АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 24 июня 2011 года Дело N А26-283/2010

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2011 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём Рудометовой А.И., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Сильвер" к администрации Петрозаводского городского округа

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки", ГУП РК «РГЦ «Недвижимость» при участии: представителей истца Шаркевича И.Н. (доверенность от 15.10.10), Романова Д.В. (доверенность от 15.05.11) представителя ответчика Балашовой Л.Г. (доверенность от 11.01.10) представителя ООО «КЦО» Шлямина И.В. (доверенность от 01.02.11)

установил: общество с ограниченной ответственностью "Сильвер" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 322,6 кв.м, расположенного по ул. Калинина, 26 в г. Петрозаводске, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.08 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - 159-ФЗ). Иск обоснован ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком по делу привлечена администрация Петрозаводского городского округа (далее - администрация), третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Карельский центр оценки», выполнившее Отчёт об оценке рыночной стоимости Объекта по заданию администрации, и ГУП РК РГЦ «Недвижимость», выполнившее альтернативный отчёт об оценке по заданию ООО «Сильвер». Основные разногласия при заключении договора сведены к определению продажной цены объекта.

В направленной Обществу оферте (т.1 л.д.31-39) рыночная стоимость и продажная цена объекта указана в размере 6 740 000 руб., без учёта НДС и определена на основании Отчёта N 259-09 определения рыночной стоимости помещений, выполненных ООО «Карельский центр оценки» по состоянию на 12.10.09 (т.1 л.д.л.53-103).

Общество просило принять пункт 3.1 договора, устанавливающий цену продажи объекта в размере 4 693 000 руб. (в том числе НДС 716 000 руб.), определённую на основании отчёта об оценке от 10.12.09 N 638, выполненного ГУП РК «РГЦ «Недвижимость» (т.2 л.д.1-75).

Решением от 14.04.10 (т.3 л.д.47-55) арбитражный суд принял редакцию продавца о цене 7 953 200 руб. (в том числе НДС 1 213 200 руб.), посчитав установленным, что существенная разница в итоговой рыночной стоимости объекта возникла в результате определения ГУП РК «РГЦ «Недвижимость» итоговой стоимости с учётом обременения долгосрочным договором аренды, в отличие от ООО «Карельский центр оценки», определившего рыночную стоимость без учёта этого обременения. Судом дана правовая оценка названному обстоятельству, судебная экспертиза не назначалась.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.10 (т.4 л.д.31-35) решение от 14.04.10 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Отменяя решение, суд кассационной инстанции указал, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки представляет собой результат комплексного исследования, выполненного лицом, обладающим специальными знаниями в соответствующей области. Поэтому выводы суда о достоверности величины рыночной стоимости помещений, сделанные без привлечения специалиста, нельзя признать достаточно обоснованными, в полной мере учитывающими все факторы, которые могли бы повлиять на эту величину. Без заключения специалиста, сделанного по результатам проведённого в рамках рассмотрения дела исследования, выводы суда о достоверности отчёта, выполненного ООО «КЦО», нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела и нормам законодательства.

Определением от 27.01.11 дело принято к рассмотрению Арбитражным судом Республики Карелия. При новом рассмотрении дела сторонами заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы: истец просил проведение экспертизы поручить оценщикам Чагиной Е.Е. и Мельникову А.И., ответчик ходатайствовал о назначении комиссионной экспертизы, со своей стороны предложил оценщика Ральман Ю.Б., помимо вопроса о рыночной стоимости выкупаемого объекта с учётом обременения долгосрочным договором аренды и без его учёта, просил поставить вопрос о достоверности отчёта об оценке, выполненного ООО «КЦО».

Определением от 11.03.11 (т.4 л.д.89-93) суд удовлетворил ходатайство о назначении экспертизы, счёл обоснованным ходатайство ответчика о проведении экспертизы в комиссионном порядке в целях полного и объективного исследования спорного вопроса и во избежание сомнений в объективности заключения.

Судом удовлетворено ходатайство истца о поручении проведения экспертизы оценщикам Чагиной Елене Евгеньевне и Мельникову Андрею Ивановичу и ходатайство администрации о поручении проведении экспертизы оценщику Ральман Юлии Борисовне.

