• по
Более 46000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 24 июня 2011 года Дело N А26-283/2010

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2011 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём Рудометовой А.И., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Сильвер" к администрации Петрозаводского городского округа

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки", ГУП РК «РГЦ «Недвижимость» при участии: представителей истца Шаркевича И.Н. (доверенность от 15.10.10), Романова Д.В. (доверенность от 15.05.11) представителя ответчика Балашовой Л.Г. (доверенность от 11.01.10) представителя ООО «КЦО» Шлямина И.В. (доверенность от 01.02.11)

установил: общество с ограниченной ответственностью "Сильвер" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 322,6 кв.м, расположенного по ул. Калинина, 26 в г. Петрозаводске, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.08 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - 159-ФЗ). Иск обоснован ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком по делу привлечена администрация Петрозаводского городского округа (далее - администрация), третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Карельский центр оценки», выполнившее Отчёт об оценке рыночной стоимости Объекта по заданию администрации, и ГУП РК РГЦ «Недвижимость», выполнившее альтернативный отчёт об оценке по заданию ООО «Сильвер». Основные разногласия при заключении договора сведены к определению продажной цены объекта.

В направленной Обществу оферте (т.1 л.д.31-39) рыночная стоимость и продажная цена объекта указана в размере 6 740 000 руб., без учёта НДС и определена на основании Отчёта N 259-09 определения рыночной стоимости помещений, выполненных ООО «Карельский центр оценки» по состоянию на 12.10.09 (т.1 л.д.л.53-103).

Общество просило принять пункт 3.1 договора, устанавливающий цену продажи объекта в размере 4 693 000 руб. (в том числе НДС 716 000 руб.), определённую на основании отчёта об оценке от 10.12.09 N 638, выполненного ГУП РК «РГЦ «Недвижимость» (т.2 л.д.1-75).

Решением от 14.04.10 (т.3 л.д.47-55) арбитражный суд принял редакцию продавца о цене 7 953 200 руб. (в том числе НДС 1 213 200 руб.), посчитав установленным, что существенная разница в итоговой рыночной стоимости объекта возникла в результате определения ГУП РК «РГЦ «Недвижимость» итоговой стоимости с учётом обременения долгосрочным договором аренды, в отличие от ООО «Карельский центр оценки», определившего рыночную стоимость без учёта этого обременения. Судом дана правовая оценка названному обстоятельству, судебная экспертиза не назначалась.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.10 (т.4 л.д.31-35) решение от 14.04.10 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Отменяя решение, суд кассационной инстанции указал, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки представляет собой результат комплексного исследования, выполненного лицом, обладающим специальными знаниями в соответствующей области. Поэтому выводы суда о достоверности величины рыночной стоимости помещений, сделанные без привлечения специалиста, нельзя признать достаточно обоснованными, в полной мере учитывающими все факторы, которые могли бы повлиять на эту величину. Без заключения специалиста, сделанного по результатам проведённого в рамках рассмотрения дела исследования, выводы суда о достоверности отчёта, выполненного ООО «КЦО», нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела и нормам законодательства.

Определением от 27.01.11 дело принято к рассмотрению Арбитражным судом Республики Карелия. При новом рассмотрении дела сторонами заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы: истец просил проведение экспертизы поручить оценщикам Чагиной Е.Е. и Мельникову А.И., ответчик ходатайствовал о назначении комиссионной экспертизы, со своей стороны предложил оценщика Ральман Ю.Б., помимо вопроса о рыночной стоимости выкупаемого объекта с учётом обременения долгосрочным договором аренды и без его учёта, просил поставить вопрос о достоверности отчёта об оценке, выполненного ООО «КЦО».

Определением от 11.03.11 (т.4 л.д.89-93) суд удовлетворил ходатайство о назначении экспертизы, счёл обоснованным ходатайство ответчика о проведении экспертизы в комиссионном порядке в целях полного и объективного исследования спорного вопроса и во избежание сомнений в объективности заключения.

