы оценки, что ставит под сомнение результаты проведенной им экспертизы. Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 6 статьи 5 ФЗ N159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В обоснование стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества ООО «Талион» представило отчет N1570АРR от 25.06.2010 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 27 (т. 2 л.д. 1-162), согласно которому рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 5 081 000 руб.

Согласно п. 3.2.9 договора аренды от 24.06.2005 N 195 «Арендатор обязуется производить текущий и капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку и переоборудование арендуемых помещений за счет собственных средств только с письменного согласия арендодателя. По окончании капитального ремонта, реконструкции, перепланировки и переоборудования помещения арендатор обязан предоставить арендодателю акт выполненных работ».

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал наличие согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в арендуемых помещениях.

Поскольку материалами дела не подтверждено согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений, суд приходит к выводу о том, что их стоимость не должна засчитываться в оплату приобретаемого истцом недвижимого имущества.

В рассматриваемой ситуации имущество выкупается самим арендатором, то есть, имеет место совпадение арендатора и покупателя в одном лице. С момента подписания договора купли-продажи, обязательства истца как арендатора прекращаются (ст. 413 ГК РФ). Фактически истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и не связан обременениями в его распоряжении. При этом суд исходит из того, что обременение долгосрочной арендой (в чистом виде) предполагает длительное нахождение в выкупаемых помещениях арендатора, у которого с Администрацией заключен договор аренды. Арендная плата по договору аренды муниципального имущества определяется на основании Методик, утверждаемых в установленном законом порядке, и как правило значительно ниже арендной платы на свободном рынке. Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, приобретая имущество с обременением, покупатель невольно оказывается связанным условиями договора арены. Кроме того, покупатель не может использовать помещение в целях, для которых оно приобреталось, что также является существенным ограничением прав по распоряжению имуществом. В рассматриваемой ситуации такие ограничения отсутствуют, а ссылка на обременение используется в качестве аргумента для снижения реальной рыночной стоимости приобретаемого имущества.

По пункту 3.8 и Приложению N2 к договору требования истца подлежат отклонению, поскольку не основаны на норме права. При этом суд считает, что продавец вправе требовать, что бы обязательства по оплате считались выполненными с момента поступления денежных средств на расчетный счет продавца, который свои обязательства выполнил, а также устанавливать сроки платежа и это право продавца, по мнению суда, является безусловным.

В части начисленной неустойки условия договора принимаются в редакции Администрации. При этом суд исходит из того, что неустойка является мерой ответственности за нарушение стороной обязательств. Предложенная истцом неустойка немногим больше ставки рефинансирования ЦБ РФ, а потому, в случае нарушения ООО «Талион» обязательств по договору указанная мера работать не будет. Также суд полагает, что заключив договор купли-продажи, ООО «Талион» как добросовестная сторона будет исполнять свои обязательства надлежащим образом, что позволит ему избежать применения санкций.

С учетом выше изложенного суд полагает, что исковые требования ООО «Талион» подлежат удовлетворению только в части признания недостоверным отчета, а также частичного изменения цены по договору в сторону уменьшения. В остальной части заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине суд относит на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. В связи с тем, что при подаче искового заявления требование о признании недостоверным отчета ООО «Талион» госпошлиной не оплачено, подлежит отнесению на Администрацию, освобожденную от ее уплаты, в этой части суд госпошлину не взыскивает.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Признать недостоверным отчет N - 408/0610 от 10.05.2010 об оценке рыночной стоимости нежилых встроенных помещений первого этажа и подвала, общей площадью 1253.5 кв.м., расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 2, выполненного ООО «Бизнес-Оценка».

3. Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции «Рыночная стоимость объекта составляет 26 173 000 руб. (двадцать шесть миллионов сто семьдесят три тысячи рублей) без НДС. Цена продажи объекта определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы N 06-03-13-1/11, выполненного независимым оценщиком ООО «Экспертно-консультационный центр».

4. В остальной части иска отказать.

5. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу ООО «Талион» 133.33 руб. расходов по госпошлине.

6. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65),

- в кассационном порядке - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).

     Судья
Мельник А.В.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А26-7475/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Республики Карелия
Дата принятия: 11 мая 2011

Поиск в тексте