При согласовании вопросов, подлежащих разрешению экспертами, судом учтено, что проведение третьей оценки по определению рыночной стоимости объекта само по себе не будет свидетельствовать о недостоверности отчёта ООО «КЦО». По этой причине судом удовлетворено ходатайство администрации о постановке вопроса о достоверности отчёта ООО «КЦО».

С учётом пояснений и возражений сторон окончательная редакция вопросов для разрешения экспертам определена следующим образом:

1) Какова величина рыночной стоимости объекта оценки: встроенных нежилых помещений общей площадью 322,6 кв.м, расположенных в подвале и цокольном этажах пятиэтажного жилого дома по ул. Калинина, 26 в г. Петрозаводске, по состоянию на 12 октября 2009 года, без учёта НДС,

- с учётом обременения права договором аренды N 97 от 23.04.07 (т.1 л.д.20-30)?

- без учёта обременения договором аренды N 97 от 23.04.07?

2) Соответствует ли отчёт ООО «Карельский центр оценки» N 259-09 от 14.10.09 требованиям, предусмотренным ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (ФСО NN1, 2, 3) и нормативным актам, обязательным к применению всеми организациями, осуществляющими оценочную деятельность, независимо от членства в конкретной саморегулируемой организации?

12.05.11 в суд поступили комиссионное заключение экспертов Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. (т.5 л.д.1-88), а также заключение эксперта Ральман Ю.Б. (т.5 л.д.89-175).

Согласно комиссионному экспертному заключению N 125-21, выполненному экспертами-оценщиками Мельниковым А.И. и Чагиной Е.Е., рыночная стоимость помещений по ул. Калинина, 26 в г. Петрозаводске по состоянию на 12.10.09 составляет 4 693 640 руб. (с НДС), 3 977 661 руб. (без НДС) (с учётом последующего заявления экспертов о технической ошибке в заключении); итоговая стоимость объекта оценки как условно-свободного от прав третьих лиц (без учёта обременения договором аренды) определена в размере 7 392 640 руб. (с НДС), без НДС - 6 264 949 руб.

По второму вопросу эксперты указали на несоответствие отчёта ООО «КЦО» N 259-09 от 14.10.03 требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению N1295/05-11 эксперта-оценщика Ральман Ю.Б. рыночная стоимость оцениваемых помещений по состоянию на 12.10.09 составила:

- 4 110 000 руб. (с учётом обременения правом аренды и без НДС)

- 6 540 000 руб. (без учёта обременения правом аренды и без НДС).

По второму вопросу эксперт Ральман Ю.Б. указала, что отчёт ООО «КЦО» не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО (так как при определении рыночной стоимости объекта оценки не учтено обременение права договором аренды); в части соблюдения других требований указала на необходимость проведения экспертизы отчёта экспертами СРО.

В судебном заседании 08.06.11 заслушаны пояснения эксперта Ральман Ю.Б. по данному ею заключению. На вопросы сторон эксперт выразила суждение о возможности определения рыночной стоимости объекта оценки как с учётом обременения договором аренды так и без учёта, в зависимости от технического задания заказчика и назначения оценки; указала и впоследствии представила письменные пояснения относительно того, что ответ на второй вопрос о несоответствии отчёта ООО «КЦО» Закону об оценочной деятельности и ФСО в части не учёта обременения договором аренды при определении рыночной стоимости объекта дан, исходя из того, что оценщиком ООО «КЦО» в Отчёте N 259-09 не было указано, в связи с чем не учитывалось обременение права договором аренды - отсутствовала ссылка на Техническое задание на проведение оценки и на положения Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ.

В том же судебном заседании представителем ООО «КЦО» оглашён подписанный директором ООО «Карельский центр оценки» отзыв о признании Отчёта N 259-09 недостоверным (т.6 л.д.82).

В судебном заседании 23.06.11 заслушаны пояснения экспертов-оценщиков Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. по выполненному ими комиссионному заключению. Эксперты подтвердили и представили письменные пояснения о том, что разница в определённой ими итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки во вводной части заключения и его выводах является технической ошибкой, не повлиявшей на достоверность отчёта; высказали суждение о невозможности определения рыночной стоимости без учёта обременения действующим на дату оценки договором аренды, поскольку рыночная стоимость на дату оценки может быть только одна.