Судом удовлетворено ходатайство истца о поручении проведения экспертизы оценщикам Чагиной Елене Евгеньевне и Мельникову Андрею Ивановичу и ходатайство администрации о поручении проведении экспертизы оценщику Ральман Юлии Борисовне.

При согласовании вопросов, подлежащих разрешению экспертами, судом учтено, что проведение третьей оценки по определению рыночной стоимости объекта само по себе не будет свидетельствовать о недостоверности отчёта ООО «КЦО». По этой причине судом удовлетворено ходатайство администрации о постановке вопроса о достоверности отчёта ООО «КЦО».

С учётом пояснений и возражений сторон окончательная редакция вопросов для разрешения экспертам определена следующим образом:

1) Какова величина рыночной стоимости объекта оценки: встроенных нежилых помещений общей площадью 322,6 кв.м, расположенных в подвале и цокольном этажах пятиэтажного жилого дома по ул. Калинина, 26 в г. Петрозаводске, по состоянию на 12 октября 2009 года, без учёта НДС,

- с учётом обременения права договором аренды N 97 от 23.04.07 (т.1 л.д.20-30)?

- без учёта обременения договором аренды N 97 от 23.04.07?

2) Соответствует ли отчёт ООО «Карельский центр оценки» N 259-09 от 14.10.09 требованиям, предусмотренным ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (ФСО NN1, 2, 3) и нормативным актам, обязательным к применению всеми организациями, осуществляющими оценочную деятельность, независимо от членства в конкретной саморегулируемой организации?

12.05.11 в суд поступили комиссионное заключение экспертов Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. (т.5 л.д.1-88), а также заключение эксперта Ральман Ю.Б. (т.5 л.д.89-175).

Согласно комиссионному экспертному заключению N 125-21, выполненному экспертами-оценщиками Мельниковым А.И. и Чагиной Е.Е., рыночная стоимость помещений по ул. Калинина, 26 в г. Петрозаводске по состоянию на 12.10.09 составляет 4 693 640 руб. (с НДС), 3 977 661 руб. (без НДС) (с учётом последующего заявления экспертов о технической ошибке в заключении); итоговая стоимость объекта оценки как условно-свободного от прав третьих лиц (без учёта обременения договором аренды) определена в размере 7 392 640 руб. (с НДС), без НДС - 6 264 949 руб.

По второму вопросу эксперты указали на несоответствие отчёта ООО «КЦО» N 259-09 от 14.10.03 требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению N1295/05-11 эксперта-оценщика Ральман Ю.Б. рыночная стоимость оцениваемых помещений по состоянию на 12.10.09 составила:

- 4 110 000 руб. (с учётом обременения правом аренды и без НДС)

- 6 540 000 руб. (без учёта обременения правом аренды и без НДС).

По второму вопросу эксперт Ральман Ю.Б. указала, что отчёт ООО «КЦО» не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО (так как при определении рыночной стоимости объекта оценки не учтено обременение права договором аренды); в части соблюдения других требований указала на необходимость проведения экспертизы отчёта экспертами СРО.

В судебном заседании 08.06.11 заслушаны пояснения эксперта Ральман Ю.Б. по данному ею заключению. На вопросы сторон эксперт выразила суждение о возможности определения рыночной стоимости объекта оценки как с учётом обременения договором аренды так и без учёта, в зависимости от технического задания заказчика и назначения оценки; указала и впоследствии представила письменные пояснения относительно того, что ответ на второй вопрос о несоответствии отчёта ООО «КЦО» Закону об оценочной деятельности и ФСО в части не учёта обременения договором аренды при определении рыночной стоимости объекта дан, исходя из того, что оценщиком ООО «КЦО» в Отчёте N 259-09 не было указано, в связи с чем не учитывалось обременение права договором аренды - отсутствовала ссылка на Техническое задание на проведение оценки и на положения Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ.

В том же судебном заседании представителем ООО «КЦО» оглашён подписанный директором ООО «Карельский центр оценки» отзыв о признании Отчёта N 259-09 недостоверным (т.6 л.д.82).

В судебном заседании 23.06.11 заслушаны пояснения экспертов-оценщиков Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. по выполненному ими комиссионному заключению. Эксперты подтвердили и представили письменные пояснения о том, что разница в определённой ими итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки во вводной части заключения и его выводах является технической ошибкой, не повлиявшей на достоверность отчёта; высказали суждение о невозможности определения рыночной стоимости без учёта обременения действующим на дату оценки договором аренды, поскольку рыночная стоимость на дату оценки может быть только одна.

Относительно ответа на вопрос о достоверности Отчёта об оценке N 259-09 эксперт Чагина Е.Е. пояснила, что подвергнутый экспертному исследованию Отчёт, несмотря на наличие в нём основных фактов и выводов, по своей структуре (расположению этих фактов и выводов) не соответствует требованиям ФСО N 3.

Эксперт Мельников А.И. считал, что нарушение структуры Отчёта не влияет на итоговую величину рыночной стоимости; существенным и основным замечанием к Отчёту является определение рыночной стоимости объекта оценки без учёта обременения договором аренды, действующим на дату оценки.

В том же судебном заседании истцом уточнён предмет иска, истец просит урегулировать разногласия по спорным пунктам договора купли-продажи и принять их в следующей редакции:

1. пункт 3.1 «Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 3 977 661 руб. Цена продажи Объекта определена на основании экспертного заключения N 125-21 от 28.04.11, выполненного независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).»

2. пункт 3.2 «На сумму 3 977 661 руб. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение N2)».

3. Приложения N 1 и N 2 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, ул. Калинина, дом 26, предложенному ООО «Сильвер» для подписания администрацией Петрозаводского городского округа 28 декабря 2009 года, изложить в новой редакции, изменив график погашения, предложенный администрацией (равные платежи - аннуитетные платежи), на дифференцированные платежи, предполагающие ежемесячные равные платежи только в части основного долга, а платежи за рассрочку - исходя из процентной ставки от остатка основного долга. Уточнение предмета иска судом принято. В судебном заседании требование поддержано представителями истца.

Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д.114-115) и в судебном заседании позиция администрации сведена к следующему: предложенная администрацией выкупная цена объекта является рыночной и определена в соответствии со статьёй 3 159-ФЗ независимым оценщиком в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 N 135-ФЗ; обременение имущественных прав на объект в виде долгосрочной аренды правомерно не учтено ООО «Карельский центр оценки» при определении рыночной стоимости помещений, так как при заключении договора купли-продажи с Обществом обременение в виде аренды автоматически снимается ввиду совпадения в одном лице покупателя и арендатора помещений; представленный в судебное заседание 08.06.11 отзыв ООО «КЦО» о признании обоснованности экспертного заключения по Отчёту N 259-09 от 14.10.10 и его недостоверности не может быть принят во внимание, поскольку подписан не самим оценщиком, выполнившим отчёт, а оценочной компанией, с которым у него заключён трудовой договор; в случае непринятия судом Отчёта N 259-09 полагала возможным принять для заключения договора рыночную стоимость Объекта, определённую экспертом Ральман Ю.Б. без учёта обременения договором аренды, и невозможным принять рыночную стоимость, определённую экспертами Мельниковым А.И. и Чагиной Е.Е. с учётом обременения. Представитель ООО «Карельский центр оценки» в судебном заседании подтвердил представленный в судебном заседании 08.06.11 отзыв, разрешение остальных вопросов оставил на усмотрение суда. ГУП РК РГЦ «Недвижимость» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, по правилами статьи 123 АПК РФ считается надлежащим образом извещённым о его дате. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ. Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

ООО «Сильвер» на основании договора N 97 от 23.04.07 аренды муниципального имущества г. Петрозаводска, заключённого с администрацией Петрозаводского городского округа (т.1 л.д.20-30), арендует нежилые помещения, общей площадью 322,6 кв.м, расположенные в подвале и в цокольном этаже дома 26 по ул. Калинина в г. Петрозаводске, для размещения предприятия общественного питания с реализацией ликёроводочных изделий.