Относительно ответа на вопрос о достоверности Отчёта об оценке N 259-09 эксперт Чагина Е.Е. пояснила, что подвергнутый экспертному исследованию Отчёт, несмотря на наличие в нём основных фактов и выводов, по своей структуре (расположению этих фактов и выводов) не соответствует требованиям ФСО N 3.

Эксперт Мельников А.И. считал, что нарушение структуры Отчёта не влияет на итоговую величину рыночной стоимости; существенным и основным замечанием к Отчёту является определение рыночной стоимости объекта оценки без учёта обременения договором аренды, действующим на дату оценки.

В том же судебном заседании истцом уточнён предмет иска, истец просит урегулировать разногласия по спорным пунктам договора купли-продажи и принять их в следующей редакции:

1. пункт 3.1 «Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 3 977 661 руб. Цена продажи Объекта определена на основании экспертного заключения N 125-21 от 28.04.11, выполненного независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).»

2. пункт 3.2 «На сумму 3 977 661 руб. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение N2)».

3. Приложения N 1 и N 2 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, ул. Калинина, дом 26, предложенному ООО «Сильвер» для подписания администрацией Петрозаводского городского округа 28 декабря 2009 года, изложить в новой редакции, изменив график погашения, предложенный администрацией (равные платежи - аннуитетные платежи), на дифференцированные платежи, предполагающие ежемесячные равные платежи только в части основного долга, а платежи за рассрочку - исходя из процентной ставки от остатка основного долга. Уточнение предмета иска судом принято. В судебном заседании требование поддержано представителями истца.

Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д.114-115) и в судебном заседании позиция администрации сведена к следующему: предложенная администрацией выкупная цена объекта является рыночной и определена в соответствии со статьёй 3 159-ФЗ независимым оценщиком в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 N 135-ФЗ; обременение имущественных прав на объект в виде долгосрочной аренды правомерно не учтено ООО «Карельский центр оценки» при определении рыночной стоимости помещений, так как при заключении договора купли-продажи с Обществом обременение в виде аренды автоматически снимается ввиду совпадения в одном лице покупателя и арендатора помещений; представленный в судебное заседание 08.06.11 отзыв ООО «КЦО» о признании обоснованности экспертного заключения по Отчёту N 259-09 от 14.10.10 и его недостоверности не может быть принят во внимание, поскольку подписан не самим оценщиком, выполнившим отчёт, а оценочной компанией, с которым у него заключён трудовой договор; в случае непринятия судом Отчёта N 259-09 полагала возможным принять для заключения договора рыночную стоимость Объекта, определённую экспертом Ральман Ю.Б. без учёта обременения договором аренды, и невозможным принять рыночную стоимость, определённую экспертами Мельниковым А.И. и Чагиной Е.Е. с учётом обременения. Представитель ООО «Карельский центр оценки» в судебном заседании подтвердил представленный в судебном заседании 08.06.11 отзыв, разрешение остальных вопросов оставил на усмотрение суда. ГУП РК РГЦ «Недвижимость» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, по правилами статьи 123 АПК РФ считается надлежащим образом извещённым о его дате. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ. Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

ООО «Сильвер» на основании договора N 97 от 23.04.07 аренды муниципального имущества г. Петрозаводска, заключённого с администрацией Петрозаводского городского округа (т.1 л.д.20-30), арендует нежилые помещения, общей площадью 322,6 кв.м, расположенные в подвале и в цокольном этаже дома 26 по ул. Калинина в г. Петрозаводске, для размещения предприятия общественного питания с реализацией ликёроводочных изделий.

В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.09 N26/26-511 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ» Главой Петрозаводского городского округа принято распоряжение N 658-р от 05.11.09 «О предоставлении ООО «Сильвер» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации» (т.3 л.д.18).

Пунктом 1 распоряжения определено предоставить Обществу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 322,6 кв.м, расположенных в доме 26 по ул. Калинина в г. Петрозаводске, и заключить с ним договор купли-продажи.