В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.09 N26/26-511 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ» Главой Петрозаводского городского округа принято распоряжение N 658-р от 05.11.09 «О предоставлении ООО «Сильвер» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации» (т.3 л.д.18).

Пунктом 1 распоряжения определено предоставить Обществу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 322,6 кв.м, расположенных в доме 26 по ул. Калинина в г. Петрозаводске, и заключить с ним договор купли-продажи.

Пунктом 2 установлена цена продажи объекта на основании отчёта об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определённая в размере 6 740 000 руб. без учёта НДС.

Пунктом 3 Обществу предоставлена рассрочка по оплате Объекта сроком на пять лет.

Пунктом 4.1 предписано подготовить и направить Обществу проект договора купли-продажи для рассмотрения и подписания в порядке и сроки, определённые Федеральным законом N 159-ФЗ.

Проект договора направлен Обществу 16.11.09 (т.1 л.д.31-39) и подписан им с протоколом разногласий, переданным администрации 10.12.09 (л.д.40 т.1).

Письмом от 28.12.09 (т.1 л.д.43-44) администрация отклонила предложенную Обществом редакцию спорных пунктов договора и одновременно, со ссылкой на совместное заседание от 18.12.09 администрации, Совета по развитию малого и среднего предпринимательства и представителей бизнеса, уведомила Общество о принятии типовой формы договора купли-продажи, в которой учтены предложения предпринимателей. В связи с этим администрацией в адрес Общества повторно направлен проект договора купли-продажи с изменениями, внесёнными с учётом рекомендаций Совета по развитию малого и среднего предпринимательства.

Не урегулировав разногласия в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском в порядке пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязательность заключения договора для оферента).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса или по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При рассмотрении дела судом установлено, что все неурегулированные разногласия фактически сводятся к определению цены продажи объекта.

В редакции администрации, изложенной в проекте договора (т.1 л.д.45-52), пункт 3.1 изложен следующим образом: «Рыночная стоимость Объекта составляет 7 953 200 руб., в том числе НДС 1 213 200 руб. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 6 740 000 руб. без учёта НДС. (цена продажи Объекта определена на основании отчёта об оценке от 14.10.09, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). В соответствии с Налоговым кодексом налог на добавленную стоимость Покупатель исчисляет самостоятельно и перечисляет на соответствующий раздел и параграф бюджета Российской Федерации по ставке и в порядке, утверждённым налоговым законодательством».

Общество просит принять пункт 3.1 договора в редакции, устанавливающей цену продажи объекта в размере 3 977 661, без НДС.

При разрешении спора по данному пункту суд учитывает следующее.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу названной статьи, арендатор, воспользовавшийся преимущественным правом, приобретает имущество по его рыночной стоимости; рыночная стоимость должна быть определена независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности»; определённая в указанном порядке рыночная стоимость является обязательной для сторон сделки.

На основании муниципального контракта от 02.10.09 и в соответствии с техническим заданием на оценку (т.3 л.д.14) ООО «Карельский центр оценки» по заданию администрации 12.10.09 произведена оценка объекта, 14.10.09 составлен отчёт N 259-09 (т.1 л.д.53-103).

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта оценки, без НДС, определена в размере 6 740 000 руб. (л.д.56, 102).

По заданию ООО «Сильвер» 09.12.09 ГУП РК РГЦ «Недвижимость» произведена оценка того же объекта, 10.12.09 составлен отчёт N 638 (т.2 л.д.1-75).

Согласно отчёту, с учётом корректировки, представленной в судебное заседание 13.04.10, рыночная стоимость объекта оценки, без НДС, определена в размере 3 977 000 руб., с НДС - в размере 4 693 000 руб.

В силу статьи 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Такая экспертиза была назначена и проведена.

Поскольку мнение экспертов Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. по вопросу о невозможности определения рыночной стоимости объекта без учёта обременения договором аренды не совпало с мнением эксперта Ральман Ю.Б., считавшей, что оценщик должен принимать во внимание установленные заказчиком в техническом задании ограничения и допущения и учитывать назначение оценки, эксперты в порядке части 2 статьи 84 АПК РФ дали отдельные заключения.

Согласно заключению экспертов-оценщиков Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.10.09 составила 3 977 761 руб. без НДС.

Согласно заключению эксперта-оценщика Ральман Ю.Б. рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12 10.09 без учёта обременения договором аренды составила 6 540 000 руб. без НДС, с учётом обременения правом аренды - 4 110 000 руб. без НДС.

В связи с внесением изменений в статью 146 Налогового кодекса Российской Федерации Общество не будет являться плательщиком НДС по заключаемой сделке. С учётом этого величина НДС не должна включаться в цену продажи объекта.

При оценке экспертных заключений, как доказательств по делу, суд руководствуется следующим.

Анализ всех четырёх отчётов об оценке, имеющихся в деле, позволяет утверждать, что разница между определёнными оценщиками величинами рыночной стоимости объекта оценки образовалась только за счёт учёта/не учёта обременения объекта договором аренды. Иных расхождений, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости, с учётом представленных доказательств и пояснений экспертов, судом не выявлено.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Изложенное выше определение рыночной стоимости предполагает, помимо прочего, возможность отчуждения объекта на открытом рынке, в условиях конкуренции. В данном случае, ввиду наличия у истца преимущественного права на приобретение имущества, конкуренция отсутствует.

При приобретении имущества на торгах, в условиях конкуренции, его приобретатель получил бы это имущество с обременением в виде долгосрочной аренды. Как указано в экспертном заключении экспертов Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. (т.5 л.д.10), «стоимость обременения в денежном выражении составляет сумму недополученных собственником потенциальных доходов, которые тот мог бы получать от использования объекта оценки при отсутствии обременения, но не получит в связи с имеющим место договором аренды и особенностями его условий. Стоимость обременения заключается в разнице между потенциальным доходом, который мог бы приносить свободный от прав третьих лиц объект оценки, и доходом, который в действительности будет получать собственник по договору аренды».

При реализации положений Закона N 159-ФЗ имущество выкупается в отсутствие конкуренции, самим арендатором. С даты заключения договора купли-продажи обязательства из договора аренды прекращаются в силу статьи 413 ГК РФ совпадением в одном лице кредитора (покупатель) и должника (арендатор). Истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и будет получать доход от использования объекта в полном объёме.

Очевидно, что содержание такой сделки отличается от купли-продажи помещений третьим лицам, что следует учитывать при определении рыночной стоимости объекта, в силу самого определения такой стоимости, предполагающей разумное вознаграждение за объект оценки. Оценка в целях реализации Закона N 159-ФЗ с учётом обременения повлекла бы существенное искажение оценки и не показала бы реальной (разумной) рыночной стоимости имущества, выкупаемого в порядке названного Закона.

По смыслу Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право (льгота) заключается в законодательно установленной возможности для малого бизнеса выкупить в рассрочку по льготной процентной ставке арендуемое имущество без прохождения аукционной процедуры. При этом законодатель не установил льготной цены на выкупаемое имущество, а указал, что оно должно выкупаться по рыночной стоимости.

Суд считает, что применение при оценке указанного допущения (оценка объекта как условно-свободного) не противоречит законодательству об оценочной деятельности, не только обязывающего оценщика собирать и анализировать информацию, существенную для определения стоимости объекта, в том числе о существующих обременениях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах и иную существенную при определении стоимости объекта информацию (пп. «в» п. 18 ФСО N 1), но и дающему оценщику право принимать допущения при проведении оценки, отражать ограничения и пределы применения полученного результата (статья 11 Закона N 135-ФЗ).

В рамках Закона 159-ФЗ оценка имущества производится с целью реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, и его рыночная стоимость должна определяться с учётом этой цели, что не противоречит положениям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом в случае отказа арендатора от выкупа арендуемого имущества, у иных лиц прав на приобретение данного имущества в порядке, предусмотренном Законом 159-ФЗ, не возникает.