Пунктом 2 установлена цена продажи объекта на основании отчёта об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определённая в размере 6 740 000 руб. без учёта НДС.

Пунктом 3 Обществу предоставлена рассрочка по оплате Объекта сроком на пять лет.

Пунктом 4.1 предписано подготовить и направить Обществу проект договора купли-продажи для рассмотрения и подписания в порядке и сроки, определённые Федеральным законом N 159-ФЗ.

Проект договора направлен Обществу 16.11.09 (т.1 л.д.31-39) и подписан им с протоколом разногласий, переданным администрации 10.12.09 (л.д.40 т.1).

Письмом от 28.12.09 (т.1 л.д.43-44) администрация отклонила предложенную Обществом редакцию спорных пунктов договора и одновременно, со ссылкой на совместное заседание от 18.12.09 администрации, Совета по развитию малого и среднего предпринимательства и представителей бизнеса, уведомила Общество о принятии типовой формы договора купли-продажи, в которой учтены предложения предпринимателей. В связи с этим администрацией в адрес Общества повторно направлен проект договора купли-продажи с изменениями, внесёнными с учётом рекомендаций Совета по развитию малого и среднего предпринимательства.

Не урегулировав разногласия в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском в порядке пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязательность заключения договора для оферента).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса или по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При рассмотрении дела судом установлено, что все неурегулированные разногласия фактически сводятся к определению цены продажи объекта.

В редакции администрации, изложенной в проекте договора (т.1 л.д.45-52), пункт 3.1 изложен следующим образом: «Рыночная стоимость Объекта составляет 7 953 200 руб., в том числе НДС 1 213 200 руб. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 6 740 000 руб. без учёта НДС. (цена продажи Объекта определена на основании отчёта об оценке от 14.10.09, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). В соответствии с Налоговым кодексом налог на добавленную стоимость Покупатель исчисляет самостоятельно и перечисляет на соответствующий раздел и параграф бюджета Российской Федерации по ставке и в порядке, утверждённым налоговым законодательством».

Общество просит принять пункт 3.1 договора в редакции, устанавливающей цену продажи объекта в размере 3 977 661, без НДС.

При разрешении спора по данному пункту суд учитывает следующее.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу названной статьи, арендатор, воспользовавшийся преимущественным правом, приобретает имущество по его рыночной стоимости; рыночная стоимость должна быть определена независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности»; определённая в указанном порядке рыночная стоимость является обязательной для сторон сделки.

На основании муниципального контракта от 02.10.09 и в соответствии с техническим заданием на оценку (т.3 л.д.14) ООО «Карельский центр оценки» по заданию администрации 12.10.09 произведена оценка объекта, 14.10.09 составлен отчёт N 259-09 (т.1 л.д.53-103).

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта оценки, без НДС, определена в размере 6 740 000 руб. (л.д.56, 102).

По заданию ООО «Сильвер» 09.12.09 ГУП РК РГЦ «Недвижимость» произведена оценка того же объекта, 10.12.09 составлен отчёт N 638 (т.2 л.д.1-75).

Согласно отчёту, с учётом корректировки, представленной в судебное заседание 13.04.10, рыночная стоимость объекта оценки, без НДС, определена в размере 3 977 000 руб., с НДС - в размере 4 693 000 руб.

В силу статьи 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Такая экспертиза была назначена и проведена.

Поскольку мнение экспертов Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. по вопросу о невозможности определения рыночной стоимости объекта без учёта обременения договором аренды не совпало с мнением эксперта Ральман Ю.Б., считавшей, что оценщик должен принимать во внимание установленные заказчиком в техническом задании ограничения и допущения и учитывать назначение оценки, эксперты в порядке части 2 статьи 84 АПК РФ дали отдельные заключения.

Согласно заключению экспертов-оценщиков Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.10.09 составила 3 977 761 руб. без НДС.

Согласно заключению эксперта-оценщика Ральман Ю.Б. рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12 10.09 без учёта обременения договором аренды составила 6 540 000 руб. без НДС, с учётом обременения правом аренды - 4 110 000 руб. без НДС.