Учитывая всё вышеизложенное, суд не принимает итоговые величины рыночной стоимости, определенные ГУП РК РГЦ «Недвижимость» и экспертами-оценщиками Мельниковым А.И. и Чагиной Е.Е., как учитывающие обременение договором аренды.

Отчёт ООО «Карельский центр оценки» суд не принимает как ввиду признания его экспертами, не соответствующим Закону N 135-ФЗ и ФСО, так и ввиду признания самим ООО «КЦО» недостоверности отчёта.

В целях урегулирования разногласий по договору суд принимает итоговую величину рыночной стоимости, определённую экспертом-оценщиком Ральман Ю.Б., без учёта обременения договором аренды, в размере 6 540 000 руб.

Соответствующие изменения суд вносит в остальные заявленные в разногласиях пункты договора.

Суд устанавливает дифференцированный график (проценты на остаток основного долга) по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По смыслу приведённой нормы право выбора порядка оплаты, в том числе досрочного погашения долга, принадлежит Обществу. При внесении платежей по аннуитетному графику в случае досрочного погашения долга сумма внесённых процентов превысит сумму, рассчитанную исходя из одной третьей ставки рефинансирования, что противоречит пункту 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

На основании изложенного, суд удовлетворяет иск частично.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами поровну.

Понесённые сторонами расходы по оплате услуг экспертов относятся на эти стороны, учитывая категорию спора и частичное удовлетворение иска.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично.

- Пункт 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Калинина, д.26, между администрацией Петрозаводского городского округа и ООО «Сильвер» принять в следующей редакции: «Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 6 540 000 руб., без НДС, и определена на основании Отчёта N 1295/05-11 от 10.05.11, выполненного независимым оценщиком при проведении судебной оценочной экспертизы.»

- Пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: «На сумму 6 540 000 руб. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение N2).

- Приложение 1 к договору изложить в следующей редакции:

«РАСЧЁТ

Ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на пять лет в соответствии с договором купли-продажи N от .

1. Дата публикации объявления о продаже Объекта - 06.11.2009.

2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого Объекта составляет 9,5%.

3. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 9,5% : 3 = 3,17%

4. Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 6 540 000 руб.

5. Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет (или 60 месяцев).

6. Размер ежемесячного платежа суммы основного долга составляет:

6 540 000 : 60 мес. = 109 000 руб.

7. Ежемесячная сумма процентов за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга.

8. Общая сумма платежей по договору купли-продажи составляет:

6 540 000 руб. + сумма платежей за предоставляемую рассрочку.»

- Приложение N 2 - график ежемесячных платежей принять в следующей редакции:

РАСЧЕТ

ежемесячных платежей

N платежа

дата

ставка(9,5%/3)

весь платеж

основной

%

остаток

1

2

3

4

5

6

7

каждый следующий платеж в срок до 15 числа следующего месяца

3,17

6 540 000,00

1

3,17

126 276,50

109 000,00

17 276,50

6 431 000,00

2

3,17

125 988,56

109 000,00

16 988,56

6 322 000,00

3

3,17

125 700,62

109 000,00

16 700,62

6 213 000,00

4

3,17

125 412,68

109 000,00

16 412,68

6 104 000,00

5

3,17

125 124,73

109 000,00

16 124,73

5 995 000,00

6

3,17

124 836,79

109 000,00

15 836,79

5 886 000,00

7

3,17

124 548,85

109 000,00

15 548,85

5 777 000,00

8

3,17

124 260,91

109 000,00

15 260,91

5 668 000,00

9

3,17

123 972,97

109 000,00

14 972,97

5 559 000,00

10

3,17

123 685,03

109 000,00

14 685,03

5 450 000,00

11

3,17

123 397,08

109 000,00

14 397,08

5 341 000,00

12

3,17

123 109,14

109 000,00

14 109,14

5 232 000,00

13

3,17

122 821,20

109 000,00

13 821,20

5 123 000,00

14

3,17

122 533,26

109 000,00

13 533,26

5 014 000,00

15

3,17

122 245,32

109 000,00

13 245,32

4 905 000,00

16

3,17

121 957,38

109 000,00

12 957,38

4 796 000,00

17

3,17

121 669,43

109 000,00

12 669,43

4 687 000,00

18

3,17

121 381,49

109 000,00

12 381,49

4 578 000,00

19

3,17

121 093,55

109 000,00

12 093,55

4 469 000,00

20

3,17

120 805,61

109 000,00

11 805,61

4 360 000,00

21

3,17

120 517,67

109 000,00

11 517,67

4 251 000,00

22

3,17

120 229,73

109 000,00

11 229,73

4 142 000,00

23

3,17

119 941,78

109 000,00

10 941,78

4 033 000,00

24

3,17

119 653,84

109 000,00

10 653,84

3 924 000,00

25

3,17

119 365,90

109 000,00

10 365,90

3 815 000,00

26

3,17

119 077,96

109 000,00

10 077,96

3 706 000,00

27

3,17

118 790,02

109 000,00

9 790,02

3 597 000,00

28

3,17

118 502,08

109 000,00

9 502,08

3 488 000,00

29

3,17

118 214,13

109 000,00

9 214,13

3 379 000,00

30

3,17

117 926,19

109 000,00

8 926,19

3 270 000,00

31

3,17

117 638,25

109 000,00

8 638,25

3 161 000,00

32

3,17

117 350,31

109 000,00

8 350,31

3 052 000,00

33

3,17

117 062,37

109 000,00

8 062,37

2 943 000,00

34

3,17

116 774,43

109 000,00

7 774,43

2 834 000,00

35

3,17

116 486,48

109 000,00

7 486,48

2 725 000,00

36

3,17

116 198,54

109 000,00

7 198,54

2 616 000,00

37

3,17

115 910,60

109 000,00

6 910,60

2 507 000,00

38

3,17

115 622,66

109 000,00

6 622,66

2 398 000,00

39

3,17

115 334,72

109 000,00

6 334,72

2 289 000,00

40

3,17

115 046,78

109 000,00

6 046,78

2 180 000,00

41

3,17

114 758,83

109 000,00

5 758,83

2 071 000,00

42

3,17

114 470,89

109 000,00

5 470,89

1 962 000,00

43

3,17

114 182,95

109 000,00

5 182,95

1 853 000,00

44

3,17

113 895,01

109 000,00

4 895,01

1 744 000,00

45

3,17

113 607,07

109 000,00

4 607,07

1 635 000,00

46

3,17

113 319,13

109 000,00

4 319,13

1 526 000,00

47

3,17

113 031,18

109 000,00

4 031,18

1 417 000,00

48

3,17

112 743,24

109 000,00

3 743,24

1 308 000,00

49

3,17

112 455,30

109 000,00

3 455,30

1 199 000,00

50

3,17

112 167,36

109 000,00

3 167,36

1 090 000,00

51

3,17

111 879,42

109 000,00

2 879,42

981 000,00

52

3,17

111 591,48

109 000,00

2 591,48

872 000,00

53

3,17

111 303,53

109 000,00

2 303,53

763 000,00

54

3,17

111 015,59

109 000,00

2 015,59

654 000,00

55

3,17

110 727,65

109 000,00

1 727,65

545 000,00

56

3,17

110 439,71

109 000,00

1 439,71

436 000,00

57

3,17

110 151,77

109 000,00

1 151,77

327 000,00

58

3,17

109 863,83

109 000,00

863,83

218 000,00

59

3,17

109 575,88

109 000,00

575,88

109 000,00

60

3,17

109 287,94

109 000,00

287,94

0,00

итого

7 066 933,25

6 540 000,00

526 933,25

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с администрации Петрозаводского городского округа в пользу ООО «Сильвер» 1 000 руб. расходов по госпошлине.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65).

     Судья

Шалапаева И.В.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А26-283/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Республики Карелия
Дата принятия: 24 июня 2011

Поиск в тексте